城市住宅小區物業管理立法思考(六)--開放小區的元規則
從物權排他的角度出發，流行觀點認為，小區乃是業主們的私有財產，對于小區里共有的與共用的物業，其管理都完全由所有權人(業主們)共同決定。這就是常言所說的：“風能進、雨能進、皇帝老兒不能進”。這是從絕對所有權角度架構的小區秩序。在這一視角下，對于小區自治規則的常規理解是：業主規約是小區最高級別的自治規則;業主規約不僅約束業主，亦約束租戶等使用人與管理人;規約的產生，盡管對“非業主”有約束但無需非業主參與制定;業主委員會的成員必須是業主，非業主居住人不具資格。這就是當下我們常規的“封閉小區”的治理現狀。這個“封閉”，不僅僅是物理意義上的圍一個墻的“封閉”，更是一種管理理念上的“封閉”。他強調所有權人的單邊決策地位，一切決定從所有權人發出，而忽略了使用權人的法定權益與獨立決策地位。在封閉小區理念下，小區的治理主體乃是所有權人與管理人，兩者之間有委托合同關系;但是在開放小區理念下，小區的治理主體乃是所有權人、使用權人(居住人)與管理人，三者存在信托關系(或包含對居住人更多誠信義務的委托關系)
封閉小區的概念體系似乎完美，但在客觀實踐上，卻常因為如下原因而難以發揮應有作用：
首先是小區大量核心資產權屬不清，突出表現在規劃配套的資產的權屬。這些規劃配套部分雖然地理位置處于小區之內，但其使用及各種管理脫離了業主規約的約束，游離在小區規約之外，帶來小區內部共同秩序分裂。比如會所、人防等，目前其所有權爭端短期內并不能解決，但其出租與經營已現實存在，并不由業主掌控。大量的會所、人防出租經營，已成為小區共同體的一部分，但權屬的割裂帶來的管理割裂，正在給小區制造更多的糾紛。
其二，大量小區的業主大會成立較晚。在業主大會成立之前，小區內已經客觀形成特定的居住人與特定的生活秩序。由于非業主無法參與小區規約制定，小區規約的公正性受到其他居住人群的質疑，規約的執行遭到抵制。比如一些二房東、商戶等，常常并不認可小區管理規約，對抗小區封閉管理體系，對業主委員會委員的人身傷害時有發生。
其三，小區內的房屋，除了業主的居住部分，還規劃有各種市政、教育、人防、社區、警務等政府公共服務與公共管理所需部分。政府作為這些房屋的使用人與管理人，其具體實施方案與業主意愿并不完全一致，特別是當這些房產從事經營活動或者規模較大的社會活動時，對業主生活亦帶來影響。比如地下人防車庫車位出租給外部單位而不是小區業主。比如地下空間變更規劃設計建造隔間對外出租，加重了小區物業管理負荷。這些涉及政府部門利益部分，除了不繳交物業費，不服從小區規約約束，而且，與小區業主利益有沖突時，相關部門往往采取不作為方式對付業主。這帶來如何處理具體行政行為與業主規約約束之間的關系問題。
其四，許多國內小區規模之大，已超出純居住的功能范疇，是一個生活綜合體?，F代小區生活，除了“物業管理”這一公共事務之外，還有更多如快遞、養老、特殊群體關愛、環保、節能、義集、手工坊、開放式俱樂部等新型公共事務，不斷滿足居住人而不僅僅是所有權人(業主)的需要。小區已經成為多維的公共事務空間，業主的物業管理已經不再是唯一重要的小區公共事務。多維公共空間的出現，使得所有權人與使用人之間的決策比重產生再平衡。如果仍舊是所有權人單邊決策，容易導致所有權人對“租金”的片面追逐，忽視小區內多層次多類別的文化營造，阻礙了多維公共空間的發展。
客觀的現實就是，小區不是一個說封閉就封閉的小區，物理的封閉無法阻礙各類人員的頻繁進出，再加上小區居住者的多樣性、歷史規劃的復雜性等多種因素，客觀上也造成了小區以“封閉”理念進行管理的諸多不確定性。小區不再是世外桃源，無法避免與整個社會的互動，當然也包括無法避免各種干擾。這個時候，基于純粹的所有權人意愿來實現單邊治理的“封閉小區”模式，已很難應對各種不同使用權人的沖擊。走到現在，以物的所有權人為絕對標準建立的小區管理機制已難以為繼。我們需要擴大視野，增加對新型公共事務的了解，增加使用權人作為治理主體，增加使用權人與所有權人的利益平衡機制，在更高一個層面上研究自治規則的內涵、制定和效能?；谶@些需求，新觀點是：摒棄“封閉小區”，塑造“開放小區”。一個“開放小區”，應該先行將以下二類主體納入共同治理的成員之中：
一是將居住人納入小區治理主體。小區的主體，除了所有權人(業主)，亦包括全體居住人。居住人不僅包括居住本小區的居民，亦包括各類流動人口。這些居住人，除了租戶，還包括政府、新型公共事務、新型商業帶來的眾多各類非業主的外部人群。小區不僅是所有權人的權利空間，更是全體居住人的生活場所。事實上，許多業主出租房屋成為房東，他們自己并不居住在小區，對小區情況不甚在意。相反，那些租客或流動人口，可能更在意生活場所的衛生、安全等問題。當他們在小區遇到物業損傷，相關業主也得承擔相應賠償。因此，他們在小區擁有“獲得安全保障”的權利，也有維護小區的義務。把大量“居住人”納入小區規約的主體中，許可進入業主委員會，共同承擔義務，享受權利，參與小區管理，應該是“開放小區”的第一步。
二是規劃配套的管理人也應作為開放小區的治理主體。規劃配套至今依舊存在權屬爭議，圍繞規劃配套的使用權、管理權、收益權、費用分攤等產生了大量糾紛，在所有權歸屬不確定的情況下，以“所有人”身份參與小區治理爭議大。更重要的是，撇開所有權爭執，規劃配套資產具有“獨立性”的特點。規劃配套資產按照居住人口來配置，要為居住人服務。規劃的強制性確保了規劃配套資產對居住人的法定服務義務。因此不論所有權人是開發商、還是業主還是政府，誰都不能隨意處置該資產，影響其對居住人的使用權益。落實這一點的關鍵環節是管理人。因此，規劃配套之現有管理人在共建開放小區公共治理之中倒更顯重要。同時，中國小區規模大，規劃配套的種類多，由此帶來管理人種類數量多：比如人防部門確定的小區人防工程經營管理人，比如電力公司、自來水公司、供暖公司各自分別確定的設備設施管理人(有的是物業企業，有的不是)，比如電梯、避雷系統、消防系統的管理人，比如社區居民用房、文體中心的管理人(有的是居委會，有的是建設單位)，比如地下車庫的管理人，比如地下空間出租的管理人，比如會所的管理人，比如規劃配套的幼兒園、學校的管理人等等。同時，這些這些數量較多的管理人，如果不將他們納入開放小區的共同治理之中，他們的權利沒有規范渠道表達，尤其是他們的義務難以得到落實，特別是當他們分別代表了一些部門利益的情況下，會加大小區的管理難度。因此管理人應當加入到開放小區的主體之中。
事實上，各地普遍出現的多方平臺、聯席會議、多主體的基層民主協商機制，將業委會、物業企業、居委會、派出所、街道等機構聚攏到一起協商，這些都是站在權利主體創新、機制創新的角度，開始探索“開放小區”的治理之道。這些機制，有些已經納入地方法律法規。盡管從總體上看，這些機制尚未成熟，但這并不影響我們綜合歷史上各種法律的效用，特別是規劃的效用，承認小區的生活現狀很大程度上受使用人(居住人)推動，深深打上使用人的權利烙印，由此拋棄狹隘的單純的以物的所有權來界定的所謂“小區”及“小區管理”的封閉機制，承認開放小區的基本事實，打破物的藩籬，構建開放小區下的共同治理機制。
