房地產企業開發運營經營成本控制的分析

　　所謂經營成本的控制分析，是指在經營成本的形成過程中，定期對成本件支情況所進行的差并分析。即通過成本評支與原訂標準和計劃目標的對比分析，發現偏差，尋找原因，采取對策，使成本形成過程始終處于控制狀態，確保企業成本計劃和成本降低計劃得以實現。

　　經濟體制改革以后，我國的工業企業為了強化經營機制、加強成本管理、健全和完善企業內那的經濟責任制，普遍推行了責任成本制。責任成本制是與經濟責任制相結合的一種成本管理與控制辦法。按照分析原則，將各項成本指標分解劃小，落實到有關單位和個人，這些單位或個人即成為某些成本指標的責任者。即他們應對自己所管轄范圍內的可控成本承擔責任?？煽爻杀臼侵肛熑握吣軌蝾A測、計算和控制的各種成本。因此，所謂責任成本就是責任者（單位部門或個人）能夠對之進行預測、計算和控制的各項可控成本之和。形成責任成本應具備如下三個主要特征：①是責任者能夠預測的有關耗費；②是可以計量的耗費；③是可以控制和調節的耗費。

　　實行責任成本制，企業把執行成本計劃，降低生產經營成本的責任落實到每個責任者，從而調動了企業各部門以及每個職工在成本管理方面的積極性。責權利的緊密結合，能使企業成本的發生得到全面的監督和控制，使成本管理落到實處。責任成本制是企業成本控制行之有效的一套管理體制。雖然各行各業生產經營方法有很大差異，成本形成過程也各具特色，成本責任制的貫徹執行方法不盡相同，但一般來講大體上應按如下步驟進行。

　　1、確定目標成本這里的目標成本有兩個含義，其一是成本計劃執行階段．通過成本預測，考慮企業生產經營條件所確定的目標成本；其二是企業內各責任者按誰承擔誰負責的原則所劃分的責任成本。前者是成本預測與成本計劃編制階段應做的工作，后者便是用于成本控制的成本責計制的首要內容。

　　l).責任單位的劃分責任成本制的第一步工作，便是根據企業內部各部門及職工的工作性質和成本發生的關系程度，劃分各種不同的責任單位，并明確各責任單位可以控制的成本與費用，建立各責任中位的責任成本指標考核形式和獎懲辦法。

　　劃分責任單位的標準不在單位大小，凡是管理上可分，責任?？梢员嬲J，成績可單獨考核的單位，大至公司、工廠、部門，小至科室、班組、個人都可劃分為責任單位或責任者。房地產業的企業組織規模差別很大，經營形式也大相徑庭。成本責任單位的劃分當然也不可千篇一律。一般來講，具有建筑設計、施工能力的較大型的開發公司，其責任單位可劃分為如下幾類：

　?、傥镔Y供應部門其主要任務是進行物資材料采購，實現合理儲備；保證按時、按質、按量供應施工生產需要；保證材料物資的安全完整。

　　物資供應部門又可根據具體情況劃分為更小的責任單位。有些成本指標甚至可分解到個人。如按材料類別區分為：金屬材料、建筑材料、裝飾材料、車配件等。建筑材料還可細分為水泥、砂石、磚等。按業務性質劃分為：計劃、采購、倉庫等部門。

　?、谑┕ぜ夹g部門其主要任務是編制施工組織設計方案；貫徹執行施工方案中所列的降低成本技術組織措施；及時辦理工程設計變更商洽；管理施工進度、質量，保證按期、按質完成任務等。施工技術部門可采取棟號甚至是區、片包干的辦法將責仔單位劃分得更小。

　?、蹌趧庸べY部門勞動工資部門的主要什務是加強勞動管理，改善勞動組織，合理利用人力，嚴格控制非生產用工和無產值用工；加強勞動定額管理，嚴格執行勞動定額；管理人工成本，記錄工時，制訂及執行降低人工成本措施等。

　?、荛_發部門開發部門主要任務是進行市場分析，承攬開發任務，參與投標招標，組織征地拆遷，協助企業經理進行項目決策等。開發部門也可分項目將成本責任單位劃分得更小。

　?、葚攧辗掷聿块T財務部門的主要任務是組織、匯總、編制企業的降低成本計劃并考核其完成情況，嚴格成本開支范網和財政紀律，控制開支標準，實行成本監督檢查，及時進行成本核算，開展成本分析。財務部門應按各成員分行業務將成本指標落實到各業務小組或個人。

