茅臺的今天會否成為房地產的明天的分析
閻 岳/證券日報/20**0930
看到文章標題，你不禁會問：茅臺和房地產能扯上關系嗎？不用急著探尋答案，我們先來分析這兩個事。
先說茅臺現象。
20**年7月16日創出最高價266.08元，20**年9月27日股價已跌至134.06元，在經過14個多月之后，貴州茅臺股價跌去132.02元，跌幅高達49.62%。
貴州茅臺為什么會出現這種走勢。業界分析后普遍認為，塑化劑事件、“三公”消費限制等因素導致了A股市場龍頭貴州茅臺的“倒下”。
從本質上來說，白酒行業屬于快消品類別，喝完就沒有了。而所謂的高端白酒究竟賣給了誰，老百姓心里最清楚了，肯定不是他們。即便他們出于不得已買兩瓶，也是用作送禮之用。
以茅臺為代表的白酒行業出現的劇烈調整，其核心因素是政策導向的變化，從消費終端扼住了其高高在上的價格。于是，這些高端白酒“喘”不過氣了，用降價來“順氣”在所難免。
所以，非常認同申銀萬國的分析，未來白酒行業主要看“大眾消費”。
再看房地產。
關于房價各路媒體已經報道的非常充分，此處不再贅述。而在地產的問題上，相關部門3年6次喊話嚴防地王，地王卻如“地火”般左沖右突，壓抑不住。據中國經濟研究院統計，國內已經至少有26個大中型城市在今年刷新了城市地王紀錄。
國土資源部在9月25日召開的部分地區和城市房地產管理和調控座談會上明確要求，各地要根據實際情況穩定土地供應水平，特別是北京、上海、廣州、深圳等一線熱點城市，要比照前3～5年住宅用地平均供地量，持續加大住宅用地供應力度。
但業界對此項政策并不樂觀。他們分析認為，由于土地供應有至少一年的周期，在土地市場已過熱之時提加大供應，短期效果不會太明顯。
亞太城市房地產研究院院長謝逸楓在博文中提出，國土部真想穩定地價與禁止地王出現應該出最好的狠招，就是改革土地制度，調整供應方式，增加保障房土地供應比例，同時改革財稅制度，解除地方政府對賣地還債的依賴。另外是給小產權房合法的身份與土地逐漸私有化。
素有“任大炮”之稱的任志強也認為，如果土地政策不發生變化、公共資源配置情況不改變，繼續漲的情況還會延續很長時間。換句話說，房子還沒到真正貴的時候。
文章寫到現在，茅臺和房地產的關系就有了?；叩母叨税拙苾r格因為“三公”消費政策的改變而迅速下滑，可謂捏住了其“七寸”。本就高企的房價卻因為“零零碎碎”的土地政策越控越高，因其多為隔靴搔癢之策。
“要繼續搞好房地產市場調控，加快建立房地產穩定健康發展的長效機制”，是今年年初決策層提出的需要扎實做好的“群眾關心、社會關注、牽一發動全身的事”。
現在，房地產調控長效機制正在由國家發改委、住房和城鄉建設部、國土資源部、財政部、國家稅務總局、銀監會等部門抓緊制定之中。
然而，即便房地產調控長效機制出臺，也不能指望房地產市場出現如茅臺般的走勢。因為，它們在本質上是不同的，一個是快消品，另一個是不動產、能動搖一國經濟根本的行業。所以，最有可能的結果是，茅臺的今天就是房地產的明天的明天……
篇2：房地產企業獲得土地途徑分析
從全國的情況看,土地儲備應該是一個先行指數,土地的供應量決定的是第二年、第三年的商品房供應量。開發企業不是有一塊土地就夠了,在保持企業連續發展的過程中,土地儲備會起到重要的作用。對于一個大的開發企業來講,需要保持品牌的延續性和市場的占有率,就必須保持在市場有不斷的供給,也就是要今年儲備明年、后年、大后年的土地,保持每年連續在市場上提供一定量的商品房。鑒于這種情況,會造成開發企業對土地儲備的特殊需求。
開發企業取得土地的方式大概分為以下三類:
第一、行政命令式
第一類是行政命令式,可以是劃撥也可以是協議出讓.根據8月12號正式發布的國務院18號令,政府有權合理的確定各類房地產用地的布局和比例。也就是說,在各個城市中,都有大量由政府決策的開發項目,其中有相當一部分是通過土地協議出讓的方式進行的,尤其是危改和基礎設施建設中的建設用地分配,基本上是控制在政府手里。
