本文提要：堅持房地產開發建設單位與物業服務企業相分離的原則。積極推進物業項目招投標,監督物業服務企業做好物業承接驗收工作,明確建設單位與物業公司的各自責任,從根本上解決在房屋質量和配套設施等方面出現問題時,建設單位與物業公司互相推諉的問題......
爾多斯市東勝區人民政府關于批轉東勝地區住宅小區物業管理實施細則的通知東政發〔20**〕116號
各鎮人民政府,各街道辦事處,區人民政府各部門,各直屬單位,東勝經濟開發區管委會,裝備制造基地管委會:
《東勝地區住宅小區物業管理實施細則》已經書記、區長聯席辦公會議討論通過,現批轉給你們,請結合實際,認真貫徹執行。
二○○八年十一月十九日
東勝地區住宅小區物業管理實施細則
為認真貫徹落實《物權法》和《物業管理條例》,全面加強東勝地區住宅小區物業管理工作,改善人民群眾工作和生活環境,維護物業管理市場秩序,促進房地產業持續、穩定、健康發展,現結合實際,制定東勝地區住宅小區物業管理實施細則。
一、目標
加快改革傳統的住房維修管理體制,變各部門、各產權單位多頭分散管理為物業服務企業統一的專業化管理;變單純的房屋維修為對建筑物、附屬物、場地和環衛、秩序、綠地、道路等實施全方位的維修、養護以及專業化管理和各方面的綜合性服務;變行政性、福利型的管理為社會化、專業化、市場化的企業經營型有償服務;變管理單位的終身制為由業主通過招標擇優選擇并以委托協議的方式來確定管理單位的聘用制。通過推行和規范物業管理,使全區城鎮住宅樓物業管理覆蓋率達到90%以上,物業管理服務質量明顯提高。(物業經理人:m.airporthotelslisboa.com)
二、基本原則
(一)合理劃分物業管理區域,堅持按區域推行物業管理;堅持因地制宜、先易后難、以點帶面、逐片推開;堅持區域化管理、市場化經營、集團化發展、法制化運行。
(二)堅持房地產開發建設單位與物業服務企業相分離的原則。積極推進物業項目招投標,監督物業服務企業做好物業承接驗收工作,明確建設單位與物業公司的各自責任,從根本上解決在房屋質量和配套設施等方面出現問題時,建設單位與物業公司互相推諉的問題。
(三)堅持“分等定級、質價相符”的物業管理收費原則。制定和完善物業管理等級評定標準,服務收費實行分等級管理,并統一實行定級考評制度,查處物業服務企業不按合同約定的內容標準提供服務的行為。
(四)堅持“提前介入、一步到位”的原則。建設單位和開發企業要提前做好新建住宅小區物業管理規劃和實施辦法,對公共設施設備、公用部位以及綠化道路、供水、供電、辦公設施、停車場、垃圾轉運站等基礎設施均按有關規定標準同步規劃、同步建設,并要為小區的物業管理提供不低于總建筑面積3‰的經營性用房,開展多種經營,方便居民生活,以營業收入彌補管理經費的不足。
三、主要工作任務
(一)全面加強對住宅小區的監管工作。要按片劃分、責任到人、全天候在各小區巡查,專管各住宅小區亂搭、亂建、亂放或亂改接車庫門廳等公共設施設備的工作;負責清理小區住戶亂占公共用地,堵塞公用過道,私自改造或亂接供水、供電、供暖、供氣、排污管道、外圍商業、辦公場所,破壞原有正常的公共設施設備等行為。對改裝改接車庫門廳的必須經業主委員會和物業公司同意后方可實施,對未經審批私自改接、亂搭亂建等行為,由房管部門協調行政執法局進行強制拆除、恢復原狀,并可處一定數額的罰款。
(二)充分發揮社區居委會作用,加強對零散住宅樓房的管理工作。零散住宅樓主要指過去單位建的集資房,沒有專項維修資金,基礎設施不完善,專業物業公司不愿接手管理的住宅樓。該部分樓房要由所在社區居委會進行管理,充分發揮社區的組織和協調作用,由社區居委會負責組建業主委員會,居委會書記或居委會黨支部成員可兼任業主委員會主任,主持業主委員會的日常工作,選聘物業服務公司或自己雇人管理小區,所需費用由業主委員會決定按業主房屋的建筑面積予以公攤。
(三)加強行業管理,提高行業服務質量。規范物業服務企業作風,約束物業服務企業服務行為,防止收取物業管理費而服務不到位或相互扯皮現象的發生。物業公司在接手小區管理時,要到房管部門備案,并在物業服務合同履行期間房管部門與物業公司協商收取2—5萬元的服務保證金,房管部門暫時代管,合同期滿后,保證金退還物業公司。
四、規范物業管理制度和程序
(一)嚴格按照要求年檢物業管理企業資質。年檢時,物業管理企業必須提供所服務小區業主委員會名單、物業服務合同、開發商移交的相關資料和物業公司簡歷以及管理情況資料,經房管部門到住宅小區回訪調查,條件符合、業主同意的,方可審批通過年檢。如服務不到位,不按物業管理服務合同履行職責,違反《物業管理條例》第六章第五十七、五十八、五十九、六十、六十一、六十二、六十四、六十五、六十六條之規定的,可處以相應的罰款。
(二)規范前期物業管理招投標工作,保護招投標當事人合法權益,促進物業管理市場的公平競爭。房地產開發商建設現售商品房項目的,應當在現售前30日完成物業管理招投標工作;預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成物業管理招投標工作,以招標方式選聘具有相應資質的物業管理企業管理前期物業工作。前期物業管理服務費,由物業買受人按照房屋銷售合同約定的前期服務收費標準承擔;房屋銷售合同未約定的,由建設單位承擔。買受人從出售房屋交付之日開始交費,之前的費用由開發建設單位承擔。待三分之二的住戶入住后,由所在街道辦事處牽頭,房管部門指導召開業主大會選舉業主委員會成員,業主委員會成員產生后和前期物業公司簽訂服務合同或另選聘具有相應資質的物業服務企業簽訂服務合同為住宅小區服務,并按服務合同約定進行收費。
(三)嚴格執行新建住宅定位申報制度。新建住宅要嚴格履行基本建設程序,實行住宅建設條件申報制度。今后凡屬新建住宅工程,建設單位和開發企業就項目規模、規劃布局、基礎公益配套設施建設方案及建成后產權界定情況向房管部門提出報告,房管部門按照有關規定出具《房地產開發項目建設條件意見書》。發展計劃、規劃部門在審批規劃新建住宅工程項目時,要將《房地產開發項目建設條件意見書》作為重要的審批、規劃資料,嚴格把關。如有不按規劃要求建設的行為,要從嚴追究相關單位和負責人的責任。
(四)嚴格執行住宅公 用部位、公用設施設備專項維修資金繳交制度。按照國家建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》的規定,凡商品房銷售時,購房者與售房單位必須簽訂維修資金繳交約定,同時購房者要按購房款2%的比例向售房單位繳交維修資金。根據上述規定并結合我區實際,已建成的各類住宅,經房管部門核實后,由房地產開發建設單位和開發企業一次性將維修資金移交房管部門,專戶儲存,?？顚Ｓ?具體使用按有關文件規定執行;今后新建的住宅,要嚴格執行上述規定。不按規定繳交公用部位、公用設施設備專項維修資金的,房管部門不予辦理產權登記手續。
