操作程序
第1操作環節:房地產壽命周期與房地產投資時機
第2操作環節:房地產投資決策的程序設計
第3操作環節:房地產項目投資的階段性分析
第4操作環節:把握房地產投資時機的要點
使用說明
有人說,發展商的企業就是“項目投資”。我們發現,許多成功項目背后最精彩的環節便是投資;或四兩拔千斤,或八面玲瓏。試圖總結房地產公司老總最核心的思想與策略是不切實際的,這里從技術層面概括了項目投資的標準化程序與實戰要點,在 現實中仍要靠發展商的長袖善舞。
第1操作環節:房地產壽命周期與房地產投資時機
一項房地產壽命周期是從房地產項目籌建開始,到房地產項目拆除為止經過的時間。由于房地產的使用期限長,一般為40~50年,高者上百年,所以為方便房地產投資分析,將房地產壽命周期劃分為如下八個階段。
(-)論證設計階段
指從房地產開發商著手買地到決定開發房地產具體內容的階段。此階段,房地產開發商首先得到開發土地并搞出一個粗包裝(項目建議書)。認可后,緊接著搞出一個精包裝(項目可行性研究報告)。認可后,委托設計人員搞出項目設計方案。
(二)第措資全階段
指從房地產開發項目的設計方案完成到項目開工為止的階段。此階段,房地產開發南千方百計地說服投資者對項目進行投資,從而落實項目建設需用資金。
(三)項目建設階段
指從房地產開發項目破土動工到竣工驗收為止的階段。此階段,房地產開發商選定承包公司,簽訂工程承包合同,督促完成項目建設任務。
(四)項目試運營階段
指從房地產開發項目投放運營到運營正常為止的階段。此階段,房地產開發項目各部分逐漸投入運營,并步入正軌,收支基本穩定下來。此階段時間較短,一般一年左右。
(五)項目正常運營階段
指從房地產開發項目試運營結束到設備需要更新為止的階段。此階段,房地產開發項目提供服務并獲取利潤,且收支變化幅度較小。
(六)項目設備區農階段
指從房地產開發項目的設備更新到項目需修復改造為止的階段。此階段,需追加投資用于更新設備、改善服務、提高利潤水平。
(七)項目修江孜追階段
指從房地產開發項目修復改造到項目準備抗除為止的階段。此階段,需投入大量資金修復改造原有建筑,使房地產開發項目的服務水平和獲利能力得到提高。
(八)項目拆除階段
指從房地產開發項目準備拆除到項目拆除完成為止的階段。此階段,重新規劃利用土地,拆除原有建筑。
房地產壽命周期說明了房地產投資機會的豐富多彩
1、房地產壽命周期的每一階段都需要資金的支持,都需要吸收資金,從而給投資者以投資機會:
房地產項目的開發經營需要大量充足的資金支持,然而房地產投資商投放的資金都是有限的,不論這種有限投資是故意還是無奈,房地產投資商都往往投入一定資金開發經營出階段性成果后再行轉手或融資。而這種房地產壽命周期內的階段性轉手或融資就給其他投資商提供了許多種可供選擇的機會。
2、處在房地產壽個周期每一階段的房地產開發項目都可以在市場上交易,都可 以買進賣出,從而為房地產投資機會的增多提供了保證:
房地產項目的開發經營,既可以按整個壽命周期進行,也可以在每一階段暫時停止。每一階段性成果都可以在市場上進行買賣,而房地產項目的階段性買賣為房地產投資提供了相當多的投資機會。七。果只能進行整個壽命周期或者半個壽命周期的買賣的話,那么投資機會將少之又少。所以說,房地產項目的階段性買賣,是房地產投資機會增多的保證。
3、處在房地產壽命周期不同階段的房地產項目,其所處市場供求狀況不同,由于對市場預測和房地產價值判斷的差別,使得房地產交易必然頻繁,從而給投資者帶來豐富的投資機會。
4、隨著城市人口的增加和社會的發展,對房地產項目的需求不斷出現,從而使得房地產投資機會大大增多。
除了對原有房地產項目進行改建