1、危改拆遷
大部分的危改項目用行政命令的方式或者行政批準的方式,先劃撥后出讓。因為危改項目里有大量的回遷、有大量的政府配套設施、有大量的實物出租的部分,這些采取劃撥的方式。而另外一部分采取協議出讓的方式。通常大部分的危改項目都涉及到居民拆遷問題,以及原有土地上的政府機構和工廠拆遷的問題,在沒有進行談判和確定之前,很難決定哪些單位回來,哪些單位一定被拆走。這時候,我們通常采用的辦法是對危改進行協議出讓。
2、工商企業改造
一些城市的政府用協議出讓的方式來進行工商企業的改造。這里頭包括退二進三、污染企業,擾民企業的一些特殊情況,因為它沒有辦法把附帶的一些條件作為土地招標的條件,比如剩余勞動力的安置等,或者是招標、拍賣的形式很難做,所以通常采用協議出讓的方式。
3、經濟適用房
按照政府的規定,經濟適用住房的土地以有計劃的劃撥方式提供。經濟適用住房在各個城市招標的一般不是土地,大部分招標的是操作項目的法人,所以是一個以法人招標為主的招標制度,土地是預先由政府來進行計劃性安排并以劃撥方式提供的。
4、基礎設施
基礎設施建設在今年的增長速度比房地產增長速度還快?；A設施建設里面涉及到公路、鐵路、輕軌、地鐵,以及一些水廠,電廠或者是供熱廠等等相關配套設施的建設。有些地方政府因為沒有資金大量的投入,所以利用變換土地轉讓的方式,給公路,鐵路、輕軌等基礎設施的管理部門和建設部門一些轉換。比如香港政府把地鐵上層的部分土地轉給了地鐵公司,雖然他還要繳納一定量的土地出讓金,但是他通過地鐵上層建設用地的轉換,或者是建設產品獲得盈利,來彌補地鐵建設資金的不足。到目前為止,上海市幾乎所有地鐵的站臺,站口、交換站都是用這種方式,地面上的土地轉讓給了開發商,由開發商負責整個站區的建設,減少地鐵投資的壓力。
盡管政府下達11號令規定經營型項目的土地必須掛牌招標拍賣,但每個城市都保持了一部分協議出讓的口子。從目前全國的情況看,這類土地在市場上數量是最大的,大部分城市會維持在70%。當然,這里頭也還包括了一些開發區,由開發區來承擔一級土地開發,然后他再進行二級的轉讓或者合作項目的合建形成的轉讓等等。因此,行政批準仍然占有很大的數量。
第二、土地市場
國土資源部11號令出臺以后,土地市場實際上變成公開出讓的方式。對于發展商來說一般有三種情況:一個是投標,一個是摘牌,一個是競買。這三種情況都是公開取得土地的方式之一。從全國的情況看,除了深圳,廣州這些市場化程度比較高的城市很早就開始實行土地招投標和公開出讓這種方式之外,其他大部分城市都是在去年11號令出臺之后才開始的。這個市場是逐步擴大公開土地市場供給比例的一個過程。也是逐步實現市場化,為主的供給渠道的過程?？梢韵胍?多少年之后,可能這個公開的市場比率會逐漸占到主流,而行政批準的土地占到次要地位。
1、土地市場中存在的問題
從目前看,我們不管是招標、拍賣或者掛牌,大概只有一個標準,就是價格標準,通常的情況下是以“價高者得”為唯一的衡量標準,而不限制他的資格,也不限制他的其他相關條件。在這里就會產生許多的弊病:
(1)非專業化的結果
從97年國家開始進行市場的生產經營結構和資本結構的調整以后,大量的資產或資金向房地產涌入,而其中非專業性的資產或資金占了主流。大量的非專業性公司,過去不是做房地產的公司都進入到了房地產行業。從97年以后出現這種情況,就造成了投招標的過程中,很多非專業化的企業因為擁有大量資金,所以他會以參加投標的方式取得土地。而這種非專業的公司,大部分是非理性的定位,所以,這種非理性化的程度會大量出現,在很多城市已經有了先例,這種招標不限制資格,只以價格為準,就會造成很大的負面影響。
(2)資源配置的錯位
本來這個土地應該用最佳配置的方式,給最能發揮土地價格的公司來使用,但是,由于投標價格的衡量方式造成了土地資源被不能有效利用這塊土地的企業所擁有。這種情況在很多城市投招標過程當中都出現過,最后很多在投招標初期的時候中標了,但是在后期造成流標或者是其它的一些現象使項目無法開展的情況也是大量存在的。
