淺談房地產測繪的組織與實施
一、房地產測繪的目的與任務
房地產測繪：是指依照有關法律規定及有關技術規定，對房地產的做落、權屬、權源、數量、質量和現狀等基本情況進行調查與測繪并以文字、數據和圖形形式進行表示的工作。房地產測繪的目的：主要是通過調查和測繪工作來確定城鎮房屋的坐落、權屬、權界、權源、數量、質量和現狀等，并以文字、數據、圖集的形式表示出來。房地產測繪的目的：是搞清房地產的產權、產籍，使用權的范圍、界線和面積，房屋的分布，坐落和形狀，建筑物的結構、層數和建筑年份，以及房屋用途和土地的使用情況等基礎資料，為房地產產權、產籍管理，房地產的開發利用，征收稅費以及城鎮的規劃建設提供基礎依據，促進房地產開發、管理、維修的經濟效益和社會效益不斷提高，其具體任務包括以下幾項：
一通過房產調查編制調查薄冊①房產調查表。②房屋用地調查表。③有關產權狀況的調查資料。④證明及協議文件。二通過房地產控制測量、房產要素測量和房產面積計算，建立房地產數據集。①房地產平面控制點成果②界址點成果。③房角點成果。④高程點成果。⑤面積測算成果。三通過測繪繪制房產圖集。①房產分幅平面圖。②房產分丘平面圖。③房屋分層分戶圖。④房產證附圖。⑤房屋測量草圖。⑥房屋用地測量草圖。
二、房地產測繪的組織管理機構
組長為當地政府主要負責人,主要成員由有相關資質的企事業單位成員組成。
三、房地產測繪的準備工作
1人員準備：
2資金準備：
3物資、設備準備：
4調查隊伍：
四、房地產測繪的外業工作：
1控制測量的內容：房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等。房地產測量方法：①房地產基本控制測量：三角測量、三邊測量、邊角測量、導線測量、GPS相對定位測量②房地產圖根控制測量：圖根導線測量、極坐標法輻射、GPS+RTK技術。
2調查區的劃分：
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?、诜慨a分區劃分方法：
3房產調查：
一、房屋用地調查：房屋用地調查的內容包括用地座落、產權性質、等級、稅費、用地人、用地單位所有制性質、使用權來源、四至、界標、用地用途分類、用地面積和用地糾紛等基本情況，以及繪制用地范圍略圖。
房屋用地座落是指房屋用地所在街道的名稱和門牌號。房屋用地座落在小的里弄、胡同和小巷時，應加注附近主要街道名稱；缺門牌號時，應借用毗連房屋門牌號并加注東、南、西、北方位；房屋用地座落在兩個以上街道或有兩個以上門牌號時，應全部注明。房屋用地的產權性質按國有、集體兩類填寫。集體所有的還應注明土地所有單位的全稱。房屋用地的等級按照當地有關部門制定的土地等級標準執行。房屋用地的稅費是指房屋用地的使用人每年向相關部門繳納的費用，以年度繳納金額為準。房屋用地的使用權主是指房屋用地的產權主的姓名或單位名稱。房屋用地的使用人是指房屋用地的使用人的姓名或單位名稱。房屋用地來源是指取得土地使用權的時間和方式，如轉讓、出讓、征用、劃撥等;用地四至是指用地范圍與四鄰接壤的情況，一般按東、南、西、北方向注明鄰接丘號或街道名稱。用地范圍的界標是指用地界線上的各種標志，包括道路、河流等自然界線；房屋墻體、圍墻、柵欄等圍護物體，以及界碑、界樁等埋石標志。用地用途分類按附錄A中的A3執行.用地略圖是以用地單元為單位繪制的略圖，表示房屋用地位置、四至關系、用地界線、共用院落的界線，以及界標類別和歸屬，并注記房屋用地界線邊長。房屋用地界線是指房屋用地范圍的界線。包括共用院落的界線，由產權人(用地人)指界與鄰戶認證來確定。提供不出證據或有爭議的應根據實際使用范圍標出爭議部位，按未定界處理。
二、房屋調查：房屋調查內容包括房屋座落、產權人、產別、層數、所在層次、建筑結構、建成年份、用途、墻體歸屬、權源、產權糾紛和他項權利等基本情況，以及繪制房屋權界線示意圖。
