政策解讀:沈陽市業主大會解聘選聘物業服務企業的指導意見

　　游走于政府監管與業主自治之間

　　--解讀《關于業主大會解聘選聘物業服務企業的指導意見》的幾個問題

　　業主大會解聘和選聘物業服務企業，是《物權法》和《物業管理條例》賦予業主大會的一項基本權利，是物業管理過程中的一個關鍵環節，是體現業主自治的一個重要標志，關系廣大業主的根本利益和物業管理市場的健康發展。近日，市房產局印發了《關于業主大會解聘選聘物業服務企業的指導意見》(以下簡稱《意見》)，對于新形勢下進一步規范業主大會和業主委員會活動，維護廣大業主合法權益，保證物業管理市場持續健康發展，將起到重要的促進作用。

　　為什么制定《意見》

　　1.制定《意見》是健全和完善物業管理法規體系的需要。近年來，隨著《物權法》和國家、省、市物業管理條例的相繼出臺，物業管理七項基本制度業已確立?？梢哉f，就實體法而言，物業管理的相關法律法規已相當完備。但在實踐中，由于缺乏必要的程序法作保證，一些物業管理基本制度沒有得到很好的貫徹和落實，有時甚至出現“歪嘴和尚念經”的情況，偏離了制度設定的正常軌道，正所謂“無程序即無救濟”。為了保證物業管理相關制度在實施過程中“不走樣”，今年以來，我們堅持“細化程序法”和“一事一立法”的指導思想，致力于物業管理難點問題的研究和程序性規范性文件的起草工作，力求做到以“程序正義”保證“結果正義”?！兑庖姟肥俏揖譃橥晟茦I主大會制度而設計的一部帶有程序法色彩的規范性文件，也是《沈陽市物業管理條例》頒布實施以來出臺的第一個配套文件，今后還將陸續出臺完善業主委員會換屆選舉程序等相關文件，切實解決“把大象關進冰箱分幾步走”的問題。

　　2.制定《意見》是切實維護廣大業主權益的需要。實踐中，經常發生少數業主會成員或業主為了謀取個人好處，以降低物業費為誘餌，操縱業主大會表決結果的情況。也有的業主委員會成員濫用權力，凌駕于業主大會之上，把解聘和選聘物業公司的生殺大權當成要挾物業公司的砝碼，誰給好處就用誰，不給好處就“炒掉”。有的干脆繞過業主大會表決程序，擅自與物業公司簽合同，完全剝奪了廣大業主在物業管理中的知情權、決策權、參與權和監督權，個別園區的物業公司換了一茬又一茬，卻一個不如一個，最終淪落為棄管小區，房價增幅長期低于市場平均水平，給廣大業主帶來巨大的精神及財產損失。當然，多數業主委員會委員是熱心公益事業的，他們不圖名不貪利，但也存在個別業主委員會委員由于不會“當家”，好心辦壞事的問題，加大了業主自治的成本。

　　3.制定《意見》是切實維護物業服務企業權益的需要。長期以來，由于在解聘選聘物業企業這一至關重要的環節上缺乏一套規范嚴密的程序規定，讓少數業主委員會委員濫用權力有了可乘之機，鉆了空子，物業公司的命運被少數業主委員會成員所控制。據了解，一些業主委員會委員明里不拿報酬，暗里卻向物業公司要好處，有的免物業費，有的免車位費。個別業主委員會委員僅僅因為物業公司沒有滿足其個人利益，就煽動業主炒物業，致使部分物業公司在合同期限屆滿前被炒掉，造成一定的經濟損失。這種損失雖然理論上可以由業主大會賠償，但實際上沒有可操作性。因此，對物業公司而言，如果不對業主大會解聘選聘物業公司的行為予以規范，經營風險就會隨時存在，同時物業行業也將成為一個高風險行業。

　　4.制定《意見》是加強政府監管的需要。業主大會和業主委員會作為財產管理組織，本質上屬于私權自治領域。但是，由于業主人數多，意見難統一，業主之間的矛盾往往會釀成社會問題，影響一方的和諧與穩定。因此，加強政府對業主大會和業委會活動的適度引導和監管，日益成為社會各界的共識?！兑庖姟愤M一步明確了房產行政管理部門、街道辦事處、社區居委會的職責，體現了中央關于加強社會建設和社會管理創新的新要求，是建立“政府負責、社會協同、公眾參與”社會管理模式的需要，有助于平衡業主自我管理與行政監督管理的關系，減少并及時化解業主大會、業主委員會、業主以及物業公司之間的矛盾糾紛，進而促進和諧社會建設。

　　《意見》解決了哪些問題

　　1.解決了由于決策主體錯位導致業主委員會越權操作的問題。解聘、選聘物業服務企業的權力主體是業主大會，而不是業主委員會，業主委員會只是業主大會決議的執行機構?！兑庖姟访鞔_指出，未經多數業主同意，業主委員會不得做出解聘和選聘物業服務企業的決定。

