1. 目的
確定合理的管理費收費標準，為物業管理的正常經營提供保障。
2. 范圍
適用于集團內各物業公司及物業管理項目的管理費測算。
3. 職責
根據接管物業管理小區的實際情況，由物業公司人事部門負責所接管物業管理小區的組織架構及人工成本測算，品質部門負責設備、清潔、綠化成本的測算。
4.物業管理費測算公式為：
物業管理費單價=所有費用的總和÷參加測算
5.列舉法測算
5.1人工費用的測算
5.1.1.組織架構的確定
5.1.2. 人工費用的測算
根據確定的組織架構，遵循相關法規要求及公司《薪金福利標準》進行人工費用的測算。物業管理圈公眾號。人工費用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加費、社會保險費、補貼及過節費、其它。
5.1.3. 工資的測算(單位：元/月)
根據確定的組織架構，按照公司《薪金福利標準》的規定進行人員工資的測算。
人員工資構成表
單位：元
序號 名稱 工資標準 人數 工資金額(月)
1 經理 工資標準×人數
2 經理助理 工資標準×人數
3 行政管理人員 工資標準×人數
技術、維修人員 工資標準×人數
5 保安人員 工資標準×人數
6 保潔人員 工資標準×人數
7 綠化人員 工資標準×人數
8 其他人員 工資標準×人數
合計
5.1.4. 獎金及雙薪(單位：元/月)
根據確定的組織架構，按照公司《薪金福利標準》的規定進行獎金、雙薪的測算。
根據確定的組織架構，按照公司《薪金福利標準》的規定進行補貼、過節費、上下班交通補貼測算。
5.2. 行政費用的測算（單位：元/月）
5.2.1. 低值易耗品購置費用。
5.2.2. 管理處辦公用水電費。
水費根據管理處水費的使用情況(包括飲用水)：
使用水費金額=使用量(立方)/月×水費收費單價
飲用水金額=飲用水(桶)/月×桶飲用水單價
電費根據管理處的照明、空調、辦公設備配置的情況：
照明用電費用=辦公照明的功率×按每天實際使用時間(折算成的小時單位)×電費收費標準
辦公電器用電費用=空調等辦公設備的功率×按每天實際使用時間(折算成的小時單位)×電費收費標準
5.2.3.辦公設備維護費用。
主要指復印機、傳真機、打印機、空調等設備每月的保養費。
5.2.4. 通訊費。
物業管理所需的通訊費用，其中包括：手機費、電話費、網絡通訊費、其他通訊費用。
5.2.5. 公干車輛費。
根據管理服務業務的需要，確定每月固定外出辦事的車輛費用。
5.2.6. 交際應酬費。
5.2.7. 電腦維護費用。
根據管理處配置的電腦數量以及管理處業務的需要確定電腦維護費，包括電腦的升級、維護費用、網絡使用費、軟件開發費用的分攤等。
5.2.8. 報刊資料費。
因管理需要訂購的資料、書籍、報刊、雜志等費用。
5.2.9. 咨詢及訴訟費。
聘請法律顧問的費用分攤，業主拖欠管理費向法院提請訴訟的訴訟費。
5.3. 財產費用的測算（單位：元/月）
5.3.1. 折舊費用
管理處正常管理服務需要所購置的固定資產(單價在2000元以上，使用年限超過一年)，按使用年限進行折舊。
固定資產包括：辦公設備：電腦、復印機、傳真機、打印機、空調、電視機、保險柜等。
清潔綠化工具：洗地機、吸塵吸水機、打臘機、剪草機、高壓清洗機等。
折舊費用=固定資產的原值÷固定的使用年限÷12月
5.3.2.資產的攤銷
管理處前期發生的開辦費按《物業委托管理合同》的合同期限進行分攤。
開辦費主要包括：前期購置的辦公設備用品、機電維修工具、清潔用品、清潔綠化工具，以及辦公場所的裝修費等。
分攤費用=開辦費發生的總額÷委托的管理期限÷12月
5.3.3. 固定資產的修理費
前期購置的固定資產，按固定資產折舊的15%計提修理費。
5.3.4. 員工宿舍租金(地產提供宿舍，此項費用不計)。
5.3.5. (財產)保險費(公共設施、設備購買的保險)。
