全齡化服務型養老社區是開發養老住宅的最佳方式

　　上篇說道，美國、西歐等世界發達國家，當其進入老年社會的時候，國家已經有了雄厚的財力基礎，有了良好的社會配制，有了完整的養老體系，更重要的是，有了一個來自全社會各個階層、各個方面對這個養老體系的全方位的配合。而我們國家已進入老齡化社會后，我國的情況呢？

　　我國現在還處于發展階段，也就是說，國未富，人已先老。我國有將近14億人口，現在已經進入老齡的是1.5億人，也就是說，在這1.5億人口當中，80%甚至數量還要再大一些，經濟上仍然處于收入較低的狀態，依靠個人的力量難以完成養老，依靠家庭，而這里面有許多人都是第一代獨生子女的父母，家庭將無力照養自己。

　　那么社會體系呢？我國老年社會的狀況呢？

　　現在正處于建設過程中，還沒有完備、完善起來，這就提出來一個重大的社會問題，即這1.5億人的生活狀況問題、養老問題。一個占總人口比例如此之多的社會階層，得不到妥善安置，特別是這些人在幾十年過程中為自己的國家效力終生，人至晚年，如果不能在醫療、生活、服務各方面得到妥善的安置，那么這將是社會的一大不幸。因此在一定意義上說，養老問題得不到妥善解決，和諧社會就不可能得以有效地構建。

　　我國的1.5億老齡階層，其中80%居住在農村，而農村是一個基本的社會道德單元，也是一個經濟單元。就中國目前絕大多數農村而言，養老主要依靠兒女，它帶來的第一個重大的社會問題就是農村人口持續的高生長率。所謂“養兒防老”，這仍然是現在農村普遍遇到的問題。我們可以做一種設想，如果有一套完善的、足以讓人放心的、在青年時期就能預想到自己老年幸福晚景的保障體系，那么許多農村人就可以放棄這種舊的觀念。而事實上呢？盡管普遍超生，老大是女孩，生老二，老二是女孩，生老三，直到頑強地生個男孩。但是實踐已經證明，靠養兒防老是防不了的。目前農村非常普遍的現象是，有幾個兒女，老年尚不得善終，為醫療費，為贍養費，為居住所，為吃飯，幾個兒女爭吵不休。在這樣的背景下，它更加嚴重地敗壞了社會風氣。

　　農村是個基本的道德單元，這種負面影響時間久了，變得非常普遍，它將使農村人的道德水平大幅下滑，它將使許多從農村出來的人不能為社會所用。因為自己的父母尚不愿贍養，何以去效力于社會、效力于國家？城市的經濟狀況相對要好于農村，但是即將進入老年期的，許多都是第一代獨生子女的父母，也就是說這個結構決定了這個家庭單元呈倒金字塔形，于是兩個青年人要照顧四個中年人，而四個中年人上面各自又有一對老齡化的父母。這個倒金字塔形的家庭結構、親族結構，就帶來了一系列的重大城市問題：首先是處于最底層這對青年兒女，顧工作就顧不了老人，顧老人就顧不了自己的事業。第二個問題是，對于那些收入較低的家庭而言，日常家居生活費用的負擔變得格外的沉重，如果在一起居住，可以生活成本降低，但是沒有那么大的房子，如果分散居住，生活成本就提高了很多。而且在時間上、精力上，對老人也很難事事顧及。

　　那么我國現在這種老齡化狀況，依靠什么來解決呢？

　　通常情況下，第一是社會養老保險體系，第二是家庭體系，第三是社區養老體系。最有效的是全齡化服務型養老社區。

　　首先說社會養老保險體系。養老離不開一定的物質條件，工作期間交養老保險金，到自己喪失勞動能力的時候，或者退休的時候，可以逐月領到一定金額的養老金。但是養老不單單是個財力的問題，更多的問題只靠錢是解決不了的。有20%的城市老人經濟上是富足的，但是這不等于他的養老狀況是良好的。錢能買來許多東西，但是錢買不來無微不至的照料，買不來良好的醫療，買不來安寧，買不來健康，買不來盡可能少地減少痛苦。所以，社會養老系統的第一體系不能解決全部的問題。