、擴建之外,還需要進行房地產項目的開發建設。這就給房地產投資提供了更多的投資對象,提供了更多的投資機會。 總之,房地產投資機會是豐富多彩、層出不窮,而這與房地產項目的壽命周期息息相關。 房地產開發項目的壽命周期有長有短,壽命周期內的每個階段也長短不一,所以每一房地產開發項目的壽命周期各不相同。雖然每一房地產開發項目的壽命周期不同,但基本上都經過上述八個階段。第2操作環節:房地產投資決策的程序設計
搜集國內有關地區房地產開發、經營、政策資料及其政治、經濟、工業、貿易、經濟建設方針、經濟政策等信息。
在廣泛調查研究的基礎上,對投資地區、類別、規模等作初步探討,提出房地產開發的項目建設書,經有關部門或領導人審批、認可后,進行初步投資決策及詳細投資決策研究。等前一階段研究的結論,得到上級領導同意后,再進行后續研究工作。
房地產投資決策程序即按以下程序進行:
1、首先是研究房地產開發項目的必要性和現實性。通過市場調查,包括外銷市場及其競爭力的滲透率.通過資源調查,政治、經濟、工業、貿易、交通等,對擬建項目的必要性和現實性進行研究。
2、建設項目地點的選擇及確定開發房屋類別及規模。所有這些需作多方案的論證比較,選擇最佳方案.以研究建設項目在技術上的可能性。
3、財務分析與經濟評價:計算項目的投資造價與土建、設備成本,投資效果分析,資金償還辦法、償還時間.項目的利潤及還本期,以研究建設項目經濟上的合理性。
4、進行建設項目的方案設計與編制建設總進度計劃,這是研究建設項目的實施方案。
5、最后提出投資決策研究報告,得出結論性意見與建議,提供有關部門決策和審批。
第3操作環節:房地產項目投資的階段性分析
分析A:房地產開發策劃階段投資分析
房地產開發策劃階段的主要目的是決定投資開發的對象。為了實現此目的,房地產投資者通過房地產市場研究.尋找投資開發機會通過項目建議書初步論證開發項目的可行性;通過可行性研究來最終做出是否投資開發的決策;通過房地產開發經營流程設計來對開發項目的實施做出初步安排。正是由于此階段工作結果的不確定性,因而投資的風險性最大,但是一旦投資成功,所獲利潤也最高。在房地產開發策劃階段投資的主要風險有:
(1)尋找不到合適的投資機會或投資項目。
(2)設想項目從一開始就誤入歧途。
(3)設想項目得不到有關音阿對比準。
(4)項目的可行性研究通不過審查。
(5)項目的開發經營流程嚴重脫離實際等。
由于對策劃階段的風險沒有切實有效的防范措施,所以此階段投資的風險最大。
在房地產開發策劃階段投資的主要好處有:
(1)可以按自己的愿望和條件進行設想,投資工作干起來會得心應手。
(2)需要創造性思維多,但采要的資金少,是少投入多產出的最好時期。
(3)便于自己占據最佳投資地位。
(4)成功的策劃項目,可以很快吸收資金,很快取得投資收益,而且收益往往非?？捎^。
(5)便于及早抓住有利投資項目
由于房地產開發策劃階段投資的好處非常誘人,所以許多投資者躍躍欲試,準備施展才能。
在房地產開發策劃階段投資,投資者應具備以下條件:
(1)對房地產開發投資富有經驗。
(2)人員素質高,具備專業齊全配套的有豐富經驗的經濟技術管理人員。
(3)社會信譽好,資質等級高。
(4)資金雄厚。
(5)有良好的社會背景。
分析B:房地產開發前期工作階段投資分析
房地產開發前期工作階段的主要目的是為開工建設做好準備,通過征地拆遷落實建設場地問題,通過工程勘察、規劃、設計,得到一個滿足城市總體規劃要求的項目實施藍圖,通過開工準備工作為開發建設創造必要條件,通過房地產的預
租、預售來早日落實客戶,及早收取租金或銷售收入。在房地產開發前期工作階段投資的主要風險有:
(1)征地工作困難重重。
(2)融資工作進展緩慢,資金缺口較大。
(3)地質條件不好,規劃條件限制過嚴,施工圖紙出現問題。
(4)開工條件難以具備,比如滿意的施工隊伍未找到,施工用水電等不落實,臨時占道不允許等。
(5)預期的預租、預售工作開展不起來,給資金造成缺口。
(6)設備材料價格上漲太高,人工費用漲幅過大等。
