解聘選聘小區物業必須業主大會同意

　　新上任的業主委員會要解聘現任物業公司，引起部分業主不滿，將業委會告到法院，成為我市“業主狀告業委會第一案”。長江日報記者昨日從硚口區香港映象小區獲悉，目前硚口區人民法院已判決業委會撤銷解聘物業公司的決定。

　　去年11月，香港映象小區新選出的第一屆業委會張貼《公開信》：業委會根據相關法律法規，將公開進行物業公司選聘，擇優選擇信譽好、服務質量高的物業公司。在業委會與新物業公司簽訂合同后，現在服務小區的物業公司前期物業服務合同隨即終止。

　　隨后，該小區業主們收到了業委會發放的《小區業主對物業服務滿意度調查表》，其中除了涉及相關物業服務問題，還有“是否應解聘現任物業選擇新的物業”，請業主進行表決。

　　經過業主投票，業委會去年12月初公布了小區解聘現任物業公司的表決公告。公告稱，小區全體業主有投票權的共2288戶，發放1583張表決票，回收表決票中有效票為1397張，其中同意解聘現任物業公司的有1215戶;業委會由此決定現任物業公司服務截止到12月31日，到期不再續聘，選聘新物業公司。

　　這個表決結果引發一些業主不滿。業主林女士表示，現任物業公司確實在服務方面有不少不盡如人意的地方，但新上任的業委會應該給物業公司提出意見，要求其限期整改，而不是直接將其“炒掉”?，F任物業公司服務小區8年，對公共設施非常熟悉，并且多年來沒有漲物業管理費。貿然換成新物業公司，可能使小區陷入物業“越炒越差”的惡性循環。

　　林女士征求了小區其他業主意見，發現與她有類似觀點的業主不少。于是，他們再次上門征詢業主意見。林女士統計業主簽字后發現，小區業主不同意解聘現任物業公司的占多數?！拔覀兿Ｍ麡I委會代表業主做決定，而不是代替業主做決定?！绷峙空f，“業主們要求業委會撤銷解聘現任物業公司的決定?！?/p>

　　對此，小區業委會予以拒絕。業委會主任李先生說，現任物業公司是前期物業，其物業服務合同是與開發商簽訂的。小區業委會成立后，為了結束小區臨時物業狀態，解聘現任物業公司，公開招標選聘新物業公司，歡迎包括現任物業公司在內的物業公司一起競標。解聘現任物業公司的業主投票真實有效，并未侵犯業主權利。

　　今年4月，在溝通無果的情況下，林女士與其他兩位業主一起，分別以業主個人名義起訴小區業委會。費錢又費時間狀告業委會，很多人從來沒有聽說過，對林女士等人的舉動不太能理解。3位業主在小區貼出“心里話”：提起訴訟的目的不在于結果，而是希望通過訴訟，讓大家珍視作為業主的權利，讓業委會認識到自身工作錯誤，使小區更美好。

　　硚口區人民法院審理認為，香港映象小區業委會做出解聘現任物業公司的決定所依據的《滿意度調查表》，并未明確說明該《滿意度調查表》就是決定是否解聘的選票;業委會做出解聘決定并沒有嚴格按照法律規定召開業主大會，向全體業主發放選票并公開驗票、唱票、計票，違反了法定程序，侵犯了業主參加業主大會行使投票權的權利。法院據此判決業委會撤銷解聘現任物業公司的決定。

　　硚口區人民法院表示，香港映象小區業委會為維護大多數業主利益的出發點值得肯定，但業委會作為群眾自治性組織，在從事諸如選聘、解聘物業服務企業等涉及業主利益的重大事項時，應當程序公開、嚴格遵循法律法規，并接受業主監督。

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　　業主對業委會決定有異議

　　有3種解決途徑

　　業主委員會由全體業主選出，代表業主行使權利。如果業主對業委會的決定有不同意見，該怎么辦?昨日，市民政局對此給出了3種解決途徑：

　　1、向業主委員會或者業主大會直接提出，由其做出解釋或自行改正。

　　2、向街道辦事處提出。按照規定，業主委員會做出的決定違反法律法規的，物業所在地的街道辦事處應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　3、業主委員會做出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主應當在知道決定之日起一年內請求法院予以撤銷。

篇2：竹園業委會選聘新物業服務公司考察報告

　　竹園業委會選聘新物業服務公司的考察報告

　　為選聘新的物業公司，業委會委員分別考察了多處小區的物業服務，包括：朱雀門小區、中信城小區I期、清芷園小區、本家潤園、遠洋德邑。

　　情況介紹如下：

　　朱雀門小區：是一個新小區，但業委會成立時間早于咱們，成立業委會之后更換了物業服務公司。該小區的物業情況與E竹園不同，不具有可比性；另外，其物業公司沒有回饋是否參與我小區的物業服務邀標工作。因此，業委會只是與該小區業委會進行了溝通交流，獲取一些經驗和信息。