　　第二個體系是家庭體系。上述所講的倒金字塔結構的家庭狀況決定了家庭承擔不起這個責任，不能夠妥善解決養老的問題。

　　第三個體系就是社區，我們通常所見的社區就是物業服務。一般意義上的社會服務、物業服務能夠滿足住戶的一般要求，如衛生問題、維修問題、治安問題，充其量還有一個上門提供便利服務，如保潔、清洗、送餐等，但是這些服務對于那些久病在身或者完全喪失活動能力的人們的需求來說，還相去甚遠。

　　除了這三個體系之外，還可構建第四個體系，就是社群體系，即全齡化服務型養老社區體系。那么這個體系主要表現在哪些方面呢？

　　第一，可以把它作成一大產業。因為社會對它有巨大的需求，為了滿足這1.5億老年人的需求，用任何行政的、非經濟的、公益性的、道義性的方法解決，能夠解決一些問題，但是非常有限，必須把它完全市場化。也就是說這1.5億老齡人的需求將產生強大的購買力，把它做成一種產業，按照市場經濟的準則去運作，它才能夠發展壯大，才能夠持久，才能有效地組合社會各種資源，才能夠真正做到供需兩方各得所需。

　　由此，我國將增加一個新的經濟增長點。作為一類強大的市場需求，那么它可以使國民經濟總值至少增量10%，我國現在國內生產總值大約是20萬億到22萬億之間，如果以20萬億計，增加10%，那就是增加2萬億GDP。這應該是一個最保守的數字。這2萬億是怎么來的呢？第一，需求量占人口總數的13%。按照國家統計數據，13億人有1.5億老齡化，那么它的需求量是一個基礎；第二，如果每個老齡人每月有200元生活需求，那么每年每人就是2500元，一億人就是2500億，1.5億人呢？那就是3000多億，它的直接消費需求是3000多億，那么為老齡人服務可以提供重大的社會就業機會。如果說每3個老齡人需要有一個相關從業人員的話，那可以增加5000萬個就業崗位，5個老齡人提供一個就業機會的話，那就是3000萬就業機會。在經濟轉型時期，現在全國每年幾百萬大學畢業生尚且多數找工作都困難，已經積壓了一千六七百萬，如果老齡消費領域能夠安置3000萬人就業，這是一個非常了不起的經濟指數，3000萬人相當于歐洲一個大國的人口總量。

　　還可以發展產業，比如說老齡社區，如果去掉80%的農村人口，那么我們仍然以3000萬城市居民做基礎，3000萬中有三分之一有老齡居住區的需求，就是1000萬，10平方米是1億，100平方米是10億，如果10億平方米，1平方米按照大中小三類城市平均價，在5000元/平方米的情況下，這是多少呢？這又是5000億。加上老齡的保健、服裝、食品、藥品、用品、娛樂品、文化品等一系列開發。所以，一年兩萬億產值，3000萬人就業，這是一個最保守的數字。僅此一項，就會把社會負擔變成經濟增長的強大動力。

　　只有把社區養老體系市場化運作，才不會停留在做秀的水平上；只有市場化運作，才能形成人與人的互助。3000萬從業者和1.5億人的需求者之間就成了一種互助關系、共存關系，沒有1.5億老齡人的需求，就沒有這3000萬人的就業機會；沒有3000萬人的就業，就沒有1.5億老年人幸福、安寧的晚年，所以它就變成了全社會的互助關系。在這個關系基礎之上，可以使整個社會道德水準大幅提升。也就是說，不

通過經濟的手段解決不了問題，但是僅僅靠經濟的手段也解決不了問題，只有在經濟這個基礎之上，把它恒久地升華到一種道德水平、一種人文精神上，它才能真正有效地解決養老問題，從而提高全社會的道德水平。

　　總而言之，老齡化的問題干系到一個民族的凝聚力、一個國家的綜合國力，一個社會的整體健康，涉及到全社會的道德水平、人文精神和幸福指數。那么，怎么來解決這些問題呢？

　　---把養老既做成一大產業，又做成一大事業；既利于老齡人，又利于服務者，把一個沉重的社會問題和社會負擔變成一種強大的社會動力，而且這個動力表現為雙向的：一是重大的利益增長點、重大的就業機會；二是道德的、道義的、情感的和人文精神的，帶來一次普遍的大提高。這種全新的養老模式，既是全齡化服務型養老社區模式。

