物業管理公司持續改進程序

　　1.0目的：

　　通過制訂與實施糾正和預防措施，消除實際或潛在的不合格服務，以達到持續改進的目的。

　　2.0適用范圍：

　　2.1日常檢查中發現的嚴重不合格服務。

　　2.2客戶關于服務的重大投訴。

　　2.3內部質量審核和管理評審中發現的嚴重不合格服務。

　　2.4外部檢查發現的一般(嚴重)不合格。

　　2.5潛在不合格服務?！　?.0職責：　　3.1各部門負責對本部門內發生的一般(嚴重)不合格服務進行調查分析，制訂并實施糾正措施，跟蹤驗證。

　　3.2綜合事務部負責跟蹤驗證公司糾正與預防措施的執行情況。

　　4.0程序：

　　各部門自檢、巡檢時發現的不合格(潛在不合格)，公司監督檢查中發現的不合格(潛在不合格)，客戶的投訴，管理評審和內審中發現的不合格(潛在不合格)，外部檢查中發現的不合格(潛在不合格)。

　　檢查人員做好檢查記錄;接待投訴的人員做好投訴記錄?！　p微的不合格予以立即關閉;對嚴重的不合格發《糾正通知單》;對潛在不合格填寫《預防通知單》。

　　糾正(預防)措施完成并驗證有效后，并在《糾正通知單》、《預防通知單》上作記錄。

　　5.0支持性工具：《糾正通知單》

　　《預防通知單》

　　編制：審核：批準：日期：

篇2：影響物業管理費收繳率的因素和改進對策

　　影響物業管理費收繳率的因素和改進對策

　　一、物業管理費收繳現狀

　　關于物業服務費的收繳率，目前各部門在數據上存在些許的差異，包括不同的關于物業管理的行業組織和一些報道給出的數據。通過這些數據，我們可以從宏觀的角度觀察全國的物業服務費的收繳情況。

　　序號 物業類型 收繳率(%)

　　1 房改房 75.47

　　2 經濟適用房 76.09

　　3 商品房 79.48

　　4 辦公用房 90.71

　　5 工業用房 92.85

　　表1 全國物業服務費收繳率情況表

　　資料來源:中國物業管理協會《物業管理行業生存狀況調查報告》20**.5

　　從以上中國物業管理協會數據可以看出，從全國的情況來看，居住型物業的物業服務費的收繳率明顯低于辦公物業和工業物業，其中房改房和經濟使用住房的收繳率更低，相信今后這部分物業管理的物業費收繳問題會更加突出。

　　而一些有關報道給出的數據也不甚相同，總體來說我們能夠透過這些數據了解到各個城市的物業管理費收繳率的情況，與中國物業管理協會的全國平均收繳率大致相符。以下給是一些網絡上的數據報告情況。

　　以我國的一級城市的物業服務費收繳率為例，北京市的物業收繳率一般僅為50%-60%，最低的只有30%左右，能達到90%以上的屈指可數；在武漢市300多家物業管理企業中，小區物業管理運行得較好的的收繳率只能達到80%的，差的甚至只有20%；南京市居住型物業服務費平均收繳率不足70% ；廣州市約有20% 的業主拒繳物業服務費；深圳平均收繳率在80%以上。而內地三級城市的收繳率最高能達到40%。據不完全統計，全國大城市的商品房物業服務費平均收繳率不足70%。從以上數據可以分析出目前從總體上講物業管理收繳率處于一個較低的水平。

　　當物業收費難成為一種普遍現象，業主與物業公司的矛盾越來越大，訴訟官司越來越多，甚至成為一種受到普遍關注的社會問題的時候，必然有其深刻的社會背景和原因，“物業經理身背催費牌辦公”是一種無奈，也是一個悲劇。是與我們構建和諧社會的目標不相容的。我們必須找出其發生和存在的深層次的原因。努力從根源上解決，才能徹底消除這種不幸和悲劇。