　　中信城I期：是一個新小區，而且沒有成立業委會，業委會抱著學習的態度對該物業項目進行了考察，但不予以考慮。

　　清芷園小區：小區已經入住十年以上，小區治理的很好，但是，該小區沒有成立業委會，且該小區物業公司也沒有反饋是否參與我小區物業邀標工作，我們只能對該小區進行考察學習。

　　本家潤園：成立了業委會，并更換了物業公司，而且在新舊物業公司交接過程中，發生了一系列事件，最后在政府的干預下得以解決；而且，小區成立了業委會，聘請了新的物業公司是長城物業；業委會與他們進行了溝通交流，受益匪淺；因此，業委會決定與長城物業公司做進一步的接觸。

　　遠洋德邑：成立了業委會，并更換了物業公司；舊的的物業公司由于經營不善，長期虧損，因此，放棄了小區的物業服務，自行撤離物業項目，所以，該小區業委會在“首一”的幫助下，選聘了河北恒輝物業公司為小區提供物業服務，服務至今。因此，業委會決定與河北恒輝物業公司做進一步的接觸。

　　今年3月份，E竹園小區業委會，利用周末休息時間，分別走訪了“長城物業服務公司”和“河北恒輝物業服務公司”，與兩家物業公司進行了溝通交流，考察了兩家物業公司服務的物業項目。于3月3日考察了“河北恒輝物業服務公司”的物業項目：中悅華府、北郡、香榭苑；于3月9日考察了“長城物業服務公司”的物業項目：樂府家園、國奧村。

　　經過考察、溝通、交流，業委會認為：“長城物業服務公司”和“河北恒輝物業服務公司”，這兩家公司，在企業資質、公司規模、物業服務項目、公司文化、服務理念、人員素質、公司業績、社會影響力等等諸多方面，都符合E竹園小區選聘物業公司的標準。

　　E竹園小區業委會

　　20**年3月10日

篇3：小區選聘新物業事宜致全體業主公開信

　　小區關于選聘新物業事宜致全體業主公開信

　　各位業主：

　　本小區已經進入選聘新物業公司的關鍵階段，但目前出現某些不和諧聲音，表現如下：

　　1)要求z物業繼續做下去

　　z物業在本業委會成立第二天就以“自身發展需要”不再與本物業續簽物業服務合同，并向長寧區住房保障和房屋管理局備案。因此業委會在區房辦的指導下開展選聘新物業公司活動。并非業委會趕他們走。為何現在還有人要求業主用熱面孔去貼其冷屁股？

　　2)在3家物業公司還未報價時，物業費要漲到2元以上的流言已經漫天飛

　　憑良心說話，本小區目前物業管理費相比于周圍的同檔次的樓盤是偏低的，業委會成員首先是業主，我們也不愿意漲價，維護業主的共同利益是我們的初衷，經過業委會的努力，目前備選物業公司的居住區的最高報價都沒有超過2元/平面，低于周邊同檔次樓盤的水平。

　　不僅如此，給物業公司的停車費提成從目前實際全部提取，降到只提取70%，余額存入小區的維修基金，用于本小區公共區域維修。同時將部分業主每月240元的停車費降為150元。

　　新物業費將按照業主投票選取的物業公司其投標報價確定。

　　3)對業委會推薦的3家物業公司不信任

　　上海*物業有限公司、上海新*集團大樓物業有限公司、上海*物業管理有限公司都是合法有資質的物業管理企業，服務質量的承諾為3級標準（和之前的管理合同等級相同），他們的管理業績也都已于20**年7月16日公示，并讓業主對這三家物業的管理情況進行實地考察。業主完全可以在意見征詢期提出你的建議或新的候選物業公司。令人費解的是為何在公布各家報價后有人還問“服務承諾您知道嗎？”

　　上述3家物業公司是在業委會向周邊物業公司發出選聘邀請函后主動找上門來，和我們非親非故，不明白你到底想要知道什么來歷和底細？

　　4)扇動業主不要投票

　　每個業主都有自己的價值觀和判斷能力，投票是其參與小區管理的基本權利 ，不投票意味放棄權力。

　　某些人被居心叵測的人利用，在意見征求階段不反饋意見，每到關鍵時刻就散布與事實不符的言論來破壞投票，搬弄是非，自造矛盾。在此我們要問一句你到底要達到什么目的？

　　目前本小區的管理僅處于最基本維持狀況，維修項目無法開展、綠化沒有人管理、發霉的墻壁沒人粉刷，影響整個樓盤在市場上的價值，考慮到居住安全性和管理規范性，盡快引進新物業管理公司改變上述狀況是當務之急，望廣大業主以全體業主共同利益為重，做出自己獨立、正確的選擇，你的投票將決定本小區的未來。

　　業委會將制定管理規章以督促新物業公司達到其在投標書中承諾的服務標準，讓全體業主從中受益。

　　上海/區花園村**第二屆業主委員會

　　20**年8月9日