M花園小區物業服務企業選聘方案(征求公示稿)

　　一、物業服務企業選聘的主體：

　　七星**花園小區業主大會

　　二、物業選聘方案的具體實施主體：

　　物業選聘工作小組負責具體實施業主大會通過的《物業服務企業選聘方案》。物業選聘工作小組由6名業主或業主代表與5名業主委員會成員組成。

　　選聘工作小組的6名業主或業主代表成員由業主委員會采取公開征集方式通過自薦產生，自薦業主應該提交本人產權證、身份證和相關資歷證明，同時必須具備考察樓盤、審核標書等必要時間。如果自薦人數超過6人，則由業主代表大會投票選舉產生，得票多的前6名業主或業主代表成為物業選聘小組成員。

　　三、擬選聘物業服務企業的標準：

　　1、具有三級(含三級)以上資質的物業管理公司;

　　2、物業服務誠信記錄良好，無侵占小區維修資金或小區物業公共收益、擅自退出小區管理服務、拒不移交物業資料等歷史記錄;

　　3、無《物業服務企業資質管理辦法》第十一條規定的行為;

　　4、具有管理類似樓盤經驗;

　　5、擬任小區經理有兩年以上管理經驗，具有崗位資格證書，有物業管理師資格更佳;

　　6、同意業主大會通過的物業選聘方案中確定的物業管理模式要求。

　　四、本次物業選聘合同期限

　　合同期限為兩年。期限：20**年9月1日至20**年8月31日。其中前六個月為考察期?？疾炱跐M一個月內由業主委員會根據實際服務情況，征求業主代表意見確定是否符合合同約定的服務標準。業主代表半數以上認為不合格的，應該提請業主大會予以解聘，并全額扣除履約保證金納入專項維修資金賬戶。

　　五、物業服務收費標準：

　　綜合物業服務費標準：多層0.70元/月*平方米，小高層1.00元/月*平方米，商鋪、幼兒園1.50元/月*平方米。

　　停車費、廣告費以及其他收益的收費標準、管理成本和分配由物業公司按照--市相關規定、市場行情和本小區實際在續聘服務方案或者競聘書中競爭報價確定，并實行獨立核算。其中停車費收費標準按照現行標準，需要調整的應該經過業主大會或業主委員會批準。

　　六、選聘方式：

　　1、前期物業服務企業--新橋物業管理有限責任公司，如果滿足擬選聘物業服務企業的標準，且有意續聘，則按【七星**業字(20**)002號】提交《前期物業服務合同》履行情況和工作總結、前期服務階段公共收益收支情況、續聘物業服務方案、人員配置方案、成本測算方案和物業服務合同草案等，經業主大會表決同意續聘，授權業主委員會按照本選聘方案簽訂物業服務合同;截止5月31日，前期物業公司未按要求提供續聘物業服務方案、人員配置方案、成本測算方案和物業服務合同草案，前期物業公司喪失續聘資格。前期物業公司是否有資格參與公開競聘，由業主大會表決“是否同意在公開競聘中將--新橋物業管理有限責任公司排除出競聘候選企業?”

　　2、如果業主大會表決決定采用公開競聘方式，則通過網上公告的方式公開競聘物業服務企業，競聘代理機構為上海業偉業主咨詢服務有限公司，發生的競聘代理費用由中選的物業服務企業承擔。

　　由于前期物業公司未在規定時間提交續聘物業服務方案、人員配置方案、成本測算方案和物業服務合同草案，喪失續聘資格。根據本物業服務選聘方案的規定，本次物業選聘采取公開競聘方式進行。

　　3、由于不可抗力或者其他特殊原因導致公開競聘無法按時完成時，授權物業選聘工作小組按照本選聘方案要求通過協議選聘方式完成本次物業選聘工作。

　　七、本小區物業管理模式：

　　(一)物業服務費結算模式以“酬金制”為基礎，實行部分包干、部分按實結算的原則進行管理。物業服務費的包干和按實結算的具體范圍由物業公司競爭確定，或者續聘物業公司自報確定。

　　(二)物業公司為本小區單獨設置銀行賬戶，業主大會指定的代表人與物業公司法定代表人共同用印;小區物業服務費、停車費、廣告費等各項收入均須進入該賬戶并定期公示，實行共同監督、共同管理和使用。