(3)造成了地區的壓力
一般情況下,城市的土地出讓金是不受人大和財政預算控制的資金,按照文件的規定,這筆資金是用于城市開發和土地改造的。大部分城市的政府在財政處理的時候,都會把一個地區土地拍賣的資金轉移到另外一個地區去,在全市融資為求得平衡。因此,這塊土地拍賣了很高的價格,但是政府并沒有把這筆資金用以解決這個地區的問題。土地拍賣的資金會轉移到其他地區,那么這個地區的壓力會大大增加,因為這個地區所產生的收益并沒有應用于這個地區。
國際上招標的一般方法,通常要同時考慮四個標準,除了價格標準之外,另外三個標準分別是:
?、僭谡麄€招標過程當中,方案是第一位的標準。對城市土地價值的提升有什么作用,這是所有政府在公共土地招標的時候最關心的問題。如果僅僅本塊土地產生了很高的價值,而不能帶動周邊土地產生很高價值的時候,單向價值高是一種錯誤,而周邊的土地因為這個方案或者是這個建設項目而導致土地價值提升的時候,這對于政府才是最有利的。
?、诘诙€標準是建成以后,會對城市經濟的貢獻。比如說他能解決多少就業、帶來多少稅收或者是解決原來這個地區缺陷的一些問題,比如說這個地方原來缺商場、缺超市,缺醫院、缺學?；蛘呷币恍┢渌鼥|西,建成以后,這塊地會對整個經濟或者是公共產品的補充起到一個積極的作用。
?、鄣谌齻€標準,就是這個項目的產生,會對該地區造成的負擔。目前,全國大概只有CBD是按這種方式,預先保留了一部分資金解決當地的問題,比如說每平米有300塊錢的公共職能配套費,比如說土地和綠地是統一在CBD的規劃中作了安排。另外就是中關村地區做了局部的統一的一級開發,實際上在每平米土地里都含有一部分公共設施和公共產品的解決方案。如果建成以后對當地的交通造成重大的壓力,政府即使在拍賣中獲得了很高的出讓金也是得不償失的,因為這個地區本身產生的公共壓力都會轉嫁到政府的頭上,使政府不得不用更大的支出實行轉移支付,來解決公共交通等更多的問題。
由于有這樣三條價格之外的標準,所以開發企業在投標的時候,會告訴政府,我雖然用一個比較低的價格投標,但是我會用大量的錢去解決這三條標準中需要解決的問題,比如說它會造成城市交通壓力,市政基礎設施壓力,那我可能會自動投入一部分資金去解決道路交通、基礎設施等相關問題。因此,如果能改變現有的招投標方式,改用綜合評價的方式來進行招投標,可能土地價格的提升速度就沒有那么快,而綜合評價可能就會更高了。
2、應對招標投標的策略
對于有品牌的大公司來說,一定要自己獨立進行招投標,因為它可能會對品牌產生逆向影響。比如萬科在深圳的一次投標,招標地塊的旁邊就是萬科的一個項目,他肯定不愿意另外一個競爭者來對他形成威脅,所以多高的地價都要投,于是在局部形成了地區壟斷。通常大的企業不愿意和小的企業去共同投標或者是聯合投標,尤其不愿意讓一些比較差的公司去做,因為他們的樓盤價格很可能會影響自已。
對于一些中小開發公司怎么辦?有以下三種方式:
?、僦行」疽撁?。聯盟的概念不是說要結合在一起,而是大家商量好了共同進行投標。今后,土地招投標的項目會逐步加大,比如說廣渠門項目的招標要三十多個億,對中小公司來說,很難有這樣的實力?？赡苄纬傻那闆r就是幾家公司聯合來投標,組成投標聯盟。這種聯盟并不是把兩家公司變成一個公司,或者是變成一個項目來共同操作。而是在投標過程中形成聯盟,大家要維持一個共同的競爭價值。這樣一來,土地價格投標形成的價格聯盟可以使這塊土地只停留在這個價格,使
土地價格維持到一個固定水平。我們現在的情況是往往不能形成聯盟,很難形成聯盟,這是我們在現實中出現的問題。
