欠費業主能否當選業主委員會委員

　　1、從法理上講，業主在小區內的選舉權或被選舉權是其擁有物權的體現。

　　只要該權利是在法律框架下行使，其他單位或個人不能也不應加以干涉?！皹I主”所享有的相關法律權利，因其購買某個物業而獲得，因物業的存在而存在。業主在業主大會中的成員權最基本體現之一就是享有業主委員的選舉權和被選舉權。任何非經正當理由而剝奪這個權利或者其中一部分的做法都錯誤的，也是違反憲法精神的。

　　2、業主作為物業的所有權人在物業管理活動中享有較廣泛的權利，選舉權與被選舉權是一項基本的權利。

　　《物業管理條例》第6條規定，業主在物業管理活動中，享有選舉業主委員會委員的權利，并享有被選舉的權利。因此，從法律角度看，業主是否具有被選舉作為業主委員會成員的資格，最主要的前提就是基于他是否具有業主即房屋產權人的身份。業主委員會的委員是按照業主大會法定多數業主的意愿選舉出來的，別的任何人無權加以干涉。業主選舉或擔任業主委員會委員是行使自己私有財產權，而這個權利是受我國憲法保護的，即使是行政管理部門也不能加以干涉。因此，“小區辦”剝奪欠費業主被選舉為業主委員會資格的做法是錯誤的。

　　3、欠費問題是業主與物業管理公司間的一種民事糾紛，與業主是否有資格被選舉作為業主委員會委員沒有關系。

　　業主和物業管理公司間簽訂物業管理服務合同產生了按時交費的合同義務，所以，與按時交費義務相對應的應該是業主享有物業管理服務的權利。業主因這種權利問題與物業管理公司產生糾紛，發生欠費問題，這是業主與物業公司之間的民事合同糾紛問題，就在合同法的范圍內解決。而欠費業主也是業主，他是否應該當選應通過全體業主大會民主選舉產生。因此，這種欠費糾紛可以通過協商的途徑或者訴訟的方式來解決，而不應和業主的被選舉資格攪在一起，更不應該作為業主被選舉資格的限定條件。況且，業主欠費的原因很多，不能一概而論。

　　4、換言之，業主按時繳費義務和業主享有的業主委員被選舉權是兩個完全不同層次的概念。業主基于物業管理合同產生的按時交費義務是一種合同義務，欠費是業主與物業公司之間的民事糾紛，應在合同法的范圍內加以解決。而業主的選舉權和被選舉權則是其私有財產權(物權)的體現，業主能不能夠擁有選舉權和被選舉權，只能由其是否享有物權和是否擁有業主身份來決定。欠費業主也還是業主，其是否應該當選業主委員會委員，應通過業主大會民主投票選舉確定。有資格是一回事，能不能被選舉上則是另外一回事，其最終的決定權都應在且只應在業主大會，而不是其他任何單位或個人。這就比如，依我國法律規定，被處以刑罰的罪犯，如果沒有被剝奪政治權利，其還可以參加選舉和被選舉，國家并沒有剝奪其選舉的資格。又比如，盡管美國人常年拖欠聯合國會費，但美國還是一樣擔當著常任理事國的角色，至少你不能因此取消它作為一個國家的基本權利。

　　5、《國務院物業管理條例》等法規、規章并未對“欠費”業主的被選舉權作禁止性或限制性規定。

　　《物業管理條例》第六條規定，業主在物業管理活動中，“選舉業主委員會委員，并享有被選舉權”;第十六條規定，“業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任”。建設部《業主大會規程》第二十一條規定，“業主委員會委員應當符合下列條件：(一)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;(二)遵守國家有關法律、法規;(三)遵守業主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務;(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;(五)具有一定組織能力;(六)具備必要的工作時間?！边@兩個規定，均未將按時繳納物業費列為業主委員必備資格條件。法規沒有限制不交費業主的權利，是因為業主不交費可能有各種原因，不能一概而論。這與憲法不會直接去限制不納稅公民的任何政治權利道理一樣。就是偷稅的公民，在他行為構成犯罪、法院判決剝奪其政治權利之前，其也并不會因偷稅而致其公民權利自然消失或被剝奪。

　　6、權利和義務對等是一個整體概念，不同層次的權利與義務是不能對應的。

　　業主委員會作為業主的權力代表機構和物業管理公司簽訂物業管理合同，而業主基于這一物業管理合同產生了按時交費的合同義務，因此，與按時交費義務相對應的應該是業主享受物業管服務的權利。但這一文件不僅將業主履行按時交費義務和業主享有被選舉權作為整體概念出現，而且還得出因為業主欠費所以業主沒有被選舉權的結論，這簡直就是荒謬絕倫!

