小戶型的開發

　　近幾年，在房地產產品同質化日趨嚴重的環境下，差異化的個性產品越來越得到市場的呼喚與期待，越來越多的消費者愿意選擇符合自己生活品位與需求的產品。在這樣的市場環境下，專門面向年輕創業者的小戶型項目應運而生，其時尚、靈巧的設計空間及個性風格，在上市之初紛紛遭遇各地購房者的搶購之風，呈現出一派火暴之勢。從今年入夏開始，濟南也涌現了眾多小戶型項目，如：城市33、青年居易等，一經推出便迅速成為樓市的焦點，呈現一片火暴之勢。究竟是什么是小戶型呢？為什么消費者對小戶型開發寵愛有加？

　　一、 小戶型解秘

　　小戶型一般是指面積在80㎡以下的單套住宅。但是，小戶型并不等于小面積戶型，因為戶型的大小是相對而言的。小戶型的界定主要是面積與居室之比，一居60㎡，二居80㎡，三居100㎡也可算為小戶型。從當前的小戶型走勢看，大致有四種形式：一是酒店式公寓，一般面積在20至35平方米，多為純正的酒店風格，除衛生間外，臥室、客廳、餐廳、廚房功能相互融合，沒有明顯的功能分割區，也可用做小型的寫字間，如城市33；二是小戶型公寓，一般面積在35至50平方米，多為一室一廳一衛一廚，功能相對獨立，代表項目是濟南的青年居易；三是小戶型住宅，一般在45至75平方米，大多為一居室和二居室，是一種純居住物業，如彼岸新都、齊魯·花園“白領新座”的小戶型；四是小戶型寫字間，一般在80平方左右，多為成長型公司購買，如城市33中的部分單位、明珠國際商務港等。這些小戶型項目無一例外，在上市之初即被搶購一空。

　　小戶型項目一再火暴的原因究竟何在？究竟能走多遠？透過紛繁的市場表象，我們完全可以驚喜地發現，小戶型將有一個良好的發展空間。

　　1、市場空間廣闊，發展潛力巨大

　　從上個世紀90年代開始，多數開發商瞄準的都是大面積的高檔住宅，基本上沒有涉及到小戶型的開發。高檔住宅的客戶則主要是面對城市高收入家庭，而原先處于這個收入階層的置業者已基本上被近十年來龐大的高檔住宅供應量瓜分殆盡，新興消費群也需要一定的時間積累和醞釀。與此對應，那些相對于高檔住宅面積較小，總價較低的住宅則被市場所呼喚。據專家認為小戶型的需求量應該占城市房地產總量的10%，小戶型住宅作為市場的新生品，現有供給總量較少，尤其在山東市場，仍然擁有廣闊的市場空間！

　　2、市場需求日益龐大

　　小戶型一般位于市中心，地理位置優越，交通便捷，配套齊全，適合用來作為過渡型住宅及辦公場所。小戶型主要面對的客戶多是城市白領、小資階層中的自由職業者、小私營業主等。他們多數沒有太多的積蓄，又渴望有一個屬于自己的獨立的空間，注重生活的便捷和享受，位于市中心的精裝修小戶型則以低首付、低總價、精裝修、配套全的優勢，成為他們的首選。同時，小戶型在投資方面易出租，租金、投資回報率高的特點，更受到眾多投資客的青睞。

　　3、過渡型消費永遠存在

　　房屋的品質不在面積大小，而取決于是否能滿足它所對應客戶的需求。一部分比較年輕、經濟承受能力有限的人群把小戶型作為自己某一人生階段的住宅；一部分成長型的公司把小戶型當作他們特定時期的辦公場所；因為這種梯級消費的原因，小戶型永遠不會成為市場的主流，但是它所滿足的市場需求即過渡型消費卻是永遠會存在的。

　　二、 小戶型開發中遇到的問題及對策

　　各地市場小戶型住宅被瘋搶的背后，小戶型產品本身的弊病與缺陷也逐漸暴露，也必將受到越來越明智的購房者的不認可，其產品也就逐漸會被市場所淘汰。因此，我們更有必要對這類產品存在的不足及其如何解決的對策做個理性的剖析和冷靜思考，以便在日后的小戶型開發中能引以為鑒，有所突破。

　?。ㄒ唬┠壳靶粜烷_發存在的不足：

　　1、房型不合理，居住功能差

　　現在，小戶型公寓中大多是賓館式的一室戶房型，無獨立廚房、無日常起居的活動空間，往往只具有通常集體宿舍的功能和旅店暫住的功能，缺乏日常居家生活的功能。這類的標房式房型的酒店式公寓，實際上就降低了作為居住物業的使用價值。