私人所有的房屋，一般按照產權證件上的姓名。產權人已死亡的，應注明代理人的姓名；產權是共有的，應注明全體共有人姓名。單位所有的房屋，應注明單位的全稱。兩個以上單位共有的，應注明全體共有單位名稱。房地產管理部門直接管理的房屋，包括公產、代管產、托管產、撥用產等四種產別。公產應注明房地產管理部門的全稱。代管產應注明代管及原產權人姓名。托管產應注明托管及委托人的姓名或單位名稱。撥用產應注明房地產管理部門的全稱及撥借單位名稱。房屋產別是指根據產權占有不同而劃分的類別。按兩級分類調記，具體分類標準按附錄A中的A4執行。房屋產權來源是指產權人取得房屋產權的時間和方式，如繼承、分析、買受、受贈、交換、自建、翻建、征用、收購、調撥、價撥、撥用等。產權來源有兩種以上的，應全部注明房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪±0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20m以上的，計算自然層數。房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。所在層次是指本權屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負數表示。房屋建筑結構是指根據房屋的梁、柱、墻等主要承重構件的建筑材料劃分類別，具體分類標準按附錄A中的A5執行。房屋建成年份是指房屋實際竣工年份。拆除翻建韻，應以翻建竣工年份為準。一幢房屋有兩種以上建成年份，應分別注明。房屋用途是指房屋的實際用途。具體分類標準按附錄A中的A6執行。一幢房屋有兩種以上用途，應分5，j調查注明。房屋墻體歸屬是房屋四面墻體所有權的歸屬，分別注明自有墻、共有墻和借墻等三類。在調查中對產權不清或有爭議的，以及設有典當權、抵押權等他項權利的，應作出記錄。房屋權界線示意圖是以權屬單元為單位繪制的略圖，表示房屋及其相關位置、權界線、共有共用房屋權界線，以及與鄰戶相連墻體的歸屬，并注記房屋邊長。對有爭議的權界線應標注部位.房屋權界線是指房屋權屬范圍的界線，包括共有共用房屋的權界線，以產權人的指界與鄰戶認證來確定，對有爭議的權界線，應作相應記錄。
房屋調查的目的：通過實地調查，查清測區內所有房屋及房屋用地的位置、權屬、權界、數量和利用狀況，為房產管理提供基礎資料，為房地產測量提供依據。房屋調查的工作程序：①擬定調查計劃：參見房屋用地調查的基本程序②物質方面的準備：參見房屋用地調查的基本程序。③權屬資料的收集、分析處理：參見房屋用地調查的基本程序④街道和街坊的劃分：參見房屋用地調查的基本程序。⑤發放通知書：實地調查前，要向房屋的使用者或所有者發放通知書，同時對其四至發出指界通知。按照工作計劃，分區分片通知，并要求所有者或使用者及其四至的合法指界人，按時到達現場。⑥實地調查：根據資料收集、分析和處理的情況，按照工作計劃進行實地調查，現場確定四至，填寫調查表，繪制略圖。⑦資料整理：在資料收集、分析、處理和實地調查的基礎上，編制房屋調查表，建立房屋調查檔案。
房地產要素測量：房地產要素測量的內容：包括界址測量、境界測量、房屋及其附屬設施測量以及陸地交通，水域測量等。房地產要素測量方法：野外解析法測量、航空攝影測量及全野外數據采集。
房地產圖測繪:：房地產圖測繪：是指在房地產平面控制測量和房產調查基礎上，對各種房地產要素的信息進行采集和表達的一項測繪工作。①房地產分幅圖：是全面反應房屋及其用地位置和權屬等狀況的基本圖，是測繪分丘圖和分戶圖的基礎資料。分幅圖由于其覆蓋范圍廣、內容多、精度要求高，是房地產測繪的重點。②房地產分幅圖的測繪范圍：包括城市、縣城、建制鎮的建成區和建成區以外的工礦企事業等單位及其毗連居民地。分幅圖圖幅采用50cm*50cm.③測圖比例尺：在城鎮建成區建筑物密度較大的測區，為了能清楚的表示房屋及有關構筑物方面情況，分幅圖的比例尺一般采用1:500;在遠離城鎮建成區的工礦企事業等單位及其相毗連的居民點分幅圖可以采用1:1000比例尺。房地產分幅圖應與城市基本圖以及地籍圖的比例尺一致，以便不同圖紙之間信息的轉換。如可根據城鎮已有的基本圖或地籍圖進行修測，編會形成房地產分幅圖，也可將房地產分幅圖的內容轉換到其他圖紙上。