與封閉小區中小區規約乃是共同治理的核心一樣，開放小區的共同治理的核心乃是“開放小區的元規則”。元規則是各個相關主體立下的共同契約，是開放小區共同體的最高自治規范。元規則的基本內容應該包括以下幾點：
首要的，是規定各方誠信的義務。在開放小區架構下，作為小區共同事務的參與人，居住人、管理人獲得了更大參與治理的權利的同時，也要更大承擔尊重各方知情權利的義務?？紤]到其所作所為將影響其它業主、居住人的生活，為避免誤解與沖突，各方在使用公共空間時，都應首要尊重他方的知情權利。這包括誠信告知他方自己的公共行為的目的與內容、主動履行必要登記義務、主動辦理各類權限、主動承擔盡職通知與盡職解答相關咨詢之責任、主動依照約定使用并愛惜共用與共有部位、尊重所有權人的財產權利等。小區內各方，都應當秉持誠信公開的原則，方便各類主體相互知情、相互監督與行使選擇權。
其次是規定各方平等的繳費義務。依據“誰使用誰付費”原則，共同承擔小區物業管理費用。這不僅約束業主，亦包括小區內的政府、居住人、管理人等各類主體。對于政府所承擔管理責任的居民用房、人防空間、市政用房以及相關會所，如果僅僅按照規劃內公共服務場所來使用，或者尚處于公益事業的初期運轉階段來使用，并未規模經營或并未帶來較大物業管理成本，那么這些分攤費用可以不加考慮。但是，如果這些房屋設施主要用于出租經營獲利，或者帶來較大的物業管理成本，比如人防車庫出租、地下空間分隔單間出租、市政用房出租、使用居民辦公用房承擔各種培訓、會所變更為酒店等等，那么其管理人理應承擔相應分攤義務。共同分攤義務的明確，可以大幅緩解當下各小區物業管理費用的不足。
再者，是對管理人盡職服務義務的安排。當下小區的各類訴訟，絕大部分都基本都圍繞管理人環節展開。管理人是否能盡職服務，對小區治理影響很大。復雜多樣的管理人，其素質不一，不加以規范，往往很難做到滿足業主居民的需要。比如對小區內的水電氣暖的管理，既有可能是專業的市政專營公司作為管理人，亦有可能是非專業的建設單位或其選定的前期物業在臨時管理。如果小區幸運，則遇上一家以長期經營為目標的正規企業作為管理人，他們在追求自身經營利潤之前，會投入資金做好設備設施的日常維護保養。但亦極有可能不幸而攤上一家以短期利潤為目標的管理人，他們千方百計鉆制度空子以逃避當有職責，盡可能節省費用轉化為自身利潤，一旦設備設施損壞則大幅漲價或撤場走人。特別是一些與政府部門或多或少有一些淵源的管理人，認為其有政府部門的特殊權力背景，往往排斥盡職服務的義務的承擔，千方百計阻擾居住人對其是否盡職的知情與監督，難以按照平等原則進入小區的公共治理之中。因此，需要對管理人的盡職服務義務做出規范安排。管理人負有維護管理相關物業以滿足居住人利益最大化的共同特點，“獲得授權”與“服務眾人”乃是其業務開展的兩大基本前提。要想長久獲得授權，則需誠信;要想服務好眾人，則需勤勉。因此，要圍繞誠信、勤勉來規范管理人的基本義務，這是開放小區各方利益都能夠得到最大保護的關鍵。
最后是元規則的落實。如果沒有截止時間界定，沒有牽頭的責任人，元規則的立約過程，就成為無休止的爭論、逃避的借口。我們可以考慮，將元規則作為《安徽省物業管理條例》所建立的“物業管理聯席會議制度”下各小區聯席會議的首個工作成果，由房地產行政主管部門會同街道辦作為牽頭組織者，此成果可以作為基層政府的一項獎勵指標，而截止時間可以放在聯席會議建立一年之內。
綜上所述，我們應該清楚地認識到，當下的小區乃是開放小區，面對已經形成的生活秩序，我們需要建立一個新型的開放小區元規則：這個規則，主體應該完整的囊括小區全部成員，有業主有居住人也有各類管理人;這個規則，是由一個各類主體共同參與制訂及遵守的規則;這個規則，應確立公共事務的誠信、分擔、服務居住人等基本原則;這個規則，不僅僅是業主要遵守，相關的政府部門亦要帶頭遵守，由此遍及所有相關主體。由此在法律的保護下，小區元規則持續發揮作用，小區內各類主體享受權利承擔義務，最終促進各個小區進入良性共治軌道。
篇2：城市住宅小區物業管理立法思考--開放小區的元規則
城市住宅小區物業管理立法思考(六)--開放小區的元規則
從物權排他的角度出發，流行觀點認為，小區乃是業主們的私有財產，對于小區里共有的與共用的物業，其管理都完全由所有權人(業主們)共同決定。這就是常言所說的：“風能進、雨能進、皇帝老兒不能進”。這是從絕對所有權角度架構的小區秩序。在這一視角下，對于小區自治規則的常規理解是：業主規約是小區最高級別的自治規則;業主規約不僅約束業主，亦約束租戶等使用人與管理人;規約的產生，盡管對“非業主”有約束但無需非業主參與制定;業主委員會的成員必須是業主，非業主居住人不具資格。這就是當下我們常規的“封閉小區”的治理現狀。這個“封閉”，不僅僅是物理意義上的圍一個墻的“封閉”，更是一種管理理念上的“封閉”。他強調所有權人的單邊決策地位，一切決定從所有權人發出，而忽略了使用權人的法定權益與獨立決策地位。在封閉小區理念下，小區的治理主體乃是所有權人與管理人，兩者之間有委托合同關系;但是在開放小區理念下，小區的治理主體乃是所有權人、使用權人(居住人)與管理人，三者存在信托關系(或包含對居住人更多誠信義務的委托關系)
封閉小區的概念體系似乎完美，但在客觀實踐上，卻常因為如下原因而難以發揮應有作用：
首先是小區大量核心資產權屬不清，突出表現在規劃配套的資產的權屬。這些規劃配套部分雖然地理位置處于小區之內，但其使用及各種管理脫離了業主規約的約束，游離在小區規約之外，帶來小區內部共同秩序分裂。比如會所、人防等，目前其所有權爭端短期內并不能解決，但其出租與經營已現實存在，并不由業主掌控。大量的會所、人防出租經營，已成為小區共同體的一部分，但權屬的割裂帶來的管理割裂，正在給小區制造更多的糾紛。
其二，大量小區的業主大會成立較晚。在業主大會成立之前，小區內已經客觀形成特定的居住人與特定的生活秩序。由于非業主無法參與小區規約制定，小區規約的公正性受到其他居住人群的質疑，規約的執行遭到抵制。比如一些二房東、商戶等，常常并不認可小區管理規約，對抗小區封閉管理體系，對業主委員會委員的人身傷害時有發生。
其三，小區內的房屋，除了業主的居住部分，還規劃有各種市政、教育、人防、社區、警務等政府公共服務與公共管理所需部分。政府作為這些房屋的使用人與管理人，其具體實施方案與業主意愿并不完全一致，特別是當這些房產從事經營活動或者規模較大的社會活動時，對業主生活亦帶來影響。比如地下人防車庫車位出租給外部單位而不是小區業主。比如地下空間變更規劃設計建造隔間對外出租，加重了小區物業管理負荷。這些涉及政府部門利益部分，除了不繳交物業費，不服從小區規約約束，而且，與小區業主利益有沖突時，相關部門往往采取不作為方式對付業主。這帶來如何處理具體行政行為與業主規約約束之間的關系問題。