　　所謂全齡化，就不是把老年人孤立地、單獨地設置一個區域，讓滿樓、滿院都是白發蒼蒼的老人，每天救護車呼嘯而來呼嘯而去，每天哀樂不斷，每天都有人送花圈來，整個社區都是在等死，一片死氣沉沉。全齡化就是按照一定的配比，在已建和在建的社區內，使老齡人社區總量占到百分之二十左右，把它分散于整個社區里邊。每七八棟樓、十來棟樓有一棟養老住宅的樓，而且這個樓自身又不全是老齡人居住，盡管這個樓本身是專為老年人而設計。也就是說，無階梯，比如說電梯是醫院那種急救電梯，可以推救護床進去；比如說，所有的空間節點全都有呼叫器，如果家庭愿意，在任何一個空間都可以布置視頻。比如說一對老人，只剩一個，沒有住院，那么我打開視頻，就和整個社區連接在一起，社區監控中心有醫生、有物業人員24小時通過屏幕監控，而且社區和幾類醫院直線聯系，醫院在這里設有工作站。這些都是物質條件，這些都可以做到盡善盡美。

　　但是無論怎樣完備，無論怎樣盡心盡力，物質的條件永遠是次要的，永遠是第二位的。因為這些只要有錢，只要你想做就能做到這樣。這個模式的核心是服務型。就是服務隊伍中的高貴情感，道德因素、人文精神，這才是靈魂，這才是最關鍵的，這才是核心。沒有這個條件，所有的硬件條件都不能有效地發揮作用，都不能持久。固然，養老是一大產業，不過這個產業的核心也仍然是情感因素、人文精神和道德水平，因為養老最終體現為人與人之間的關系。但僅有著良好的愿望，它就變成空洞的說教，它將是無效的，那么應該怎么做呢？

　　第一，把這種真摯情感、高尚道德、人文精神變成一種強制性的行為規范。把它職業化，變成一種職業規范。在養老事業產業化過程當中貫穿人文精神，把道德因素和情感因素，把博大、持久、無微不至的愛心作為它最核心部件的第一措施。

　　第二，曉知以利害。要讓所有從業者都深知其利、深知其害，服務于他人，有朝一日自己也將成為被服務者，自己如何對待老人，將來別人也會如何對待自己；自己無微不至地服務老人，那么別人也會同樣服務自己的父母。從這個意義上說，要讓其身邊的人共同完成對他的教化。

　　第三，進行養老專業化職業培訓，其中把人文精神教化、情感培育作為非常重要的內容。在編制的教材中，要有100個、300個必須做到和數百個不許做，還有一些古今中外感人至深的，以贍養老人、孝敬父母、關懷社會、服務他人為主要題材的、閃耀著人文精神光芒的許許多多經典故事，也作為必讀、必知，作為輔助教材之一。

　　第四，在這個企業體系的組建過程中，它既然是一個企業，那么就有職業白領，即它的骨干階層——經理人。在實際利益分配上，真正做到要使從業者中間富有愛心的人、付出多的人、得到老人認同的人。

　　第五，在養老產業體系當中，要真正做到老有所醫、老有所為、老有所養、老有所樂、老有所安。

　　如設立老年工作職場，把這一部分能繼續為社會發光發熱的人有效地組織起來，從實際出發，給他們創造條件，讓他們繼續為社會貢獻力量。這樣做有兩大好處：第一，人盡其才。第二，解決了老年人突然之間失去了工作機會的失落感，消除其孤獨落寞，消除其心理上的落差。

　　總之，只有把社區養老體系市場化運作，把它恒久地升華到一種道德水平、一種人文精神上，它才能真正有效地解決養老問題，從而提高全社會的道德水平,才不會停留在做秀的水平上；只有市場化運作，才能形成人與人的互助。

　　關于全齡化服務型養老社區如何做開發規劃，請看下篇：首席中國養老社區基地是開發規劃戰略是怎樣的？

篇2：全齡化服務型養老社區是開發養老住宅最佳方式

　　全齡化服務型養老社區是開發養老住宅的最佳方式

　　上篇說道，美國、西歐等世界發達國家，當其進入老年社會的時候，國家已經有了雄厚的財力基礎，有了良好的社會配制，有了完整的養老體系，更重要的是，有了一個來自全社會各個階層、各個方面對這個養老體系的全方位的配合。而我們國家已進入老齡化社會后，我國的情況呢？

　　我國現在還處于發展階段，也就是說，國未富，人已先老。我國有將近14億人口，現在已經進入老齡的是1.5億人，也就是說，在這1.5億人口當中，80%甚至數量還要再大一些，經濟上仍然處于收入較低的狀態，依靠個人的力量難以完成養老，依靠家庭，而這里面有許多人都是第一代獨生子女的父母，家庭將無力照養自己。