　　有些小戶型中一室一廳的房型，雖說比一室戶的房型好些，但總體來說也不如常規住宅中與二室、三室組合在一起的一房設計。小戶型公寓中的一室一廳大多是直套型的類似于傳統公房中的一室半的房型。這種房型客廳采光不足，而臥室卻過于明亮。而根據居住功能區隔的使用要求，客廳的采光應該勝于臥室，應更充足。

　　此外，小戶型中儲存空間的嚴重不足，也是一大通病。房型設計與裝修設計時，未能充分利用有限的空間，未能做到“麻雀雖小，五臟俱全”的小而全、小而精。這也同樣影響到小戶型的居住功能。

　　2、得房率低，走道過長

　　如今，小戶型公寓的得房率普遍低于常規住宅，大多在70%左右，有的甚至只有60%，這與通常新建住宅80%以上的得房率相比，實在是相差懸殊。對于日趨理性與精明的購房者來說，這一過低的得房率，顯然會影響他們購房的抉擇。

　　造成得房率低的一個重要因素，是其一梯十幾戶走道過長的陳舊設計，中間一條窄長走道，兩側一長排住戶，如同魚骨狀的平面布局。這一設計顯然是不合理的，既會造成人聲嘈雜、彼此干擾，又不利于辨別方位和人員疏導，且又造成過多的分攤面積，降低得房率。從而，也就削弱了其物業產品未來的市場競爭力，以及其保值增值的功能。

　　3、識別性差，安全存在隱患

　　由于小戶型設計的陳舊，一個層面十幾戶，魚骨狀狀的平面布局，便必然導致各家各戶識別性差的弊端。進入走道，除非辨認門牌號，幾乎無其他可識別的不同空間格局的標志，往往使人不辨東西，失去方位感。一旦遇到火警便難以迅速疏散。且外人闖入也難覺察，不象一梯兩戶、兩梯三戶那樣的容易分辨。這便給不法之徒留下可乘之機。

　　4、公共空間擁擠

　　現有小戶型公寓，大多是一梯十幾戶、二梯十幾戶的電梯設置。平均每部電梯要承載上百戶的上下運量，其擁擠、久等狀況也是可想而知的。

　　5、面積不當，價格與價值相偏離

　　現有的小戶型公寓，一室戶的面積多在35—50平方左右，顯然這對于一室戶來說，有些偏大了，總價隨著面積的偏大而增高了，也就失去了小戶型的意義與優勢了。

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　　1、改點式為板式，創新平面格局

　　改變整體建筑造型，將點式塔樓改為板式結構，并將通常一梯二戶或二梯三戶的板式住宅，每戶再一分為二，形成一梯四戶、一梯六戶的小戶型。這就既能減少走道面積，提高得房率，又能增加各戶采光，并能有效避免一梯幾十戶，中間通廊式的諸多弊端，增加安全保障。

　　2、改直套為橫套，縮短進深

　　現有的小戶型往往進深過長，大都只能形成直套型的一室一廳，以及暗衛、暗廚。且客廳要么無直接采光，要么采光不足，不如臥室明亮。如果

能將其改為并列式的橫套，同時縮短進深，并將臥室在平面布局上與客廳相錯，凹進一塊，形成曲折階梯狀布局，這就既能有效控制總面積，又能開設更多的窗戶，做到廳、臥、廚、衛全明，增強居室自然通風采光的生態功能。同時又能豐富外立面凹凸變化的建筑表現，強化其造型美感。

　　3、細化功能區隔，合理面積配比

　　小戶型不應以犧牲居室功能為代價來一味求小，而應在細化功能區隔，合理各功能區域的面積配比，以及充分利用空間的基礎上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影響使用。

　　4、變化局部隔斷，增加儲存空間

　　為了充分利用空間，“借空不借地”，可采用類似“S”形、“弓”形和“工”形，以及勺子形，“山”字形等多種形式的隔斷。以形成大小不同、厚薄不一的各類壁櫥空間，既能增加分門別類的多種儲存空間，又能節省占地，提高空間利用率。且又能保持分割墻面的平整和完整，提高隱蔽性。雖說相似的隔斷在常規房型的二房、三房中已有運用，但尚未普及，而在小戶型的設計中，卻幾乎絕跡。如能更好地、因地制宜地采用這類隔斷，則小戶型的設計便能突破。其實用性、功能性將隨之陡增，且又能有效控制面積。