　　(三)本小區財務獨立核算，實行年度審計。

　　(四)物業公司在簽訂物業服務合同后一周內繳納履約保證金不少于人民幣五萬元，具體金額和違約扣除辦法由物業公司在應聘書或者續聘物業服務合同確定。

　　(五)業主委員會有權聘請專業機構對物業服務質量進行評估監理，或者由全體業主進行評估。

　　八、評審標準和評審辦法【適用公開競聘方式，其它方式可參照】：

　　1、本小區物業競聘評審委員會成員共設七人。其中，本小區業主大會物業選聘工作小組指派二名成員，由本小區業主大會物業選聘工作小組從在社會上或者評標專家庫邀請物業管理評審專家成員五人。

　　2、評審應聘文件時，商務標書采用明標方式，技術標書采用暗標方式。評審委員會成員應當按照競聘文件設定的評審標準和方法進行獨立評審。

　　評審采用評審委員會綜合評審的方式。評審委員會應當先對技術標進行評定，再對商務標進行評定。

　　評審過程

　　中，評審委員會成員認為應聘文件內容含義不明確的，可以通過工作人員要求應聘人作必要的澄清或者說明。應聘人的澄清或者說明不得超出應聘文件的范圍或者改變應聘文件的實質性內容。

　　本小區業主大會物業選聘工作小組應當做好現場答疑記錄，并由評審專家簽字。

　　由評審委員會分別對技術標書、商務標書和應聘人陳述與答辯進行評審。其中技術標書編制占總分的60%，商務標書及業主委員會現場考察情況占總分的20%(其中業主委員會現場考察評分10%由業主委員會提供)，應聘人陳述與答辯占總分的20%。

　　3、評分表分項分值在競聘邀請書中明確規定。其中技術標書評審實行暗標評審打分結束后，再進行商務標書評審和陳述答辯。

　　4、未盡事宜按照競聘文件的規定執行。

　　九、中選人的確定【適用公開競聘方式，其它方式可參照】：

　　1、評審委員會完成評審后，應當出具書面評審報告，闡明評審委員會對各應聘文件的評審和比較意見，并由評審委員會成員簽字確認。

　　評審委員會應當按照競聘文件的要求向本小區業主大會物業選聘工作小組推薦不超過3名有排序的中選候選人。

　　本小區業主大會物業選聘工作小組應當按照中選候選人的排序確定中選人。當確定中選的中選候選人放棄中選或者因不可抗力提出不能履行合同的，本小區業主大會物業選聘工作小組可以依序確定其他中選候選人為中選人。

　　2、中選人確定后，本小區業主大會物業選聘工作小組應當在小區將競聘結果進行公示，公示期為3日。

　　應聘人或者利害關系人在公示期間向本小區業主大會物業選聘小組提出異議的，本小區業主大會物業選聘小組應當自收到投訴之日起3日內決定是否受理投訴，并自受理投訴之日起5日內，會同相關管理部門和評審專家作出書面處理決定;需要鑒定、專家評審的，所需時間不計算在內。

　　3、競聘結果公示期滿無異議或者異議無效的，本小區業主大會業主委員會應當向中選人發出中選通知書，同時將中選結果通知所有未中選的實際應聘人，并返還其應聘書和競聘保證金。

　　4、本小區業主大會和中選人應當自中選通知書發出之日起5日內，按照競聘文件、中選人的應聘文件和現場答辯記錄簽訂物業服務合同。

　　物業服務合同的標的、服務內容、收費標準、服務承諾、履行期限、規章制度等主要條款應當與競聘文件、中選人的應聘文件和現場答辯的內容一致。本小區業主大會和中選人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。

　　十、物業服務質量標準：

　　物業服務標準應該符合--市物價部門、房管部門的相關規定，同時滿足以下管理目標(業委會簡稱甲方，物業公司簡稱乙方)