　　那么社會體系呢？我國老年社會的狀況呢？

　　現在正處于建設過程中，還沒有完備、完善起來，這就提出來一個重大的社會問題，即這1.5億人的生活狀況問題、養老問題。一個占總人口比例如此之多的社會階層，得不到妥善安置，特別是這些人在幾十年過程中為自己的國家效力終生，人至晚年，如果不能在醫療、生活、服務各方面得到妥善的安置，那么這將是社會的一大不幸。因此在一定意義上說，養老問題得不到妥善解決，和諧社會就不可能得以有效地構建。

　　我國的1.5億老齡階層，其中80%居住在農村，而農村是一個基本的社會道德單元，也是一個經濟單元。就中國目前絕大多數農村而言，養老主要依靠兒女，它帶來的第一個重大的社會問題就是農村人口持續的高生長率。所謂“養兒防老”，這仍然是現在農村普遍遇到的問題。我們可以做一種設想，如果有一套完善的、足以讓人放心的、在青年時期就能預想到自己老年幸福晚景的保障體系，那么許多農村人就可以放棄這種舊的觀念。而事實上呢？盡管普遍超生，老大是女孩，生老二，老二是女孩，生老三，直到頑強地生個男孩。但是實踐已經證明，靠養兒防老是防不了的。目前農村非常普遍的現象是，有幾個兒女，老年尚不得善終，為醫療費，為贍養費，為居住所，為吃飯，幾個兒女爭吵不休。在這樣的背景下，它更加嚴重地敗壞了社會風氣。

　　農村是個基本的道德單元，這種負面影響時間久了，變得非常普遍，它將使農村人的道德水平大幅下滑，它將使許多從農村出來的人不能為社會所用。因為自己的父母尚不愿贍養，何以去效力于社會、效力于國家？城市的經濟狀況相對要好于農村，但是即將進入老年期的，許多都是第一代獨生子女的父母，也就是說這個結構決定了這個家庭單元呈倒金字塔形，于是兩個青年人要照顧四個中年人，而四個中年人上面各自又有一對老齡化的父母。這個倒金字塔形的家庭結構、親族結構，就帶來了一系列的重大城市問題：首先是處于最底層這對青年兒女，顧工作就顧不了老人，顧老人就顧不了自己的事業。第二個問題是，對于那些收入較低的家庭而言，日常家居生活費用的負擔變得格外的沉重，如果在一起居住，可以生活成本降低，但是沒有那么大的房子，如果分散居住，生活成本就提高了很多。而且在時間上、精力上，對老人也很難事事顧及。

　　那么我國現在這種老齡化狀況，依靠什么來解決呢？

　　通常情況下，第一是社會養老保險體系，第二是家庭體系，第三是社區養老體系。最有效的是全齡化服務型養老社區。

　　首先說社會養老保險體系。養老離不開一定的物質條件，工作期間交養老保險金，到自己喪失勞動能力的時候，或者退休的時候，可以逐月領到一定金額的養老金。但是養老不單單是個財力的問題，更多的問題只靠錢是解決不了的。有20%的城市老人經濟上是富足的，但是這不等于他的養老狀況是良好的。錢能買來許多東西，但是錢買不來無微不至的照料，買不來良好的醫療，買不來安寧，買不來健康，買不來盡可能少地減少痛苦。所以，社會養老系統的第一體系不能解決全部的問題。

　　第二個體系是家庭體系。上述所講的倒金字塔結構的家庭狀況決定了家庭承擔不起這個責任，不能夠妥善解決養老的問題。

　　第三個體系就是社區，我們通常所見的社區就是物業服務。一般意義上的社會服務、物業服務能夠滿足住戶的一般要求，如衛生問題、維修問題、治安問題，充其量還有一個上門提供便利服務，如保潔、清洗、送餐等，但是這些服務對于那些久病在身或者完全喪失活動能力的人們的需求來說，還相去甚遠。

　　除了這三個體系之外，還可構建第四個體系，就是社群體系，即全齡化服務型養老社區體系。那么這個體系主要表現在哪些方面呢？

　　第一，可以把它作成一大產業。因為社會對它有巨大的需求，為了滿足這1.5億老年人的需求，用任何行政的、非經濟的、公益性的、道義性的方法解決，能夠解決一些問題，但是非常有限，必須把它完全市場化。也就是說這1.5億老齡人的需求將產生強大的購買力，把它做成一種產業，按照市場經濟的準則去運作，它才能夠發展壯大，才能夠持久，才能有效地組合社會各種資源，才能夠真正做到供需兩方各得所需。