　　二、影響物業管理費收繳率低的因素

　　筆者認為物業收費收繳率低主要是由開發商、物業管理公司和業主等多方面的原因導致的。

　　(一)開發商的遺留的問題。

　　1、部分業主以房屋質量問題為由而拒交物業費。

　　我國的物業管理有多種形式，但不管是哪一種形式都與開發商有著千絲萬縷的聯系。由于少數開發商急于趕工期或一些施工單位沒有完全按施工規范進行施工，使得部分房屋的建筑工程質量存在一定的問題，業主入住發現后意見較大。面對這些建筑工程質量方面的問題，有不少業主，分辨不清所發生的房產質量問題屬于建設質量問題還是管理質量問題，不知道應該同開發商、施工單位(在維保期內)進行交涉和維權，導致最終把一切矛盾、意見和問題統統推向物業管理企業，全部交由物業管理企業予以解決，讓物業管理企業代為受過。

　　2、開發商越權承諾使物業管理公司長期受苦。

　　開發商為了將房屋盡快售完便采取減免或打折物管費等一系列優惠政策吸引更多的客戶，實際上這些承諾已經越權了。業主入住后發現當初的承諾無法兌現。由于業主對物業管理了解不夠，不知道物業管理公司和開發商是“各司其職”，所以把一切怨氣都發泄在物業管理公司頭上， 而面對這些問題時，物業管理企業缺乏對開發商的有效制約，不能從根本上去解決業主面臨的問題，從而引發業主以拒交物業管理費的方式來維權。

　　(二)業主的觀念以及意識問題。

　　1、業主有償付費的觀念未形成。

　　業主還沒有完全形成享受物業管理服務需要付費的觀念。由于長期計劃經濟下的觀念根深蒂固，隨著住房商品化以及住房制度改革步伐的加快和各地房地產迅猛發展，人們將逐漸告別原有的住房分配形式，也就意味著必將拋棄陳舊的房管意識，來順應和接受新興的物業管理模式。而目前的狀況正處于兩種意識的交接過渡期，業主和住戶在心理上還保留著很大一部分舊觀念，把物業管理當作一種服務性消費來支出還有待時日。并且廣大市民的素質參差不齊，一部分業主對新的事物存在一定的抵觸心理。

　　2、業主對物業管理實際內涵的了解程度。

　　由于部分業主對物業管理服務了解甚少，不能從全局理解物業管理是有償服務行為，導致物業管理費用與業主期望的支付費用不成正比。少數業主甚至認為:物業管理企業的工作除了保潔、保安、綠化外，自己的房屋存在的一切問題，包括建筑的質量問題，也全部應由物業管理企業負責，他們把物業管理公司的服務看作是萬能的，以為交了少量的管理費就可以包攬一切。所以，一旦房屋出現建筑質量問題，就將責任全部推到物業管理企業身上，并以此作為有力的“借口”，進而少交、欠交物業費。這樣必然會使物業管理公司進退兩難，不該服務的項目不得不去做，應該服務的項目也沒有做好，導致整體服務水準下降。

　　(三)物業管理企業自身存在的問題。

　　1、從業人員的職業素質和服務意識較低。

　　據物業管理從業人員的數據統計顯示，80%的物業管理從業人員是半路出家，自身的服務意識和觀念滯后，不能夠及時地為業主解決問題，只管理不服務，對業主要求的多，而自己卻做得少。另外從業人員的專業技術水平和服務素質不高，在服務過程中不能很好操作。再次，從業人員的方法不得當，加深了管理工作的服務難度，致使業主體會不到物業管理的優質服務。

　　2、服務項目的明晰程度。

　　提交物業收費的預算、決算等財務報告，無法讓業主了解他們所交納的物業費究竟是如何構成和分配使用的。進而導致業主自身理解的偏差和接受服務的偏好不同，加之確實有一些物業管理企業為了一己之利巧立名目進行亂收費的現象，業主對物業服務收費的標準、項目和收費方式不滿，以及對于共用設施設備、場地維護費用的分攤不滿等。