保險費=(須投保的公共設施、設備)總金額×保險費率÷保險受惠物業的總面積
購買保險是業主及物業管理公司規避風險的一種管理手段，所以必須計提，必須投保。業主如有異議，必須經業主大會決定并形成法律文件，否則物業公司會因未盡管理責任而喪失物業管理資格。
5.4. 物料消耗的測算（單位：元/月）
5.4.1.服裝費的測算(單位：元/月)。
按照服裝的制作成本和使用年限進行分攤。
服裝費用構成表
單位：元
序號 名稱 服裝成本 人數 服裝費用(月)
1 經理 服裝成本×人數÷使用月份
2 行政管理人員 服裝成本×人數÷使用月份
3 技術、維修人員 服裝成本×人數÷使用月份
4 保安管理人員 服裝成本×人數÷使用月份
5 保潔
5.4.2. 保潔物料消耗。
根據物業管理所需配置的保潔材料(可參考下表的測算方法)，按照實際使用年限進行攤銷。
保潔材料分攤明細表
單位：元
名稱 用途 單位 單價 月均消耗數量 月均消耗金額 備注
玻璃刮刀 清潔玻璃 把 25.00 3 75.00 所有材料可根據所管小區的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算。
5.4.3. 環境、綠化物料消耗。
根據物業管理的綠化面積及綠化品種，按養護的需要測算材料的消耗，包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區消殺等。
5.4.4. 物業維修物料消耗。
根據小區配置的設施、設備的清單，按照設備的每天實際運行情況進行維修物料消耗的測算(可參考下表的測算方法)。
物業維修物料分攤表
單位：元
序號 項目 測算依據 費用構成 備注
1.公共設施的維修養護 護欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標識、各種外露管道的養護，標識牌、指示牌的制作更換 公共場所路面養護油漆、各種標識等制作更換費用。
車場設施養護材料。 所有材料可根據所管小區的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算
2 .供配電系統 變壓器
發電機 變壓器、高壓設備維修保養材料。
發電機運行保養材料費、油費
3.照明系統 樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等 按每年更換次數核算日光燈、節能燈、燈座、感應開關材料費
4.消防系統 防排煙通風設施、煙感、溫感探頭，消防聯動柜、
消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內外消火栓箱、消火栓 按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費
5.給排水系統 生活供水變頻泵
潛水泵 變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費
6.防盜，監控系統 消防信號柜、消防聯動柜、閉路監控系統、紅外線周界防越系統的維修養護。 每年維修材料費
7.水景娛樂設施 維護材料費
8.空調及采暖
5.5. 小區公共費用的測算（單位：元/月）
5.5.1.公共電費
根據小區設施、設備的清單，按照設備的功率、每天實際工作時間進行公共電費的測算。
5.5.1.1. 電梯系統電費
電梯電費=電梯數量×電梯功率×30天×電梯每天的使用時間(折算成小時數)×電費單價(元/度)
電梯通風、照明、降溫電費=電梯通風、照明、降溫等設備的數量×功率×30天×每天的使用時間(折算成小時數)×電費單價(元/度)
5.5.1.2. 公共照明系統電費
室內照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、小區公共景觀等所有照明系統的電費：