其四，許多國內小區規模之大，已超出純居住的功能范疇，是一個生活綜合體?，F代小區生活，除了“物業管理”這一公共事務之外，還有更多如快遞、養老、特殊群體關愛、環保、節能、義集、手工坊、開放式俱樂部等新型公共事務，不斷滿足居住人而不僅僅是所有權人(業主)的需要。小區已經成為多維的公共事務空間，業主的物業管理已經不再是唯一重要的小區公共事務。多維公共空間的出現，使得所有權人與使用人之間的決策比重產生再平衡。如果仍舊是所有權人單邊決策，容易導致所有權人對“租金”的片面追逐，忽視小區內多層次多類別的文化營造，阻礙了多維公共空間的發展。
客觀的現實就是，小區不是一個說封閉就封閉的小區，物理的封閉無法阻礙各類人員的頻繁進出，再加上小區居住者的多樣性、歷史規劃的復雜性等多種因素，客觀上也造成了小區以“封閉”理念進行管理的諸多不確定性。小區不再是世外桃源，無法避免與整個社會的互動，當然也包括無法避免各種干擾。這個時候，基于純粹的所有權人意愿來實現單邊治理的“封閉小區”模式，已很難應對各種不同使用權人的沖擊。走到現在，以物的所有權人為絕對標準建立的小區管理機制已難以為繼。我們需要擴大視野，增加對新型公共事務的了解，增加使用權人作為治理主體，增加使用權人與所有權人的利益平衡機制，在更高一個層面上研究自治規則的內涵、制定和效能?；谶@些需求，新觀點是：摒棄“封閉小區”，塑造“開放小區”。一個“開放小區”，應該先行將以下二類主體納入共同治理的成員之中：
一是將居住人納入小區治理主體。小區的主體，除了所有權人(業主)，亦包括全體居住人。居住人不僅包括居住本小區的居民，亦包括各類流動人口。這些居住人，除了租戶，還包括政府、新型公共事務、新型商業帶來的眾多各類非業主的外部人群。小區不僅是所有權人的權利空間，更是全體居住人的生活場所。事實上，許多業主出租房屋成為房東，他們自己并不居住在小區，對小區情況不甚在意。相反，那些租客或流動人口，可能更在意生活場所的衛生、安全等問題。當他們在小區遇到物業損傷，相關業主也得承擔相應賠償。因此，他們在小區擁有“獲得安全保障”的權利，也有維護小區的義務。把大量“居住人”納入小區規約的主體中，許可進入業主委員會，共同承擔義務，享受權利，參與小區管理，應該是“開放小區”的第一步。
二是規劃配套的管理人也應作為開放小區的治理主體。規劃配套至今依舊存在權屬爭議，圍繞規劃配套的使用權、管理權、收益權、費用分攤等產生了大量糾紛，在所有權歸屬不確定的情況下，以“所有人”身份參與小區治理爭議大。更重要的是，撇開所有權爭執，規劃配套資產具有“獨立性”的特點。規劃配套資產按照居住人口來配置，要為居住人服務。規劃的強制性確保了規劃配套資產對居住人的法定服務義務。因此不論所有權人是開發商、還是業主還是政府，誰都不能隨意處置該資產，影響其對居住人的使用權益。落實這一點的關鍵環節是管理人。因此，規劃配套之現有管理人在共建開放小區公共治理之中倒更顯重要。同時，中國小區規模大，規劃配套的種類多，由此帶來管理人種類數量多：比如人防部門確定的小區人防工程經營管理人，比如電力公司、自來水公司、供暖公司各自分別確定的設備設施管理人(有的是物業企業，有的不是)，比如電梯、避雷系統、消防系統的管理人，比如社區居民用房、文體中心的管理人(有的是居委會，有的是建設單位)，比如地下車庫的管理人，比如地下空間出租的管理人，比如會所的管理人，比如規劃配套的幼兒園、學校的管理人等等。同時，這些這些數量較多的管理人，如果不將他們納入開放小區的共同治理之中，他們的權利沒有規范渠道表達，尤其是他們的義務難以得到落實，特別是當他們分別代表了一些部門利益的情況下，會加大小區的管理難度。因此管理人應當加入到開放小區的主體之中。
事實上，各地普遍出現的多方平臺、聯席會議、多主體的基層民主協商機制，將業委會、物業企業、居委會、派出所、街道等機構聚攏到一起協商，這些都是站在權利主體創新、機制創新的角度，開始探索“開放小區”的治理之道。這些機制，有些已經納入地方法律法規。盡管從總體上看，這些機制尚未成熟，但這并不影響我們綜合歷史上各種法律的效用，特別是規劃的效用，承認小區的生活現狀很大程度上受使用人(居住人)推動，深深打上使用人的權利烙印，由此拋棄狹隘的單純的以物的所有權來界定的所謂“小區”及“小區管理”的封閉機制，承認開放小區的基本事實，打破物的藩籬，構建開放小區下的共同治理機制。
與封閉小區中小區規約乃是共同治理的核心一樣，開放小區的共同治理的核心乃是“開放小區的元規則”。元規則是各個相關主體立下的共同契約，是開放小區共同體的最高自治規范。元規則的基本內容應該包括以下幾點：
首要的，是規定各方誠信的義務。在開放小區架構下，作為小區共同事務的參與人，居住人、管理人獲得了更大參與治理的權利的同時，也要更大承擔尊重各方知情權利的義務?？紤]到其所作所為將影響其它業主、居住人的生活，為避免誤解與沖突，各方在使用公共空間時，都應首要尊重他方的知情權利。這包括誠信告知他方自己的公共行為的目的與內容、主動履行必要登記義務、主動辦理各類權限、主動承擔盡職通知與盡職解答相關咨詢之責任、主動依照約定使用并愛惜共用與共有部位、尊重所有權人的財產權利等。小區內各方，都應當秉持誠信公開的原則，方便各類主體相互知情、相互監督與行使選擇權。
其次是規定各方平等的繳費義務。依據“誰使用誰付費”原則，共同承擔小區物業管理費用。這不僅約束業主，亦包括小區內的政府、居住人、管理人等各類主體。對于政府所承擔管理責任的居民用房、人防空間、市政用房以及相關會所，如果僅僅按照規劃內公共服務場所來使用，或者尚處于公益事業的初期運轉階段來使用，并未規模經營或并未帶來較大物業管理成本，那么這些分攤費用可以不加考慮。但是，如果這些房屋設施主要用于出租經營獲利，或者帶來較大的物業管理成本，比如人防車庫出租、地下空間分隔單間出租、市政用房出租、使用居民辦公用房承擔各種培訓、會所變更為酒店等等，那么其管理人理應承擔相應分攤義務。共同分攤義務的明確，可以大幅緩解當下各小區物業管理費用的不足。
再者，是對管理人盡職服務義務的安排。當下小區的各類訴訟，絕大部分都基本都圍繞管理人環節展開。管理人是否能盡職服務，對小區治理影響很大。復雜多樣的管理人，其素質不一，不加以規范，往往很難做到滿足業主居民的需要。比如對小區內的水電氣暖的管理，既有可能是專業的市政專營公司作為管理人，亦有可能是非專業的建設單位或其選定的前期物業在臨時管理。如果小區幸運，則遇上一家以長期經營為目標的正規企業作為管理人，他們在追求自身經營利潤之前，會投入資金做好設備設施的日常維護保養。但亦極有可能不幸而攤上一家以短期利潤為目標的管理人，他們千方百計鉆制度空子以逃避當有職責，盡可能節省費用轉化為自身利潤，一旦設備設施損壞則大幅漲價或撤場走人。特別是一些與政府部門或多或少有一些淵源的管理人，認為其有政府部門的特殊權力背景，往往排斥盡職服務的義務的承擔，千方百計阻擾居住人對其是否盡職的知情與監督，難以按照平等原則進入小區的公共治理之中。因此，需要對管理人的盡職服務義務做出規范安排。管理人負有維護管理相關物業以滿足居住人利益最大化的共同特點，“獲得授權”與“服務眾人”乃是其業務開展的兩大基本前提。要想長久獲得授權，則需誠信;要想服務好眾人，則需勤勉。因此，要圍繞誠信、勤勉來規范管理人的基本義務，這是開放小區各方利益都能夠得到最大保護的關鍵。