　　5、房型設計與裝修設計同步結合，相得益彰

　　在房型設計中，事先考慮到裝修的需要，將二者結合起來，形成互補互動的效應，建立相輔相成的關系，那么便能使相當有限的小戶型空間，發揮更大的效用，真正做到小而全、小而精。并通過裝修增強居室的實用性、功能性，同時也增強視覺美感，擴大和延伸視覺空間，使小空間不決其小，產生以小見大的空間感受。如各類吊柜、壁櫥的設計鏡面墻的運用，全透或半透的玻璃隔斷，似斷非斷的半隔斷等，提高空間的利用率，增強房型的實用性和功能性。

　　總之，創新是市場制勝的法寶，小戶型開發中只有能夠把準市場命脈，根據市場需求不斷改進產品，才能不斷聚集人氣，長久地占據市場份額。.

篇2：小戶型概念推廣形象包裝

　　小戶型概念推廣及形象包裝

　　1、小戶型物業營銷特點

　　1) 小戶型營銷更加注重概念的運用和形象的塑造

　　相對于其他物業類型而言，小戶型更加注重形象的塑造，這主要是由于小戶型的物業特點決定的，小戶型物業面對的客戶群目前主要是年輕人，這類人群思想觀念先進，易于接受新概念、新思想、同時也喜歡新事物的沖擊。

　　因而，小戶型物業的營銷顯得十分奪目，經常讓人有耳目一新的感覺，新概念、新形象層出不窮。這些從案名、推廣主題、形象包裝等都可見一斑。蘋果園、檸檬印象;鈺龍園、炫特區、易構空間、蘋果社區、蜂鳥社區、非常男女等案名都能讓人感覺到一種強烈的沖擊感。

　　從包裝來看，炫目的色彩、大量時尚元素的運用極大的豐富了人們的視線，給人們帶來了視覺享受，使客戶在不知不覺中就陷入了美麗的"陷阱"之中。

　　2) 小戶型營銷的手法更加多元化，也更易創新

　　概念演繹：小戶型大多會演繹某個概念作為形象的支撐和社會的關注點

　　主題活動：組織網絡文學征集大賽

　　支付方式：零首付等

　　名人走秀 ：崔永元實話實說皇庭世紀的開盤、中國女排東方都會的走秀。等等。

　　3) 小戶型營銷更加注重文化營銷

　　營銷打出"文化牌"，當地段和價格不再成為樓市競爭的惟一因素的時候，文化營銷的塑造成為一道亮麗風景。如果說在整體的市場容量和市場影響力上小戶型還沒有成為樓市的主流，那么在營銷上，小戶型的營銷卻是當之無愧的最為引人注目的現象之一。相對一些大戶型項目客戶組成復雜，小戶型的目標客戶集中明確，基本上是22至35歲之間的年輕白領，志趣相近，積極向上。而現代的流行文化，基本上是一種屬于年輕人的文化。

　　這種特點使得小戶型項目在營銷過程中，可以更好的利用文化的力量來抓住目標客戶。因而更多的利用文化營銷的力量，包括各種晚會、時尚表演在小戶型社區具有廣泛的群眾基礎。

　　2、小戶型營銷推廣概念解析

　　小戶型尤其注重概念推廣，制造市場熱點、樹立市場形象，提升物業價值，吸引市場注意力。

　　1) 小戶型推廣概念

　　概念 基本特征 代表樓盤

　　Studio 小空間個性化辦公、居住 財富廣場B棟、歐陸經典

　　SOHO Smalloffice&Home office的縮寫，居住辦公 建外SOHO

　　Loft LOFT英語的意思是指工廠或倉庫的樓層沒有內墻隔斷的開放式平面布置的住宅 嘉銘桐城、金谷1號

　　Solo 精準居住空間、原本的意思是指獨奏、單獨、單飛。在這里，它指的是超小的戶型，主要的定義要素是：每套建筑面積在35平方米左右，臥室和客廳沒有明顯的劃分，整體浴室，開敞式環保節能型整體廚房 綠景苑SOLO、金茂、金茂禮都