(五)嚴格執行“一證兩書”制度。根據《城市房地產開發經營條例》和自治區有關規定,房地產開發企業在進行商品房預(銷)售時,應當向房管部門提出申請,經房管部門審核,符合條件的,必須領取《商品房預售許可證》。房地產開發企業在商品房交付使用時,必須向購房者提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
(六)嚴格執行住宅小區竣工綜合驗收管理制度。根據《城市房地產開發經營條例》和建設部的有關規定,住宅小區建設項目全部竣工后,開發建設單位要向規劃行政主管部門提出竣工綜合驗收報告,提供有關文件材料,由規劃行政主管部門牽頭,會同有關部門組成綜合驗收小組,在聽取開發建設單位情況匯報,并按照各自職責以及有關規范標準進行現場檢查后,對建設項目做出全面鑒定和評價,提出各自的驗收意見。經驗收合格的,由規劃部門核發《東勝區綜合驗收合格證》,取得合格證后,方可將建設項目交付使用。
(七)建立健全物業管理市場準入制度。把好市場準入關,查處不具有資質或不具有相應資質的企業從事物業管理經營的行為,清理管理水平低、收費不規范、社會形象差的企業,整頓和規范物業管理市場秩序,嚴格執行物業管理企業資質管理審批制度。根據自治區建設廳《轉發建設部關于印發<物業管理企業資質管理試行辦法>的通知》(內建房字〔20**〕223號),凡從事物業管理的企業,已具備條件的必須向房管部門提出申請,經房管部門初審,上報市局發放物業管理資質證書,到工商部門辦理營業執照和收費許可證后,方可實施物業管理。
(八)房產交易時,必須有為小區服務的物業服務企業、供暖企業公共維修資金交繳等費用情況證明,方可進行交易。
五、各負其責,密切配合,加強監督管理
物業管理工作涉及面廣,除了房地產行政主管部門行使監督管理職責之外,街道辦事處、公安、消防、文化、建設、規劃、園林、工商、稅務、衛生、環保、環衛等部門和單位也要依法承擔相關的監督管理職責。各有關部門和單位在項目審批過程中,要把住宅物業管理作為房屋開發、住宅建設的一項重要內容,從嚴控制和要求。房地產行政主管部門和街道辦事處應對物業服務企業的管理和業主委員會的建立和運作進行檢查指導;城市規劃管理部門在審批住宅用地規劃和建設規劃時,要把基礎公益配套設施統一納入規劃管理;工程建設管理部門要把基礎公益配套設施質量作為工程建設質量管理的一項基本內容進行監督控制;價格主管部門在審批核發經營(兼營)物業管理企業營業執照時,申報企業必須提交房管部門頒發的《物業管理企業資質證書》。對于不具備物業管理條件的住宅建設項目和違反《物業管理條例》的開發行為,規劃部門不予批準規劃許可,土地部門不得核發《土地使用權證書》,建設部門不得核發《施工許可證》,房管部門不予辦理房屋權屬證書。
六、物業管理實施步驟
物業管理的實施步驟分為三個階段:
第一階段為自查自糾、自我規范階段。各建設單位和開發企業要加強基礎設施和配套設施建設,按照物業管理條例的規定,繼續完善和規范物業服務企業行為,由街道辦事處牽頭,房管部門指導,盡快組建業主委員會,制定業主大會議事規則和管理規約,通過招投標選聘物業服務企業,簽訂物業服務合同,物業服務企業主動到區房管部門進行資質初審和備案。
第二階段為房管部門組織專業人員進行全面檢查、整頓階段。主要檢查內容有:住宅物業的建設單位選聘物業服務企業的方式;屬于業主的物業共用部位、共用設施設備和維修資金使用情況;建設單位、物業服務企業承接驗收手續情況;物業管理企業資質證書管理和從業人員職業資格管理情況;物業服務企業是否有將全部物業委托他人管理的行為;物業服務企業是否挪用專項維修資金的行為;物業費的收交和使用情況;建設單位是否在物業管理區域內配置管理用房和擅自改變物業管理用房用途的行為;小區環境衛生是否實行標準化清掃、保潔,環衛設備的完好程度以及垃圾的日產日清狀況;小區保安、消防及車輛管理是否實行一體化管理,治安情況是否良好。
第三階段為全面驗收階段。對于在物業管理過程中存在的不規范行為進行全面整頓,嚴格按照《鄂爾多斯市物業管理等級服務評定標準》進行驗收,在聽取所在街道辦事處的意見和建議后,對存在的問題提出限期整改措施。對于拒不整改,嚴重違反《物業管理條例》實施物業管理的行為,房管部門依法給予處罰,情節嚴重的,依法吊銷物業管理企業的資質證書。
七、東勝地區住宅小區物業管理等級服務評定標準
(一)管理運作(10分)
1.有專業物業管理機構,實行綜合一體化管理(1分)。
2.按規定配有規定面積的物業管理用房(1分)。
3.維修資金已建立,并能有效運用(1分)。
4.物業管理單位與業主委員會或物業產權人、使用人簽有規范性物業服務合同,管理單位責、權、利關系明確(2分)。
5.各項管理制度完善(2分),具體包括以下內容:
(1)各類人員崗位責任制;
(2)內部管理運作及考核制度;
(3)管理規約和小區各項公眾管理規章制度;
(4)有完善的管理工作流程。
6.檔案資料齊全,管理完善,分類合理,方便檢索(2分),具體包括以下內容:
(1)小區驗收移交檔案資料;
(2)房屋維修檔案資料;
(3)裝修管理檔案資料;
(4)公共設施、設備運行維修檔案資料;
(5)完善配套、維修工程檔案資料;
(6)住房檔案資料;
(7)其他資料。
7.有計算機系統并能有效運用(1分)。
(二)房屋的管理及維護養護(16分)
1.房屋外觀完好、整潔,無妨礙市容和觀瞻。前后陽臺統一封閉有序;防盜網、空調架安裝整齊,外墻無銹跡,無安全隱患;室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統一美觀;無安全隱患或破損;外墻裝飾無破損或污跡等(3分)。
2.建立完善的房屋裝飾裝修管理制度,無違章裝修,無亂搭建,無亂張貼、懸掛等(3分)。
3.公用設施整潔、公用樓梯、天臺、樓道等無堆放雜物及違章占用等(3分)。
4.無擅自改變房屋用途。小區內棟號明顯標志,小區入口處和主要路口公共地方有引路標識圖(2分)。
5.堅持房屋修繕制度,管理處值班和便民保修措施,并建立回訪制度和回訪記錄(3分)。
6.房屋完好率達到98%以上,房屋零修、急修及時率達到99%以上,維修質量合格率達到100%(2分)。
(三)保安消防及車輛管理(12分)
1.保安和車輛實行一體化管理;有保安隊伍,巡邏及管理制度落實;實行準軍事化管理和訓練;保安人員有統一制服、熟悉轄區情況,認真負責,文明執勤、言行規范(3.5分)。
2.消防設施設備完好無損(1.5分)。
3.可能危住戶安全處有明顯標識和防護措施(1分)。
4.本年度內無因管理單位責任造成重大刑事案件和重大火災事故(1分)。
5.停車場管理制度落實,設有專職人員,車輛進入設卡,實行車位有償使用和保管區分制度,車輛進出有登記,本年度無因管理單位責任造成車輛損壞或丟失(1.5分)。
6.小區內機動車輛行駛停放有序,制度健全,無違章行駛及亂停放(1.5分)。
7.非機動車輛管理制度落實,管理有序,停放整齊(2分)。
(四)環境衛生(15分)
1.小區實行標準化清掃、保潔;有清潔隊伍,管理制度健全(5分)。
2.環衛設備齊全完好,有垃圾收集設施、中轉設施、果皮箱,垃圾日產日清(5分)。
3.整體環境及環衛設施隨時保持清潔、定期殺蟲滅鼠(4分)。
4.沒有違反規定飼養家禽、家畜及寵物的現象(1分)。
