一、物業管理費測算的準備工作

1、確定管理費成本構成的注意事項。

　　物業管理費的構成并不是一成不變的，具體到核算某個特定物業的管理費時，由于各個物業的具體情況不同，要根據該物業和實際情況，在上述構成內容中進行必要的增減，同時要注意以下幾點：

　　(1)要盡量詳細，把具體消耗或支出費用分解得越具體越詳細，才越真實。(2)盡量全面，不要漏項，比如測算大型固定資產更新儲備金時，往往容易忽視外墻面更新和電纜更新項目;在消耗材料測算時，往往容易忽視水泵連接管道的法蘭盤和軟接頭等隱蔽性強的項目。

　　(3)測算依據盡量準確，比如固定資產和大型設備的折舊年限，有些項目費用的市場單價標準等盡量準確，不用或少用估計值，對于有些無法或不易確定具體數據的，需運用模糊數學原理確定時，其隨機采集資料的點、面布局要合理，要有充分代表性。

2、收集原始數據

　　管理費的核算要做到合理、準確，對原始數據和資料的收集至關重要。在測算各系統大型設備更新儲備金時，要收集包括原始價格、運輸、安裝、調試費在內的設備原值、設備功率參數和設備使用壽命等資料;在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細數量和對市場價格進行詳細調查，如計算公共照明系統時，要查清所有公共部分的燈泡、燈頭、燈管、繼電器、燈箱、燈罩、開關、閘盒、電表等的數量及它們各自的平均使用壽命和市場售價;其他關于工資水平、社會保險、專業公司單項承包、一般設備固定資產折舊率、折舊時間等等，均應嚴格按政府和有關部門的規定和實際支出標準及有效依據。

二、物業管理費的測算

　　物業管理企業在物業管理過程中發生的各項支出，稱為物業管理費用。對物業管理費用的核算，是物業管理企業財務管理工作的一項重要內容。一項物業投入管理運行之前，必須核算管理費用;運行一年后，還要根據上年運行情況進行調整。費用標準預算方案要經物業管理企業審閱并提交業主管理委員會討論審核通過后，方可執行。

　　物業管理費用標準的測算可用下列簡單公式表示：

　　式中P——所得的物業管理費用標準(元/月·米);

　　——單項費用(元/月);

　　——費用項數(=1，2，3，…，n);

　　∑——所有單項費用之和;

　　S——參加測算的物業總面積(米)。

　　前面列出了許多費用項目，但并不是全部。具體到核算某一特定物業的管理費用標準時，由于物業類型不同，可能只是上述費用項目的一部分?？偟恼f來，要想得到一個較為適用的費用標準，除了合理測算每項費用外，關鍵是既不要漏項也不要重復。

　　為了測算與收費管理的方便，一般又將上述項目按管理專業和專用設備歸類分別核算，即分為如下12類：行政辦公費、一般公共設施維護費、電梯費、空調費、環衛清潔費、綠化費、保安費、電視系統費、保險費、更新儲備金、物業管理公司酬金、稅費等。

1、行政辦公費的核算。

　　行政辦公費的核算可以用全年的費用總和來折算出每月的費用，即：全年費用/12。物業管理公司根據上年的年終決算數據很容易就得到這一數值。

　　行政辦公費的構成為：

　　(1)行政辦公人員費用，包括工資、津貼、保險和服裝費等;

　　(2)文具、辦公用品費;

　　(3)車輛使用費，包括油費、維修費、折舊費;

　　(4)節日裝點費;

　　(5)公共交際費;

　　(6)宣傳廣告費;

　　(7)一切雜項費用。

2、一般公共設施維護費的核算。

　　一般公共設施維護費的構成為：

　　(1)人員費用，包括管理人員、技師、工人等各類人員的工資、津貼、保險和服裝費等;

　　(2)公共照明系統的電費和維修費;

　　(3)抽、送風機的電費和維修費;

　　(4)給排水的電費和維修費;