　　3、多樣化服務的發展水平。

　　一份調查顯示。有58.1%的居民表示需要特約服務，其中較集中的是各種代繳費用，如代繳手機，電話費，占30.8%；其次是送報，送奶等各種專送占29.5%；管道疏通服務需要占26.6%，此外還有照顧老人或病人，接送小孩，提供家庭衛生清潔，室內裝修等也都有一定的需求，這也就意味著社區服務行業有著廣泛的發展前景。物業管理不是為一家服務的，“眾口難調”，表面上看似容易的事，在實施中卻不那么容易。需要物業管理企業為業主提供多樣并創新的服務，以使業主的滿意度達到最大化，進而達到物業管理費用收繳率的提高。

　　4、物業管理企業與業主溝通是否有效。

　　有人把物業管理公司與業主間的關系形象地比喻為“相愛容易相處太難”。改善與業主的關系，增強與業主間的溝通，樹立人性化管理、親情化服務的理念，妥善解決業主提出的實際問題，是提高物業費收繳率的先決條件。而有些物業公司缺乏與業主間的溝通交流，引起業主對物業公司在收費標準和服務質量等方面存在質疑，卻無法對物業管理企業進行及時地咨詢來消除疑慮，最終導致對物業管理費收繳的抵觸情緒。物業管理企業和業主之間是否通過良好的溝通從而很好地建立起一種平等的“伙伴型”關系，物業管理企業是否用心與業主進行交流交流、仔細傾聽業主的訴求，用每一個物業人自己的精神面貌和人性化的服務，去打動業主。溝通將是影響整個物業服務費收繳率的關鍵所在，并且也是所有物業管理企業與業主矛盾解決的關鍵點所在。

　　(四) 法律規范不完善。

　　《物業管理條例》于20**年9月1日實施后，從根本上改變了物業管理行業無法可依的局面，但是配套的法律規范還不健全和完善，在貫徹執行中缺乏監管力度。物業管理是一個涉及到社會各個方面的服務性行業，它的綜合性決定了在其運作的過程中會出現各式各樣的問題，而且大都很復雜。在業主和物業管理公司發生的爭議中，大多數都是因為沒有明確的法律、法規對物業管理公司和業主雙方面進行有效地約束，無法明確雙方在法律上的權利和義務。所以一旦發生爭議，業主便以拒交物業管理費的方式發泄出來。再加上政府宏觀調控不夠，導致新舊體制形成對立，對物業管理收費問題產生了影響。

　　(五) 物業服務費本身所具有的特性。

　　物業服務費的無形性使得業主所享受的服務質量與業主繳納物業服務費之間的性價比評估較為困難；物業服務費的綜合性、公共性使得單個業主不能對物業服務企業、物業服務項目、物業服務標準做出選擇(尤其在前期)，而物業管理企業也不能因個別業主欠費、違規而有針對性地終止服務，所以雙方都很難以對服務進程進行控制。除此之外，物業服務合同期較長，容易使物業服務費這三大特征表現得更加明顯。使得業主與物業管理企業雙方容易產生、擴散、積累矛盾，從而從長遠來說影響物業服務費的收繳率。

　　三、物業管理收費難的解決方法

　　解決“收費難”的所有問題將會牽涉到相關政策法規、收費標準乃至整個社會，所以解決“收費難”是一項系統工程。

　　(一)公開服務項目，增強信息透明度。

　　物業管理服務收費是直接關系到業主，使用人和物業公司利益的敏感問題。物業管理企業要強化管理，建立規范自身行為的約束機制，使收費與提供的服務相符合。要加強收費的內外監督，加強財務審計和成本核算，規范收費行為。公開服務項目，服務標準及收費標準，定期公布收支情況，接受業主和業主委員會的質詢和監督。

　　(二)加強物業管理有關政策知識的宣傳。

　　為使業主和物業管理企業建立良好的、相互依存的和諧關系，從根本上解決物業管理收費難的問題，應對業主加強《物業管理條例》和物業管理有關收費政策知識的宣傳。物業費收取的標準、物業管理服務的標準，應經業主大會、物業管理企業、上級主管部門共同研究，并公布于眾。同時，媒體也要從企業和業主的不同角度，全面正確地進行輿論引導，提高廣大業主對物業管理服務工作的認知度，讓業主在享受物業管理服務成果的同時，明確樹立依據物業管理服務合同交納物業管理費是全體業主的法定義務的意識。