公共照明系統電費=照明器具的功率×30天×相應照明電器的每天的使用時間(折算成小時數)的總和×電費單價(元/度)
5.5.1.3. 供配電系統電費。
變壓器的電費：各地供電收費政策可能會有差異，依各地供電部門的收費標準為準，或：
變壓器的電費=(變壓器基本電費(總容量不同，基本電費有所差別)+超出基本電量的實際使用電量)×電費單價;
變壓器的電費=變壓器功率×電費單價×24小時×30天
5.5.1.4.消防系統電費。
消防水泵(按每季度檢修2.5小時計算)=消防水泵的數量×消防水泵的功率×電費單價×2.5小時÷3月
送、排煙風機(元/月)(按每季度檢修2.5小時計算)=送、排煙風機數量×送、排煙風機功率×電費單價×2.5小時÷3月
中央控制室電費=中央控制室所有電器的功率×30天×每天實際工作時間×電費單價
5.5.1.5.給排水系統電費。
供水變頻泵、潛水泵使用的電費=泵的功率×數量×30天×每天實際工作時間×電費單價
5.5.1.6.泳池系統電費。(收費泳池不計此項)
泳池系統電費=循環系統的功率×30天×每天實際工作時間×電費單價
5.5.2. 公共水費(單位：元/月)
5.5.2.1.綠化水費
根據小區綠化面積確定(如根據體系要求：每月平均澆水15天，每次澆水滲透土壤3公分)：
綠化水費=綠化面積×0.03×50%×15天×水費單價(含排污費、加壓費)
5.5.2.2. 清潔用水
根據清潔面積測算：
清潔用水=估算每天用水量×30天×水費單價(含排污費、加壓費)
5.5.2.3. 泳池用水(收費泳池不計此項)
根據泳池容積測算泳池水費：
泳池用水=泳池容量×3次(每年換水3次)÷12月×水費單價(含排污費、加壓費)
5.5.2.4. 小區景觀用水
根據小區景觀的數量測算：
小區景觀用水=小區景觀每天耗用水量×30天×水費單價(含排污費、加壓費)
5.5.3. 電梯運行費
電梯保養費：每部電梯每月保養費單價的總和
如果每部保養費單價相同，則電梯保養費=電梯保養費單價×電梯數量
電梯年檢費：
電梯每月年檢費=每部電梯年檢費用的總合(或電梯年檢單價相同時為單價×電梯數量)÷12月
5.5.4. 公共設施養護費
根據小區配置的設施、設備的清單，按照設施、設備的使用壽命及保養周期進行維修費用測算(可參考下表的測算方法)。
物業維修物料分攤表
單位：元
序號 項目 測算依據 費用構成 備注
1.公共設施的維修養護 護欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標識、各種外露管道的養護，標識牌、指示牌的制作更換 公共場所路面養護油漆、各種標識等制作更換費用。
車場設施養護材料。 所有材料可根據所管小區的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算
2.供配電系統 變壓器
發電機 變壓器、高壓設備維修保養材料。
發電機運行保養材料費、油費
3.照明系統 樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等 按每年更換次數核算日光燈、節能燈、燈座、感應開關材料費
4.消防系統 防排煙通風設施、煙感、溫感探頭，消防聯動柜、
消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內外消火栓箱、消火栓 按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費
5.給排水系統 生活供水變頻泵
潛水泵 變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費
6.防盜，監控系統 消防信號柜、消防聯動柜、閉路監控系統、紅外線周界防越系統的維修養護。 每年維修材料費
7.水景娛樂設施 維護材料費
8.空調及采暖
5.5.5.社區文化費用
根據小區的本年度社區文化計劃確定所需的費用。