　　(5)供配電、發電系統設備維修費;

　　(6)消防系統維修費;

　　(7)公共建筑、道路維修費;

　　(8)以上(2)～(7)項的不可預見費，按10%計。

3、電梯費的核算。

　　(1)電梯運行電費=

　　式中n——電梯數;

　　W——每部電梯功率(千瓦);

　　24——一天24小時;

　　a——電梯使用系數，由于寫字樓、商場、公寓的電梯使用時間和頻率不同，會有差別，它可以通過統計的方法進行估算，a約在0.3～0.6之間;

　　30——每月天數;

　　——電費單價(元/度)。

　　(2)電梯維修費，包括材料和專門人工費。

　　(3)以上(1)、(2)項的不可預見費，按10%計。

4、空調費的核算。

　　(1)空調運行電費。中央空調的公共用電有主機和輔機(水泵、冷卻塔等)兩部分，所以：

　　空調運行電費=

　　式中——主機臺數;

　　——主機功率(千瓦);

　　——主機的負荷系數;

　　——水泵臺數;

　　——水泵功率(千瓦);

　　——冷卻塔電機臺數;

　　——冷卻塔電機功率(千瓦);

　　——輔機的負荷系數;

　　T——每天空調工作時間;

　　——電費單價(元/度)。

　　(2)水費。

　　(3)維修費(僅指公共部分，各業主戶內風機由業主負責費用)，包括材料和人工費用。

　　(4)以上(1)～(3)項的不可預見費，按10%計算。

5、環衛清潔費的核算。

　　(1)人工費，包括管理人員及工人的工資、津貼、保險和服裝費等。

　　(2)清潔機械材料費。其中大型清潔機械，如大樓幕墻清潔設備、打蠟拋光機等，按價值和使用年限折算出每月的折舊費用;日常易耗品及工具，每月作預算。

　　(3)垃圾桶購置費。

　　(4)垃圾清倒費。

　　(5)化糞池清理費。

　　(6)水池清潔費。

　　(7)清潔環衛所需的其他費用。

6、綠化費的核算。

　　(1)人員費用，包括管理人員、技師、工人的工資、津貼、保險和服裝費等。

　　(2)綠化工具、材料(如化肥、除草劑等)費。

　　(3)綠化用水費。

　　(4)園林景觀的再造費用。

7、保安費的核算。

　　(1)人員費用，包括工資、津貼、保險、服裝、器械、床鋪等。

　　(2)保衛系統設備，包括電費和維修費。

　　(3)日常保衛器材費，如警棍、電池等。

8、電視系統費的核算(非有線電視公司提供)。

　　(1)電費。

　　(2)維修費。

　　(3)節目租用費。

9、保險費的核算。

　　及時投購保險是物業管理中不可忽視的方面，切不可怠慢或存僥幸心理，一旦由于某種災害造成了物業總體的破壞，而無資金及時修復，那將是物業管理公司的嚴重失職，它會因此而喪失管理資格，而業主所蒙受的損失更是無法彌補的，所以必須加倍重視。

　　險種的選擇是根據所管物業的類型和使用性質來決定的，同時要考慮業主的意愿和承受能力。業主如有異議，則必須經過業主管理委員會或業主大會討論決定，形成有關文件。一般對于多層公寓、別墅小區，只對配套的水電設施投保，以便萬一受到地震、臺風、火災等破壞時能及時修復。對于高層寫字樓、商場、酒店等，則必須投購大廈財產保險，包括土建、裝修和設備，一般可按樓宇的總造價來投保。對于商場、酒店的管理，還需投購公共責任險。對于一些特殊設備(如高層公寓的電梯)要投保?？傊?，綜合考慮安全、經濟、地區特點、業主承受能力等諸多因素，審慎地選擇投保險種，是搞好物業管理的一個重要環節。

　　分攤的保險費=MX/S

　　式中M——投?？偨痤~;

　　X——保險費率;