最后是元規則的落實。如果沒有截止時間界定，沒有牽頭的責任人，元規則的立約過程，就成為無休止的爭論、逃避的借口。我們可以考慮，將元規則作為《安徽省物業管理條例》所建立的“物業管理聯席會議制度”下各小區聯席會議的首個工作成果，由房地產行政主管部門會同街道辦作為牽頭組織者，此成果可以作為基層政府的一項獎勵指標，而截止時間可以放在聯席會議建立一年之內。
綜上所述，我們應該清楚地認識到，當下的小區乃是開放小區，面對已經形成的生活秩序，我們需要建立一個新型的開放小區元規則：這個規則，主體應該完整的囊括小區全部成員，有業主有居住人也有各類管理人;這個規則，是由一個各類主體共同參與制訂及遵守的規則;這個規則，應確立公共事務的誠信、分擔、服務居住人等基本原則;這個規則，不僅僅是業主要遵守，相關的政府部門亦要帶頭遵守，由此遍及所有相關主體。由此在法律的保護下，小區元規則持續發揮作用，小區內各類主體享受權利承擔義務，最終促進各個小區進入良性共治軌道。
篇3：巴彥淖爾市物業管理辦法
巴彥淖爾市人民政府關于印發巴彥淖爾市物業管理辦法的通知
巴政發〔20**〕76號
各旗縣區人民政府，巴彥淖爾經濟技術開發區管委會，雙河區管委會，市直各部門，各企事業單位：
現將《巴彥淖爾市物業管理辦法》印發給你們，請結合實際，認真貫徹落實。
巴彥淖爾市人民政府
20**年6月10日
巴彥淖爾市物業管理辦法
第一章總則
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國家、自治區等有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 凡在本市行政區域內從事物業管理及相關活動的，均適用本辦法。
第三條 市政府物業管理行政主管部門負責物業管理的指導、監督管理工作，履行下列職責：
?。ㄒ唬┙M織實施本辦法以及其他關于物業管理的法律、法規，執行國家關于物業管理的有關規定；
?。ǘ┭芯繑M定或者制定物業管理相關政策措施；
?。ㄈ┲笇?、協調各旗縣區政府物業管理行政主管部門以及其他相關行政管理部門、街道辦事處、行業協會等依法開展物業管理相關工作；
?。ㄋ模┍巨k法規定的其他職責。
各旗縣區物業行政主管部門負責轄區內物業管理的監督管理工作，并接受市主管部門的業務指導。
各級發改、財政、國土、規劃、民政、公安、環保、水務、人防、城管執法、工商、質量技術監督、衛生、廣播電視和電業等部門及供水、供熱、燃氣、通訊等專業經營單位按照各自職責，依法做好物業管理有關工作。
第四條 街道辦事處、鎮人民政府應當建立物業管理工作制度，具體指導、監督所轄區域內的業主成立業主大會和選舉業主委員會，監督業主大會和業主委員會依法履行職責。調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理的關系。參與新建住宅小區交付使用、物業管理招投標、物業服務企業考評、舊住宅小區改造等工作。
居民委員會、社區服務站應當協助街道辦事處、鎮人民政府依法開展物業管理的相關工作。對未實行物業管理的區域，組織業主進行自我管理和自我服務。
物業服務企業應當配合街道辦事處、鎮人民政府開展物業管理的相關工作。拒不配合的，街道辦事處、鎮人民政府應當提請旗縣區物業行政主管部門依法處理。
第五條 各級人民政府應當加強對物業管理行業的管理，引導建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制，促進物業管理行業健康發展。
第二章 業主及業主大會
第六條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中的權利和義務按照國家、自治區物業管理有關法律、法規執行。
第七條 物業使用人在物業管理活動中的權利、義務由業主和使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。物業使用人違反本辦法和管理規約的，有關業主應當承擔連帶責任。
第八條 旗縣區物業行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府應當按照物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃定物業管理區域。
配套設施不全、不具備物業管理條件的物業區域，由當地人民政府通過舊住宅區改造等方式組織治理，創造條件，逐步實行物業管理。
第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主較少的，經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。
業主大會由物業管理區域內全體業主組成。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，依照法律、法規和業主大會議事規則的規定履行職責。
第十條 在一個物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十以上的，或者已交付使用的物業建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過二年的，可以籌備成立業主大會。
第十一條 同一個物業管理區域內的業主，應當在街道辦事處、鎮人民政府的指導、監督下，由業主代表、建設單位或物業服務企業代表、社區居民委員會代表組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。
籌備組人數應為5至7名單數，其中業主代表人數不得低于籌備組人數的半數，由物業管理區域內全體業主在規定時間內推薦產生?；I備組組長由社區居民委員會代表擔任。
籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告。
建設單位應當提供籌備工作所需要的物業和業主相關資料。
第十二條 籌備組應當自組成之日起三十日內在街道辦事處、鎮人民政府的指導、監督下，組織業主召開首次業主大會會議，并通過管理規約、業主大會議事規則，選舉產生業主委員會。