5.5.6. 垃圾清運費
根據小區每天垃圾量確定：
垃圾清運費=垃圾量(桶)×收費單價
5.6.其它
5.6.1. 稅金的測算(單位：元/月)
按最新增值稅計算
5.6.2. 管理酬金的測算(單位：元/月)
按照當地政府規定的比例計提管理酬金。
管理酬金=以上包括稅金在內的所有費用×酬金提取比例
5.6.3.不可預見費用
該項費用按總支出的3%(參考值)計提
不可預見費用=(4.9.1項、4.9.2項、4.9.3項、4.9.4項、4.9.5項合計金額)×3%
5.7.計算各類物業管理費的收費標準
根據測算出的總成本，按各類分攤管理面積，填寫管理費構成明細表，計算出各類物業管理費的收費標準。
6.按成本比例經驗值分別計算各項目所分攤費用。
萬科物業管理成本構成比例經驗值
項目 人工費用 行政費用 財產費用 物料消耗 小區公共費用
比例 40% 5% 5% 10% 25% 15%
篇2：談物業管理費測算
談物業管理費測算
恰逢《物業服務收費管理辦法》(下稱“辦法”)的出臺，為物業管理收費提供了法律依據。根據“辦法”，物業管理費的構成分三個部份：
一)開始建設單位繳交的住宅區公用設施專用基金；
二)業主繳交的住宅維修基金和公用設備更新儲備金；
三)業主繳交的住宅區公共性服務費。前兩部份，“辦法”已做出明確的繳納辦法，設立專帳管理，?？顚Ｓ?。
第三部份住宅區共性服務費，“辦法”也明確了費用項目，可如何根據項目費用發生，確定這部份的物業管理費，筆者就此淺見，與諸位共同商討。
對于住宅、樓宇等物業的管理，現在尚存在不同組織形式的管理方式，不論哪種組織形式的管理，都須發生管理費用，費用的來源會有所不同?，F認為較為科學的物業管理是實現社會化、專業化、市場化、服務經營型的物業管理模式，實行政府主管部門行業管理，業主自治與物業管理公司專業服務相結合的管理體制，因此管理費來源于為主。本著“取之于用戶、用之于用戶，收支平衡，略有結余”的原則，就是說管理公司所從事的管理活動是微利行業，而依據《中華人民共和國公司法》設立的公司，“公司是以營利為目的的社團法人”，這一定義包含著特征之一：“公司是以營利為目的的經濟組織?！睘榇宋飿I管理費在定價、批準、執行過程中，勢必會遇到物業管理公司與業主在利益上的矛盾和沖突。因此需要政府主管部門行業管理，協調兩者之間的利益。物業管理費的測算要公開、公平、合理，保證物業管理有可靠足夠的經費來源，維持物業管理良性循環發展。
物業管理費的測算，在堅持以上原則和注意處理問題的基礎上，如何測算，分以下幾個步驟：
一)根據住宅區的規模、檔次和管理目標，設立崗位，配備相應能力的人力資源。
二)估算住宅區進行統一管理，達到確定的管理目標，所發生的各類各種費用。
三)考慮統一管理能取得的社會效益、環境效益和經濟效益。
按照上述步驟和根據“辦法”中住宅區公共性服務包括項目，假設以年為核算周期，以下發生的各種費用分別設為：
1、管理、服務人員的工資和按照辦法提取的福利費(A)
2、公用設施、設備維修、保養和公用設備日常運行費(B)
3、綠化管理費(C)
4、清潔衛生費(D)
5、保安費(E)
6、辦公費(F)
7、法定稅費(G)。
目前從事物業管理正常繳納稅費有兩項，即營業稅和城建教育附加費。 由于住宅區內不同類型建筑，建筑標準、規格、檔次、配套設施不同，如住宅、大廈等。因此分攤到某個建筑單體根據管理檔次要求發生費用不同，所以物業管理還要根據不同建筑物功用不同，管理標準、檔次的不同，劃分不同單體發生費用所相應的經營額，分別*1 *2 *3...*K0 因此物業管理費分攤到各個單體之后，則：*= *1 +*2+ *3+...+*K