　　(三)加強物業管理企業自身建設。

　　1、培養高素質的服務團隊。

　　物業管理行業不同于其它行業，有時它對員工的個人素質的要求要高于專業素質，要不斷對員工進行“職工道德、禮儀禮貌”培訓，培養員工與人溝通、協作的能力，注重和業主建立良好的關系，切實維護業主的利益，使業主真正體會到物業管理公司“業主至上”的服務宗旨，日常工作中積極熱情地為每一位業主解決困難的問題，點點滴滴見真情，把各項服務都做到讓業主滿足。

　　2、開展創新的多樣化服務。

　　目前多數物業管理提供的專項服務和特約服務較少，并且業主消費得也不多。而使獨具特色的增值服務成為物業管理服務的亮點，將對提高物業費收繳率起到積極作用。因此物業管理公司要進行服務創新，積極開發延伸性和差異化服務，在樹立良好的品牌服務的同時，分析業主需求，開發適合該物業范圍內適宜的服務產品。并且采取有效的營銷策略，以滿足業主不斷增長的需求，進而提高業主對物業管理公司的滿意度，改善物業管理現狀，增加物業管理的盈利，促進物業管理公司發展以及物業管理行業健康成長。

　　(四)同開發單位一起做好房屋驗收、交接工作。

　　為防止業主入住后房屋出現質量問題，在與開發商辦理房屋交接驗收的過程中，物業管理企業應當嚴格按照規章制度辦事，認真細致不漏項，對有問題的房屋，要在開發商處理完畢后再接管。業主也應增強相應的維權意識，認真參與房屋驗收工作，把問題盡可能在入住之前解決。

　　(五)實施人性化服務，加強溝通交流。

　　物業管理企業應對小區業主的基本信息做深入了解，在制定前期物業管理方案的時候，更多地從即將入住的業主利益出發，充分考慮這些群體的交費意愿和承受能力，確定一個能讓大多數業主較為愉快的接受方案，才能為入住后的管理打下良好的基礎。業主入住后，加強溝通與交流，建立良好的溝通平臺，了解業主所需所想，更好的為業主服務。

　　(六)加強和完善物業相關法律法規。

　　政府部門應盡快細化有關政策，規范物業管理企業的收費行為，加強市場的宏觀調控，制定符合物業管理公司的收費標準，使收費透明化，合理化，遵循事物發展規律和原則，改變思路，充分發揮行政功能，使物業管理企業可根據國家、省、市有關法律規定，對個別業主少交、欠交物業管理費的行為尋求法律的途徑，以通過法律手段來保護自身的合法權益，解決好物業管理收費難的問題。

篇3：物業消防安全管理存在問題及改進措施

　　物業消防安全管理存在問題及改進措施

　　隨著城市化的不斷發展，物業消防安全管理工作日顯重要。筆者對貴州省黔西南布依族苗族自治州目前物業消防安全管理存在的問題及以及原因進行了分析，并就如何改進提出了工作建議。

　　物業管理，是指物業管理企業對城市中各類住宅物業及其配套的共用設施、設備和綠化、衛生、交通、治安、消防、環境等統籌進行維護修繕、整治等管理服務的活動。確保管理區域內業主及物業使用人的生命財產安全是物業管理的一項基本內容和工作，而消防安全管理在生命財產安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前黔西南州的物業消防安全管理還存在著許多亟待解決的問題，因此要進一步推進物業消防安全管理，必須盡快建立健全物業管理服務體制和運作規范體系，形成與目前蓬勃發展的房地產經濟和住宅商品化、社會化相適應的新型物業管理模式。

　　一、物業服務企業消防安全管理中存在的問題

　?。?）重視程度不夠。一些物業服務企業重經營、輕安全，重眼前、輕長遠，重修補、輕維護，精力、人力、財力、物力多放在物業經營、費用收取、環境衛生、治安防范和普通的水電維修等方面，忽視了對公用消防設施日常維護和消防安全日常檢查，造成物業服務企業內部消防安全制度不完善、機構不明確、職責不清晰，消防值班、巡查、維護失位、缺位，隱患頻現。

