七星城物業服務企業選聘方案(表決稿)

　　**北外灘物業管理有限公司與本會簽訂的物業服務合同已經于20**年12月31日到期，目前處于物業服務合同自動順延期間。根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《**市住宅物業管理規定》、《關于加強本市住宅小區業主大會、業主委員會建設的若干意見》的相關規定和《**七星城業主大會議事規則》的約定，本小區于20**年6月25日～7月12日采用書面征詢意見方式召開業主大會討論選聘物業服務企業的事項。

　　現將選聘方案公示如下：

　　一、擬選聘物業服務企業的標準：

　　1、資質等級為三級或三級以上;

　　2、近一年內信用信息中不良業績記錄分值低于6分;

　　3、管理實績要求：具有管理同等規模住宅小區累計20萬平方米以上 ;

　　4、其它：擬任小區經理有兩年以上同類小區管理經驗，具有小區經理資格，有物業管理師資格更佳。

　　二、物業服務標準和費用：參照**市住宅物業服務分等收費標準，實行綜合服務費、公共區域秩序維護費、公共區域環境清潔維護費、公共區域綠化養護費和共有場地、共有設施設備運行維護保養維修費等項目包干，具體分項收費標準由投標企業按照分等收費標準報價競爭確定。

　　1、綜合管理服務：三級;

　　2、公共區域清潔衛生服務：三級;

　　3、公共區域秩序維護服務費：三級;

　　4、公共區域綠化日常養護服務費：三級;

　　5、共用部位、共用設備設施日常運行保養、維修服務費：公共部位，二類;供水系統，二類;公共照明，二類;消防系統、弱電系統，二類;電梯;避雷系統;小區具備的設施設備提供相應的日常運行保養、維修服務。

　　本次招投標物業費收費標準報價暫不超出現行收費標準：高層及小高層住宅收費標準：1.50元/月/平方米;商業用房(含會所)收費標準：3.00元/月/平方米。地面機動車位按照實際停放時間收費，地下車庫機動車位400元/個/月(其中服務費100元/個/月)。

　　地面停車費、廣告費等共有收益分成比例由投標企業根據實際情況在投標書中明確。

　　三、物業服務合同期限為三年，自20**年10月1日至20**年9月30日。其中第一年為考察期，一年期滿，由業主大會表決是否通過續聘。

　　四、選聘方式：

　　1、鑒于**北外灘物業管理有限公司已經書面告知不再參與本小區續聘和選聘，根據《管理規約》的規定，業主大會決定采用公開招標方式，通過本市統一的物業管理招投標平臺選聘物業服務企業，招標代理機構為**業偉業主咨詢服務有限公司，發生的招標代理費用由中標的物業服務企業墊付。

　　2、由于不可抗力或者其他特殊原因導致招標無法按時完成時，授權業主委員會與部分樓組長共同組成物業選聘工作小組，按照本選聘方案要求通過競聘、協議選聘方式完成本次物業選聘工作。

　　五、評標標準和評標辦法【適用招標方式，其它方式可參照】：

　　1、招標人根據有關規定，本項目的評標委員會成員共設五人。其中，招標人由業主委員會指派一人，由招標人從市房管局建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定物業管理評標專家成員四人。

　　2、評審投標文件時，商務標書采用明標方式，技術標書采用暗標方式。評標委員會成員應當按照招標文件設定的評標標準和方法進行獨立評審。

　　評標采用評標委員會綜合評標的方式。評標委員會應當先對技術標進行評定，再對商務標進行評定。

　　評標過程中，評標委員會成員認為投標文件內容含義不明確的，可以通過工作人員要求投標人作必要的澄清或者說明。投標人的澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。

　　招標人應當做好現場答疑記錄，并由評標專家簽字。

　　由評標委員會分別對技術標書、商務標書和投標人陳述與答辯進行評審。其中技術標書編制占總分的60%，商務標書及業主委員會現場考察情況占總分的20%(其中業主委員會現場考察評分10%由業主委員會提供)，投標人陳述與答辯占總分的20%。