(五)園林綠化(15分)
1.有綠化專業人員和必備的綠化專業機械,管理制度健全(3分)。
2.小區內綠地布局合理優美,花草 樹木與建筑小品配置得當,小區內綠地覆蓋率不低于占地面積35%(5分)。
3.小草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無踐踏折損現象,無大面積黃土裸露(4分)。
4.綠化管理設施、設備完好,水源有保障(3分)。
(六)共用設施、設備、場所(地)(12分)
1.小區所有公共設備圖紙資料、檔案齊全,管理制度完善,公用配套設施、設備、場所(地)達到規劃標準,無缺漏或違章私改原規劃現象,無擅自侵占公用設施或場地,運營正常,方便居民,公共設施完好率達到95%以上(4分)。
2.道路暢通無損壞,路面平坦整齊,排水暢通(2.5分)。
3.供電、供水、供氣、通訊管線及設施完好無損,運行正常;二次供水有嚴密的管理設施,有供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證(1分)。
4.公用排污、排雨管線設施完好無損(1.5分)。
5.停車場、棚、房及其他公共場所(地)、建筑小品、雕塑等完好無損(1.5分)。
6.路燈完好率(包括亮燈率)達到95%以上(1.5分)。
(七)小區內商業網點管理和經營服務(5分)
1.商鋪無違章裝修、亂搭建、亂懸掛張貼,招牌整齊美觀,無破損污跡(1.5分)
2.落實門前“三包”,鋪面整潔,無亂丟垃圾,無污水等(1分)。
3.排放油煙、噪音等符合環保標準,無存放有毒有害物質(1分)。
4.多種經營效果好,有償服務項目多,收費公開合理,無違反規定亂收費(1.5分)。
(八)管理人員素質(6分)
1.人員培訓有計劃、有考核、有記錄、制度落實好(1分)。
2.有各類人員言行具體規范,且執行效果好(1分)。
3.有規定數量的持證上崗人員(1分)。
4.有各類人員業績和工作量考核制度,考核記錄完善(1分)。
5.各類人員熟悉物業轄區內情況和本崗位責任制、考核標準,服務意識和態度好,敬業精神強(2分)。
(九)社區文化活動(5分)
1.有制度:健全并落實各項精神文明建設、社區文化、社會服務制度(1分)。
2.有場地、設施、設備:有宣傳教育學習園地,并有房屋及設施設備管理、裝修管理、消防知識、社區文化等宣傳方面記錄或專欄,有相應的各種文化體制活動、服務場所或場地(3分)。
3.有活動:開展各種有組織、有意義、有實效的社區文化活動和社區服務項目(1分)。
(十)投訴處理及用戶評議(4分) (來自:m.airporthotelslisboa.com)
1.持一、二、三、臨時資質證書的單位,年有效投訴率分別在1%、1.5%、2%、2.5%以下,處理率95%以上,回訪率95%以上(2分)。
2.用戶對小區管理服務的評議滿意率達到90%以上(2分)。
(十一)等級評分標準
90分以上為甲級;80分至89分為乙級;70分至79分為丙級;60分至69分為丁級;60分以下限期整改,重新評定,否則不得收費。小區公共性服務收費標準根據評定分值所對應的等級收費標準確定
篇2：鄂州市物業管理實施細則（2015年新）
鄂州市物業管理實施細則(20**最新)
鄂州市人民政府關于發布《鄂州市物業管理實施細則》的通知
鄂州政規〔20**〕1號
各區人民政府、開發區管委會，各街道辦事處，市政府各部門：
《鄂州市物業管理實施細則》經20**年第25次市人民政府常務會議審議通過，現予發布，請遵照執行。
鄂州市人民政府
20**年6月2日
鄂州市物業管理實施細則
第一章 總 則
第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，促進物業管理行業健康發展，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規，結合本市實際，制定本細則。
第二條 本細則所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第三條 市房產管理部門是全市物業管理工作的主管部門，負責全市范圍內物業管理活動的監督管理工作。
公安、環保、住建、規劃、工商、物價、城管、園林、市政、環衛、供水、電力、供氣、通信、郵政等行政和公用企事業單位，依照法律法規規定，負責各自職能范圍內的管理和服務工作。
街道辦事處、社區居委會負責組織本轄區內業主大會成立及首屆業主委員會的選舉工作;指導、監督業主大會和業主委員會的日?；顒?。結合社區網格化管理，配合調解處理物業管理糾紛投訴，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。
第四條 本市新建住宅區應當實行物業管理。
未實行物業管理的舊住宅區，對基礎設施比較完善，相對獨立，且具備物業服務企業管理條件的，由市房產管理部門、社區居民委員會推薦引進物業服務企業，實施物業管理;對住戶少、相對分散的，由社區居民委員會牽頭，市房產管理部門指導成立業主委員會，實行業主自行管理;對其它改制、破產企業無人管理的住宅區，由社區居民委員會聘請保潔員，負責小區衛生保潔，適當收取每戶衛生管理費。
第二章 業主、業主大會及業主委員會
第五條 房屋的所有權人為業主。
尚未依法辦理所有權登記，但基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有該房屋的人，可以認定為業主。
第六條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，主要依據為：
(一)物業統一規劃、功能配套設施完善、布局合理;
(二)住宅建筑面積不低于3萬平方米;
(三)與社區居民委員會自治區域相適應。
第七條 業主人數較少或者不足3萬平方米的物業管理區域經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第八條 已交付的專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%或者物業投入使用二年以上的，應當召開首次業主大會或業主代表大會。
首次業主大會在市房產管理部門的指導下，由業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)負責組織召開。
第九條 籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處代表和社區居民委員會代表組成，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處代表擔任。
第十條 業主大會確定業主投票權數，專有部分面積和業主人數按照下列方式確定：
(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;建筑物總面積按照上述面積的統計總和計算;