第十三條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主應當參加業主大會會議。因故不能參加的，可以書面委托代理人參加。
第十四條 業主大會作出決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。業主大會作出籌集和使用住宅專項維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。
業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，應當依法履行職責（經協商同意，也可選聘街道和社區工作人員為顧問）。
業主委員會的人數由業主大會根據實際情況，按照五人至十一人的單數確定。
業主委員會應當在業主委員會委員中推選產生主任一人，副主任一人至二人。
業主委員會主任的工作，半數以上的委員不認可時，街道辦事處、鎮人民政府應及時指導業主委員會對主任進行改選。
業主委員會委員不得在本物業管理區域內物業服務企業中兼職。
業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向旗縣區物業行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府備案。
第十六條 經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。
第十七條 業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定必須經全體委員過半數同意。
業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
第十八條 業主委員會履行以下職責：
?。ㄒ唬﹫绦袠I主大會的決定，維護業主共同利益；
?。ǘ┱偌瘶I主大會會議，報告物業管理實施情況；
?。ㄈ┡c業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
?。ㄋ模┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
?。ㄎ澹┍O督管理規約的實施；
?。┒酱贅I主交納物業服務費及其他相關費用；
?。ㄆ撸┙M織和監督房屋專項維修資金的籌集和使用；
?。ò耍┱{解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
?。ň牛I主大會賦予的其他職責。
第十九條 業主委員會每屆任期不得超過五年，業主委員會任期屆滿兩個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處、鎮人民政府可以指派工作人員指導其換屆工作。
新一屆業主委員會選舉產生之日起十日內，原業主委員會應當在街道辦事處、鎮人民政府監督下將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物移交給新一屆業主委員會，并做好交接手續。
第二十條 業主大會和業主委員會工作經費，由全體業主承擔。經費的籌集、管理、使用，由業主大會議事規則規定。
第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其業主委員會委員資格自行終止：
?。ㄒ唬┮蛭飿I轉讓、滅失等原因不再是業主的；（二）因疾病等原因喪失履行職責能力的；（三）依法被限制人身自由的； （四）以書面形式向業主大會提出辭呈的；（五）拒不履行業主義務的；（六） 年度累計缺席業主委員會會議連續三次（含三次）以上的；（七）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。
業主委員會委員出現空缺，依據有關規定增補。
第二十二條 業主大會、業主委員會作出的決定有下列情形之一的，由物業所在地街道辦事處、鎮人民政府負責調查。
經街道辦事處調查核實，業主大會、業主委員會的決定確有問題，街道辦事處、鎮人民政府應當責令其限期改正。業主大會、業主委員會逾期仍不改正的，街道辦事處、鎮人民政府應當提請當地物業主管部門撤銷業主大會、業主委員會的決定，并通告全體業主：
?。ㄒ唬┻`反法律法規和政策的；
?。ǘ┪：ι鐓^安定，損害社會公共利益的；
?。ㄈ┣趾I主合法權益的。
?。ㄋ模┪窗幢巨k法第十四條規定征求業主意見或征求意見不真實的。
第二十三條 對因客觀原因未能組織成立業主大會和業主委員會，而沒有推行物業管理的物業管理區域，居民委員會或者社區服務站在征得半數以上業主書面同意后，并經街道辦事處或者鎮人民政府批準，可以代履行業主委員會的職責，并報旗縣區房產行政主管部門備案，同時在物業管理區域內予以公告。
居民委員會或者社區服務站在代履行業主委員會的職責期間，成立業主大會的，由業主大會決定自行組建業主委員會或者繼續由居民委員會或者社區服務站代履行職責。業主委員會成立后，居民委員會或者社區服務站應當與其進行職責交接工作。
第二十四條 居民委員會或者社區服務站代履行業主委員會職責期間，未能選聘到物業服務企業的，居民委員會或者社區服務站在征得半數以上業主書面同意后，并經街道辦事處或者鎮人民政府批準，可以組織實施物業管理，提供環境衛生、公共秩序、公共設施設備維護等基礎服務，所發生的費用由業主共同承擔。
居民委員會、社區服務站組織實施物業管理的具體辦法和收費標準由市人民政府制定，并定期向社會公布。
第三章前期物業管理
第二十五條 新建住宅小區在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位必須通過公開招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。投標人少于三個或者住宅規模小于2萬平方米的，經物業行政主管部門同意，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
非住宅物業的建設單位可以通過協議或者招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業提供前期物業服務。
第二十六條 建設單位應當在下列時限內完成前期物業服務企業選聘工作：
?。ㄒ唬╊A售商品房在取得商品房預售許可證前；
?。ǘ┬陆ìF售商品房在物業銷售前三十日；
?。ㄈ┓浅鍪鄣男陆ㄎ飿I在交付前九十日。
第二十七條 建設單位應當自前期物業服務合同生效之日起十五日內報當地物業行政主管部門備案。物業行政主管部門將備案情況書面告知街道辦事處或者鎮人民政府。