　　1、房屋外觀：清潔、整潔，遇外墻滲水情況不得隨意涂刷，力求不破壞外墻整體性。

　　2、設備運行：路燈、草坪燈按照季度定時開關，景觀噴泉遇國家法定節假日每天上午運行2小時，下午運行1小時。

　　3、房屋及設施、設備的維修、養護：有專人維修、養護，并做好維修養護記錄，接受甲方檢查。

　　電梯應由專業維保公司按--市技術監督局要求進行維修、養護，確保運行正常。

　　4、公共環境：

　?、侪h衛設備完好，合理設置垃圾桶、垃圾中轉站點。

　?、谇鍧嵭l生實行責任制，有專職的保潔人員和明確的責任范圍;保持樓道地面、墻面整潔及樓道通行無障礙，公共區域每天至少清掃一次并實行標準化保潔，保潔人員統一著裝，佩戴有相片胸卡。

　?、劾债a日清，無垃圾溢滿現象，垃圾容器及時清潔，無異重味。

　?、苄^道路、綠地等公共場地無紙屑、煙頭等廢棄物。

　?、萦暄┨鞖饧皶r對區內主干道積水、積雪進行清掃，門廳口及時鋪設防滑墊。

　　樓道無亂懸掛、亂貼、亂畫、亂堆放等現象。

　?、薷鶕嶋H情況開展滅蟻、滅鼠、滅蚊、滅蠅等衛生消毒工作。

　?、邔Τh保標準排放油煙、噪音等行為和違反規定飼養寵物、家禽、家畜者進行勸告，并報告有關部門進行處理。

　?、嘁曳匠袚^清潔維護費(包括生活垃圾和建筑垃圾托運費)。

　　5、綠化：

　?、倩ú輼淠旧L良好，修剪整齊美觀無雜草。

　?、诰G地無改變性質和破壞、占用現象，必要時設置禁停車輛障礙和標志。

　?、蹖崟r對花草樹木進行澆灌、松土、施肥、滅蟲、防凍保暖。

　?、軋@林小品及設施維護良好。

　　6、交通秩序：

　?、儆袑ｉT秩序維護人員，實行24小時值班及巡邏制度。

　?、跈C動車按小區路牌指示行駛，地下停車庫充分利用，地上停泊管理有序，禁止消防通道停泊車輛。

　?、畚＜叭松戆踩碗[患處有明顯標識及具體防范措施。

　　7、保安：

　?、傩^進出設置門卡制度，實行封閉式管理。

　　主要出入口有專人值守，外來人員和車輛及大件物品出入有登記。

　?、谥醒氡O控室實施24小時安全監控。

　?、巯涝O施設備完好無損，可隨時啟用、消防通道暢通，制訂消防應急方案。

　?、芸垂芄藏敭a，包括樓內門、窗、消防器材及小區的表井蓋、花、草、樹木、果實等。

　?、莅l生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。

　?、薇０踩藛T統一著裝，儀表整潔，佩戴有相片胸卡，持證上崗，年齡在18-55歲之間，身體健康，身高1.65米以上。

　?、邍栏癜l放門禁卡制度，杜絕不明身份人員進入單元門粘貼、涂刷、發放宣傳單及名片等。

　　8、急修：夜間有專人值守，處理緊急報修、水、電、電梯等緊急報修半小時內到場。

　　小修：①指除設備外的單次、單項局部維修費用在300元以下的維修在48小時內完成。

　?、诰S修必須是照原樣修繕，不得用低端材料替代，禁止以撤代修。

　?、墼O置客戶服務中心和服務熱線，有效投訴處理率100%。

　?、軐I主直接報修，乙方應填寫報修單，一份留存，一份給報修人，對報修兩次以上(不含兩次)仍得不到合理處理的，甲方有權向乙方發書面整改函，限期整改，并給予乙方300元罰款。如在整改限期內仍未整改，則暫扣當月進度款直至得到妥善處理為止。(因前期遺留問題所產生的投訴和負面影響物業公司應積極配合解決，不宜給予處罰)。

　　9、高壓供水養護、運行、維修

　?、俦ＷC居民正常生活用水，有停水處理預案。

　?、谒渖w上鎖并定期清洗消毒，確保水質合格。

　?、郯l生突發公共衛生事件，要加強對供水系統的消毒，禁止無關人員進入水泵房。

　　10、對化糞池一年進行一次清理。

　　11、內湖每兩年清洗一次，由乙方實施，甲方單獨付費。

　　12、公用水、電費(包括物業公司正常用水、電)由甲方據實支付，乙方負責管理，禁止無關人員隨意使用，嚴禁出現長流水、長明燈現象。

　　13、對項目經理要求：應為應聘方報送的項目經理本人，乙方不得隨意更換，因特殊原因更換時必須征得甲方同意。項目經理到崗后應恪盡職守，密切配合業主委員會工作。對嚴重不負責任和不配合甲方工作的項目經理，甲方有權要求乙方進行撤換。