　　附：各方觀點

　　1、北京律師協會消費者權益保護專業委員會主任、中消協法律顧問邱寶昌律師認為，業主通過選舉成為業主委員會委員是憲法賦予公民的基本權利。業委會委員是業主選舉產生的，行政部門雖然對于業委會的籌建以及換屆等具有指導和監督的權利，但無權否定業主選舉的結果。能夠擔任業委會委員或籌委會委員與拖欠物業管理費屬于兩個法律范疇。業主拖欠物業管理費，物業公司可以起訴業主，進行另案處理。如果以此為由，剝奪欠費業主的選舉權和被選舉權，顯然是對全體業主意愿的變相否定和抹煞。

　　2、北京市建委物業處郭女士說，法律上并沒有明文規定拖欠物業費的業主不能競選業委會委員，因為拖欠物業費的原因很復雜，應由業主自行決定此類人員是否能當選。

　　3、北京市建委物業處處長趙成說，考慮到目前拖欠物業費的原因復雜，除了惡意拖欠外，還會有一些困難情況，如已出國、經濟困難等。這種情況必須結合實際，由業主自己決定。

　　4、起草《204條商品房買賣合同》的“204律師團”成員認為，業主按時繳費義務和業主享有的業主委員會被選舉權是兩個完全不同層次的概念，不同層次的權利與義務是不能對應的。業主委員會作為業主大會的權利執行機構和物業管理公司簽訂物業管理合同，而業主基于這一物業管理合同產生了按時交費的合同義務，所以，與按時交費義務相對應的應該是業主享受物業管理服務的權利。業主因這種權利問題與物業公司產生糾紛，發生欠費問題，這是業主與物業公司之間的民事合同糾紛問題，應在合同法的范圍內加以解決。而欠費業主也是業主，他是否應該當選應通過全體產權人大會民主選舉決定。

　　5、被稱為“業主維權三劍客”之一的秦兵律師表示：“從法律角度看，業主是否具有被選為業委會成員的資格，最主要的前提就是基于他是否具有業主(房屋產權人)的身份。業主委員會的委員是按照業主大會法定多數業主的意愿選出來的，別的任何人無權加以干涉;業主與物業公司的欠費問題是業主與物業公司另一個民事法律關系。解決糾紛的途徑：一是協商，二是訴諸法院，而不應和業主的被選舉資格攪在一起，更不應該作為業主被選舉資格的限定條件。況且，業主欠費的原因很多，不能一概而論?！?/p>

　　6、著名置業專家劉宏誠分析說：業主選舉或擔任業主委員會委員是行使自己的私有財產權，而這個權利是受我國憲法保護的，即使是行政管理部門也不能加以干涉。

篇2：物業公司起訴欠費業主民事訴狀樣本

　　物業公司起訴欠費業主民事訴狀樣本

　　民事訴狀

　　原告：****物業管理有限公司

　　住所地：

　　負責人：** 職務：總經理

　　電話：********

　　企業性質：有限責任公司

　　被告：** 性別：* 年齡：** 歲

　　身份證號碼: ****************

　　工作單位: **********

　　住所地：****************

　　電 話：********

　　訴訟請求：

　　1、請求判令被告給付****年**月至****年**月物業管理費*****元

　　2、請求判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滯納金直至結清全部物管費，截止****年**月**日應支付滯納金為****元;

　　3、請求判令被告承擔訴訟費用。

　　事實與理由：

　　被告系原告所管理的********的業主，被告在接收物業時(****)按《物業管理條例》的相關規定與****房地產開發有限公司簽定了《前期物業管理合同》，并約定按建筑面積**元/㎡收取物業管理費。在被告欠費期間，原告對其物業安全、清潔及維護等進行了系列的物業管理工作，在原告提供服務之同時被告從****年**月起一直未交物業管理費。經原告工作人員多次催促未果。

　　根據相關法律規定及雙方約定，請法院給予判決。

　　此致!