　　S——保險受惠物業的總面積。

10、更新儲備金的核算。

　　物業的配套設備都有一定的安全使用壽命，到時候就得更換(否則可能會釀成災害)。一下子向業主籌集這筆費用，業主可能難以承擔，所以物業管理企業有責任從物業投入使用開始就逐年保存這部分費用，以備不時之需，這是物業管理費重要的構成部分。從所有權關系上講，這筆款項是業主的共有財產，所以要在銀行單獨立賬，由業主管理委員會和物業管理企業共同管理。當物業管理企業更換時，此筆款項必須移交給新的物業管理企業。物業管理企業使用這筆款項，必須經過業主管理委員會的審批。

　　更新儲備金包括各種公用設備設施、電梯、空調設備、保安系統、電視系統的更新儲備金。其核算以空調設備為例如下：

　　空調設備的更新儲備金=

　　式中——空調設備購置費;

　　——空調設備安裝費;

　　Y——空調設備正常使用年限;

　　——帶空調的物業面積。

11、物業管理公司酬金的核算。

　　上述10項費用都是管理所需的實際支出，是沒有利潤的。物業管理企業作為一個企業實體，要有合理的利潤，否則將會失去經營的動力。酬金的比率可根據管理的水平、管理成效，由物業管理企業和業主管理委員會商定。一般服務性行業的利潤率在8%～15%之間。這筆費用就是以上10項費用之和為基數，乘以酬金比率即可。

12、稅費的核算。

　　包括物業管理公司應繳納的各項稅費。

　　三、物業管理費的使用

(一)物業管理費的性質

　　物業的價值是通過物業的交換和在對物業的管理服務過程中體現出來的，物業的屬性決定了其管理作為服務產品的商品屬性;而物業管理費作為服務產品價值的貨幣表現，主要是用來進行對物業服務的市場交換，所以它首先具有商品交換的屬性。同時由于物業所有人花錢購買的是服務產品，物業管理企業提供的是對其物業和配套設備、設施的管理以及對物業所有人和使用人的服務，所以物業管理費又具有所有權和監督權歸物業所有人，使用管理權歸物業管理企業的權屬分離性質。再者，由于物業管理費具有取之于民、用之于民的特點，就必然要求其單獨核算，?？顚Ｓ?，使其形成了物業管理費用途單一的性質。

(二)物業管理費的使用原則

　　物業管理費既然是取之于民，應是全體業主共有的，物業管理人員只具有保管、儲存這項經費的權利，因此為使物業管理費能夠充分、合理、節約地使用，應堅持以下使用原則。

　　1.取之于民、用之于民的原則。在保證物業管理企業合法利潤后，均應全部用之于民。

　　2.為業主和非業主使用人服務的原則。為業主和非業主使用人服務是物業管理的根本目的。

　　3.實行分類儲存、?？顚Ｓ玫脑瓌t。各項不同的物業管理費籌集以后，還需要妥善管理，實行分類儲存，?？顚Ｓ?。房屋本體維修基金、公用設施專用基金的使用還須與業主委員會或建設單位商量，并得到他們的同意。

　　4.堅持合理、節約使用原則。物業管理企業要本著對業主和非業主使用人負責的精神，合理、節儉使用各項資金，使每一分錢都發揮效益。

　　5.堅持高度透明化原則。物業管理費的使用賬目應高度透明化，堅持定期張榜公布各項資金的使用情況及盈虧狀況。

(三)物業管理費的使用范圍

　　物業管理費應全部用于物業管理的各個方面：

　　(1)物業管理企業員工的工資、獎金、福利及社會保險金;

　　(2)物業管理企業辦公費用;

　　(3)機電設備、消防系統的維修保養;

　　(4)公共設施維修保養;

　　(5)園庭綠化管理;

　　(6)環境保潔;

　　(7)治安保衛;

　　(8)社區文化;

　　(9)公共服務;

　　(10)公共水、電費;

　　(11)節日慶典;