?、诘诙N情況是聯合行動。事先組成聯合體共同投標。這個聯合體有的是開發體的聯合,有的是開發體和建設體的,有的是設計、設備、建筑安裝等所有的環節聯合在一起。因此,在聯合的過程中,有的時候可能是開發和資金的聯合,有的是技術與技術的結合,有的是設備的結合,或者與施工企業的結合。所以,在這樣的聯合中,應該說是各取所需,各得所投。
?、鄣谌N情況是聯合投資。有資金與資金的合作,有品牌與資金的合作,或者說有的人只有錢而沒有開發能力,有的人有開發能力而資金不足。合資通常不是獨立聯合體,而是變成一個統一的法人代表,共同來經營和開發。所以,資本的結合,一般會選擇用合資的方式,出資方要擁有一定的股權。
以上三種情況是不太一樣的合作方式,而任何一種合作方式,對中小開發企業而言,可能都是一種成功的模式。這樣可能更有利于防止土地價格的提高。
第三、資本市場
按照55號令和房地產法的規定,在繳納了土地出讓金之后,土地可以合法的進行轉讓和買賣,這種轉讓的行為在法律上是有前提條件的,在符合前提條件之后,就變成了土地二級市場的正常的經營行為。這種經營行為可以不用掛牌、拍賣和招標的方式來確定,因為它已經不是一個出讓的過程,而是一個轉讓的過程。
在現有的土地市場中,原有的土地已經大量的保留在開發公司手里。所以,11號令實行之前,全國大概有一半以上的可開發土地都集中在一些開發公司手里,已經被用各種不同的形式進行了分配。當它符合條件的時候,它可以用各種方式來進行轉讓。在土地歸企業所有的時候,實際上就變成了一種資產。因此,我把它列為資本市場的一種運作方式,叫做在資本市場上進行土地的購買。這種轉讓行為有不同的方式和不同的階段。
1、一種是投資參股。在投資參股里面包括用資金入股也包括用土地入股,一方有錢沒地,另一方有地沒錢,用參股的方式來解決。用資金參與開發項目,或者用資金與土地互換,而各自形成股權,這種情況在最近一段時間是非常多的,由于11號令以后,北京要求在限期之內,必須把原來協議出讓的土地出讓金補齊,很多開發公司的土地儲備就滿足不了這樣的資金需求。因此,就要尋找一些有資金的公司一起合作,然后轉換成為了前期開發。新的土地政策變化中造成了這樣一個推動的作用,促使大量的資金與土地相結合。
2、第二種情況就是土地收購。這是一個合法的土地轉讓工作。上一種情況可能不發生土地權益的改變,而第二種情況發生土地權益的改變,即土地所有權會發生改變。因此,在這里可能會涉及到交易契稅的問題。在股權的交易過程中是沒有契稅的,因為它還維持土地權證的原有公司的名稱,無非就是主人變了、股東變了、合作方和操作方變了、經理人變了。但是,在土地收購中,一般會改變土地的權屬,當土地權屬改變的時候,會出現按國家規定所征收契稅的問題,等于你是買賣土地,對另外一方面來說還有很大一筆營業稅,這兩個加起來相當于成交金額的10%左右,無形中土地的收購會使土地的成本提高10%。在完全按合法程序繳納土地出讓金之后,對土地進行收購,通常會出現類似的情況。
3、為了避免因為繳納契稅而增加土地成本,利用最多的變通方式就是收購公司而不是收購土地。在我們現有的法律當中對土地的收購是要繳納契稅的,而以股權轉讓的方式收購公司卻不需要繳納契稅。擁有土地的一方,就土地的使用權成立一個獨立的公司,然后由擁有資金的一方對擁有土地項目的公司進行收購,收購該公司的部分股權,當然交易的價格可能是按照土地的價格來確定的,最后形成一個公司股權的轉讓,所以現在賣掉公司的現象比直接轉讓土地的現象更多。但是,有些公司做不到賣公司只能賣土地,因為在這一個公司里不是一個單一的企業,而是有無數個項目存在的。所以,用這種方式去轉讓,公司的股權就有問題了,所以很多公司會把它分離出來。根據我們國家財政部和稅務局的文件,今年的10月1號以后,在企業重組,分立、兼并和破產等過程中免交契稅,這本來是對國有企業改造放一個口子,但是,實際上會給開發企業形成了另外一個口子。任何企業都可以借這個文件把一個公司的土地分成10個公司的土地,然后在把每一個公司賣掉的過程中把土地賣掉。