由于前期工作階段的風險可采取一些措施在一定程序上加以防范,所以雖然風險仍很大,但要比策劃階段小。
在房地產開發前期工作階段投資的主要好處有:
(1)有對場地、規劃、設計的影響力,從而對保證投資收益有好處。
(2)投入資金雖多,但能很快見到階段性成果,便于及時轉手。
(3)在參與前期工作時,可得到一些潛在收益。
(4)此時投資的回報承諾高,投資收益大。
(5)便于及早抓住有利的投資項目。
由于房地產開發前期工作階段投資的好處很多,也很誘人,所以許多投資者也都積極爭取在此階段投資。
在房地產開發前期工作階段投資,投資者應具備以下條件:
(1)房地產開發前期工作富有經驗。
(2)有配套的高素質專業人員,起碼有經驗豐富的勘察、規劃設計人員,征地拆遷入員,招標投標人員,市場營銷人員等。
(3)對設想項目的前景看好。
(4)有一定的融資能力。
(5)社會信譽好,資質等級高,資金雄厚。
(6)熟悉建設地點的各種關系。
(7)對房地產預租預售前景看好,有客戶來源。
分析C:房地產開發建設階段投資分析
房地產開發建設階段的主要目的是保證按期、按質、按量、節約、安全地完成房地產開發項目的建設。通過落實監理單位實現工程建設的專人管理和分擔風險;通過工程控制使得開發項目的工期短、投資省、質量好通過施工驗收全面檢驗工程建設成果.并結清與有關單位的權利義務關系;像前期工作一樣,通過預租預售早日落實客戶并收取資金。
正是由于房地產開發建設階段的上述工作內容,在此階段投資的風險較大,但是一旦投資成功,所獲利潤也較高。
在房地產開發建設階段投資的主要風險有:
(1)由于材料、設備、工入費的價格上漲;
(2)由于設計或施工問題,致使發生重大質量事故;
(3)由于社會動蕩或氣候影響,使工期嚴重延長;
(4)竣工驗收時交不了工;
(5)發生自然災害或意外事故,造成工程損失;
(6)商品房預售落空;
(7)新的競爭性項目出現;
(8)籌措資金不到位;
由于開發建設階段的風險多數可采用措施加以防范,所以投資風險要比前期階段低,但仍有較多不可防范的風險存在。
在房地產開發建設階段投資的主要好處有:
(1)對施工過程的開展有影響力,便于主動發揮作用。
(2)投入資金雖多,但能很快見到最終性成果,心里比較踏實。
(3)投資回收期較短。
(4)便于選擇比較好的樓層或位置,為經營房地產創造好的條件。
(5)對所經營的房地產重點對待,節約二次裝修費。
(6)便于介紹自己熟悉的施工隊伍承攬施工任務。
由于房地產開發建設階段的好處很多很直接,所以有許多房地產投資者都在此
階段投資。
在房地產開發建設階段投資,投資者應具備以下條件:
(1)對房地產開發建設階段的管理有豐富的經驗。
(2)有工程建設管理方面的高素質人才。
(3)對房地產項目的市場前景看好。
(4)對房地產項目中的某些有利樓層或位置興趣極大。
(5)自己擁有施工隊伍,或與施工隊伍有密切關系。
(6)資金雄厚,各種社會關系熟悉。
分析D:房地產開發銷售階段投資分析
房地產開發銷售階段的主要目的是找到用戶,實現房地產開發項目的價值。通過經營方式的選擇確定是出售還是出租或部分出租部分出售,通過評估促銷工具確定采用哪些推銷方法,通過確定出租或出售價格來做到租售時的心中有數,通過開展切合實際、豐富多彩的租售活動來實現房地產開發項目的價值,即租出或售出房地產以獲得租金或銷售收入。
正是由于房地產開發銷售階段工作如上所述,因此在此階段投資風險仍較大,但是一旦投資成功,所獲利潤也仍較高。
在白地產開發銷售階段投資的主要風險有:
(1)市場行情跌落。
(2)競爭性項目出現。
(3)促銷費用上升。
(4)定價不適當。
(5)分期付款時,后期款項無著落。
由于開發項目的銷售期較短,不定因素及新的投資風險已減小很多。但仍存在一些不良因素,因此投資風險仍較大。
在房地產開發銷售階段投資的好處有:
(1)投資回收期短。
(2)賺取“批發”和“零售”的差價。
(3)獲得物業升值的利潤。
由于房地產開發銷售階段的好處不少并且容易看到,所以有許多房地產投資者在此階段投資。
在房地產開發銷售階段投資,投資者應具備以下條件:
(1)對市場行情看得準。
(2)對市場銷售有豐富經驗。
(3)有客戶來源。
(4)資金雄厚。
(5)市場關系熟悉。
篇2：X經濟開發區159畝項目投資分析報告
宿遷市經濟開發區159畝項目分析報告
(一)項目概況
一、項目位置
本地塊位于宿遷市經濟開發區南外環南側。地塊四至為:北至金陵南路,東至人民大道,南至規劃中姑蘇路,西至規劃路?？傉嫉孛娣e159畝,為一狹長沿路(人民大道)地塊,東西長約180米,南北長約600米。
二、交通狀況:
本地塊位于宿遷經濟開發區環城南路市外環外50米,距市府新區(市政府)5公里,距中學(青華中學)2公里,距醫院(鐘吾醫院)2公里。目前無公交車通過。
三、商業狀況:
本地塊距義烏商貿城1.5公里,距老城區(幸福路)7.5公里,距蘇果平價店(西楚商城店)3公里,周邊1500米內無商業、郵政、銀行等配置。
四、周邊土地狀況:
本地塊位于經濟開發區,周邊大部分為農田和工業企業,目前工業企業規模尚未形成,東側上海城項目未啟動,東南側同樣為本公司已購入的147畝地塊未啟動。
(二)地表狀況:
本地塊上尚有部分居民未動遷,部分農田、蔬菜大棚等,地表較平坦,無影響建筑施工因素和他項占地設施,西側高壓電網可能對項目北有影響。
(三)區域開發情況
宿遷市為新興北方二級城市,20**~20**年,市域新放土地量較大,目前市區在建項目40多個,年投放量230萬m2 ,市區拆遷量20萬m2/年,近期因受諸多因素影響,無較大拆遷計劃,。
20**年~20**年初(目前),宿遷房價上升幅度較緩慢,基本在50~150元之間,不到8%。20**年底至目前有所回升,因素基本為:1、市區不準再建民房;2、05限價陰影逐漸擺脫。
目前市域在售樓盤可分為宿豫區(河東),老城區、市府新區、開發區、宿城新區五大塊,同質住宅項目,宿豫區售價在1400~1600元/ m2,老城區2000~2400元/ m2、市府新區1900~2300元/ m2、開發區1500~1800元/ m2、宿城新區在1000~1400元/ m2,峰谷差1200元。
商業項目幸福中路商業區各沿街商鋪較好,其他區域及各住宅沿街配套商鋪運轉較差,空置率70%以上。大型商業中心(街)目前投入運轉的時代廣場、浩源購物中心、鳳凰商業街、楚街等空置率都非常嚴重。商業項目目前的大量重復投放和極高的空置率已嚴重影響到投資熱情。
本地塊南、東西側都未形成開發,北側3公里內在建居住項目有:天星花園、綠城庭院、青華花苑、歐洲花園等,銷售價格在1600~1800元左右。商業項目有義烏商貿城和各居住項目配套沿街商業,銷售價格在2000~4000元左右。
(四)項目分析
一、商業:本地塊目前尚不完全具備商業開發條件,主要因素為:
1.周邊無連續性商業;
2.周邊無消費居民;
3.周邊及人民大道無較多的人流,車流。
二、居住:
本地塊目前尚不具備居住開發條件,主要因素為:
1.無生活配套商業設施;
2.無生活配套交通設施;
3.無吸引住居住因素;
4.無配套的工業、商業企業所帶來的擬購房群體。
根據土地掛牌說明和開發區規劃要求,本地塊為商住用地,根據地性狀況,本地塊適宜沿人民大道開發商業,內側形成居住小區。
綜合分析,本地塊目前尚不完全具備開發條件,合理開發時間應在對面商業項目建成,開發區商辦地塊啟動,周邊工業企業初具規模等因素具備后再行開發,才能取得良好的經濟效益和社會效益。
(五)項目意見
一、立項建議:
根據公司今年要求開發本地塊決議,如何避開地塊劣勢,將近期經濟利益達到最大化,建議對本地塊作如下立項:
1.傾向加大商業規劃,以居住為輔;