　　注：其他未盡事項同--市物業服務合同示范文本。

　　十一、未盡事宜：

　　1、對于本選聘方案未盡事宜或具體實施方案由業主委員會會同物業選聘工作小組在維護業主合法權益的前提下在競聘文件或物業服務合同中予以明確。

　　2、對于任何導致妨害本選聘方案實施以及物業交接中的侵權行為授權業主委員會通過調解、協商、投訴直至訴訟等途徑解決，相關費用從小區公共收益中支出(最終由侵權方承擔)。

　　十二、本選聘方案通過程序：

　　本物業服務企業選聘方案于20**年5月18日經過業主代表大會討論，經過業主代表、熱心業主多次討論，確定征求意見公示稿，再公示七天征求全體業主修改意見，經過物業選聘工作小組成員討論通過形成表決終稿，表決終稿在業主大會表決前十五日公告。在業主大會各項準備工作完成，隨即以書面征詢意見的表決方式舉行業主大會，對物業服務企業選聘方案表決稿進行表決。表決票的樣張(征求意見公示稿)見附件。

　　本選聘方案(征求意見公示稿)以及表決稿及表決票樣張(征求意見公示稿)發至全體業主代表及南湖街道、區房管局物業科和社區居委會。業主如果需要，可以向所在樓幢業主代表或者業主委員會索取。

　　正式的表決票將通過業主代表或者業主委員會委托的業主大會志愿者，當面送達每位業主或者委托的代理人書面簽收。表決票可以當場由業主或者其委托代理人填寫后，由業主代表或志愿者回收，當場不能收回的需要收回表決票簽收回執。當面不能送達的表決票將采取掛號信郵寄、快遞、傳真、電子郵件、電話等方式送達，當面簽收送達方式以外方式送達的，應該保留相關憑證、錄音錄像或者兩名業主簽名見證。無法送達的，應當在物業管理區域內公告;業主在規定期限內未反饋意見的，視為棄權。

　　請業主或者其委托代理人收到物業選聘方案表決票后，在7月6日14：00之前將表決票投到密封的投票箱中，或者交業主代表或業主委員會成員手中。收到表決票后在規定期限內不反饋意見，或者選擇棄權的，視為同意參與投票業主中多數意見。7月6日14：00舉行業主代表大會公開計票唱票統計物業選聘方案表決結果。

　　--市****花園小區業主大會業主委員會(公章)

　　20**年6月3日

篇2：竹園業委會選聘新物業服務公司考察報告

　　竹園業委會選聘新物業服務公司的考察報告

　　為選聘新的物業公司，業委會委員分別考察了多處小區的物業服務，包括：朱雀門小區、中信城小區I期、清芷園小區、本家潤園、遠洋德邑。

　　情況介紹如下：

　　朱雀門小區：是一個新小區，但業委會成立時間早于咱們，成立業委會之后更換了物業服務公司。該小區的物業情況與E竹園不同，不具有可比性；另外，其物業公司沒有回饋是否參與我小區的物業服務邀標工作。因此，業委會只是與該小區業委會進行了溝通交流，獲取一些經驗和信息。

　　中信城I期：是一個新小區，而且沒有成立業委會，業委會抱著學習的態度對該物業項目進行了考察，但不予以考慮。

　　清芷園小區：小區已經入住十年以上，小區治理的很好，但是，該小區沒有成立業委會，且該小區物業公司也沒有反饋是否參與我小區物業邀標工作，我們只能對該小區進行考察學習。

　　本家潤園：成立了業委會，并更換了物業公司，而且在新舊物業公司交接過程中，發生了一系列事件，最后在政府的干預下得以解決；而且，小區成立了業委會，聘請了新的物業公司是長城物業；業委會與他們進行了溝通交流，受益匪淺；因此，業委會決定與長城物業公司做進一步的接觸。