　?。?）主體意識不強。有的物業管理公司過分強調為業主和物業使用者“服務”，在消防安全問題上不想管、不敢管，對房地產開發企業、建設單位的物業保修責任，對建筑消防設施檢測和維護保養單位的依賴性大，對業主、經營場所的自治自律和行政部門的指導干預期盼值高，造成對業主進場裝修使用把關不嚴、跟蹤服務管理不到位，對消防設施故障損壞發現維修不及時，出現問題推、拖，樂見“責任不清”狀態，不能主動實施管理、積極解決問題、勇于承擔責任。

　?。?）管理水平薄弱。當前，物業服務企業從事消防管理的多為消防控制室值班、保安和水電維修人員兼職較多，除消防控制室值班員按照國家法律規定經消防專門培訓持證上崗外，其余人員基本上都沒有經過專門消防培訓，導致從事消防管理的人員沒有掌握基本消防常識，不能發現火災危險性，不懂得建筑消防設施功能和檢查、維護、操作的基本方法，加之由于物業服務人員工資低、責任心差，消防管理幾乎成“空白”。

　?。?）維護資金缺乏。按照《物權法》及有關規定，物業服務企業實施消防管理所需費用主要來自業主交納的物業服務費，物業服務收費遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，然而實際生活中，物業公司提供的服務不能滿足業主要求，服務質量與物業收費不成正比，是物業糾紛的核心所在。作為業主，往往采用拒交物業費作為自身的維權手段，長期積壓、欠收的費用給物業服務企業造成較大壓力，不得不縮減開支、壓縮管理項目，造成服務質量降低，產生惡性循環。另外，商品住宅、售后公有住房住宅等雖有專項維修資金，可用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，但其使用條件和程序較為復雜，能夠成功動用使用的在現實中并不多見，沒有資金，物業服務企業對一些隱患問題的整改也是有心無力。

　　二、物業服務企業消防安全管理存在問題背后的原因分析造成上述問題的原因是多方面的，既有法律政策層面的因素，又有商品經濟下社會管理方式的原因，涉及物權制度、合同關系、行政管理和業主自治等各種法律關系、各個環節。分析其具體原因，主要包括以下幾個方面：

　?。?）物業管理整體發展水平不高。

　　按照我國《物權法》和《物業管理條例》設計的模式，業主對建筑物內的住宅、經營用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。全體業主組成業主大會，代表和維護業主在物業管理活動中的合法權益，并選舉業主委員會作為其執行機構。物業服務企業是全體業主決定聘用，受業主委托從事物業管理的，物業服務企業與業主共同體是一種合同上的委托關系。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。而現狀是，很多建筑小區根本沒有成立業主大會，以業主大會名義與物業服務企業簽訂物業服務合同的更加稀少，往往是開發商選聘其認為合適的物業服務公司，甚至“建管合一”，加之業主個體自治維權意識薄弱，在“多一事不如少一事”、“坐順風船”等思想的作用下，不參與、不爭取，物業服務企業非但不是大家的“管家”，反而給人們產生一種服務項目、服務標準、收費項目都由其說了算，只收錢不服務的感受。這種權利主體缺位、雙方地位不對等、被服務者成了被管理者的現狀是物業服務水平不高的最基礎、最深層次原因。

　?。?）物業服務企業消防管理的職責定位不明確。

　　在行政法律體系內，《消防法》第十八條規定“住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務”，《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》第十條也明確“居民住宅區的物業管理單位應當在管理范圍內履行下列消防安全職責：一是制定消防安全制度，落實消防安全責任，開展消防安全宣傳教育；二是開展防火檢查，消除火災隱患；三是保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；四是保障公共消防設施、器材以及消防安全標志完好有效。其他物業管理單位應當對受委托管理范圍內的公共消防安全管理工作負責?！倍袷潞贤形飿I消防管理的委托事項則往往非常粗略（可參見建設行政主管部門設計的《前期物業服務合同》、《物業管理合同》示范文本），作為為業主服務、對業主負責、依賴物業服務收費而生存的物業服務企業，往往更加看重于“忠實”履行合同，這種行政責任與民事合同具體職責內容的不對應使得物業服務企業對自身的消防管理職責模糊、淡化。