第二十八條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當在街道辦事處、鎮人民政府的監督下向物業服務企業移交下列資料：
?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備清單及安裝、使用和維護保養等技術資料、出廠資料；（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（四）物業管理所必需的其他資料。
建設單位和前期物業服務企業應當自物業交接完成后三十日內持相關文件向當地物業行政主管部門辦理備案手續。
第二十九條 新建住宅小區實行物業質量保修金制度。建設單位應當在辦理預銷售許可證前，按照建筑安裝總造價的百分之二比例，向當地物業行政主管部門設立的專門賬戶交存物業質量保修金。物業質量保修金的交存、使用和管理，由市物業行政主管部門會同財政部門制定具體的管理制度。
第三十條 各級物業主管部門要建立物業服務企業綜合考評制度，根據考評結果建立物業招投標企業庫，未進入招投標企業庫的企業不得參與物業服務項目招投標。
未承接項目的新設立物業服務企業和本市登記備案的市外物業服務企業可參與本市物業服務投標活動。
第三十一條 建設單位應當按照規劃要求，以不低于開發建設規模千分之三的標準，并不得低于100平方米，在物業管理區域內配置物業管理用房，其中業主委員會辦公用房不得低于20平方米。
住宅物業的物業服務用房應當為獨立使用的地上房屋，具備供水、供電、供熱、地面鋪設、衛生潔具、采光等基本使用功能，不得妨礙相鄰居民的正常生活。
物業服務企業辦公用房、業主委員會辦公用房屬于全體業主所有，任何人不得改變用途、分割、轉讓、抵押和出租。
第三十二條 規劃主管部門在核發建設工程規劃許可證時，應當對規劃圖紙中標注的物業服務用房的位置和面積進行審核。
市房產行政主管部門在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案時，應當對物業服務用房進行核查。
在物業項目交付時，旗縣區物業行政主管部門應當對物業服務用房配置情況進行現場核實。
各級房屋產權交易登記部門辦理所有權初始登記，應當在房地產登記簿中注明物業服務用房的字樣。
第三十三條 建設單位應當將竣工驗收合格，符合交付條件的房屋交付買受人，并提供房屋質量保證書和房屋使用說明書，按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔房屋保修責任。
第三十四條 已實施物業管理的區域更換物業服務企業的，以及未實施物業管理的區域經過整治改造具備物業管理條件的，也應依法通過公開招投標的方式選聘物業服務企業。
第四章物業服務
第三十五條 一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務。
物業服務企業應當按照國家和自治區有關規定取得資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事物業服務活動。
從事物業管理的人員應當按照國家和自治區規定，取得職業資格證書。
不得偽造、涂改、轉讓、出租、轉借資質證書和資格證書。
第三十六條 物業服務企業享有以下權利：
?。ㄒ唬┮勒瘴飿I服務合同和管理制度實行物業管理；
?。ǘ┲贫ㄎ飿I服務的具體措施；
?。ㄈ┌凑蘸贤s定，收取物業服務費和其他相關費用；
?。ㄋ模┲浦惯`反物業服務合同和業主公約的行為；
?。ㄎ澹┯袡嘁髽I主委員會協助履行物業服務合同；
?。┓?、法規規定和物業服務合同約定的其他權利。
第三十七條 物業服務企業履行下列義務：
?。ㄒ唬┞男形飿I服務合同，執行物業管理行業規范和技術標準；
?。ǘ┙邮苡嘘P行政管理部門的監督管理；
?。ㄈ┙邮軜I主和業主委員會的監督；
?。ㄋ模┲卮笪飿I管理措施提交業主委員會審議；
?。ㄎ澹┟堪肽晗驑I主委員會報告物業服務費收取和使用情況；
?。┌l現違反規劃、治安、消防、環境保護、物業裝修、燃氣管道設施保護、電梯安全、綠化等方面法律、法規規定的行為，應當及時制止，并向有關行政管理部門報告；
?。ㄆ撸┓?、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。
第三十八條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，并自簽訂之日起十五日內，由物業服務企業向物業行政主管部門備案。
物業服務企業應當定期向物業行政主管部門申報物業管理項目手冊。
市物業行政主管部門應當提供物業服務合同示范文本和物業管理項目手冊示范文本。
第三十九條 物業服務企業應當提供以下物業服務：
?。ㄒ唬┕灿貌课?、共用設施設備的正常運行和日常維護、管理；
?。ǘ┕仓刃蚓S護、安全防范；
?。ㄈ┕灿芯G地養護；
?。ㄋ模┪飿I管理區域的清掃、保潔；
?。ㄎ澹┪飿I裝飾裝修管理服務；
?。┪飿I檔案資料管理；
?。ㄆ撸┓?、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。
第四十條 物業服務企業應當建立安全巡查制度，健全安全防范措施，做好物業管理區域內安全防范工作；物業管理區域內發生安全事故時，應當采取應急措施，并及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業服務企業應當配合街道辦事處、鎮人民政府以及居民委員會、社區服務站等有關部門，做好相關社區管理和社區服務工作。
第四十一條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但是不得將物業管理區域全部物業服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。
第四十二條 物業服務企業應當建立物業管理區域業主服務請求的統一受理、處理機制，向業主公布物業服務電話。
物業服務企業接到業主物業服務請求和提出的問題，應當及時處理和答復；不屬于物業服務合同約定事項的，應當協調相關專業經營單位及時處理。
第四十三條 業主對物業服務企業的服務水平、質量有異議的，可以向物業行政主管部門投訴，也可以請求街道辦事處、鎮人民政府或者居民委員會、社區服務站進行調解。
物業服務企業達不到服務標準或者減少服務項目的，物業行政主管部門應當責令其限期整改，并將其記入物業服務企業信用檔案。
第四十四條 住宅物業服務收費實行政府指導價；別墅、公寓以及寫字樓、酒店、商場等其他非住宅物業服務收費實行市場調節價。
政府指導價由價格主管部門會同物業行政主管部門，根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等，制定相應的基準價和浮動幅度，并每年向社會公布。