(二)業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算;總人數按照上述人數的統計總和計算。
第十一條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
采用集體討論形式的，可以通知全體業主參加會議，也可以以棟、單元等為單位，推選若干名代表參加會議，或由業主決定以其它方式推選業主代表參加會議。業主可以委托代理人參加業主大會會議。
采用征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主;無法送達的，應當在物業管理區域內公告;業主在規定期限內未反饋意見的，視為棄權。
以書面形式征求意見的，經業主簽名的意見方為有效。
業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
第三章 前期物業管理
第十二條 建設單位在辦理商品房預(銷)售許可手續和業主、業主大會選聘物業服務企業之前，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅物業低于3萬平方米的，經市房產管理部門批準，可采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并與之簽訂書面的前期物業服務合同;住宅物業超過3萬平方米(含3萬平方米)低于20萬平方米的，經市房產管理部門批準，可以采用議標方式選聘具有相應資質的物業服務企業;住宅物業超過20萬平方米(含20萬平方米)的，必須通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第十三條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
前期物業服務合同可以約定期限;但期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第十四條 建設單位在報批商品房開發項目規劃方案時，應當根據物業管理的需要，在規劃方案中配置必要的物業管理用房。物業管理用房的面積，按不低于建設項目房屋建筑面積的2‰配置，且最低不少于20平方米，并應當具備水、電等基本使用功能，有明確的座落、房號。
物業管理用房的所有權依法屬于全體業主，由市房產管理部門依法辦理房屋產權登記手續。
第十五條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位可以將物業保修的有關事宜委托物業服務企業承擔，并簽訂委托合同，向物業服務企業支付相應的報酬。
建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提
出申請，經建設管理部門核實后，責令由建設單位承擔維修責任。 第十六條 物業服務企業承接物業時，應當與建設單位對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第十七條 物業服務企業應當在與建設單位辦理物業交接手續后30日內，提交以下資料向市房產管理部門辦理備案手續：
(一)物業承接查驗備案申報表;
(二)前期物業服務合同備案回執;
(三)臨時管理規約;
(四)物業承接查驗協議;
(五)建設單位移交資料清單;
(六)查驗記錄;
(七)交接記錄;
(八)其他承接查驗有關的文件。
報送資料齊全、符合法定形式的，市房產管理部門應當出具加蓋印章的書面回執。
第四章 物業管理服務
第十八條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格并具備從事物業管理的相應資質。從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
從事物業服務咨詢、顧問、代理、認證等經營活動的機構和在本市行政區域內從事物業服務活動的外地企業，應當向市房產管理部門備案。
一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
本市物業管理區域實行項目經理責任制，物業管理區域的物業服務負責人應當由具備物業管理職業資格的人員擔任。物業服務企業應當按規定聘請相應專業服務人員從事相關專業服務工作。
第十九條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同，并在15日內向市房產管理部門辦理備案。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第二十條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第二十一條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。業主委員會應當向物業服務企業移交本細則第十六條第一款規定的資料。
第二十二條 物業服務合同期限屆滿60日前，業主委員會應在社區監督下，組織召開業主大會，對是否續聘物業服務企業進行表決。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同;不再續約且需以委托方式管理的，業主大會應當及時依法選聘其他物業服務企業或者其他管理人。
物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業可以按照原合同約定繼續提供服務，物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或者續聘決定為止。
第二十三條 有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業管理區域的物業服務，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：
(一)物業服務合同依法、依約解除;
(二)除第二十二條第二款規定的情形外，物業服務合同期滿未續約;
(三)法律、法規、規章規定物業服務企業不得繼續從事物業服務活動的其他情形。
第二十四條 物業服務企業退出物業管理區域的物業服務，應當在辦理退出手續的同時，做好交接工作，并履行下列義務：
(一)移交本細則第十六條第一款規定的資料、保管的物業檔案、物業服務檔案等資料和物業服務用房，實行酬金制的，還應當移交服務期間的財務檔案;
(二)撤出物業管理區域內的物業服務人員;
(三)清退預收、代收的有關費用;
(四)法律、法規、規章規定的其他義務。
第二十五條 物業管理服務價格應當遵循合理、公開與物業管理服務內容和質量相適應的原則。保障性住房以及普通住房(商品住房)前期物業服務收費實行政府指導價，由雙方當事人按照物價、房產部門制定的物業服務收費標準簽訂協議，并向全體業主公示。非保障性住房和非住宅的物業收費實行市場調節價，具體價格由雙方協商約定。