　?。?）法律責任追究和糾紛爭議解決渠道不暢通。

　　例如小區內建筑消防設施損壞、占用消防車通道、堵塞封閉樓梯、擅自改變建筑物使用性質等問題，從行政法律關系來說，違反了消防法律法規，應當追究行政責任。但很多行為確實不是物業服務企業直接所為，物業服務企業也進行了勸阻、制止，最多也就是管理責任，只處罰物業服務企業似乎不盡合理；而執法部門如果要對眾多的業主或者物業使用者直接實施處罰又談何容易。從民事關系上來說，行為人的行為侵犯了其他業主的相鄰權、對他人的人身財產安全構成了潛在危險，權利人可以通過民事訴訟等方式尋求救濟，但中國傳統鄰里關系和睦相處的觀念和民事訴訟周期、成本和執行等因素，給問題的最終解決造成很多障礙。這是許多具體問題、具體隱患、具體紛爭處理解決難的很重要的原因。

　?。?）政府介入和干預方式簡單而效率不高。

　　政府的介入或干預是在市場運行不規范、權利主體自治意識不高的情況下一個重要手段，以保證制度的執行，維護公共利益。具體到消防行政管理領域，在消防安全責任制沒有徹底落實、社會化消防工作網絡沒有完全形成的當今，社會和單位都依賴于公安機關消防機構的消防監督執法行為，而消防監督目標的重心、消防監督檢查的方式和重點、消防警力的配置等因素使得消防機構無力、無法對物業小區實施太多的監督管理，即使檢查發現問題也只能要求物業服務企業督促解決，更不能陷入房地產開發商、物業服務企業、業主、相鄰關系人等相互間錯綜復雜的利益糾紛中，所以在具體問題的解決上政府及其職能部門的干預往往顯得很表面化，甚至很被動，被管理的各方都不理解、不滿意，具體隱患問題解決效率并不高。

　?。?）物業消防維修費用使用不透明、不暢通。

　　物業服務企業接受業主委托，對共用的消防設施設備進行維修、養護、運行和管理，其所需資金來源于物業服務費（但是當前消防設施的管理中還有定期檢測、維護保養、城市遠程消防監控系統的運行等支出都沒有穩定的保障渠道）；如果需要維修、更新和改造，則要動用專項維修資金，專項維修資金是業主共同交存、屬業主共同所有，其使用決定權在業主，需要專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過，或者經由業主大會依法通過使用方案，再由政府建設（房地產）主管部門審核同意或向其備案后劃轉列支。這其中有兩個關鍵點，一方面是必須明確物業消防服務日常維護職責和標準，以及需要動用專項維修資金的具體情形，這樣才能夠區分具體問題哪些是業主或部分業主自身原因造成的、哪些是物業服務企業管理不到位造成的、哪些是確實符合動用專項維修資金的條件（建設部、財政部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》第二十五條就明確規定了不得從住宅專項資金中列支的四種情形），否則各方包括監管資金的政府職能部門認識不一，討論或者審核不被通過；另一方面是程序上必須有雙重大多數（兩個三分之二）業主或業主大會討論通過，這里面的難題一是沒有組織者、二是多數不積極參與、三是眾口難調形不成合意。這兩個關鍵點在目前都沒有成熟的機制、制度或者慣例，所以出現很多建筑消防設施徹底癱瘓、長期成擺設無法及時解決，根本原因是缺乏資金或者說有錢用不了。