　　由此，我國將增加一個新的經濟增長點。作為一類強大的市場需求，那么它可以使國民經濟總值至少增量10%，我國現在國內生產總值大約是20萬億到22萬億之間，如果以20萬億計，增加10%，那就是增加2萬億GDP。這應該是一個最保守的數字。這2萬億是怎么來的呢？第一，需求量占人口總數的13%。按照國家統計數據，13億人有1.5億老齡化，那么它的需求量是一個基礎；第二，如果每個老齡人每月有200元生活需求，那么每年每人就是2500元，一億人就是2500億，1.5億人呢？那就是3000多億，它的直接消費需求是3000多億，那么為老齡人服務可以提供重大的社會就業機會。如果說每3個老齡人需要有一個相關從業人員的話，那可以增加5000萬個就業崗位，5個老齡人提供一個就業機會的話，那就是3000萬就業機會。在經濟轉型時期，現在全國每年幾百萬大學畢業生尚且多數找工作都困難，已經積壓了一千六七百萬，如果老齡消費領域能夠安置3000萬人就業，這是一個非常了不起的經濟指數，3000萬人相當于歐洲一個大國的人口總量。

　　還可以發展產業，比如說老齡社區，如果去掉80%的農村人口，那么我們仍然以3000萬城市居民做基礎，3000萬中有三分之一有老齡居住區的需求，就是1000萬，10平方米是1億，100平方米是10億，如果10億平方米，1平方米按照大中小三類城市平均價，在5000元/平方米的情況下，這是多少呢？這又是5000億。加上老齡的保健、服裝、食品、藥品、用品、娛樂品、文化品等一系列開發。所以，一年兩萬億產值，3000萬人就業，這是一個最保守的數字。僅此一項，就會把社會負擔變成經濟增長的強大動力。

　　只有把社區養老體系市場化運作，才不會停留在做秀的水平上；只有市場化運作，才能形成人與人的互助。3000萬從業者和1.5億人的需求者之間就成了一種互助關系、共存關系，沒有1.5億老齡人的需求，就沒有這3000萬人的就業機會；沒有3000萬人的就業，就沒有1.5億老年人幸福、安寧的晚年，所以它就變成了全社會的互助關系。在這個關系基礎之上，可以使整個社會道德水準大幅提升。也就是說，不

通過經濟的手段解決不了問題，但是僅僅靠經濟的手段也解決不了問題，只有在經濟這個基礎之上，把它恒久地升華到一種道德水平、一種人文精神上，它才能真正有效地解決養老問題，從而提高全社會的道德水平。

　　總而言之，老齡化的問題干系到一個民族的凝聚力、一個國家的綜合國力，一個社會的整體健康，涉及到全社會的道德水平、人文精神和幸福指數。那么，怎么來解決這些問題呢？

　　---把養老既做成一大產業，又做成一大事業；既利于老齡人，又利于服務者，把一個沉重的社會問題和社會負擔變成一種強大的社會動力，而且這個動力表現為雙向的：一是重大的利益增長點、重大的就業機會；二是道德的、道義的、情感的和人文精神的，帶來一次普遍的大提高。這種全新的養老模式，既是全齡化服務型養老社區模式。

　　所謂全齡化，就不是把老年人孤立地、單獨地設置一個區域，讓滿樓、滿院都是白發蒼蒼的老人，每天救護車呼嘯而來呼嘯而去，每天哀樂不斷，每天都有人送花圈來，整個社區都是在等死，一片死氣沉沉。全齡化就是按照一定的配比，在已建和在建的社區內，使老齡人社區總量占到百分之二十左右，把它分散于整個社區里邊。每七八棟樓、十來棟樓有一棟養老住宅的樓，而且這個樓自身又不全是老齡人居住，盡管這個樓本身是專為老年人而設計。也就是說，無階梯，比如說電梯是醫院那種急救電梯，可以推救護床進去；比如說，所有的空間節點全都有呼叫器，如果家庭愿意，在任何一個空間都可以布置視頻。比如說一對老人，只剩一個，沒有住院，那么我打開視頻，就和整個社區連接在一起，社區監控中心有醫生、有物業人員24小時通過屏幕監控，而且社區和幾類醫院直線聯系，醫院在這里設有工作站。這些都是物質條件，這些都可以做到盡善盡美。