2.傾向較大、::專業商業項目規劃,減少沿街居住配套小型商業規劃。
3.根據地塊相對優勢(外環側,城鄉結合部)重點招商 ,吸引符合適應本地塊的商業項目;適應符合本地塊居住群體(性價比、群體性)等。
4.強化建筑外立場的特色性,抓住目前本區域無較有特色建筑的時機。
5、對區域居住習性深入研究,開發符合居住習慣并具有前瞻性的的建筑內外布局。
6.通過對商業項目的前期定位,開發適應專業項目的布局、結構、配套設施的商業格局;
7.強化建筑細節以優秀的建筑質量、完善配套迎合長居久安的消費心理;
8.強化區內布局的合理性,以良好的采光、通風,較佳且低成本維護景觀布局、社區配套達到低成本、高品質生活質量;
9.前瞻性規劃,以"造城"為開發理念,將交通、商業、金融
二、項目推廣意見:
(一)、商業:
1、專業商業業主;
2、投資者。
(二)、住宅:
1、開發區周邊居民;
2、城區年輕購房群體;
3、投資者。
(三)、分析:
1、以專業商業布局來適應吸引專業的商業項目,本地塊商業如無明確定位,近兩年內必為一無是處,無商業推廣理念可言,空等自發形成特色商業或形成居住配套。唯有明確定位后尋找明確的商業投資人,才能在較短的時間內形成規模和人氣達到開發投資共贏目的。
2、明確的居住理念定位,因本地塊目前尚不具備較好的居住優勢,只有一方面吸引對地塊尚不敏感的周邊居民和追求新、奇,對交通、商業劣勢不太奢求的年青群體,通過對居住群體性的有效訴求達到銷售目的,對部分進城鄉鎮群體,目前本地塊尚不具備優勢。
三、項目財務分析:略。
四、項目風險分析:
(一)項目風險分析:
本項目風險主要在以下方面:
商業:
1、定位不準,區域定位重復:
2、招商不力,造成訴求得不到有效回應;
3、有場無市,有市無人,形成商業規劃失敗。
4、商業規劃的失誤可能造成住宅項目的風險加大。
住宅:
1、整體規劃不適應群體性;
2、戶型設計不適應群體性;
3、區域定位嚴重重復;
4、推廣方案不適應有效群體;
5、針對性訴求失敗;
(二)項目風險回避:
以上分析中最重要的就是訴求的針對性、有效性和適應性上,項目規劃、建筑規劃的著力點都落在項目推廣的準確和力度上。短時間內如能做到周密籌備、詳細調研、準確規劃,整體密切配合,一舉發力,實行短平快戰略,以專業的商業規劃為導向,輔以具有鮮明特色的住宅定位,將地塊劣勢巧妙轉化,取得較好的開發效益很有可能。
篇3：房地產估價師房地產投資風險分析模擬試題(下)
房地產估價師房地產投資風險分析模擬試題(下)
二、多項選擇題(共30題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分。)
1.下列表述正確的是( )。
A.房地產租金和售價會隨著通貨膨脹的發生而同時上漲
B.通貨膨脹使房地產投資項目的實際凈現值增大,使房地產投資的購買力風險減小
C.通貨膨脹使房地產投資項目的實際凈現值減小,使房地產投資的購買力風險增大
D.房地產投資具有防范通貨膨脹的作用,但對于預售或預租以及不變租金的房地產,通貨膨脹會引致很大的購買力風險
E.對于預售或預租以及不變租金的房地產,通貨膨脹會引致很大的購買力風險,因此房地產投資并不具有防范通貨膨脹的作用
2.房地產投資的變現風險較大,影響房地產投資變現風險的主要因素有( )。
A.房地產的市場行情 B.房地產的金融政策
C.房地產的地段好壞 D.房地產的建設程度
E.房地產的凈現金流量
3.房地產投資不可抗力是指由于( )等異常變化引起的房地產投資價值損失,不可力一旦發生,就會給房地產投資者帶來巨大的損失。
A.意外事故 B.自然災害
C.戰爭 D.政變
E.通貨膨脹
4.由于房地產投資周期長且內外環境復雜,所以房地產投資商業風險大,降低商業風險的策略有( )。
A.在經濟蕭條時期投資 B.規模投資限制競爭