　　三、加強物業消防管理的幾點措施

　　從上述分析可以看出，物業消防管理法律關系十分廣泛而復雜，涉及業主和物業使用者的建筑物區分所有權和相鄰關系的權利與義務，業主大會、業主委員會的權利與義務，建筑物開發建設單位的權利與義務，物業服務企業依據物業服務合同所確立的權利與義務，政府及主管部門、相關職能部門的職權和職責等種種關系。尋求提高物業消防管理質量的對策也應當綜合規劃、統籌考慮、各方參與、齊抓共管。

　?。?）完善業主自治組織，提高業主自治水平。

　　應當廣泛宣傳物權和物業管理法律知識，本著誰使用受益、誰管理負責的原則，指導、幫助物業小區廣泛成立業主大會，選舉業主委員會，作為全體業主的利益共同體和代言人，站在獨立、主導的地位，發揮自治自律作用，理順業主與物業服務企業的關系，由業主自覺維護好公共消防安全秩序，同時對物業服務企業的消防管理質量進行監督。當然，要抓好此項工作，必須由政府出面牽頭才行。

　?。?）明確物業服務企業消防管理的職責與標準。

　　在現行消防法律法規規定的基礎上，可以由公安部門、住房和城鄉建設部門聯合出臺物業服務企業消防安全管理辦法的部門規章，明確物業服務企業消防管理的具體職責和責任追究辦法；制定行業強制性或指導性標準，確定物業服務企業消防管理的具體標準，包括各崗位消防安全職責、消防組織機構、消防制度、消防宣傳與演練、消防設施管理、消防通道與安全出口管理、消防巡查檢查、火災隱患督促整改、火災報警與處置等等都應當細化、便于操作；制定物業服務消防安全管理合同示范文本，或者在通用示范文本中專節或專條列入消防管理范圍和質量的內容。

　?。?）大力提高物業服務企業消防管理主體意識與管理能力。

　　安全生產、社會治安綜合治理、建設（房地產）主管部門等職能部門、機構要會同公安消防部門和鄉鎮、街道辦事處、居（村委會）等基層政府和基層自治組織要多方位、多渠道監督、指導物業服務企業開展消防管理，使其充分確立管理主體意識和責任意識。要將物業服務企業消防管理能力納入物業管理企業資質審查的內容，將消防知識和技能納入物業管理師資格考試認定、保安培訓的內容，加強對物業管理企業負責人員和消防管理人員消防安全專門培訓，直至發展為要求物業消防管理人員必須經過消防安全專業培訓上崗或者向物業服務企業派駐消防安全管理師。

　?。?）切實加強物業服務企業消防管理質量監督檢查。

　　以高層、地下、商用、人員密集、自動消防設施為關鍵要素，將相應的物業服務企業作為被檢查對象和責任主體，列入監督抽查范圍，隨機抽查，防止產生失控漏管。在建筑消防設施、疏散通道、安全出口、消防車通道為重點內容，嚴格查處物業服務企業在公共消防管理中的消防違法行為，特別是對其擅自關停消防設施、擅自改變或同意改變建筑物和場所使用性質、以及其他因故意或重大過失形成火災隱患的，要責令改正并依法嚴格處罰。同時，對于物業服務企業在維護公共消防安全秩序中遇到的業主或物業使用者的無理阻撓、拒不配合行為，要對相關責任人履行消防宣傳教育、監督執法等職責，支持物業服務企業的服務與管理，同時對公眾進行教育和警示。

　?。?）明確物業消防管理費用的收取、列支和管理辦法。

　　在物業服務收費中單列消防日常維護管理費用，在物業服務合同中明確消防管理開支的范圍、條件、程序和標準，特別要明確第三方消防技術檢測、維護保養、遠程監控等服務所需費用來源和支出標準，詳細界定日常設施設備故障老化更換、維修與大修、中修、更新、改造等需要動用專項維修資金的項目的情形和區別。對于消防設施癱瘓、嚴重故障等應當視為發生危及房屋安全等緊急情況，業主、物業服務企業和相關職能部門都要高度重視，簡化專項維修資金支出程序和環節，保證建筑消防設施及時功能恢復和公共消防安全。同時，在立法和政策的更高層面上也要明確涉及公共消防安全的管理和設施維護、更新經費的保障突進、落實機制、監管模式和制約措施。