4、對擁有大量土地的企業進行收購。這些企業可能不是開發企業,但是,他的用地可能事后會轉為開發用地,并可以改變用地性質,這種情況在土地收購過程中也大量出現了。比如一些工廠,人員很少而土地資源很多,可能就拿出一半土地進行開發,而另外一半土地維持原有的情況,開發公司先買工業或者商業的企業,然后我再轉為開發,就等于用自己的土地開發,避免了協議出讓或者掛牌等其它相關的手續。
5、還有一種情況是置換。有的是用地換地,我這塊地不能用于開發,只能用于某些特殊行業,我就尋找這些特殊行業,比如說只能蓋學校,就通過置換,用原來學校的用
地去進行開發,因為在規劃當中原來學校的用地是可以開發的。類似這樣的土地轉換,在市場中也是很多的。還有一種轉換,以小換大,以好換壞,就是我把城里很小的一塊土地,換你城外的一塊很大的地,這種情況也非常多。再有就是資產置換,有很多開發商可能還留了一些房子,比如用我的商業用房,去換那些擁有土地的資產。
6、關于合作的問題。
?、倥c擁有土地資源的企業合作。比如說華遠和北京首旅組成了一個開發體。這種合作實際上既是一種強強的聯合,也是對土地資源的一種占有。這種大量的自由資源可以被自己自用,按現在我們國家的法律是允許的。另外國務院18號文開了一個口子,就是合作建設的工程,比如說有一些廠礦的建設用地,一部分用于解決自己職工的住房問題,另外一部分用于經營,這種情況也是存在的。
?、谂c擁有土地資源的項目合作。這些項目有很多,像前面所說的,有些是要和地鐵項目合作的,有些是要和輕軌項目合作,有些是要和公路項目合作等。比如說北京政府已經批準首都公共開發公司,擁有相當一部分的土地,因為他已經把路修到那兒,就應該有一定的土地劃撥,否則公路光靠養路費是養不起、建不成的。各地都應該有這樣一些項目公司,和這些項目公司合作,入了公共開發公司的股,自然在獲得信息和獲得土地資源的時候,就有了優勢,而一般來說,這些和基礎設施項目相合作的土地,政府通常是給予優惠條件的,或者是可以通過協議出讓的。
?、叟c擁有開發土地的公司合作。幾乎任何一級政府都有一個土地儲備中心或者是一個土地一級開發公司,當開發商與他們合作的時候,也會獲得大量的土地的資源。比如說華遠、京泰、嘉里以及SOHO中國等公司,共同參與了北京市南部的一個物流港的合作建設,我們四家公司共同組織一個公司,通過政府的批準,在南部地區要建一個北京最大的物流網,其中包括會展中心、包括物流中心,也包括了一些配套的商業設施。辦公設施以及住宅,在二級開發的過程中,實際上有最優先的獲取權利,這也可以不經過掛牌拍賣,因為已經經過了政府的正式批準。
篇3：房地產金融市場發展的分析與判斷
指出當前房地產金融存在的問題,判斷今后一段時期房地產金融的發展趨勢。強調在發展房地產金融時既要堅持商業信貸原則,又要努力改進金融服務,拓寬服務領域,要加大對土地儲備中心的信貸營銷工作,設立風險預警機制,加強對個人住房貸款的管理。
1房地產金融形勢分析
由于房地產市場的巨大容量和發展潛力以及蓬勃發展的良好勢頭,為商業銀行拓展房地產金融業務提供了巨大的商機。房地產金融對房地產市場發展的促進作用日益明顯。1998年以來,隨著城鎮住房制度改革的深入,我國房地產信貸業務得到快速發展,對商業銀行調整信貸結構,支持城鎮居民購房,拉動住房投資,擴大國內需求,推動國民經濟發展起到了積極作用。銀行的信貸資金從兩個方面對房地產業進行支持:一是直接支持企業的房地產開發投資,二是通過個人住房信貸擴大房地產需求。由中華人民銀行發布的《20**年第三季度貨幣政策執行報告》指出:近年來,我國各家商業銀行發放的個人住房貸款遠遠大于房地產開發貸款,且差額逐年增大。到20**年12月底,四大國有商業銀行發放的個人住房貸款和房地產開發貸款的余額分別為7214億元、7736億元。但是,在房地產金融快速發展的同時,也的確存在一些不容忽視的問題。
1.開發企業過于依賴金融機構的信貸支持,給銀行帶來很大風險。