　?、藿洜I部門經營部門主要任務是經營管理好企業的現有業務。主要業務有房屋租賃、修繕及房屋銷售。經營部門的成本責任中位應按經營性質和經營管理對象盡可能的劃小劃細。

　　2).目標成本的確定及分解目標成本即經營成本應達到的預計水平。目標成本是衡量實際成本節超的標準。房地產企業確定目標成本通常有如下幾種方法。

　?、俜止芊窗压?、分公司、各科室、各部門的費用開支計劃匯集起來，經過補充、修改審定后，把成本費用開支計劃和指標分管結合起來作為指標，然后按責任成本的劃分分解到三級各有關部門，實行指標分管。這種方法多適用于非定額開支的成本費用控制。

　?、陬A算法即對生產費用支出事先編制預算，成本開支控制以預算為標準，如開發工程的工料費開支，均以施工預算為目標成本，把工料費開支水平控制在施工預算之內。

　?、鄱~法對某些成本項目，如施工管理費開支、工具消耗費等，應以定額為依據，制定控制標準，以此作為目標成本，控制成本開支，稱之為定額法。

　　2、實施過程控制成本形成過程控制的內容有兩個。其一是對成本開支范圍及成本開支標準的監督控制，其二是對成本計劃執行情況的控制分析。

　　1).成本開支的監督控制企業的成本管理部門，應以國家的有關規定和企業成本計劃中的目標成本、各責任單位分攤的責任成本為依據，對經營成本形成過程實施有效監督與控制。監督其超定額消耗、超標準開支、超越成本開支范圍以及超過目標成本等方面的情況和問題。為此，企業應建立和健全各項成本管理制度，如前述的責任成本制，還有成本開支審批制，材料管理的限額領料制，工具管理的個人承包制，以舊換新制等等。

　　2).成本計劃執行情況的控制分析成本計劃執行情況的控制，是在經營成本形成過程中，通過對成本開支的差異分析，揭露矛盾、予以糾正的控制分析過程。這種分析一般是成本管理部門定期進行的。對房地產開發企業而言，成本差異分析一般包括如下內容。

　?、俨牧铣杀静町惙治鲈牧蠈嶋H支出偏離計劃的差異分析。

　　建筑工程材料費用一般占成本總額的6O％以上，加強材料成本差異分析，對于降低房地產開發成本具有重要意義。材料費支出脫離計劃的偏差由用料數量變化和材料價格變化兩部分構成。原材料數量差異是指原材料實際消耗偏高定額的差異。包括材料質量變化、型號規格變化、材料加工工藝改變、建筑設計變更等引起的原材料用量的增加或減少。；數量差異一般是采用定額用料制實施管理的。定額用料制也叫限額領料制，它要求在施工時，必須把材料消耗控制在該項工程的消耗定額之內。定額用料有三種形式：a．按分項工程實行定額用料。即以施工班組為單位，按不同工種的施工項目實行定額用料；b．按丁程部位實行定額用料。即以工程的基礎、主體、裝修、設備安裝等為施工階段，以混合施工隊伍為用料對象實行的定額用料；C．按單位工程實行定額用料。即對一個單位工程的

全部材料用量實行定額。各定額單位，對材料使用數量以定額為依據實行“材料定?！?，即包工包料、一次定死、完工結算。節約發獎，超額扣除。

　?、诓牧蟽r格變化反映廠原材料外購實際價格與外購計劃價格的差異，即材料采購成本的差異。材料采購成本由材料買價、運雜費、采購保管費、損耗費構成。材料價格變化有些對企業而言是不可控成本差異，有些是可控成本差異。不可控成本差異，如材料市場價格的漲落等，是客觀因素造成的，一般按用料對象分攤到單位工程上去，有些也可分攤到建筑工區?？煽夭牧铣杀静町?，如采購過程的損耗費、運雜費等，應按責任單位分攤為責任成本。按企業的管理條例進行處理。

　?、酃べY成本差異分析由勞動效率和勞動工資構成的成本反映的是企業經營成本中的活勞動消耗。在成本項目中，它們是以工資成本的形式出現的。由于勞動效率的波動、勞動工資的變化最終會引起工資成本的差異。工資成本差異分析是成本控制分析的重要內容。勞動效率是指勞動的生產效率，即單位時間內生產某種產品的數量。顯然，勞動效率越高，單位時間生產的產品辦越多，每個單位產品分攤的活勞動消耗越低，產品成本也就越低。因此，提高勞動效率是成本管理的重要內容。建筑施工及建筑修繕業的勞動效率是用勞動定額來考核的。企業應當按核定的勞動定額定期檢查分析施工生產班組、工區乃至分公司勞動定額完成情況。

　　工資成本差異分析的另一項內容就是勞動工資基金計劃的執行情況分析。國家實行百元產值工資含量包干后，企業的工資總額隨生產經營的經濟效益好壞而浮動。不過對有些部門如房地產經營管理部門，仍然按核定的工作量定編的人數核定企業的工資總額。無論工資總額如何核定，企業都應當編制年度、季度工資基金計劃。在計劃執行過程中應定期對其執行結果進行階段性的差異分析，結合成本責任制，考核各責任中位工資成本差異。