　　Montage 以小戶型面積標準為基本設計單元，可按積木式自由組合（即α-room ） 空間;蒙太奇

　　MORE Mobile Office Residential Edifice的縮寫，就是移動、辦公、居住 。

　　Condo 功能延展；國際condo標準的陽光生活；輕松、自由、浪漫，鄰里互助；最大限度的分享和參與 麗陽天下

　　2) 小戶型推廣概念案例

　　STUDIO --財富廣場-B

　　STUDIO概念：在英文中的意思是工作室，在國內屬比較新的產品類型，在國際上也沒有形成定論。概念要素包括：針對中小型服務企業-- "發展中企業"；相對于寫字樓面積更??；對地段要求較高、交通方便、周邊配套設施齊全；靈活小巧的空間設計；共享一流資源，包括共享律師、共享會計師、共享秘書、專業全程代辦公司注冊；商住兩用等。

　　消費群體：STUDIO的消費群體，是所謂的"發展中公司"，這些公司一般的規模在10 人以下，尚未形成強大的經濟支柱，又迫切需要發展并注重形象。此類公司一般為服務性行業，靠"腦力"經營。比如創意行業、貿易、信息咨詢、網絡行業、商業藝術行業、媒體行業、攝影、漫畫、音樂、軟件開發、設計(包括網頁設計)等新興行業。

　　典型案例：財富廣場B棟。財富廣場根據后工業時代無限事業空間（OPEN HOUSE）項目形象定位，項目在推廣中的主題演變為"整體：國際商務窗口 深圳財富門戶；B棟：國際STUDIO。"推廣策略是先期以高檔商務整體形象面市，統一形象，整體推廣；后續根據A,B棟的實際市場表現，調整B棟形象為國際STUDIO，使B棟形象更加鮮明，營造形象差異，以加速B棟銷售。A棟面向成熟期公司（大中型辦公），注重辦公形象與空間的使用效率；B棟面向知識型公司（小型辦公），關注空間分隔與開放辦公的均衡性。最終市場表現/客戶認同是：深圳商務銷售冠軍、深圳最佳地鐵物業、提升企業形象，一步到位的選擇。

　　SOHO --建外SOHO

　　SOHO（家庭辦公）：一詞起源于80年代的紐約，因藝術家云集而出名，那里風情獨特，有紐約最另類、最有品位的商店、畫廊和餐廳。后來有日本人在建筑中引用了SOHO這個詞，即是"Small Office Home Office"的縮寫，意為小型的、家庭的辦公室。

　　典型個案：建外SOHO，位于長安街上，國貿中心正對面，是北京的商業心臟。 建外SOHO總占地面積為12.28公頃（東西長約760米），總建筑面積約為70萬平米，地下建筑面積為19萬平米，地上建筑面積約51萬平米，由18棟公寓、2棟寫字樓、4棟SOHO小型辦公房及大量裙房組成，配套設施包括幼兒園和會所。

　　LOFT --嘉銘桐城和金谷1號

　　LOFT概念：英語的意思是指工廠或倉庫的樓層，現指沒有內墻隔斷的開敞式平面布置住宅。LOFT發源于六七十年代美國紐約的建筑，逐漸演化成為一種時尚的居住與生活方式。它的定義要素，主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復式結構，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁；流動性，戶型內無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術性，通常是業主自行決定所有風格和格局。

　　消費群體：LOFT是同時支持商住兩用的樓型，所以主要消費群體包括個性上的和功能上的。作為功能上的考慮，一些比較需要空間高度的，比如電視臺演播廳、公司產品展示廳等；作為個性上的考慮，許多年輕人以及藝術家都是LOFT的消費群體，甚至包括一些IT企業。

　　典型個案： 嘉銘桐城位于亞運村北苑路以東，地處新圈定的"奧運村"址的門戶之上，北面是將由大陸和港臺三方共同興建、緊鄰中心市區的多功能高爾夫球場；嘉銘桐城的半圍合式建筑是國際知名設計公司---加拿大B+H國際建筑事務所大師之作。300米長的天然梧桐大道，社區最集中、最富有藝術氣息的文化休閑走廊，此刻

、即使不在法國你也能感受得到晨昏浪漫的梧桐之約，其實在嘉銘。桐城無論是林陰大道、還是會所概念下的文化體育設施或個性十足的ＬＯＦＴ咖啡屋……都是深藏在嘉銘。

　　SOLO --時代SOLO

　　概念：原本的意思是指獨奏、單獨、單飛。在這里，它指的是超小的戶型，主要的定義要素是：每套建筑面積在35平方米左右，臥室和客廳沒有明顯的劃分，整體浴室，開敞式環保節能型整體廚房；公共空間也SOLO化，即24小時便利店、24小時自助型洗衣店、24小時自助式健身房等。