據國家經貿委提供的數據顯示,20**年前三個季度房地產開發資金來源中,國家預算內貸款占0.1%,國內貸款占22.7%,自籌資金占30.3%,其他資金占45.2%,其中定金及預收款占38%?？紤]到自籌資金中相當部分并非企業的資本金,企業的資產負債率超過70%。這些數字說明,中國目前的房地產公司普遍存在規模偏小,自有資金不足的現象。另外,空置的房地產給金融機構帶來潛在的風險,開發資金沉淀在未售出房地產中,資金不能按時收回,直接影響銀行經營的流動性和安全性,會造成嚴重后果。 2.個別銀行為了爭奪房地產金融市場,存在違規經營現象。20**年底,人民銀行對部分城市商業銀行發放的房地產貸款進行了檢查,結果發現,個別銀行違規經營的情況比較嚴重。從貸款的種類看,違規貸款主要集中在房地產開發貸款和個人商業用房貸款。從行別看,股份制商業銀行和城市商業銀行違規現象比國有獨資商業銀行相對嚴重。主要表現為:一是對“四證”(《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》)不齊全的項目發放房地產開發貸款,或逃避人民銀行“四證”規定,以流動資金貸款替代房地產開發貸款;二是在開發商自有資金尚未達到開發項目總投資30%的情況下發放房地產開發貸款;三是放松個人住房貸款的條件,降低首付比例,以個人住房貸款名義發放個人商業用房貸款,違反期房貸款“多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成投資總額三分之二”的政策規定;四是違反現房管理規定,對期房發放個人商業用房貸款,違反個人商業用房貸款的抵借比不得突破60%及貸款期限不得超過10年的規定。
近期,國務院總理*(圖片-新聞-網頁)對一些地區和城市出現房地產過熱現象表示了關注,并強調指出:“運用何種工具,掌握何種尺度來進行化解,已經是擺在我們面前的緊迫問題?！?0**年1月,中華人民銀行指出,20**年要督促商業銀行加強房地產信貸管理,防范長期信貸風險,進一步完善房地產信貸政策和辦法,監督商業銀行嚴格按照國家房地產政策及其信貸政策要求,加強房地產信貸管理。
2房地產金融發展的判斷與對策
2.1對房地產金融發展趨勢的判斷
1.房地產金融市場競爭日趨激烈。近年來,由于國內房地產業發展迅速、房地產金融業務效益可觀,各商業銀行均加大了房地產金融業務的投入力度,房地產開發類貸款和個人住房貸款數額連年穩步上升。目前,已形成建行、工行并駕領先,其他各家商業銀行各有所長、緊緊跟上的格局。 2.土地儲備機構成為市場新熱點。隨著國家土地收購儲備制度的建立,各地先后成立了土地儲備機構,對城市土地實行統一收購、儲備、規劃、開發和供應,這一政策將對住房金融業務的市場格局產生重大影響,對土地儲備中心的貸款逐漸成為各家商業銀行的營銷重點。
3.個人住房貸款業務已成為爭奪的焦點。
由于個人住房貸款業務的質量和效益在各項信貸品種中居于前列,其不良率遠低于其他信貸品種,收益率也居各項貸種前列。同時,個人住房貸款在銀行信貸占比的提高對于銀行優化信貸結構、提高資產質量、創造效益發揮了重要的作用,因此,目前國內銀行業紛紛加大對個人住房貸款業務的投入。
4.各家商業銀行都在努力根據市場發展趨勢和潛在需求,借鑒國外先進經驗,多層次、多角度地深化產品及服務的創新。
20**年,建行和工行住房抵押貸款證券化工作穩步推進,為這項業務的最終開展創造了十分有利的條件。近期,建行與德國施豪銀行共同出資籌建住房儲蓄銀行的籌備工作也在順利進行。此外,由于個人住房貸款期限較長,各家商業銀行及時通過客戶的還款賬戶為客戶提供綜合賬戶服務、理財服務或其他金融服務,鞏固客戶,拓寬服務品種。近年來,個人住房貸款個人住房貸款政策性貼息業務、個人住房貸款與汽車貸款、裝修貸款的組合、個人住房貸款與儲蓄存款等新業務都已推出。有些銀行還通過與發展商、擔保機構和保險公司的合作,提供多種形式的按揭計劃,進一步提高購房者的支付能力。