④分幅圖的坐標系統：房地產的測繪坐標系統應與城市坐標系統一致，這樣既可在進行房地產控制測量時節省時間、物力和人力，有課使城市的各項建設與管理、建立城市地理信息系統有統一的坐標依據，避免出現不必要的混亂。分幅圖一般不表示高程，如需在圖紙上標注高程，應采用1985年國家高程基準。⑤精度要求：分幅圖的精度要求與地形圖的要求基本相同其中重要地物點相對于鄰進控制點的點位中誤差不超過圖上正負5mm，次要地物點相對于鄰進的點位中誤差不超過正負0.6mm。采用編繪法成圖時，主要地物點相對于鄰進控制點的點位中誤差不超過圖上正負0.6mm，次要地物點相對于鄰進的控制點不超過圖上正負0.7mm。對于少數施測困難地區的地物點的點位中誤差，可按上述規定適當放寬0.5倍。
五、房地產測繪的內業工作
一、面積計算:
1、房產用地面積計算
2、房屋建筑面積計算：
房屋建筑面積計算步驟：
?。?）繪制房屋層平面圖
?。?）摘錄數據及套（戶）編號
(3)房屋各邊長尺寸檢核
?。?）面積計算：A、套（戶）面積計算
B、共有共用建筑面積計算
C、層、功能區建筑面積計算
六、上交資料
1、數據
2、文件
3、文字
篇2：房地產測繪特點技術應用
淺談房地產測繪特點及技術應用
隨著我國房地產市場的日益飛速發展,房地產管理的現代化愈顯其重要。房地產測繪是常規的測繪技術與房地產管理業務相結合的專業測繪。而房地產測量所獲得與永久性標志相聯系的房地產權屬界址、房地產面積等都具有法律效力,從而載入房地產權屬證書,所以房地產測量所得的基礎圖是發放房地產權屬證書、保障房地產所有者的合法權益、加強社會主義法律管理的重要依據。這樣從事房地產測量及信息管理的各級人員了解現代化房地產測繪的一些特點和新的測繪知識,熟練掌握其測繪手段及其技術應用是十分必要的。
1房地產測繪簡介
房地產測繪是指運用測繪儀器、測繪技術和測繪手段，來測定房地產的位置、界址、占地范圍和面積數量等，為房地產權利人和管理部門提供信息服務的一項專業技術活動。房地產測繪的基本內容包括：房地產平面控制測量、房地產調查、房地產要素測量、房地產圖繪制、房地產面積測算、房地產變更測量、房地產成果資料的檢查與驗收。
我國城鎮居民住房制度以及土地及房屋的產權歸屬等問題始終是人們關注的熱點。由此而引起的產權糾紛亦日益增多，為了更好地解決這一問題，就必須進行房地產測量工作。即測定和調查其用地的權屬、位置、數量、質量及其利用狀況以及測繪成果作為處理糾紛的依據。房地產測繪工作作為測量工作的一個分支，與工程測量和普通地形測量在作業方法和工作程序上有許多共同之處，但也有很大區別。房地產測量采用測繪技術的方法和手段，按照國家有關部門制定的房地產測繪技術標準和有關房屋及其用地的有關信息和資料，為國民經濟建設、國防建設、城鎮規劃、城鎮建設、城鎮公交事業、房地產開發、房屋拆遷、房地產交易、征收稅費、住房制度改革等提供可靠的數據和資料。
2房地產測繪的作用
2.1為房地產管理部門提供信息服務
首先，在制定相關政策時，房地產管理部門需要掌握區域內房地產的整體情況，如房屋總量、房屋地域分布、行業分布情況、房屋利用狀況等基礎資料。其次，為了實施房地產權屬登記發證管理，房地產管理部門需要掌握各個產權單位的具體位置、界址、占地范圍和房屋面積等信息。
2.2為房地產開發、經營以及交易提供基本信息服務
房地產測繪成果提供了房地產商品量的量度依據，為房地產開發、經營企業實施房地產開發經營決策、銷售、核算，提供了數量方面的參考依據，也為房地產消費者選擇、購置房地產提供了必要的信息。當買賣雙方以合同形式約定以產權登記面積作為銷售面積且銷售價格按單位面積售價來核定時，房地產面積就與房地產價值掛上了鉤。
2.3為其他部門提供參考資料。
房地產測繪還可以為城市建設、司法機關判案、仲裁、稅收、保險等部門提供基礎資料和相關信息。
3房地產測繪的特點
3.1房地產測繪采用比例尺大
房地產測繪一般在城市和城鎮內進行，圖上表示的內容較多，有關權屬界限等房地產要素，都必須清晰準確地注記，因此房地產分幅圖的比例尺都比較大。作為我國最大比例尺系列的圖紙一般都是1：500，或1：1000，分丘圖和分層分戶平面圖的比例尺更大，1：50有時也有，表示的內容更細。