　　**市**區人民法院

　　具狀人：****物業管理有限公司

　　****年**月**日

　　(公章)

篇3：案例討論:物業起訴欠費業主 是否先得業委會點頭

　　案例討論：物業起訴欠費業主，是否先得業委會點頭

　　專家稱此觀點實際對業主不利業委會只有督促業主交費的權利法院考慮增加人大代表共審此案

　　電梯費標準過高業主拒交物業上法庭索“債”律師依“物業條例”第67條首提新觀點法官宣布休庭———

　　物業公司向法院起訴欠費業主，須經業委會同意？今年3月，在世紀城4位業主因拖欠物業費、供暖費而被物業公司訴至法庭時，業主方的代理律師北京憶通律師事務所李勁松律師首次提出了上述抗辯理由，這枚“重型炮彈”的出現使得案件在開庭40多分鐘后被宣布休庭，至今還沒有再次開庭。那么，該理由能否成立？在業內有多大的影響力呢？記者進行了采訪。

　　事情原委

　　“物業條例”第67條

　　首次提起引人關注

　　該案的當事人曹女士告訴記者，一直拖欠物業費的理由就是因為物業公司多收了電梯費。

　　同樣依據“發改委196號文件”，物業要求曹女士所在樓層的業主按每天每平方米1.97元的標準交納電梯費，而根據業委會的計算，業主應按每天每平方米0.2元左右的標準交納。

　　同樣的標準，為何計算出的數字卻如此懸殊呢？發改委工作人員告訴曹女士，業委會計算的電梯費收費標準是正確的。與物業協商未果的曹女士及其他業主便拒交物業費。

　　李律師認為，根據《物業管理條例》第67條———違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。也就是說，對于欠費業主應先由業委會督促交費，這是一個強制性條款，在沒有業委會督促交費的前置程序下，物業公司無權直接起訴欠費業主。

　　簡單地說，就是物業公司要起訴欠費業主，必須經業委會同意?；诖?，李勁松律師當庭提出改簡易程序為普通程序審理，并申請由有人大代表和政協委員身份的人民陪審員組成合議庭的要求。

　　專家看點

　　業委會督促=點頭？

　　業委會有這種權利?

　　李勁松律師告訴記者，對條例第67條這樣理解有兩個原因：

　　一是《物業管理條例》35條規定，業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。也就是說，物業服務合同是物業公司與業委會簽訂的，物業公司向業主提供物業服務，應由業委會進行把關、驗收。如果業主不交費，則根據合同對等原則，物業公司也只能向法院起訴業委會，而不能直接起訴業主。

　　二是業委會在驗收、監督物業公司的服務時，如果認為物業公司的服務很到位，則應當督促欠費業主交費。而如果物業公司提供的服務不到位，業委會也可不督促業主交費，而不是按照物業的要求全部交納。這才符合合同權利義務的對等原則。

　　中國社會科學院法學研究所研究員劉俊海教授告訴

　　記者，物業服務合同是由每個業主與物業公司簽訂的，而不是業委會與物業公司簽訂的，業委會沒有法律主體資格和地位，其不能作為當事一方簽署合同。把“業委會督促業主交納欠交的物業費”作為物業公司起訴業主的前置程序是有道理的。

　　但是督促不等于同意，業委會只起督促、協調作用，而不是“批準”、“點頭”，這是兩個概念，不能畫等號。

　　對此，舒可心（朝陽園小區業委會原主任）持肯定態度，認為物業合同是由業主大會即全體業主與物業公司簽訂的，業委會只是業主大會的代表，最終簽訂合同的仍是每個業主。

　　市物業管理協會張秘書長也認為，業委會只是起一個協調、溝通的作用，而不是須經業委會同意，物業公司才能起訴欠費業主。

　　業主欠交物業費到底欠了誰的錢？

　　舒可心告訴記者，要想明白物業公司是否有權告業主，首先應弄清楚，業主欠費，到底是欠誰的費？

　　根據條例，業主交納物業費是依據業主公約向其他業主承諾的交費義務，而不是向物業公司承諾的交費義務，物業公司只是受業主大會的委托管理小區公共事務，處于受托人地位，而不是欠費業主的“債權人”。