實行市場調節價的，應當遵循平等、合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，比照政府指導價，由業主和物業服務企業協商確定。
第四十五條 物業服務企業應當將企業基本情況、服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、物業服務費收取和使用情況、特約服務的收費項目和標準等在物業管理區域內顯著位置公示，并將物業行政主管部門、街道辦事處、鎮人民政府以及居民委員會、社區服務站的受理投訴電話一并公布。
第四十六條 物業服務企業不得違反法律法規規定和物業服務合同的約定，擴大
收費范圍、提高收費標準、重復收費。
物業服務企業可以根據業主的委托，提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務費由雙方約定。
第四十七條 物業服務企業依約履行服務的，業主應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費。業主不按約定交納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以請求旗縣區物業行政主管部門或者街道辦事處、鎮人民政府以及居民委員會、社區服務站調解，也可以按照合同約定依法申請仲裁或者向人民法院起訴。
第四十八條 物業服務合同期限屆滿九十日前，業主委員會應當作出續聘或者另聘物業服務企業的決定，并將決定書面告知物業服務企業；決定續聘且物業服務企業接受的，在物業服務合同屆滿前與物業服務企業重新簽訂物業服務合同。
物業服務企業決定不再提供物業服務的，應當在物業服務合同期限屆滿九十日前書面告知業主委員會，并在物業服務合同終止后的二十日內向業主委員會或者新選聘的物業服務企業移交本條例第二十八條規定的有關資料和物業服務用房及有關財物。因特殊原因無法向業主委員會移交或者無業主委員會的，應當向街道辦事處、鎮人民政府移交。
第四十九條 新選聘的物業服務企業承接物業時，業主委員會應當向物業服務企業移交有關資料、物業用房和財物。
原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域期間內，應當維持正常的物業管理秩序。
原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，業主委員會應當與原物業服務企業協商解決；協商不成的，提請轄區街道辦事處、鎮人民政府及當地物業主管部門解決，也可以依法提起訴訟。
第五十條 業主委員會或者物業服務企業提前解除物業服務合同的，應當在三個月前與對方協商。協商不成的，按照物業服務合同約定的爭議解決方式解決。雙方協商或者爭議解決期間任何一方不得單方終止履行合同約定的義務。
第五十一條 物業服務企業收取物業服務費后，擅自撤出或者停止物業服務的，物業行政主管部門應當督促其履行合同；對不繼續履行合同的，依照有關法律、法規和物業服務合同約定處理。
物業服務企業擅自終止物業服務的，三年內不得在本市承接新的物業服務項目；物業服務企業法定代表人在三年內不得在本市從事物業管理活動。
第五十二條 對物業服務企業實行物業服務保證金制度。物業服務企業在承接物業項目時，應當按照年物業項目收費的百分之十向旗縣區物業行政主管部門繳存物業服務保證金，專項用于物業服務企業擅自終止物業服務的臨時接管、環境衛生、垃圾清運和影響居民正常生活的重大突發事件應急處置等情況。
物業服務保證金具體管理辦法，由物業行政主管部門會同財政部門制定。
第五十三條 物業服務企業應當按照有關技術規范和標準對電梯、避雷、消防、燃氣和供水、供熱二次加壓設施設備等涉及人身、財產安全和生活保障以及其他有特定要求的設施設備，進行定期檢查和維護，確保設施正常、安全運行，并應當委托專業機構進行維修和養護。
電梯、避雷、消防和供水、供熱二次加壓等設施設備的維修和更新改造費用，超過保修期的，可以從房屋專項維修資金中列支。
第五十四條 物業行政主管部門應當建立受理物業管理投訴制度，及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，并自受理投訴之日起十個工作日內答復投訴人。
街道辦事處、鎮人民政府以及居民委員會、社區服務站應當對物業管理活動中的投訴進行調解。
物業行政主管部門、街道辦事處、鎮人民政府以及居民委員會、社區服務站應當在物業管理區域內公布受理投訴電話。
第五十五條 物業管理實行信用管理制度。
市物業行政主管部門應當建立物業服務企業考核體系和信用評價體系，建立物業服務企業退出物業服務項目管理機制，對物業服務企業進行動態管理，對物業服務情況進行定期檢查。將物業服務企業基本情況、服務情況、投訴舉報情況等記入物業服務企業信用檔案，定期進行評定，并向社會公布。
對于評定信用等級較低的物業服務企業，物業行政主管部門應當督促其限期整改；逾期不整改或者整改后仍達不到物業服務標準的，由業主大會或者街道辦事處、鎮人民政府組織召開業主大會依法或者依據物業服務合同的規定啟動物業項目退出程序，并依照相關法律法規的規定吊銷或者建議相關部門吊銷其資質證書。
第五十六條 物業行政主管部門應當建立物業管理區域檔案管理制度，建設單位、物業服務企業、業主大會和業主委員會應當將物業服務活動中形成的具有保存價值的有關資料，報送物業行政主管部門。
物業服務企業應當建立物業管理檔案，妥善保管相關物業資料，不得泄露業主信息，不得用于與物業管理服務無關的活動。
第五章舊住宅小區改造與物業管理
第五十七條 旗縣區人民政府應當根據市人民政府確定的舊住宅小區改造計劃，制定實施方案，并組織實施。
各旗縣區財政應當在年度預算中安排舊住宅小區的專項改造資金，?？顚Ｓ?。
第五十八條 舊住宅小區改造應當統一規劃、統一設計，分步實施，對供熱、供水、排水、燃氣、供電、通訊、有線電視等相關管網和道路、綠化、亮化等進行更新改造，調配物業服務用房，達到推行物業管理的條件。
物業服務用房、業主委員會辦公用房由旗縣區人民政府調配解決。
第五十九條 舊住宅小區改造完成后，由轄區街道辦事處或者鎮人民政府負責聯合房產、城鄉建設、公安、城市管理行政執法、市政、園林等部門建立小區內衛生、綠化、治安、房屋維修等長效管理機制，并按照本條例的規定，籌備召開業主大會，推行物業管理或者業主自行管理。
第六十條 未列入改造計劃的舊住宅小區及未推行物業管理的住宅小區，由居民委員會、社區服務站按照本條例第二十三條、第二十四條的規定，組織實施物業管理。
第六章物業使用和維護
第六十一條 物業管理區域不得有下列行為：
?。ㄒ唬p壞房屋承重結構、主體結構和房屋外貌；
?。ǘ┥米哉加?、挖掘物業管理區域內的道路、場地；
?。ㄈ┧饺?、私占、私建停車場地；
?。ㄋ模┥米栽O置攤點或者集貿市場；
?。ㄎ澹╇S意傾倒或者堆放垃圾、雜物；