　?、荛g接費用差異分析。間接費用指企業管理費、固定資產折舊費、生產工人的計時工資、管理人員工資等。間接費用差異包括耗用差異、效益差異和數量差異三種。

　　耗用差異反映的是實際間接費用與間接費用預算值的差異。

　　耗用差異=實際間接費-間接費預算值

　　效率差異反映的是按定額工時和實際耗用工時制訂的間接費用預算差異。

　　效率差異=（實際工作小時-定額工作小時）×每小時固定費預算值

　　間接費用差異=耗用差異+效率差異+數量差異

　　對于自身沒有建筑施工隊伍、不具備施工生產能力的某些房地產開發公司，以及沒有修繕維護隊伍、不具備房屋修繕能力的房產經營公司，間接費用差異分析往往只進行第一項，即耗用差異分析。

　　3).責任成本的控制分析實施責任成本制的企業，應在成本形成過程中對責任成本的發生實行有效的控制。

　　責任成本擰制應著重從各責仔單位內部入手，同時應配合公司的協調與指導。因而，責任成本控制應包括公司測控與各責任單位自控兩個層次的控制分析。

　?、俟緦ω熑纬杀镜目刂乒緦ω熑纬杀镜目刂谱饔弥饕谟诠芾?、指導、督促、協調諸方面。其具體工作包括如下內容：

　　A.推行以質量、成本、產量三大指標為核心的經濟責任制；

　　B.設立內部仲裁機構，及時、合理地調停與裁決各責任單位間責、權、利方面的糾紛；

　　C.制定內部結算價格，保證責任成本核算的正確性；

　　D.設立責任成本統計核算管理機構；

　　E.制訂各責任單位評價與考核標準、獎罰辦法，加強責任成本執行效果的考核與控制。

　?、谪熑螁挝粚ω熑纬杀镜目刂曝熑螁挝粦獙ζ鋬炔堪l生的責任成本施行更直接、更有效的控制。由于各責任單位工作性質不同、成本責任內容不同，其控制內容與方法自然不一樣。一般來講，各責任單位的成本控制應做好如下工作。

　　A.密切結合本單位的工作實際，制定各種成本降低措施與成本計劃。如物資供應部門的材料設備采購成本計劃、物資保管的損耗率降低措施，施工生產部門的合理利用原材料、材料綜合利用措施，提高工時利用率，降低活勞動消耗計劃，開發經營部門的開發成本降低計劃等。

　　B.為每項成本降低計劃和降低措施制定考核指標與標準?？己酥笜耸浅杀究刂菩Ч亩棵枋?，考核標準是各指標應實現的目標。為了對自身的責任成本控制效果有客觀的評價，各責任單位應按公司規定的指標標準要求，結合自身工作性質進一步完善與分解，盡可能分解到具體的工作崗位與責任者。如管理部門的管理費用指標應分解到各有關科室，材料損耗率降低指標應分解到具體的材料項目或材料倉庫，租賃成本應視分工的管轄范圍分解落實到具體的棟號。

　　C.為每項成本降低計劃和成本控制標準制訂切實可行的控制辦法。

　　責任單位應結合自己的工作性質、責任成本考核內容制訂一整套成本控制和管理辦法。雖然各責任單位工作性質不同，實施辦法各異，但一般來講，房地產行業成本責任單位常用的控制管理辦法有預算法、定額法、制度法和分析法四類。

　　預算法：按預先計算的費用預算施行控制的方法，力求使實際責任成本費用單項和總額均低于或接近預算費用。

　　定額法：按國家、上級主管部門和公司自己制定的定額施行控制的方法。定額法特別適用于物資供應和勞動工資的責任成本分析。

　　制度法：按國家規定的財經制度和企業規定的有關規章制度對成本開發范圍和額度施行分理與控制的方法。

　　分析法：對比實際成本與計劃成本，定期進行差異分析、揭示矛盾、發現問題、尋找對策，采取措施的控制方法。

篇2：有效管理和控制降低酒店經營成本

　　如何有效管理和控制降低酒店經營成本

　　如何降低經營成本提高經營效益，這是日常管理工作的重點，也是酒店生存和發展的關鍵。酒店必須做好以下幾點工作，才能做到有效的管理和控制好經營成本。

　　一、對收入進行計劃管理，激勵制度透明

　　編制計劃預算，確定酒店的經營財務指標，提出酒店的目標利潤，使酒店全體員工都明確自己的奮斗目標和努力方向。分析市場形勢，做到心中有數，制定出切實可行的經營計劃。要求從各部門開始，針對上月任務完成情況及下月經營市場的分析，對酒店發展的優勢、劣勢，采取促銷措施，財務根據部門計劃，測試出全店經營計劃，收入目標保本點及利潤指數，再由總經理根據財務狀況平衡確定目標下達。