實行政府指導價的，由市物價部門會同市房產管理部門，按照質價相符的原則，以服務等級和物業服務企業資質為依據，制定相對應的指導價標準。
物業管理服務價格實行明碼標價制度。物業服務企業應將企業名稱、收費對象、服務內容及標準、計費方式、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話等內容在小區的顯著位置予以公示。
物業服務收費可以采取包干制或酬金制。物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，且每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
第二十六條 物業管理區域內已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的房屋，物業服務費由開發建設單位交納。出售后已移交給物業買受人的房屋，空置一年以內的，由物業買受人減半交納物業服務費;超過一年的，業主應當按照物業服務合同的約定交納物業服務費。
房屋通過竣工驗收并到市房產管理部門備案，達到交付條件，業主收到交付通知并辦理完相應手續的，即為交付;業主收到交付通知后無正當理由(30日內)不辦理相應手續的，視為交付。
第五章 物業配套設施建設、使用與維護
第二十七條 按照“新區新辦法，老區老辦法”的原則，由相關部門建立物業管理強制性規范。凡新建住宅小區在規劃設計階段即按規范要求，充分考慮物業管理的便利和需要，規劃、設計好物業管理用房、水電直供管網、綠化、環保、環衛、文體娛樂、教育、安防等各項配套設施。在建設過程中，市相關職能部門應加強監督，確保配套建設到位。
第二十八條 舊住宅小區應按照規范要求，逐步調整到位。舊住宅區仍由原開發建設單位進行管理，有經營收入的，由原開發建設單位按規范要求承擔部分資金或公共用房，完善相應公共配套設施;開發主體已消亡的，按屬地管理原則，由街道辦事處補齊和改造不完善的公共設施、設備，整頓后通過招標或委托等方式交由專業的物業公司進行物業管理。
第二十九條 在物業管理區域內，供水、供電等部門要負責各自管網、設施設備的建造、維修和養護并直供到戶。新建住宅均按規定實施水、電直供到戶，做到同步規劃、同步施工、同步驗收。已建成住宅應逐步實施水改、電改。供水、供電部門應按市物價部門核定的收費標準，負責對所有已經竣工驗收并交付使用的房屋進行供水、供電管網改造并直供到戶，不得向居民收取額外費用。
第三十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
第三十一條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意
。 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第三十二條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫應當以出售、附贈或者出租等方式優先處分給業主。
利用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業主共有，建設單位不得出售、附贈或者出租。
利用物業管理區域內的道路或者其他公共場地設置車位的，應當由業主大會決定車位設置和車位管理等事項。業主大會決定收取場地租賃費的，場地租賃費屬于全體業主共有，用于補充專項維修資金或者業主大會決定的其他事項。
物業管理區域內停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
第三十三條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。
物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項以及相關的收費項目告知業主。
物業服務企業應當加強物業管理區域裝飾裝修安全事項的巡查，業主、物業使用人應當予以配合。
第三十四條 住宅物業和非住宅物業的業主，應當按照規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
維修資金的使用實行兩公示，維修施工前對業主簽名、施工方案及預算進行公示，維修施工后對工程結算結果進行公示。
第三十五條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要申請使用的，按照以下程序辦理：
(一)物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議;沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議;
(二)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議;
(三)物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案及預算;
(四)物業服務企業或者相關業主持有關材料，向市房產管理部門申請列支;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，由公有住房售房單位或其主管部門向市房產管理部門申請列支;
(五)市房產管理部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知;
(六)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第三十六條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要申請使用的，按照以下程序辦理：
(一)物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等;
(二)業主大會依法通過使用方案;
(三)物業服務企業組織實施使用方案;
(四)物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金;
(五)業主委員會依據使用方案審核同意，并報市房產管理部門備案;市房產管理部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正。
第三十七條 發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支住宅專項維修資金：
(一)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本細則第三十五條第四項、第五項、第六項的規定辦理;
(二)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，按照本細則第三十六條第四項、第五項的規定辦理。