　　2.解決了由于相關法律文書不規范導致表決結果“失真”的問題。在以往遇到的大量的業主大會解聘、選聘物業公司矛盾糾紛中，因相關法律文書存在瑕疵導致業主大會會議無法召開或表決意見無法確認的問題占有相當比重。如召開業主大會的通知沒有提前15日公告，或召開業主大會的議題不明確，造成業主大會會議或延期或無效;如委托書的授權范圍籠統，簡單地寫成“全權委托”，而不是逐項寫明授權內容，導致委托行為無效;再如表決票沒有統一格式，有的過于簡單，尤其是表決人的情況不清，無法確認表決票是否為業主本人填寫?！兑庖姟丰槍@些問題，統一了相關法律文書的示范文本，有利于反映業主大會表決的真實意思。

　　3.解決了由于程序漏洞導致隨意解聘選聘物業公司的問題。以往，很多業主包括業主委員會委員，并不知道選聘物業應當首先制定選聘方案，業主委員會應當按照方案的要求選聘物業公司，因此經常發生“今天炒物業、明天換物業”的問題，而且新選來的物業公司并不能讓多數業主稱心如意?！兑庖姟分赋?，解聘物業公司必須召開業主大會，選聘物業公司必須先有方案，選聘與解聘物業公司不能放在同一次業主大會上表決。通過嚴格程序，增加了少數人操縱解聘選聘結果的難度。

　　《意見》有哪些創新

　　1.建立了報告制度?！兑庖姟返谌龡l規定“20%以上業主提議解聘物業服務企業，或業主委員會根據日常掌握情況擬解聘物業服務企業的，業主委員會應當向物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)報告。街道辦事處(鄉鎮人民政府)在接到報告后7日內，應當召開物業管理聯席會議，決定是否啟動解聘物業服務企業程序。街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當本著調解優先的原則，積極化解業主、業主委員會和物業服務企業之間的矛盾糾紛，促使各方達成諒解，履行各自義務;調解未果的，應當指導業主委員會組織召開業主大會進行表決”。工作中，我們經常遇到業主、業主委員會委員因為開發遺留問題沒能及時解決等原因遷怒于物業公司的情況，也有由于物業費收繳率偏低造成物業服務不到位的情況，業主對此不滿意是可以理解的，，但責任并不是完全在于物業公司。如果業主或業主委員會委員由于一時沖動做出 “炒物業”，的決定，不僅錯過了雙方達成諒解的可能，而且解聘和選聘物業公司這一艱難過程，極有可能給廣大業主帶來更多的麻煩和更大的損失。因此，在業主委員會擬定“炒物業”之前，增加“報告”程序，設置一個“緩沖帶”，可以防止業主走極端。

　　2.建立了監督管理制度?！兑庖姟返谒臈l規定“業主委員會應當在2名以上物業所在地的社區居委會工作人員的監督下統計表決結果，并于統計結束后將會議通知、表決票等資料移交社區居委會保管”。業主表決環節不僅關系物業公司的生死存亡，更關系廣大業主的切身利益。日常管理中，我們時常發現個別業主委員會“黑箱”操作的情況，他們把持“表決票”，拒絕業主和政府監督。同時，由于多數業主委員會沒有固定的辦公場所，于是將表決票存放在個別委員家中的現象也比較普遍?？墒?，一旦業主委員會解散后，這些極為重要的檔案資料卻無法索回。因此，明確社區居委會對表決票等法律文書的監督權和保管義務，對于防止少數業主委會委員操縱表決結果具有重大意義。

　　3.引入招投標制度?！兑庖姟返诎藯l指出，選聘物業公司可以采取兩種方式，一種是直接選聘;另一種是間接選聘，即招投標方式。由于直接選聘涉及兩次召開業主大會的問題，比較復雜，因此《意見》第九條進一步指出，“為增加選聘工作的透明度，減少召開業主大會會議次數，業主委員會在起草《選聘方案》時，提倡選擇以招投標方式選聘物業服務企業”。業主委員會在起草選聘方案時，應當首選以招投標方式選聘物業公司，這樣既簡便又可避嫌，因此沒有理由棄之不用。同時《意見》第十條就如何辦理招標、評標等事宜作了詳細說明。應當講，在選聘物業公司環節上引入招投標機制，加大專家評委的話語權，有利于防止個別業主委員會委員與不法物業企業相互勾結、坑害廣大業主利益的行為。

　　《意見》未能解決的問題

　　眾多實踐證明，允許業主大會隨時解聘物業公司，或允許物業公司隨意“棄管”，這兩種行為都是弊大于利的，因此均應予以限制。但是，從法律規定來看，在合同期限屆滿前，單方主張解除合同的行為又是被允許的?！逗贤ā返诰攀臈l規定“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;(五)法律規定的其他情形?！睋?，如果業主大會認為物業公司提供的服務有瑕疵，不能實現既定的物業管理目標，可以提前解除合同。同樣，如果物業公司認為業主拒付物業費，導致合同履行義務無法履行，也是可以解除合同的。

