當前,營銷的成敗事關企業存亡已成為人們的共識。房地產由于其開發、銷售及產品固有的特點,使其比其他商品更需要市場營銷策劃,可以說,營銷是房地產永恒的主題。究其原因,不外乎兩點:

一,由于房地產屬于價值大的商品,消費者對房地產的購置行為十分審慎,需要對房地產的信息盡可能有一個詳細的、準確的了解;對開發商來講,大額投資于房地產,需要對房地產市場有詳細的了解和分析,而較長的投資回收周期也迫使他們不得不對開發項目做具有超前性的戰略規劃,這要靠行之有效的營銷策劃活動來完成;

二,房地產多層次、多樣化的消費需求及消費周期長的特點,要求開發商從開發可行性、產品市場定位,到推出商品以及售后的服務承諾,盡可能了解并滿足消費者的需要;扎扎實實地進行營銷策劃工作。

綜上所述,全過程的營銷策劃對房地產市場是必不可少的。房地產營銷的實施應該起始于投資意向、地塊的選擇、市場調查、產品定位、投資報酬分析、投資決策,方案設計、建筑規劃、廣告企劃、業務行銷、物業管理、企業形象整體策劃等各階段,其中,前六個階段被稱為“前營銷”。前營銷實質上是一個了解市場,熟知市場,從而為推廣市場做準備的過程,它是營銷鏈中的重要環節。沒有營銷策劃的前期介入,就無法把握市場需求,開發出來的物業勢必會出現空置。

目前房地產營銷存在的問題

現階段,我國的房地產開發商在營銷策劃上尤其是前營銷極不到位,主要存在下列問題:1、重視后期推銷,不重視前營銷和CIS企業形象策劃。盡管不少開發商都深知營銷在項目運作中的重要性,但卻不知道什么是營銷,甚至把營銷等同于推銷或房地產營銷策劃介入過遲。至于涉及企業長期發展戰略的形象策劃大多都沒有引起足夠的重視,即便有也是圍繞某一開發項目或為銷售某一產品不得不進行的一種活動。

不去找消費者的買點,而熱衷于概念炒作。不知從何時起房地產界炒作“概念”之風盛行,甚至有人說:“賣房地產就是賣概念”,以概念來制造“賣點”。這實際上是營銷策劃失誤所致。他們不是先找準市場需求,再根據市場需求開發設計產品,而是先有產品,再找想象中的目標人群。當產品找不到合適的目標群后,就盲目地制造所謂的“賣點”,但消費者卻不買賬。買賣雙方觀念的錯位,使得許多開發商在付出巨額的廣告投入后只好在市場的洗禮中敗下陣來。

忽視物業個性營銷,輕信外來“營銷大師”的“點子”。由于房地產的市場需求具有明顯的地域特征,而每一個城市以及每一個城市的不同區域,由于歷史文脈、自然條件、民族風俗習慣、居民文化素質和人群收入水平等的不同,居民在住房需求上有很大的差異性。這種差異性要求開發商無論在項目選擇、產品的制作上,還是在營銷策劃上,都要體現出產品及相關服務獨具特色的個性。然而,不少開發商不從前營銷踏踏實實做起,而是追逐時髦的營銷理念,尤其是對外來的房地產“營銷大師”過于迷信,他們動輒花巨資請“大師”、“名人”來指點。這些“外來的和尚”經過走馬觀花式的調查指出來的“點子”給開發商營銷策劃理念以及產品開發、銷售帶來的影響可想而知。

立項依賴經驗,缺少規范的可行性分析。眾所周知,房地產開發不但受諸多相關法律、法規和政府有關政策及其走向的約束,而且還要受許多不可預測因素的影響,這些約束和影響直接或間接地改變房地產開發的成本乃至決定項目的成敗。但是,我們不少開發商不知投資現金流量分析為何物,對未來政策走勢缺乏敏銳性,不做規范的項目可行性分析,往往依賴個人經驗和感覺進行投資決策。

不做前營銷或營銷策劃介入過晚,導致投資決策失誤,開發產品不對路,以至于到中期盡管投入了大量的人力物力宣傳推銷,仍然有大量商品房滯銷。盡管房地產開發主管部門多次為消化空置商品房采取了不少措施,但空置商品房量仍呈上升態勢。

房地產前營銷的內容和程序

房地產前營銷的核心是以消費需求為導向進行深入細致的市場調查分析,以便逐步、了解、熟悉房地產市場,進行產品的市場定位,并做出房地產投資決策。房地產前營銷的主要內容和程序如下:

(一)首先要調查消費需求的滿足狀況。包括某一時期該城市現有家庭中有多少家庭住房已經得到滿足,有多少無房戶和住房困難戶,未來幾年還會產生多少無房戶。其次,這些有需求欲望者其家庭結構和規模怎么樣,他們需要什么結構和面積的住房。再次,他們的收入水平、受教育狀況以及會買、能買什么樣的住宅,愿以什么價格購買。最后,這些潛在的客戶集中分布狀況,他們在租售、消費信貸等方面的消費心理和消費方式如何。當然。有些調查是要花費時間和資金的,有時可以利用政府主管部門已有的統計調查資料。