　　在經營計劃執行過程中，為加強管理、鼓勵各部門超額完成計劃任務，采取基本工資浮動的措施來激勵各部門員工的積極性。在完成收入、利潤計劃后，分別按檔次扣減。超額部分同時按具體比例提成下發部門，由各部門進行二次獎勵分配，各部門積極采取促銷措施，發揮主觀能動作用爭取超額完成計劃。

　　二、成本重點管理，程序有效控制

　　為加強餐飲成本的有效控制，制定一套行之有效的工作程序和制度，抓好基礎工作。根據餐飲經營的特殊性，對各種原材料，特別是食品原材料，由采購人員按采購內容，廣泛進行市場調研，貨比三家，實行招標的方式，定期競選供應商。并在進行招標前，采購人員要到市場進行廣泛調研，充分了解市場行情，熟悉各類餐飲物品的產地、質量、價格等，做到心中有數。在確定供應商時，要由倉管、采購、廚師三個部門同時參加，對供應商逐個進行考察、審議，最后確定一家。且每次參加競評供應商的人員不作確定，隨時指定人員參加，以確定質優價廉的供應商。對日常價格的控制，由采購管理人員外出采價，對每日進貨價格進行審核調整后報送財務部，計入當日成本。對每日采購的各種原材料嚴格驗收，所驗物品凡直接進入廚房粗加工的或菜案的，要由關聯崗位的有關人員在驗貨單上簽收，凡不直接進入現場進行加工制作的貨物，辦理入庫手續，以確定原材料的使用標準和數量，發現不合格者立即退貨。

　　三、費用計劃管理，細化控制環節

　　發揮各部門管理職能作用，細化成本控制環節。比如客房用品、餐具、維修材料費、能源消耗等。如各項費用超出計劃，由職能部門找原因，月未根據執行情況考核，并與浮動工資掛鉤執行，建立起全體員工的自律和相互間的約束與激勵機制，使成本費用降低不再單純是財務管理的事。

　　成本費用直接影響到酒店的利潤，酒店要在激烈的競爭中立于不敗之地，就必須科學地全面管理、嚴格控制經營成本，使企業經濟效益更好。

篇3：物業公司經營成本控制管理處收支核算管理辦法

　　物業公司經營成本控制與管理處收支核算管理辦法

　　為提高企業自身競爭力，保持公司穩定、持久地發展，根據公司實施的目標責任制管理工作的要求，結合《公司財務收支管理制度》與《勞動報酬與經濟效益掛鉤暫行辦法》等項工作規定，特制定本辦法，以利提高企業運營效益和管理水平。

　　一、公司經營成本控制辦法

　　1、按照年度財務預算方案，實施經營成本控制，主要控制項目是管理成本、經營成本包括員工資福利，公共設施維護費、水電費、招待費、固定資產購置費、垃圾處理轉運費等日常工作中經常發生的項目開支費用；成本控制的目標是保障工資福利開支占繳收費總額百分比率的相對穩定(既收支比率控制)做到有計劃的開支。

　　2、年度預算目標管理，須明確三項財務收支控制線；一、預期利潤線(發展線)；、收支平衡線(保本線)三、維持線(生存線)；三項控制線具體控制指標應分配到各部門、各管理處，直至各工作崗位，公司財務主管定期提供信息以利各單位參照三項控制線進行成本控制對比。

　　3、公司各級負責人是成本控制工作的主要責任人，綜合部負責及時提供財務控制詳細信息，并定期將主要收支項目向業主委員會和廣大業主通報。綜合部財務室設立費用支出臺帳，各管理處須建立相應資金收入臺帳和物品領用消耗臺帳。凡屬辦公用品、勞保用品、固定資產等非生產性開支，統一歸綜合部負責送審、籌備、采購＄物業維修用專業性物品的添置，由請領單位提供采購價格清單報公司經理審批。應急情況下，部門經理有權處置200元以內開支，事前須報告；一般情況下按《財務收支管理制度》執行。

　　二、管理處收支核算辦法

　　1、管理處設立收入臺帳，內容包括：物業管理費、水費、車輛停放占地費、特約服務費、裝修垃圾清運費等各項繳收費項目。公司考核工作小組，將對照工作目標管理責任書確定的繳費目標考查臺帳記錄。

　　2、管理處須建立非生產性物品的領用、消耗記錄，管理處的工資提成、公用水電費、公共維修費、辦公用品費和其他應分攤部分均要記入管理處成本，該項支出臺帳由公司財務負責分攤核計。

　　3、實行經濟承包的業務和單位，按照承包協議實行完全獨立的核算。