　　所以，即使物業公司起訴，也是履行受托人義務，代其他業主或業主全體向欠費業主要錢。

　　市律師協會物業管理專業委員會副主任孟憲生律師也表示，對第67條規定的理解，可分兩種情況來對待：

　　一種情況是，物業公司對小區的日常服務實行包干制。采用這種管理方式的，如有業主欠交物業費等費用，應由物業公司先給業委會發函，由業委會履行督促義務，如果業主逾期仍不交費，物業公司則可起訴業主。

　　另一種情況是，物業服務收費采取酬金制。也就是說業主交納的物業費仍屬業主自己的錢，只是由業委會委托物業公司根據小區的管理和服務進行花費。在這種情況下，如果業主不交納物業費，物業公司可根據業委會的授權直接起訴業主，因為物業公司已經代業委會履行了督促義務，就不用業委會另行督促了。

　　面對現狀

　　沒有業委會業主欠費

　　物業只能起訴開發商？

　　今年3月9日，已經當了18年全國人大代表的羅益鋒與另外30位代表，向十屆全國人大四次會議提交了《建立物業管理法》的議案。

　　其中，羅益鋒提到，在其調查的過程中，大部分小區沒有業委會，有70%的人對自己所住小區的物業管理大為不滿。

　　那么，如果這些沒有業委會的小區業主，用拒交物業費的方式來對抗物業公司的服務，物業公司能否直接起訴欠費業主

呢？

　　李律師認為，如果未成立業委會，應先成立業委會。如果在業委會成立之前，物業公司要起訴，也只能起訴開發商，而不能直接告業主。

　　這是因為，此時的物業公司是由開發商請來的，而業主在入住時，只是與開發商簽訂了有關物業服務的協議，相當于開發商取代了業委會的作用。所以，物業公司只能以開發商為被告，再由開發商來起訴業委會。

　　劉俊海教授對此則持有異議。他認為，根據《物業管理條例》規定，前期的物業公司是在業主入住前，由開發商選定，但業主入住后，物業管理合同仍然是由每個業主與物業公司簽訂的，而不是業主與開發商簽訂的。對條例第67條的理解應當客觀理性。

　　實際影響

　　業委會督促交費

　　到底對誰有利？

　　相對于以往欠費業主屢訴屢敗的情況，《物業管理條例》第67條的提起，是否能真正、有效地保護業主的權益？是否能促進業委會的成立？

　　前些天，新華聯家園十余戶業主因欠物業費被物業公司推上被告席。近日，記者隨機采訪了兩位因欠物業費而被起訴的業主，他們都表示此前并不知道第67條的規定，但會保留用此條規定抗辯物業的權利。

　　而舒可心卻表示，業委會“督促”業主交費，看起來是保護業主利益，實際是保護了物業公司的利益。也就是說，當小區個別或部分業主欠費影響了小區整體的物業管理，如果物業公司沒有起訴欠費業主，就很有可能因服務不到位或履行合同不當而被業委會告上法庭。這時，物業公司就可以以業委會沒有履行督促交費的義務而進行抗辯。而根據“誰主張誰舉證”的原則，業委會要想證明自己已經履行了督促義務則是很難的，舉證不能的不利后果也只能由業委會來承擔，也就是最終由業主承擔。

　　最新進展

　　打算組成合議庭何時再審還未定

　　本案的主審法官張法官告訴記者，根據《最高人民法院〈關于適用簡易程序審理民事案件〉的若干規定》第3條規定，當事人就適用簡易程序提出異議，人民法院認為異議成立的，或者人民法院在審理過程中發現不宜適用簡易程序的，應當將案件轉入普通程序審理。因考慮到世紀城的業主較多，牽涉的業主利益較大，而當事人對案件審理的程序又持有異議，為慎重起見，法官當庭宣布休庭。

　　而對于律師提出的“根據條例第67條規定，經業委會督促是物業公司起訴業主的前置程序”這一說法，張法官則認為不當，因為前置程序通常是由訴訟法或相關司法解釋進行規定的，而作為一個條例———《物業管理條例》是無權規定前置程序的。

　　“目前，法院已打算組成合議庭適用普通程序審理本案，但如何組成、何時再開庭還沒有定”。

　　世紀城很多業主可能還不知道，這場官司引發的對“物業條例”第67條的爭議。