　　(12)其他為管理物業而發生的合理支出

篇2：談物業管理費測算

　　談物業管理費測算

　　恰逢《物業服務收費管理辦法》(下稱“辦法”)的出臺，為物業管理收費提供了法律依據。根據“辦法”，物業管理費的構成分三個部份：

　　一)開始建設單位繳交的住宅區公用設施專用基金；

　　二)業主繳交的住宅維修基金和公用設備更新儲備金；

　　三)業主繳交的住宅區公共性服務費。前兩部份，“辦法”已做出明確的繳納辦法，設立專帳管理，?？顚Ｓ?。

　　第三部份住宅區共性服務費，“辦法”也明確了費用項目，可如何根據項目費用發生，確定這部份的物業管理費，筆者就此淺見，與諸位共同商討。

　　對于住宅、樓宇等物業的管理，現在尚存在不同組織形式的管理方式，不論哪種組織形式的管理，都須發生管理費用，費用的來源會有所不同?，F認為較為科學的物業管理是實現社會化、專業化、市場化、服務經營型的物業管理模式，實行政府主管部門行業管理，業主自治與物業管理公司專業服務相結合的管理體制，因此管理費來源于為主。本著“取之于用戶、用之于用戶，收支平衡，略有結余”的原則，就是說管理公司所從事的管理活動是微利行業，而依據《中華人民共和國公司法》設立的公司，“公司是以營利為目的的社團法人”，這一定義包含著特征之一：“公司是以營利為目的的經濟組織?！睘榇宋飿I管理費在定價、批準、執行過程中，勢必會遇到物業管理公司與業主在利益上的矛盾和沖突。因此需要政府主管部門行業管理，協調兩者之間的利益。物業管理費的測算要公開、公平、合理，保證物業管理有可靠足夠的經費來源，維持物業管理良性循環發展。

　　物業管理費的測算，在堅持以上原則和注意處理問題的基礎上，如何測算，分以下幾個步驟：

　　一)根據住宅區的規模、檔次和管理目標，設立崗位，配備相應能力的人力資源。

　　二)估算住宅區進行統一管理，達到確定的管理目標，所發生的各類各種費用。

　　三)考慮統一管理能取得的社會效益、環境效益和經濟效益。

　　按照上述步驟和根據“辦法”中住宅區公共性服務包括項目，假設以年為核算周期，以下發生的各種費用分別設為：

　　1、管理、服務人員的工資和按照辦法提取的福利費(A)

　　2、公用設施、設備維修、保養和公用設備日常運行費(B)

　　3、綠化管理費(C)

　　4、清潔衛生費(D)

　　5、保安費(E)

　　6、辦公費(F)

　　7、法定稅費(G)。

　　目前從事物業管理正常繳納稅費有兩項，即營業稅和城建教育附加費。 由于住宅區內不同類型建筑，建筑標準、規格、檔次、配套設施不同，如住宅、大廈等。因此分攤到某個建筑單體根據管理檔次要求發生費用不同，所以物業管理還要根據不同建筑物功用不同，管理標準、檔次的不同，劃分不同單體發生費用所相應的經營額，分別*1 *2 *3...*K0 因此物業管理費分攤到各個單體之后，則：*= *1 +*2+ *3+...+*K

　　由于公司核算成本費用一般以年為單位，可是落實到收取物業管理費，以年為限則太長了，一般認為以月為單位收取最佳，最為合理，所以總經營額落實到每月應為*/12。那么每月攤到各個單體建筑分別為*1 /12、*2/12、*3/12...*K/12。按總面積分攤物業管理費，如總面積為S，各單體面積分別為S1、S2、S3、SK，S=S1+S2+S3......+SK0因此測算公共性服務費標準綜合平均指標數Y=*/12S(單位：元/米2·月)變簡稱綜合平均指標數。按某單位面積分攤到每個單體公共性服務費標準(單位：元/米2·月)則為：