　　但一般來說，在合同期限屆滿前解除合同是有條件的?！逗贤ā返诰攀龡l規定“當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同?！奔礃I主大會或物業公司應當在協商一致的條件下解除合同。但《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條又規定“業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持?！彪m然《合同法》第九十六條規定“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力?！钡?，按照高法的司法解釋，一旦業主大會在作出解除物業服務合同的決定后，物業公司請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力將很難勝訴。況且，物業公司的損失，包括前期投入的固定資產和資金、與新聘用員工簽訂的勞動合同的解除等將很難彌補。因為即使人民法院作出業主大會承擔違約責任的判決，但“法不責眾”的事實最終將使物業公司的損失“打水漂”。因此，允許業主大會在物業服務合同期限屆滿前解除合同，對物業公司來講是不公正的。

　　那么，物業公司在合同期限屆滿前可以“一走了之”行不行?雖然法律上是允許的，但對廣大業主來說是極不公正的。因為物業公司走后，留下的問題很可能后患無窮。比如，預收的物業費應當返還給業主，但是多數情況下物業公司會以虧損為由不予返還，吃虧的是交費的業主;又如，應當向業主委員會移交物業管理用房、設施設備等財產和資料，可是遇到園區暫未成立業主委員會的情況怎么辦;還有，從物業公司撤離后到業主大會選聘新的物業公司前，在這段時間里，將給廣大業主的生活帶來諸多不便，特別是公共設施設備可能遭到嚴重損壞，責任在誰?所以，物業服務合同是一個特殊的合同，它不是簡單的一對一的民事主體關系，涉及公共利益。允許任何一方有權隨時解除合同，都極有可能引發社會問題，影響一方的和諧與穩定，甚至造成物業管理市場的動蕩，給物業公司和業主雙方帶來傷害，還有些問題最后很可能轉嫁給由政府。

　　但目前看，對業主自治這一私權領域予以過多干預和限制，法律支持不足。因此，《意見》只能從程序上對業主大會解聘選聘物業公司的行為予以規范，以保證物業管理市場的相對穩定。在這種情況，物業公司與業主大會簽訂物業服務合同時，一定要充分考慮市場風險，對提前解除合同的條件做出有利于維護物業服務合同穩定性的約定。此外，對物業公司隨意“棄管”的行為也應當嚴格限制。從法理看，物業公司擬解除合同的，應當先與業主委員會協商，協商一致的，可以撤出管理項目;協商不一致的，應當接續履行合同，不該隨意“撂挑子”，企業除了要以盈利為目的，還應該承擔必要的社會責任，因此從這個角度看，政府應當對物業公司隨意“棄管”的行為作出限制，比如，規定物業公司擬解除合同的，應當提前三個月通知全體業主、物業所在地房產管理部門、街道辦事處和社區居委會。唯此，才能保證合同的連續性和穩定性。但是，對物業公司“棄管”行為予以限制，超出了《意見》的規范范疇，故未予體現，只能另行制定相關管理辦法。

篇2：住宅小區物業服務企業重新選聘公告

　　住宅小區20**年物業服務企業重新選聘公告

　　根據本小區業主提議，結合當前本小區的物業管理服務水平和服務質量，小區業主委員會廣泛征求業主意見后，經集體討論研究決定依據公平、公正、公開的原則，對本小區20**年的物業服務企業進行重新選聘，選聘工作自本公告公布之日起開始。

　　詳情請參照《湖州麗陽景苑小區物業服務招標公告》。

　　湖州麗陽景苑小區業主委員會

　　20**-12-8

篇3：小區選聘新物業服務企業公告(5)

　　上海市*區花園村z業主大會公告

　　關于選聘新物業服務企業

　　第二屆業主大會〔20**〕04號

　　上海市*區花園村z業主大會表決票統計于20**年8月22日在長新居委會舉行，*區房辦、居委會、業委會成員、業主代表參加。根據國務院《物業管理條例》的規定，對選聘新物業服務企業的表決應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。本小區居業主代表人數113人(其中裙房6人)，建筑總面積15233.27平方米，委托居委會發放表決票113張，符合業主大會會議召開條件。

　　表決結果如下：

　　公 司 名 稱　　同意票數　同意票占業主人數比例

　　上海**物業有限公司　　5　　4.4%

　　上海新*集團大樓物業有限公司　12　　10.6%

　　上海**物業管理有限公司　91　80.5%

　　廢票數：0棄權票數：5

　　上海**物業管理有限公司的同意票數超過占總人數過半數的業主同意，其成為上海市*區花園村z新物業管理企業，業委會依法代表全體業主同其簽訂物業管理合同。

　　如業主對本次表決有任何疑問請聯系：

　　上海市*區住房保障和房屋管理局(第一辦事處)或*區長新居委會。

　　特此公告

　　上海市*區花園村z業主大會

　　20**年8月22日