　　遠洋德邑：成立了業委會，并更換了物業公司；舊的的物業公司由于經營不善，長期虧損，因此，放棄了小區的物業服務，自行撤離物業項目，所以，該小區業委會在“首一”的幫助下，選聘了河北恒輝物業公司為小區提供物業服務，服務至今。因此，業委會決定與河北恒輝物業公司做進一步的接觸。

　　今年3月份，E竹園小區業委會，利用周末休息時間，分別走訪了“長城物業服務公司”和“河北恒輝物業服務公司”，與兩家物業公司進行了溝通交流，考察了兩家物業公司服務的物業項目。于3月3日考察了“河北恒輝物業服務公司”的物業項目：中悅華府、北郡、香榭苑；于3月9日考察了“長城物業服務公司”的物業項目：樂府家園、國奧村。

　　經過考察、溝通、交流，業委會認為：“長城物業服務公司”和“河北恒輝物業服務公司”，這兩家公司，在企業資質、公司規模、物業服務項目、公司文化、服務理念、人員素質、公司業績、社會影響力等等諸多方面，都符合E竹園小區選聘物業公司的標準。

　　E竹園小區業委會

　　20**年3月10日

篇3：小區選聘新物業事宜致全體業主公開信

　　小區關于選聘新物業事宜致全體業主公開信

　　各位業主：

　　本小區已經進入選聘新物業公司的關鍵階段，但目前出現某些不和諧聲音，表現如下：

　　1)要求z物業繼續做下去

　　z物業在本業委會成立第二天就以“自身發展需要”不再與本物業續簽物業服務合同，并向長寧區住房保障和房屋管理局備案。因此業委會在區房辦的指導下開展選聘新物業公司活動。并非業委會趕他們走。為何現在還有人要求業主用熱面孔去貼其冷屁股？

　　2)在3家物業公司還未報價時，物業費要漲到2元以上的流言已經漫天飛

　　憑良心說話，本小區目前物業管理費相比于周圍的同檔次的樓盤是偏低的，業委會成員首先是業主，我們也不愿意漲價，維護業主的共同利益是我們的初衷，經過業委會的努力，目前備選物業公司的居住區的最高報價都沒有超過2元/平面，低于周邊同檔次樓盤的水平。

　　不僅如此，給物業公司的停車費提成從目前實際全部提取，降到只提取70%，余額存入小區的維修基金，用于本小區公共區域維修。同時將部分業主每月240元的停車費降為150元。

　　新物業費將按照業主投票選取的物業公司其投標報價確定。

　　3)對業委會推薦的3家物業公司不信任

　　上海*物業有限公司、上海新*集團大樓物業有限公司、上海*物業管理有限公司都是合法有資質的物業管理企業，服務質量的承諾為3級標準（和之前的管理合同等級相同），他們的管理業績也都已于20**年7月16日公示，并讓業主對這三家物業的管理情況進行實地考察。業主完全可以在意見征詢期提出你的建議或新的候選物業公司。令人費解的是為何在公布各家報價后有人還問“服務承諾您知道嗎？”

　　上述3家物業公司是在業委會向周邊物業公司發出選聘邀請函后主動找上門來，和我們非親非故，不明白你到底想要知道什么來歷和底細？

　　4)扇動業主不要投票

　　每個業主都有自己的價值觀和判斷能力，投票是其參與小區管理的基本權利 ，不投票意味放棄權力。

　　某些人被居心叵測的人利用，在意見征求階段不反饋意見，每到關鍵時刻就散布與事實不符的言論來破壞投票，搬弄是非，自造矛盾。在此我們要問一句你到底要達到什么目的？

　　目前本小區的管理僅處于最基本維持狀況，維修項目無法開展、綠化沒有人管理、發霉的墻壁沒人粉刷，影響整個樓盤在市場上的價值，考慮到居住安全性和管理規范性，盡快引進新物業管理公司改變上述狀況是當務之急，望廣大業主以全體業主共同利益為重，做出自己獨立、正確的選擇，你的投票將決定本小區的未來。

　　業委會將制定管理規章以督促新物業公司達到其在投標書中承諾的服務標準，讓全體業主從中受益。

　　上海/區花園村**第二屆業主委員會

　　20**年8月9日