3.2房地產測繪內容上與地形測量有本質區別
地形測量測繪的主要對象是地貌和地物，而房地產測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權屬、質量、數量，用途等狀況，以及與房地產權屬有關的地形要素。房地產測量對房屋及其用地必須測定位置，調查其所有權或使用權的性質，測定其范圍和界線，還要測算其面積，調查測定評估其質量和價值。地形測量沒有如此廣的任務。房地產圖一般對高程不作要求，而地形測量不但要高程，而且還要用等高線表示地貌。
3.3修測、補測、變更測繪及時
城市基本地形圖的復測周期一般5~10年，而房地產測繪的復測周期不能按幾年來測算，城市的擴大要求及時對房屋、土地進行補測，對房屋和用地特別是權屬發生變化時也應及時修測，對房屋和用地的非權屬變化也要及時變更，以保持房地產測繪成果的現勢性、現狀性，及保持圖、卡、表冊與實地情況一致。所以房地產測繪成果要及時修補測，變更測繪。
3.4房地產測繪人員業務素質要求較高
房地產測繪人員不僅要熟練掌握測繪技術、測繪業務，運用各種測繪方法得心應手，而更重要的是要掌握房地產的業務知識。作為一個稱職的房地產測繪工作者，應是房地產這一門學科的好手，應是房地產權屬管理的幫手，應是房屋交易買賣中的鑒證者，必須熟悉房地產的若干法律、法規，必須正確測算房屋面積，保護雙方的合法利益。否則，做不好房地產測繪。
4現代化技術的應用
4.1全站儀在房地產測繪中的應用
全站儀是現代化房地產測量中常用的數據采集設備。它是一種集測距裝置、測角裝置和微處理器為一體的新型測量儀器。全站儀能自動測量和計算,并通過電子簿或直接實現自動記錄、存儲和輸出。當今的全站儀已經達到令人不可致信的角度和距離測量精度,既可以人工操作也可自動操作,既可遠距離遙控運行也可以機載應用程序控制下使用。全站儀這一最常規的測量儀器將在現代化的房地產測量中發揮越來越大的作用。
4.2RTK技術在房地產測量中的應用
RTK技術一出現,其在測量中的應用立刻受到人們的重視和青睞。利用RTK技術進行定位時,基準站接收機實時地把觀測數據及已知數據實時傳輸給流動站GPS接收機,流動站快速求解整周模糊度,可以實時地求解出厘米級的流動站動態位置。房地產測量中應用RTK技術實時測定權屬界址點及一些地物點的位置并能達到要求的厘米級精度。將GPS獲得的數據處理后直接錄入GPS系統,可及時地精確地獲得房地產圖。
4.3機助制圖在房地產測繪中的應用
近年來,計算機輔助制作房地產圖取得了飛速發展,在眾多的制圖系統中,人們普遍采用美國AUTODESK公司的AUTOCAD對所測的房地產圖加以修改和整飾。在AUTOCAD系統中,只要把數據預處理產生的房地產圖形交換文件調入生成圖形時,就會發現所測的地物全會按照實地的相關位置、相似、準確的呈現在顯示屏上,看起來一目了然。在對圖形的處理上,AUTOCAD具有強大完備的功能,操作簡便易行。它還具有良好的自我保護特性,即使非規范操作也不會對系統本身構成任何傷害。因此,用其來進行房地產圖形編輯十分方便。
4.4房地產測量信息系統(GIS)的使用
管理的現代化、決策的科學化將要求對房地產測量信息的處理方法由用手工操作到計算機處理等現代化技術,其作用也由一般統計發展為輔助決策,進而形成房地產測量信息系。但建立房地產測量信息處理系統是一項非常復雜的系統工程,它要求有比較高的技術素質和管理水平。作為世界GIS的拓荒者,美國環境系統研究所(ER-SI)在GIS領域已有近三十年的歷史,其代表產品ARC/INFO是當今世界上最完整的GIS系統,它所包含的幾千個GIS分析工具已經被各個領域的項目所采用,給測量數據計算、繪圖帶來了技術革命。隨著科學技術的發展,房地產測量信息管理現代化已越來越被人們所重視。我國房地產業的振興,期待著計算機等管理自動化技術的更廣泛應用,以及應用水平的逐步提高。
總之，房地產測繪涉及千家萬戶，是一項技術性和政策性都很強的工作。為了保證測繪精確性和準確性，對于從事房地產測量及信息管理的工作人員應全面了解房地產測繪的特點,熟練掌握現代化房地產測繪手段，更好地為城鄉居民服務。