由于公司核算成本費用一般以年為單位，可是落實到收取物業管理費，以年為限則太長了，一般認為以月為單位收取最佳，最為合理，所以總經營額落實到每月應為*/12。那么每月攤到各個單體建筑分別為*1 /12、*2/12、*3/12...*K/12。按總面積分攤物業管理費，如總面積為S，各單體面積分別為S1、S2、S3、SK，S=S1+S2+S3......+SK0因此測算公共性服務費標準綜合平均指標數Y=*/12S(單位：元/米2·月)變簡稱綜合平均指標數。按某單位面積分攤到每個單體公共性服務費標準(單位：元/米2·月)則為：
Y1=*1/12S1，Y2=*2/12S2，Y3=*3/12S3，...，YK=*K/12SK，K指住宅區內物業管理K個獨立單體建筑。
從上述關系推論結果看出，標準綜合平均指標數Y，只是反映物業管理服務收費的綜合水平，反映物業統一管理，所應達到的綜合管理水平，用于反映物業管理水平的高低。Y1 Y2 Y3......Yk說明公共性服務費分攤到單體，某單體業主應該繳納的公共性服務費標準，反映物業管理公共性服務于某單體業主管理服務水平的高低。應當指出，上述指標只是反映同一時空，相同條件物業管理的管理服務水平，但是兩個住宅區不可能存在于同一時空，相同條件，因此不能絕對地用于比較兩個住宅區管理服務水平，要比較只是相對而言，還因為物業管理不是某一時間的，而是一個長時間的過程。這里也提出比較物業管理學的理論體系問題。
還要指出，對住宅區進行統一管理，估算所發生的各類各種費用，還需一定的物業管理經驗積累，才能比較準確的確定，或者物業管理成為一門行業，專業部門對各項工作及設備等發生的費用，依據管理檔次，專門確定出行業的費用標準，這樣就較為規范，如果由于通漲等原因，造成費用標準的變動，可以由行業部門公布調整系數加以調整，當然其最后體現的各種價格，還需有關部門審批，至此也有根有據，合情合理。
篇3：物業管理費用測算
物業管理服務費用測算
根據“******”人員編制計劃,及擬推廣管家服務的總體管理思路,對“******”的物業管理服務費進行測算。內容包括:
一、 經費測算的原則及說明;
二、 經費測算:
1、人工成本;2、行政辦公費;3、設備/設施維護費;4、公用水電費;5、清潔綠化費;6、保安費;7、固定資產折舊;8、開辦費攤銷;9、不可預見費;10、管理者酬金;11、稅金。
詳細測算書內容如下:
第一節 經費測算的原則及說明
一、 測算的依據
(一) 成都市住宅小區與高層樓宇物業管理暫行規定及成都市政府相關物業管理法律、法規;
(二) “四川省城市物業管理服務收費暫行規定”;
(三) “四川省城市物業管理服務收費分類分級指導標準”。
二、 經費測算的原則
(一) 遵循物業管理行業特點的原則
物業管理行業屬保本微利的服務性行業?？陀^、準確、完整地核算物業管理的成本支出,是物業管理企業正常運轉的基礎,也是為業主/使用者創造舒適工作環境,達到物業保值增值目的的基本條件。
(二) 服務水平與管理費用相匹配的原則
針對“*******”高檔物業需求,根據服務水平與管理費用“質價相符”的市場特點,準確定位物業管理的水平,準確定位管理費用的標準。
(三) “零預算”原則
物業管理費實行“零預算”原則,“以支定收”,根據物業管理服務的要求和標準,確定物業管理費用的支出;再根據物業管理費用的支出確定物業管理的收費標準。這樣,物業管理費用收入和支出相抵后的結果為“零”。
(四) 管理者提取酬金原則
物業管理企業的利潤來源以物業管理費用支出為基礎,并按一定比例提取“管理者酬金”,即:管理者酬金 = 物業管理費用支出×管理酬金比例。
三、 測算的有關說明
(一) 物業管理費支出包括物業管理服務人員工資和福利費,公共設備、設施日常運行、維護及保養費,綠化管理費,保潔衛生費,保安費,辦公費用,物業管理單位固定資產折舊費,稅費,利潤,開辦費攤銷、不可預見費。
(二) 有關費用的說明
1、人員工資標準
根據市場化原則,參照成都行業工資水平,根據*********規模及高檔次的管理服務需求設定人員工資標準,人員工資標準如下:
序號 職 務 月薪 備 注
1 中心經理 4,000