　　Y1=*1/12S1，Y2=*2/12S2，Y3=*3/12S3，...，YK=*K/12SK，K指住宅區內物業管理K個獨立單體建筑。

　　從上述關系推論結果看出，標準綜合平均指標數Y，只是反映物業管理服務收費的綜合水平，反映物業統一管理，所應達到的綜合管理水平，用于反映物業管理水平的高低。Y1 Y2 Y3......Yk說明公共性服務費分攤到單體，某單體業主應該繳納的公共性服務費標準，反映物業管理公共性服務于某單體業主管理服務水平的高低。應當指出，上述指標只是反映同一時空，相同條件物業管理的管理服務水平，但是兩個住宅區不可能存在于同一時空，相同條件，因此不能絕對地用于比較兩個住宅區管理服務水平，要比較只是相對而言，還因為物業管理不是某一時間的，而是一個長時間的過程。這里也提出比較物業管理學的理論體系問題。

　　還要指出，對住宅區進行統一管理，估算所發生的各類各種費用，還需一定的物業管理經驗積累，才能比較準確的確定，或者物業管理成為一門行業，專業部門對各項工作及設備等發生的費用，依據管理檔次，專門確定出行業的費用標準，這樣就較為規范，如果由于通漲等原因，造成費用標準的變動，可以由行業部門公布調整系數加以調整，當然其最后體現的各種價格，還需有關部門審批，至此也有根有據，合情合理。

篇3：物業管理費用測算

　　物業管理服務費用測算

　　根據“******”人員編制計劃,及擬推廣管家服務的總體管理思路,對“******”的物業管理服務費進行測算。內容包括:

　　一、 經費測算的原則及說明;

　　二、 經費測算:

　　1、人工成本;2、行政辦公費;3、設備/設施維護費;4、公用水電費;5、清潔綠化費;6、保安費;7、固定資產折舊;8、開辦費攤銷;9、不可預見費;10、管理者酬金;11、稅金。

　　詳細測算書內容如下:

　　第一節 經費測算的原則及說明

　　一、 測算的依據

　　(一) 成都市住宅小區與高層樓宇物業管理暫行規定及成都市政府相關物業管理法律、法規;

　　(二) “四川省城市物業管理服務收費暫行規定”;

　　(三) “四川省城市物業管理服務收費分類分級指導標準”。

　　二、 經費測算的原則

　　(一) 遵循物業管理行業特點的原則

　　物業管理行業屬保本微利的服務性行業?？陀^、準確、完整地核算物業管理的成本支出,是物業管理企業正常運轉的基礎,也是為業主/使用者創造舒適工作環境,達到物業保值增值目的的基本條件。

　　(二) 服務水平與管理費用相匹配的原則

　　針對“*******”高檔物業需求,根據服務水平與管理費用“質價相符”的市場特點,準確定位物業管理的水平,準確定位管理費用的標準。

　　(三) “零預算”原則

　　物業管理費實行“零預算”原則,“以支定收”,根據物業管理服務的要求和標準,確定物業管理費用的支出;再根據物業管理費用的支出確定物業管理的收費標準。這樣,物業管理費用收入和支出相抵后的結果為“零”。

　　(四) 管理者提取酬金原則

　　物業管理企業的利潤來源以物業管理費用支出為基礎,并按一定比例提取“管理者酬金”,即:管理者酬金 = 物業管理費用支出×管理酬金比例。

　　三、 測算的有關說明

　　(一) 物業管理費支出包括物業管理服務人員工資和福利費,公共設備、設施日常運行、維護及保養費,綠化管理費,保潔衛生費,保安費,辦公費用,物業管理單位固定資產折舊費,稅費,利潤,開辦費攤銷、不可預見費。

　　(二) 有關費用的說明

　　1、人員工資標準

　　根據市場化原則,參照成都行業工資水平,根據*********規模及高檔次的管理服務需求設定人員工資標準,人員工資標準如下:

　　序號 職 務 月薪 備 注

　　1 中心經理 4,000