2.2房地產金融發展對策長期以來,建設銀行在房地產金融領域具有一定優勢,經過多年的摸索和實踐,積累了一定的經營管理經驗,有效地推動了房地產金融業務的健康發展。中國建設銀行行長張恩照在建行20**年工作會議上指出:“盡管個別地區、個別城市出現了房地產開發過熱的現象,但從總體來看,目前我國房地產的發展還是比較理性的?！睆埗髡招虚L強調說,對于前一段時間出現的關于房地產市場是否過熱的爭議,中央領導十分關注,建設部和國家計委也作了及時調查。盡管個別地區和城市土地開發增幅過大,價格上漲過快,外行、外資、外幣違規進入房地產開發領域,造成房地產開發過熱,但從全國總體來看,房地產發展是理性的。他表示,應充分肯定住房消費對于拉動經濟發展的龍頭作用,發展房地產應積極、穩妥、健康地推進以經濟適用房為重點的中低檔次的房地產項目,對于高檔住房、寫字樓、別墅等超前消費,應予以控制。
的確,雖然房地產金融存在著一些問題,但我們不能因噎廢食,止步不前。根據十六大和中央經濟工作會議精神,住房仍然是當前以及今后一段時期國民經濟中的消費熱點,要把住房消費作為擴大內需、拉動國民經濟增長的重要推動力。因此,發展住房金融支持住房消費仍面臨有利的政策和市場形勢。同時,中國房地產市場發展到今天,無論是開發商還是消費者都對銀行的服務提出了更高的要求,單一品種的服務已不能適應激烈的市場競爭,銀行只有根據客戶的需求,不斷創新產品,進一步挖掘房地產信貸業務的金融附加值,才能在激烈的市場競爭中占得一席之地。與“市”俱進,還要結合各行的自身特點,找準市場定位,合理確定業務發展空間。因此,金融機構信貸資金既要支持房地產市場發展,為全面建設小康社會做出積極貢獻,又要切實加強房地產信貸風險管理,警惕房地產泡沫的出現,保障信貸資金安全,維護金融體系穩定。要嚴格按照中華人民銀行等國家主管部門的一系列要求,規范房地產金融業務發展。 1.既要堅持商業信貸原則,又要努力改進金融服務,拓寬服務領域,促進房地產金融的快速發展。作為支持房地產業發展的房地產信貸支持部門要保證貸款質量,防范金融風險,以國家產業政策為導向,結合實際情況,堅持有效發展的原則,運用信貸杠桿,大力拓展優質房地產信貸市場,逐步提高市場份額,優化信貸結構,增強信貸資產的安全性、流動性、效益性。優質客戶是指在國內、地區和行業中占有舉足輕重的地位的大企業或企業集團,因此具有較好的經濟效益、穩健的資本結構及財務結構,是商業銀行經濟效益增長的重要來源。房地產信貸支持部門應本著統籌規劃、重點突出、區別對待、擇優扶持的原則,要針對市場需求特點,發揮優勢,在信貸政策、信貸規模、資金調撥等方面重點傾斜,重點支持那些實力雄厚、運作規范、在當地綜合實力排名靠前、擁有一定開發業績、知名度較高、開發資質和信用等級較高的房地產開發企業;同時,實行積極穩健的退出戰略,加大從高風險、低效益客戶的信貸退出力度,對不具備房地產經營資質、無合法批文、自有資金達不到規定比例的房地產開發企業和項目,不發放貸款;在貸款投向上,房地產開發類貸款的重點是向優質住房項目發放住房開發類貸款,特別要積極支持設計優良、區位優勢較明顯、能保證按時還本付息的城鎮普通住房類項目,利用住房開發貸款與個人住房貸款業務的上下游關系,加強封閉運作,積極為個人住房貸款業務儲備充足的房源,因此要特別對優質住房項目提供住房開發貸款的支持力度,嚴格控制樓堂館所項目,嚴禁對不符合地方政府財力的“形象工程”和“政績工程”項目發放貸款;嚴格審查住房開發貸款的發放條件,企業自有資金應不低于開發項目總投資的30%,開發項目必須具備“四證”(《國有土地使用證》、《建設用地規劃許 可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》);要盡量提高抵(質)押貸款的比例,選擇優質資產抵(質)押,確定合理的抵(質)押率,盡量避免由施工企業作為貸款保證人;對住房開發貸款實行統一的會計和統計科目管理,防止房地產開發企業將流動資金貸款用于住房開發項目;要加強貸后檢查,嚴格跟蹤和控制貸款用途,按照開發項目工程進度合理掌握貸款的發放,確保資金?？