發生前款情況后，未按規定實施維修和更新、改造的，市房產管理部門可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支;其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。
第三十八條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決 定使用。
第三十九條 物業使用中禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結構;
(二)違法搭建建筑物、構筑物;
(三)破壞房屋外貌;
(四)擅自改建、占用物業共用部位;
(五)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
(六)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品;
(七)排放有毒、有害物質;
(八)在公共區域內種菜、飼養動物等影響他人的;
(九)發生超過規定標準的噪聲;
(十)規劃用途為住宅的住宅樓底層(含地下室)和住宅樓內不得設立產生油煙、噪聲、異味污染以及安全隱患的餐飲、加工、娛樂、賓館、廢舊回收等經營場所;
(十一)法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。
第四十條 業主、物業使用人應當按照規劃管理部門批準或者房屋所有權證載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。
改變物業使用性質未經相鄰業主書面同意或無業主委員會證明的，規劃部門不得審批。
第六章 法律責任
第四十一條 業主、物業使用人、業主大會、業主委員會、物業服務企業、建設單位之間在物業管理活動中發生爭議的，可以自行協商和解;不能協商和解的，由物業所在地街道辦事處牽頭，房產、司法等部門參與進行調解，調解不成的，依法申請仲裁或者提起民事訴訟。
業 主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業等對違反本細則的行為，可以向有關部門投訴、舉報，有關部門應當及時調查、核實，并依法處理。
第四十二條 違反本細則第三十九條、第四十條規定的，由公安、環保、住建、規劃、工商、城管、房產等部門依照各自職責，依法予以查處;給他人造成損害的，依法承擔民事責任。構成犯罪的，依法追究刑事責任：
違反本細則其它規定，依照《物業管理條例》相關規定處理。
第七章 附 則
第四十三條 各區、開發區(新區)物業管理活動參照本實施細則實行。
第四十四條 本細則自20**年6月2日起施行，20**年6月1日失效。20**年11月3日發布的《鄂州市物業管理實施細則》(鄂州政發〔20**〕26號)宣布作廢。
篇3：鄂州市物業管理實施細則（2006）
鄂州市人民政府關于印發《鄂州市物業管理實施細則》的通知
鄂州政發〔20**〕26號
各區、鄉、鎮人民政府，各街道辦事處，市政府各部門：
《鄂州市物業管理實施細則》已經20**年10月23日市政府常務會議審議通過，現予發布，請遵照執
行。
二OO六年十一月三日
鄂州市物業管理實施細則
第一章 總則
第一條 為規范物業管理，維護業主和物業管理企業的合法權益，促進物業管理行業的健康發展，
根據國務院《物業管理條例》的有關規定，結合本市實際，制定本細則。
第二條 本細則適用于本市行政區域內的物業管理及其相關活動。
本細則所稱物業，是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和相應場地。所稱物業管理，是指業主
通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備
和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第三條 市房產管理部門是全市物業管理工作的主管部門，負責組織本細則的實施，負責對全市范
圍內的物業管理活動進行監督、指導和管理。
公安、工商、物價、建設、規劃、園林綠化、市政、環衛、供水、電力、電信、郵政等行政和公用
企事業單位，依照法律法
規的規定，負責各自職能范圍內的管理和服務工作。 第四條 本市新建住宅區應當實行物業管理;未實行物業管理的舊住宅區，應當創造條件，逐步實
行物業管理。
第二章 業主及業主大會
第五條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第六條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守業主公約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方
面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第七條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業
主在物業管理活動中的合法權益，同時，應依照本細則和業主大會議事規則開展活動，并接受市房
產管理部門的指導。
一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物
規模、社區建設等因素，主要依據為：
(一)物業統一規劃、功能配套設施完善、布局合理;
(二)住宅物業建筑面積不低于3萬平方米;
(三)與社區居民委員會自治區域相適應。
第八條 業主人數較少或者不足3萬平方米的物業管理區域經全體業主一致同意，決定不成立業主大
會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第九條 有超過50%業主提議或者物業投入使用二年以上的，應當召開首次業主大會或業主代表大會
。
首次業主大會在市房產管理部門的指導下，由建設單位和前期物業管理企業負
責組織召開。
業主在首次業主大會會議上的投票權，按照業主擁有的合法房產套數計算，每一套計一票。業主的
投票權以記名的形式行使。
第十條 業主大會履行下列職責：
(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;
(二)選舉、更換業主委員會委員、監督業主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業管理企業;
(四)決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施;
(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維
護等方面的規章制度;
(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
第十一條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