　　消費群體：SOLO的消費群體是年輕人，他們或是外地人，或是本地想獨立的年輕人。共同點是：大學畢業不久，積蓄有限，但是收入穩定，渴望獨立生活，通常有兩次置業的心理準備。

　　典型個案："時代SOLO"地處崇外大街新世界商場西側，為崇文門新世界商圈的核心區域。以新世界百貨，新世界萬怡酒店、正仁大廈等為核心，大康大廈、廖氏文德大廈、金綸大廈及眾多寫字樓，各種餐飲娛樂設施組成了成熟完善、商務氣氛濃厚的新世界商圈。"時代SOLO"位于崇外大街與即將通車的祈年殿大街之間，得兩路之便利，同時也肩負著溝通兩個商圈的責任。周邊：商圈核心區商務氣氛濃厚，周邊被*廣場、前門、天壇、明城墻遺址公園等所包圍，堪稱最具北京特色的商務區。主力戶型在30-50平方米(建筑面積)，以京城寫字樓前所未有的面積出售?？梢砸凿N售戶型為基礎自由組合，可大可小，可進可退。配合精準辦公室所推出的"精英商務"辦公服務模式，將公司日常事務性工作全部剝離出來，連同財務、法律等服務由"精英商務"辦公體系一并向您提供，使您從消耗性固定資產投入、低頻使用空間，行政人員聘用等繁雜的事務中脫離出來。

　　蒙太奇(montage) --空間蒙太奇

　　蒙太奇(montage)屬設計原理。最突出的特點是以小戶型面積標準為基本設計單元，可按積木式自由組合成各種中、大戶型，甚至是1000平方米以上的超級戶型。其樓內無承重墻，空間過渡沒有任何明梁、暗梁。大空間平面（free plan）模式，所有蒙太奇的戶型都是"活"的，客戶在購買時就可以按需訂做…。通俗地講，如果你對戶內的格局不滿或更進一步，想實現戶與戶之間的合并，不管你對空間有什么想法，馬上會被告知，在蒙太奇的積木式自由組合戶型中都能夠得到實現。所有蒙太奇的戶型都是"活"的，客戶在購買時就可以按需訂做。

　　典型個案："空間蒙太奇"是現代住宅結構技術的革命；大跨度預應力樓板技術的使用；使樓內的墻均可拆移，沒有任何明梁和暗梁；可以象搭積木一樣自由組合各種形態的戶型；二戶并一戶、三戶改二戶、半層做一戶；甚至能組合出京城最大的1000平方米戶型--一層做一戶；也可以分割出京城最小的戶型50余平方米。

　　Condo--麗陽天下

　　Condo概念：condo緣起（in America）:60年代以后發展起來的一種新興物業形式，首先在美國立法建造；"任何集合式的社區，大家共有公共的部分而形成condo"；" Condo為了使生活更為簡易、方便，除了一般性的休閑設施外，更有加入餐廳、購物中心、娛樂設備等，有些更提供退休老人照護服務，使住入Condo的住戶，更能自給自足"。

　　事實上，按照原有的 condo定義，目前我們居住的小區都是condo。時至今日，在美國condo已發展為一種高級商務公寓，主要用于投資，相當于目前深圳的酒店式公寓。Condo在發展變遷的過程中在物業的形式上有了很大的改變，但并沒有改變它所倡導的精神。

　　典型個案：麗陽天下地處深圳市濱河路新洲立交東南角，陽光四季花園正南，緊鄰新洲路和石廈中學。項目占地6731平米，總建筑面積61776平米，由2棟32層塔樓組成，其中1-2層為4500平米的商業裙樓，3樓架空，4樓以上為住宅。項目毗鄰中心區，地理位置一流；周邊配套成熟，交通便利，居家生活相當方便。

篇3：小戶型概念

　　小戶型的概念

　　"小戶型"是一個由市場形成的概念，沒有統一規定多小才算小戶型。小戶型的概念已從最初的15平米擴大到60平米。"小戶型"已成為樓市中最搶眼的一個概念。

　　狹義的小戶型就是指一居室，或者是15-20平方米的戶型，其實不僅僅是這些。小戶型有一個共同的特點，相對于過去同類的戶型的面積普遍偏小。比如，兩居的面積由原來的90、100平米變成60-70平米；三居由原來的130、140平米變成100-110平米上下，其居住的經濟性和舒適性并沒有降低。

　　房地產的競爭日益激烈，小戶型是市場細分的必然結果。小戶型的熱銷表明需求市場的主體已發生了轉變，供給市場已經從為"有錢人"服務轉向了普通工薪階層。