?。┣终季G地，毀壞花草樹木，損壞園林設施；
?。ㄆ撸┥米栽诮ǎ嫞┲镂蓓?、外墻上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻畫；
?。ò耍┻`反規定排放噪聲或者故意制造噪聲干擾他人正常生活；
?。ň牛┥米哉加孟涝O施、公共疏散通道、消防通道，破壞安全消防標志，未經相關部門批準擅自改變消防通道；
?。ㄊ┻`反規定停放車輛或者不按照規定行車路線行駛；
?。ㄊ唬┻`反規定飼養動物；
?。ㄊ┢茐碾娞莅踩\行監控系統及應急呼叫系統，損毀電梯使用標志。
?。ㄊ┢茐墓箔h境保護設施或者造成環境污染等其他違反法律、法規和管理規約的行為。
第六十二條 街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會、社區服務站或者物業服務企業應當對物業管理區域內違反本條例第六十一條規定的行為進行巡查。發現違法行為的，應當對行為人予以勸導、制止。勸導、制止無效的，應當及時向有關行政主管部門報告。
有關行政主管部門在物業管理區域內的具體管理職責分工，按照有關法律、法規規定執行。法律、法規沒有規定的，由市人民政府確定。
第六十三條 業主、物業使用人應當按照規劃設計用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。
第六十四條 任何單位和個人未經規劃主管部門批準和業主大會同意，不得擅自在物業管理區域內搭建建筑物、構筑物，不得擅自改變住宅外立面或者在外墻上開門、窗。
第六十五條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑共用部位和共用設施設備，不得擅自改變用途。
利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當事先征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意，并不得影響物業正常使用功能和業主的正常生活。經營所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第六十六條 物業管理區域內，規劃用于停放汽車的車位、車庫首先應當滿足本區域內業主的需要。
屬于建設單位所有的車庫出售、出租時，應當提前三十日以書面形式告知本物業管理區域全體業主，并在顯著位置公示擬出售車庫的數量、位置、出售價格和產權證明文件。
第六十七條 在已經建成并交付使用的物業管理區域內，條件允許并經業主大會同意，可以新劃定車位，用于業主停車，屬于全體業主共有，但是不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
在物業管理區域內，占用業主共有道路、場地停放汽車的，應當確保道路和消防通道暢通。是否收取占用費及收取標準和用途，由業主大會決定。
業主大會決定收取占用費的，可以委托物業服務企業代為收取。收取占用費，應當單獨立賬，獨立核算，定期公布賬目，接受業主監督。收取的占用費應當屬于業主共有，可以按照業主大會的決定使用。
業主對汽車保管有要求的，應當與物業服務企業另行約定。
第六十八條 業主或者物業使用人裝修裝飾房屋前，應當將裝修裝飾的范圍、時間等書面告知物業服務企業。
物業服務企業應當將房屋裝修裝飾中的禁止行為和注意事項書面告知業主或者物業使用人。
裝修、裝飾產生的建筑垃圾由業主負責清運，業主也可委托物業服務企業清運，并承擔相關費用。
第六十九條 供水、供熱、燃氣、通訊、有線電視等相關單位，按照法律法規和相關規定承擔物業管理區域內相關管網、線路、檢查井（包括井蓋）到最終用戶的設備設施的維修養護責任。供電部門應當承擔物業管理區域內到用戶用電計量裝置前（包括用電計量裝置）的線路維修養護責任。
前款規定的單位因建設或者維修、養護相關設備設施等，需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
通訊、網絡、有線電視等相關單位需要在物業服務區域內建設相關設備設施時，應當征得業主大會或者業主委員會的同意后，依法辦理有關批準手續。物業服務企業應當協助上述單位做好相關工作。
第七十條 業主應當按照國家有關規定交存房屋專項維修資金，用于物業保修期滿后共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
房屋專項維修資金收取、管理和使用的具體辦法，由市人民政府按照國家和自治區有關規定制定。
第七十一條 街道辦事處（鎮人民政府）、住建、規劃、環保、公安、消防、人防、工商、質監、行政執法等政府相關部門要按各自職能加強對物業服務監管，制訂監管規章，及時處理住宅小區的違章及物業管理投訴事件。規劃、住建、行政執法部門要加大對未按規劃設計要求完成住宅小區配套設施建設的監管力度；住建部門要加大對住宅小區公共
配套設施質量的監督力度；公安（交警、消防）加強住宅小區治安管理，監督小區安防設施落實，同時對小區內亂停車輛堵塞消防通道、大門，占用道路停放廢棄車輛等行為予以處理；行政執法、公安部門要加強對住宅小區內私搭、亂建及將房屋、車庫改建為門點和小區內張貼小廣告的行為嚴加管理；環保部門要加強對住宅小區內的噪聲、油煙、廢氣等污染環境行為的整治工作；工商部門要加強住宅小區內非法廣告和無照經營行為的管理工作；園林綠化部門要加強對小區內侵占綠地行為的監管力度；質量技術監督部門要加強電梯的安裝驗收、維護、年檢及日常專項檢查；人防部門要加強對人防工程的監管力度。
小區內違章搭建、擅自拆改房屋（變動主體和承重結構）、增加管網設施（拆改燃氣、供熱管道和設施）的行為和惡意欠繳物業費的業主，物業服務企業要及時向物業管理單位、城管執法或相關部門報告，物業管理單位、城管執法部門接到報告后要依法處理，拒不限期改正配合的，房屋產權登記部門不予辦理產權登記相關業務，直至依法改正為止。
第七章違章處理
第七十二條 建設單位、物業服務企業違反本辦法的，由物業行政主管部門按照權限依據國家、自治區有關規定進行處理。
第七十三條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規活動的，由有關部門依法處理。
第七十四條 業主委員會違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，依法追究責任人的法律責任。
第七十五條 物業行政主管部門或其他部門、單位及其工作人員有違法、違規行為的，由有關部門對直接負責的主管人和責任人依法給予行政處分；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章附則
第七十六條 本辦法自發布之日起30日后施行，有效期5年。