采用集體討論形式的，可以通知全體業主參加會議，也可以以棟、單元等為單位，推選若干名代表
參加會議，或由業主決定以其它方式推選業主代表參加會議。業主可以委托代理人參加業主大會會
議。以業主代表參加的形式召開的，到會業主代表應能代表物業管理區域內持有1/2以上投票權的業
主。
采用征求意見形式的，應當在征求意見前15日內通知全體業主，并告知會議議題的議程。征求意見
的結果應當及時公開并告知業主。以書面形式征求意見的，經業主簽名的意見方為有效，且應有物
業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。
業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、
業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業
管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
第十二條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業主委員會負責組織，每年至少召開一次。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當
組織召開業主大會臨時會議。
召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。同時應告知相關的居民委員會，并邀
請居委會代表、物業使用人列席。
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十三條 業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：
(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;
(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;
(四)監督業主公約的實施;
(五)業主大會賦予的其他職責。
業主委員會可以由5至15人組成，具體人數根據物業管理區域的大小確定。業主委員會應當自選舉產
生之日起30日內，向市房產管理部門備案。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有
一定組織能力的業主擔任。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。
第十四條 業主公約應當對有關物業的使用、維護、
管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務 ，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。業主公約對全體業主具有約束力。
業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組
成和委員任期等事項作出約定。
第十五條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事
與物業管理無關的活動。在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合公安機關，與居
民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。支持居民委員會開展工
作，并接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員
會的建議。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，由市房產管理部門責令限期改正
或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第三章 前期物業管理
第十六條 建設單位在辦理商品房預(銷)售許可手續和業主、業主大會選聘物業管理企業之前，
應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅物業低于3萬平
方米的，經市房產管理部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業，并與之簽
訂書面的前期物業服務合同。
第十七條 建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，作為房屋銷售合同的附件，對有關
物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事
項依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。
建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設
單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。
第十八條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
前期物業服務合同可以約定期限;但期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第十九條 建設單位在報批商品房開發項目規劃方案時，應當根據物業管理的需要，在規劃方案中配置必要的物業管理用房。物業管理用房的面積，按不低于建設項目房屋建筑面積的2‰配置，且最低不少于20平方米。
物業管理用房的所有權依法屬于全體業主，由市房產主管部門依法辦理房屋產權登記手續。
第二十條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
第二十一條 物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理所必需的其他資料。
物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第四章 物業管理服務
第二十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格并具備從事物業管理的相應資質。
從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。
第二十三條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第二十四條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