　　3、評分表分項分值在招標書中明確規定。其中技術標書評審實行暗標評審打分結束后，再進行商務標書評審和陳述答辯。

　　4、未盡事宜按照招標文件和**市房管局《**市物業管理招投標管理辦法》執行。

　　六、中標人的確定【適用招標方式，其它方式可參照】：

　　1、評標委員會完成評標后，應當出具書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并由評標委員會成員簽字確認。

　　評標委員會應當按照招標文件的要求向招標人推薦不超過3名有排序的中標候選人。

　　招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

　　2、中標人確定后，招標人應當在小區將招標結果進行公示，公示期為三天。

　　投標人或者利害關系人在公示期間向招標人提出異議的，招標人應當自收到投訴之日起3日內決定是否受理投訴，并自受理投訴之日起30日內，會同相關管理部門和評標專家作出書面處理決定;需要鑒定、專家評審的，所需時

　　間不計算在內。

　　3、招標結果公示期滿無異議或者異議無效的，招標人應當向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的實際投標人，并返還其投標書和投標保證金。

　　4、招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起5日內，依照招標投標法的規定，按照招標文件、中標人的投標文件和現場答辯記錄簽訂物業服務合同。

　　物業服務合同的標的、服務內容、收費標準、服務承諾、履行期限、規章制度等主要條款應當與招標文件、中標人的投標文件和現場答辯的內容一致。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。

　　七、物業管理模式：

　　本次選聘的物業服務企業必須同意實行“業主主導型”物業管理模式，主動接受業主委員會的監督管理：

　　1、小區銀行賬戶單列，由業主委員會和物業公司實行共管;

　　2、小區獨立核算，由業主委員會委托年度審計;

　　3、物業服務費實行包干制，并向全體業主公開透明;

　　4、業主委員會有權聘請第三方專業機構介入監管，相關費用納入年度物業服務支出預算;

　　5、繳納人民幣十萬元的履約保證金。

　　八、對于本選聘方案未盡事宜或具體實施方案由業主委員會會同物業選聘工作小組在維護業主合法權益的前提下在招標文件或物業服務合同中予以明確。

　　物業選聘工作小組由業委會成員五名和樓組長六名組成。

　　九、對于任何妨害本選聘方案實施以及物業交接中的侵權和違法行為授權業主委員會通過調解、協商、投訴直至訴訟等途徑解決，相關費用從小區公共收益中支出。

　　**市**區**七星城業主委員會

　　二○一三年六月**日

篇2：竹園業委會選聘新物業服務公司考察報告

　　竹園業委會選聘新物業服務公司的考察報告

　　為選聘新的物業公司，業委會委員分別考察了多處小區的物業服務，包括：朱雀門小區、中信城小區I期、清芷園小區、本家潤園、遠洋德邑。

　　情況介紹如下：

　　朱雀門小區：是一個新小區，但業委會成立時間早于咱們，成立業委會之后更換了物業服務公司。該小區的物業情況與E竹園不同，不具有可比性；另外，其物業公司沒有回饋是否參與我小區的物業服務邀標工作。因此，業委會只是與該小區業委會進行了溝通交流，獲取一些經驗和信息。

　　中信城I期：是一個新小區，而且沒有成立業委會，業委會抱著學習的態度對該物業項目進行了考察，但不予以考慮。

　　清芷園小區：小區已經入住十年以上，小區治理的很好，但是，該小區沒有成立業委會，且該小區物業公司也沒有反饋是否參與我小區物業邀標工作，我們只能對該小區進行考察學習。

　　本家潤園：成立了業委會，并更換了物業公司，而且在新舊物業公司交接過程中，發生了一系列事件，最后在政府的干預下得以解決；而且，小區成立了業委會，聘請了新的物業公司是長城物業；業委會與他們進行了溝通交流，受益匪淺；因此，業委會決定與長城物業公司做進一步的接觸。