　　但是無論怎樣完備，無論怎樣盡心盡力，物質的條件永遠是次要的，永遠是第二位的。因為這些只要有錢，只要你想做就能做到這樣。這個模式的核心是服務型。就是服務隊伍中的高貴情感，道德因素、人文精神，這才是靈魂，這才是最關鍵的，這才是核心。沒有這個條件，所有的硬件條件都不能有效地發揮作用，都不能持久。固然，養老是一大產業，不過這個產業的核心也仍然是情感因素、人文精神和道德水平，因為養老最終體現為人與人之間的關系。但僅有著良好的愿望，它就變成空洞的說教，它將是無效的，那么應該怎么做呢？

　　第一，把這種真摯情感、高尚道德、人文精神變成一種強制性的行為規范。把它職業化，變成一種職業規范。在養老事業產業化過程當中貫穿人文精神，把道德因素和情感因素，把博大、持久、無微不至的愛心作為它最核心部件的第一措施。

　　第二，曉知以利害。要讓所有從業者都深知其利、深知其害，服務于他人，有朝一日自己也將成為被服務者，自己如何對待老人，將來別人也會如何對待自己；自己無微不至地服務老人，那么別人也會同樣服務自己的父母。從這個意義上說，要讓其身邊的人共同完成對他的教化。

　　第三，進行養老專業化職業培訓，其中把人文精神教化、情感培育作為非常重要的內容。在編制的教材中，要有100個、300個必須做到和數百個不許做，還有一些古今中外感人至深的，以贍養老人、孝敬父母、關懷社會、服務他人為主要題材的、閃耀著人文精神光芒的許許多多經典故事，也作為必讀、必知，作為輔助教材之一。

　　第四，在這個企業體系的組建過程中，它既然是一個企業，那么就有職業白領，即它的骨干階層——經理人。在實際利益分配上，真正做到要使從業者中間富有愛心的人、付出多的人、得到老人認同的人。

　　第五，在養老產業體系當中，要真正做到老有所醫、老有所為、老有所養、老有所樂、老有所安。

　　如設立老年工作職場，把這一部分能繼續為社會發光發熱的人有效地組織起來，從實際出發，給他們創造條件，讓他們繼續為社會貢獻力量。這樣做有兩大好處：第一，人盡其才。第二，解決了老年人突然之間失去了工作機會的失落感，消除其孤獨落寞，消除其心理上的落差。

　　總之，只有把社區養老體系市場化運作，把它恒久地升華到一種道德水平、一種人文精神上，它才能真正有效地解決養老問題，從而提高全社會的道德水平,才不會停留在做秀的水平上；只有市場化運作，才能形成人與人的互助。

　　關于全齡化服務型養老社區如何做開發規劃，請看下篇：首席中國養老社區基地是開發規劃戰略是怎樣的？

篇3：什么是前期物業管理

　　什么是前期物業管理?有什么規定?

　　答：前期物業管理，是指住宅出售后至業主委員會成立前的物業管理。它有下列規定：

　　(1)新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業管理企業簽定前期物業管理服務合同，并報物業所在地的區房地產管理部門備案。

　　(2)新建商品住宅出售單位與住宅買售人簽訂住宅轉讓合同時，應當將住宅使用公約、前期物業管理服務合同和住宅使用說明書作為住宅轉讓合同的附件。

　　(3)住宅使用公約不得與法律、法規相抵觸。

　　(4)新建商品住宅出售單位在前期物業管理期間，不得使用物業維修基金。

　　(5)新建商品住宅出售單位在前期物業管理服務費用，由住宅出售單位承擔，自新建商品住宅交付使用之日至前期物業管理服務合同終止之日發生的前期物業管理服務費用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉讓合同的約定承擔。

　　新建商品住宅交付使用時，除住宅轉讓合同另有約定外，物業管理企業不得向住宅買受人收取任何費用。

　　住宅使用公約至業主大會或者業主代表大會審議通過的業主公約生效時終止。前期物業管理服務合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂的物業管理服務合同生效時終止。

　　住宅出售單位違反上述五項條款的，由市房地局或者區房地產管理部門責令其改正，可以并處一萬元以上五萬元以下的罰款。