第二十五條 物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第二十六條 物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。業主委員會應當向物業管理企業移交本細則第二十一條第一款規定的資料。
物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和本細則第二十一條第一款規定的資料交還給業主委員會。
物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。
第二十七條 物業管理服務價格應當遵循合理、公開與物業管理服務內容和質量相適應的原則。經濟適用房和普通住房的物業服務收費實行政府指導價，由雙方當事人按照物價、房產部門制定的物業服務收費標準簽訂協議，并向全體業主公示。其他住宅和非住宅的物業收費實行市場調節價，具體價格由雙方協商約定。
物業管理服務價格一經約定后實行明碼標價制度。物業管理企業對其企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話等內容應在小區的顯著位置進行公示。
物業服務收費可以采取包干制或酬金制。物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，且每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
第二十八條 物業管理區域內已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的房屋，物業服務費由開發建設單位交納。出售后已移交給物業買受人的房屋，空置半年以內的，由物業買受人減半交納物業服務費;超過半年的，全額交納物業服務費。
第二十九條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當進行勸阻和制止，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第三十條 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業管理企業雇請保安人員，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第五章 物業配套設施建設
第三十一條 按照“新區新辦法，老區老辦法”的原則，由相關部門建立物業管理強制性規范。強制性規范建立后，凡新建住宅小區在規劃設計階段即按規范要求，充分考慮后期物業管理的便利和需要，規劃、設計好物業管理用房、水電直供管網、綠化、環保、環衛、文體娛樂、教育等各項配套設施。在建設過程中，市相關職能部門應加強監督，確保配套建設到位。
第三十二條 舊住宅小區應按照規范要求，在五年內逐步調整到位。舊住宅區仍由原開發建設單位進行管理，有經營收入的，由原開發建設單位按規范要求承擔部分資金或公共用房，完善相應公共配套設施;開發主體已消亡的，各相關公用企事業單位按各自行業分工補齊和改造不完善的公共設施、設備，整頓后通過招標或委托等方式交由專業的物業公司進行物業管理。
第三十三條 在物業管理區域內，供水、供電等部門要負責各自管網、設施設備的建造、維修和養護并直供到戶。自本細則實施之日起，凡新建住宅均按規定實施水、電直供到戶，做到同步規劃、同步施工、同步驗收。已建成住宅，應逐步實施水改、電改。供水、供電部門應按市物價部門核定的收費標準，負責對所有已經竣工驗收并交付使用的房屋進行供水、供電管網改造并直供到戶，不得向居民收取額外費用。
第三十四條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位直接向每一位業主收取有關費用。
物業管理企業接受委托代收前款費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。
第六章 物業的使用與維護
第三十五條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業;物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
第三十六條 業主、物
業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。 因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意;物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。
業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第三十七條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第三十八條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。
物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
第三十九條 住宅物業和非住宅物業的業主，應當按照規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金的收取、使用、管理按照《鄂州市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理實施辦法》執行。
第四十條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第四十一條 物業使用中禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結構;
(二)違法搭建建筑物、構筑物;
(三)破壞房屋外貌;
(四)擅自改建、占用物業共用部位;
(五)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
(六)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品;
(七)排放有毒、有害物質;
(八)發生超過規定標準的噪聲;
(九)法律、法規、規章和業主公約禁止的其他行為。
第四十二條 業主、使用人應當按照規劃管理部門批準或者房屋所有權證載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。
改變物業使用性質未經相鄰業主書面同意或無業主委員會證明的，有關主管部門不得審批。
第七章 罰 則
第四十三條 違反本細則規定依照國務院《物業管理條例》相關責任條款進行處理。
第八章 附 則
第四十四條 本細則自 年 月 日起施行，《鄂州市城市住宅區物業管理試行辦法》(鄂州政發〔20**〕73號)同時廢止。