　　遠洋德邑：成立了業委會，并更換了物業公司；舊的的物業公司由于經營不善，長期虧損，因此，放棄了小區的物業服務，自行撤離物業項目，所以，該小區業委會在“首一”的幫助下，選聘了河北恒輝物業公司為小區提供物業服務，服務至今。因此，業委會決定與河北恒輝物業公司做進一步的接觸。

　　今年3月份，E竹園小區業委會，利用周末休息時間，分別走訪了“長城物業服務公司”和“河北恒輝物業服務公司”，與兩家物業公司進行了溝通交流，考察了兩家物業公司服務的物業項目。于3月3日考察了“河北恒輝物業服務公司”的物業項目：中悅華府、北郡、香榭苑；于3月9日考察了“長城物業服務公司”的物業項目：樂府家園、國奧村。

　　經過考察、溝通、交流，業委會認為：“長城物業服務公司”和“河北恒輝物業服務公司”，這兩家公司，在企業資質、公司規模、物業服務項目、公司文化、服務理念、人員素質、公司業績、社會影響力等等諸多方面，都符合E竹園小區選聘物業公司的標準。

　　E竹園小區業委會

　　20**年3月10日

篇3：小區選聘新物業事宜致全體業主公開信

　　小區關于選聘新物業事宜致全體業主公開信

　　各位業主：

　　本小區已經進入選聘新物業公司的關鍵階段，但目前出現某些不和諧聲音，表現如下：

　　1)要求z物業繼續做下去

　　z物業在本業委會成立第二天就以“自身發展需要”不再與本物業續簽物業服務合同，并向長寧區住房保障和房屋管理局備案。因此業委會在區房辦的指導下開展選聘新物業公司活動。并非業委會趕他們走。為何現在還有人要求業主用熱面孔去貼其冷屁股？

　　2)在3家物業公司還未報價時，物業費要漲到2元以上的流言已經漫天飛

　　憑良心說話，本小區目前物業管理費相比于周圍的同檔次的樓盤是偏低的，業委會成員首先是業主，我們也不愿意漲價，維護業主的共同利益是我們的初衷，經過業委會的努力，目前備選物業公司的居住區的最高報價都沒有超過2元/平面，低于周邊同檔次樓盤的水平。

　　不僅如此，給物業公司的停車費提成從目前實際全部提取，降到只提取70%，余額存入小區的維修基金，用于本小區公共區域維修。同時將部分業主每月240元的停車費降為150元。

　　新物業費將按照業主投票選取的物業公司其投標報價確定。

　　3)對業委會推薦的3家物業公司不信任

　　上海*物業有限公司、上海新*集團大樓物業有限公司、上海*物業管理有限公司都是合法有資質的物業管理企業，服務質量的承諾為3級標準（和之前的管理合同等級相同），他們的管理業績也都已于20**年7月16日公示，并讓業主對這三家物業的管理情況進行實地考察。業主完全可以在意見征詢期提出你的建議或新的候選物業公司。令人費解的是為何在公布各家報價后有人還問“服務承諾您知道嗎？”

　　上述3家物業公司是在業委會向周邊物業公司發出選聘邀請函后主動找上門來，和我們非親非故，不明白你到底想要知道什么來歷和底細？

　　4)扇動業主不要投票

　　每個業主都有自己的價值觀和判斷能力，投票是其參與小區管理的基本權利 ，不投票意味放棄權力。

　　某些人被居心叵測的人利用，在意見征求階段不反饋意見，每到關鍵時刻就散布與事實不符的言論來破壞投票，搬弄是非，自造矛盾。在此我們要問一句你到底要達到什么目的？

　　目前本小區的管理僅處于最基本維持狀況，維修項目無法開展、綠化沒有人管理、發霉的墻壁沒人粉刷，影響整個樓盤在市場上的價值，考慮到居住安全性和管理規范性，盡快引進新物業管理公司改變上述狀況是當務之急，望廣大業主以全體業主共同利益為重，做出自己獨立、正確的選擇，你的投票將決定本小區的未來。

　　業委會將制定管理規章以督促新物業公司達到其在投標書中承諾的服務標準，讓全體業主從中受益。

　　上海/區花園村**第二屆業主委員會

　　20**年8月9日