(二)對某一時期該城市市場供給狀況的調查主要包括:市場上已有的待售住房、同期將要建設的住房以及它們的區位、結構;面積、售價、付款方式;同等企業的數量、實力和市場占有率;同等企業廣告訴求重點、營銷策略、服務以及效果;同等企業、同等產品銷售情況和空置情況。

(三)對市場軟環境調查與分析。主要調查從下面幾個方面:一是預測開發期、銷售期宏觀經濟走勢和政治形勢;二是政府土地利用管制狀況;三是政府對住宅建設的

限制、扶持和優惠政策;四是擬開發地產區域內基礎設施的配置狀況;五是開發融資的易難程度及融資成本;六是企業開發過程各種手續及其費用負擔狀況。

當然,對房地產前營銷的實施來說,其參與者的構成和層次對前營銷的實施及其實施質量起決定性作用。規范的房地產前營銷應該有這些人員參與:房地產項目投資決策者、能進行市場調查與分析的統計專業人士、與房地產建設工程有關的工程預決算及工民建專業人員、財務會計專業人員、項目評估人員、企業專業營銷人員以及法律政策顧問等。

前營銷的核心是市場調查與分析,而市場調查分析應該充分發揮企業自有的統計專業人員的作用和優勢。有水平、有經驗的統計專業人員,他們能進行調查問卷的設計,能科學地選用統計指標,通過嚴謹的調查程序能準確地把握房地產市場有關資料和數據,大多還可以運用統計軟件對調查的資料和數據進行技術分析。

綜上所述,房地產開發離不開市場營銷,而前營銷則是房地產營銷的基礎和關鍵。有好的前營銷基礎的房地產投資決策才能夠開發出適合社會需要的房地產商品,才能為開發商帶來預期的收益,這樣的房地產企業才能長久地立于不敗之地。

篇2：房地產營銷部制服采購定制合同

　　房地產營銷部制服采購定制合同

　　供方：________服飾行

　　需方：________集團有限公司

　　根據《中華人民共和國合同法》及有關法律、法規的規定，供需雙方按照平等互利的原則，經協商一致簽約本合同。

　　一、產品名稱、單價、材質、數量：同價格明細表(作為本合同附件)

　　二、合同產品總額：人民幣：叁仟柒佰捌拾元整。

　　三、付款條件及方式：貨到驗收合格后，7天內結清貨款。(以普通國稅發票結帳)

　　四、交貨時間：____年6月26日

　　五、簽約、交貨地點：中山市____鎮。

　　六、交貨方式：汽車運輸。

　　七、質量要求：供方保證合同產品符合所提供產品樣板的質量、材質、尺碼，并于簽定合同后7天內向需方提供各種款式產品的樣板。供需雙方應將樣板封存，并交由需方管理，供方履行交貨，需方確認無質量問題后，樣板作為貨物交需方使用。

　　八、貨物接收和驗收：

　　(1)需方應在貨到后三日內按樣板完成驗收;

　　九、供方責任：

　　(1)供方需于簽定合同后2天內到需方行政部對相關人員進行量身，確定制服的尺碼。

　　(2)供方需對驗收不合格的制服無條件返修到合格為止。

　　十、需方責任

　　(1)需方需于簽署本合同2天內組織相關人員于統一時間內集合，由供方進行量身。

　　十一、違約責任：

　　(一)供方責任：

　　(1)供方非不可抗力(如地震、水災、風災等)而不能交貨，供方無需承擔違約責任;

　　(2)供方非因不可抗力逾期交貨，(來自：銷售中心男西褲 男西褲 條 8 90 720 共4人每人2條

　　銷售中心女西褲 女西褲 條 36 85 3060 共18人每人2條

　　合計： 443780

　　注：以上所有報價均為含稅價。供方收款時，需向需方提供中華人民共和國境內有效的等額發票。

篇3：房地產營銷部一手樓宇銷售流程

　　一、接待顧客，為顧客從樓盤的戶型、坐向、售價、配套設施等總體規劃作全面的介紹。

　　二、咨詢顧客心目中的購房要求，為顧客介紹合適的單元。

　　三、建議顧客到實地樓盤看樓，讓顧客感受小區的環境和配套設施。

　　四、為顧客選定的單元作一份計劃書，并詳細講解其內容。

　　五、建議顧客留下聯系電話并定期跟蹤。

　　六、確定顧客要認購的單元。

　　七、銷售員將其認購的單元報銷控，與顧客簽署一式二份的《認購書》，并將認購書交予經理審核，審核無誤后方可交予顧客。

　　八、簽署認購書時由指定人員開具票據，若定金不足一萬元時在簽署的《認購書》上約定補交定金的日期。

　　九、通知業主交納首期款(或補定金)，并約定簽署《商品房買賣合同》和《貸款合同》的具體時間。

　　十、由專員將已簽署的合同檢查無誤后送往交易所登記備案，備案時間一般為七個工作日。

　　十一、《商品房買賣合同》及《貸款合同》備案后，由指定的人員開具票據，并將合同派發給其跟蹤的銷售員手中，通知業主前來領取。

　　十二、通知業主收樓及準備收樓資料。

　　十三、協助業主辦理收樓手續。