顚Ｓ?發現企業挪用資金等問題要及時采取措施收回貸款;要通過賬戶管理等多種手段嚴格控制住房開發企業銷售回籠款項,及時收回住房開發貸款本息;要加大住房按揭貸款的營銷力度,把住房按揭貸款作為發放住宅開發項目貸款的條件之一,確保個人住房按揭業務的后續跟進,實現資金的體內循環;要嚴格審查住房開發企業售房合同及有關業務憑證,有效防范騙取信貸資金的行為?？傊?房地產信貸支持部門應根據房地產企業的金融需求和實際情況,適時地爭取一批有市場價值的客戶;通過集中配置信貸資源,提高對優質客戶的服務質量和效率。在努力鞏固和發展高素質的客戶群體的基礎上,獲取收貸收息、存款、結算、收益、信譽等聯動效益。
2.加大對土地儲備中心的信貸營銷工作。要高度重視這項業務的發展,積極介入,在經濟比較發達、投資環境較好的大中城市,選擇規劃具有前瞻性、具有較大升值潛力的土地開發項目,積極穩健的開展貸款營銷工作,并要把握住土地儲備、土地開發、房屋建設、房屋銷售、二手房轉讓的上下游關系,促進資金的良好循環,拓展房地產金融業務的發展空間。
3.設立風險預警機制。要廣泛搜集房地產市場信息,建立動態的統計、分析、監控體系,加強房地產的政策研究、市場研究和客戶研究,提高風險預警能力;要建立健全房地產信貸資產風險預警機制,在加強對貸款風險的監測考核力度、認真做好企業信息反饋工作的基礎上,通過采取先進的計算機技術,建立企業檔案查詢系統,來連續記錄企業基本生產經營情況、貸款使用情況、經濟效益情況;并結合當前的宏觀經濟政策、區域經濟政策、市場供求關系,運用計算機對上述資料進行分析,形成定期對一些行業或地區進行預警通報、確定高風險貸款范圍的風險預警機制,以便及時采取防范化解風險的對策,避免銀行損失。
4.加強對個人住房貸款的管理。個人住房信貸所形成的金融資產,正在日漸成為各商業銀行的支柱。它如同一股活水,稀釋了整個銀行系統的不良貸款。但當前在進一步發展個人住房信貸業務的同時,要重視“假個貸”問題帶來的危害;要完善個人住房貸款管理辦法,規范個人貸款審查的程序和標準,推行個人住房貸款業務的標準化,逐步建立并完善個人征信系統;要健全個人住房貸款擔保制度,加快完善住房貸款擔保辦法,加強對擔保機構的業務規范和監管,推行標準化的擔保合同示范文本,以提高居民個人住房貸款的信用度,保障銀行對個人住房貸款的回收,有效地防范貸款風險;嚴格遵照人行的有關規定,在發放個人住房抵押貸款時,嚴格評估抵押物的實際價值,落實抵押登記手續,貸款額與抵押物的實際價值的比例(抵借比)最高不得超過80%,嚴禁對借款人發放“零首付”個人住房貸款,嚴禁違反規定降低首付款比例,借款人申請個人住房貸款購買期房時,所購期房必須是多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二,其中借款人申請個人商業用房抵押貸款的抵借比不得超過60%,貸款期限最長不得超過10年,所購商業用房應為現房;嚴格執行個人住房貸款利率政策,嚴禁擅自提高或降低個人住房貸款利率水平的行為。
為了有效地防范“假個貸”風險,應建立個人住房貸款業務定期檢查制度、通報制度、“假個貸”重點聯系行制度、重大風險事項報告制度等;要加強對個人住房貸款項目的審查,嚴格審查擬合作樓盤項目開發及銷售的合法性、資金到位情況、工程進度情況以及市場銷售前景等,從源頭上遏止“假個貸”的產生。最后,要加強對個人客戶的資信審查,及時做好風險預警工作。
可以預見,經過不懈地努力,在不久的將來,一個更加健康、繁榮的房地產金融市場將有力地促進我國房地產業和金融業的共同發展,并對我國國民經濟的快速發展起到重要的支持作用。