傳統的項目類型:這種劃分的標準綜合了建筑形式與經濟意義的考慮因素。
別墅:代表著總面積大、總價昂貴,獨立的建筑空間與獨有的建筑外形;
公寓:公寓的特征是單價高、品質化配套服務;市區中心位置、內外裝修講究;
普通住宅:普通住宅的標志則是單價相對較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。
項目類型的發展與豐富
經濟適用房:政府對開發商實行一定程度的補貼,銷售時政府實行最高限價。銷售對象面向本市戶口居民。
板樓與塔樓孰優孰劣的爭論,使得細化的概念獲得廣泛認知度。
板塔之爭論是京城地產圈總動員式的口水戰,板樓的優勢形象在消費者心中占據上風。
公寓的建筑形式不再單一,過去幾乎全以塔樓形式出現,近年板樓形式的公寓項目漸多。
隨著板塔之爭,一批板樓公寓涌現,市區中心位置、高檔配套服務,板樓公寓成新時尚。
城市別墅的興起;Townhouse的出現、熱炒與風靡,確立一種新建筑形式的主流地位。
Townhouse風聲水起,第一批Townhouse火了;跟風的Townhouse被困了;究竟 Townhouse何去何從,業界還在摸索中。
項目類型的新界定
以別墅、Townhouse、板樓、塔樓為線索,我們分別深入研究這四種主流建筑形式——
別墅的概念:
別墅作為一種建筑類型,是有明確概念的。顧名思義,“別”字是“另外”、“另一處”的意思,而“墅”則是“野”與“土”兩個字的組合,從字面上可以作“山野之地”解。
因此,傳統對別墅的定義要素:作為別墅,首先要遠離繁華、喧鬧的城鎮;第二,要有較大規模的私家花園;第三,有更高的私密性要求;第四,要建在風景名勝地或大型游樂設施、附近或有山有水的地方。
概念延伸:城市別墅
近年,別墅項目向城市中心發展,尤其是隨著朝陽公園周圍別墅項目的興起,“城市別墅”成為新名詞。一方面,由于位居中心,城市別墅具有交通條件優越、配套設施完備的長處,正因為如此,相較之傳統的郊區別墅,城市別墅不具備相應的開闊面貌。目前,郊區別墅仍然是別墅市場的主導項目。
Townhouse的基本解讀-1
原始的Townhouse概念:
TOWNHOUSE的原始概念是“聯排住宅,有天有地,獨立的院子和車庫”,是二戰以后西方國家發展新城鎮時出現的住宅形態,樓體高度不超過3、4層;其特點集中表現為:離城很近、方便上班及工作、環境優美,成為城市發展過程中住宅郊區化的一種代表形態。
北京的Townhouse緣起:
別墅有開闊的環境、舒展的空間;但是大量的占地面積決定決定其價格的望而卻步,遠離市區也給生活配套帶來了考驗。
公寓位于市中心,生活設施便利;但建筑密度大、容積率高,且單價高昂。
Townhouse作為別墅與公寓兩者的妥協物,應運而生。
Townhouse的基本解讀-2
北京受到認可的TOWNHOUSE項目符合十大標準——
1、位置:應位于城市邊緣地帶,車程5至30分鐘,滿足第一居所的要求,生活、工作兩便利。
2、交通:周邊應有完善的交通道路網絡,臨近高速公路,強調交通的易達性和便捷性。
3、環境:不僅強調社區內環境,周邊也應有優美的自然環境。
4、規模:社區容積率一般不超過0.6,其規模最好在15萬平方米以上才能滿足其社區配套和生活品位的要求。
5、規劃:社區規劃強調建筑與自然的融合,合理布置建筑與道路、景觀的關系。
6、建筑:社區強調建筑內部功能的布局,空間尺度的把握,室內外灰色空間的創造,其外形與色彩尤為引人。
7、配套:社區由于地處城市邊緣,其教育、商業、醫療、休閑等配套設施必需齊備。
8、價格:一套售價控制在80萬至180萬元之間為好。
9、服務:社區
的物業服務要突出優質、貼心、到位。10、文化:應營造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。
Townhouse的四種形式
通常,我們稱Townhouse為聯排別墅,因為Townhouse的出現就是以聯排別墅為標志的。但實際上,一個純粹的Townhouse項目中,一般可以包括四類建筑形式,即聯排、雙拼、疊拼、獨棟。
在同一項目中,通常價格表現:獨棟〉雙拼〉聯排〉疊拼
板樓、塔樓項目類型
板樓與塔樓的基本解讀-1
板樓、塔樓是通過建筑形式的明顯不同而相比較而言;所以我們在研究中把板樓、塔樓相提并論,更好地區隔與了解二者的特點。
國家住宅工程中心對板樓、塔樓的定義是:
板樓——是指由多個住宅單元組合而成,每單元均設有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅;每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。
塔樓——主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說,塔樓以電梯、樓梯為布局核心,上到樓層之后,向四面走可以直接進入戶內。
板樓、塔樓的不同,在內、外兩方面均產生影響:
外部——建筑高度、密度、容積率不同
內部——戶型、銷售分攤不同
板樓基本形式
小高層板樓:9至12層左右的板樓
高層板樓:16層以上甚至更高的稱為高層板樓
多層板樓:6層以下的
供應量以小高層最重:
從20**年以來,小高層所占比例逐漸遞增,小高層板樓的供應量在三種板樓中為最主要;
滿意度以多層居首:
在消費者滿意度的調查重,60%以上的消費者最中意的是多層板樓;
平均售價以高層板樓最低:
由于容積率高,同等條件同等檔次的高層板樓平均售價最低;
塔樓基本形式
傳統的塔樓形式:十字型、方形塔樓
改革的塔樓形式:蝶型塔樓
與傳統塔樓相比,蝶塔的建筑特征:
外形輕盈
蝶式建筑一般是“半蝶半塔”,戶戶緊密相連,像沒有張開翅膀的蝴蝶,改變了傳統塔樓外觀體態的臃腫,體態輕盈秀麗,外觀比較新穎。
朝向、采光、通風上有突破
蝶形建筑設計還有效地避免小區內各棟樓宇之間相互遮擋的弊端,使多數單元都是南北朝向,實現了在采光、通風性能上的突破。
斜角存在成為新問題
但蝶式建筑中因各戶間連接依然緊密,戶與戶之間的相互影響、相互依賴還比較大,所以產生出很多在戶型設計中難以避免的斜角問題,這既是蝶式建筑的“標簽”之一,也是蝶式建筑為尋求突破而必須跨越的障礙。
與傳統塔樓相比,蝶塔的市場適應性:
平衡成本與建筑形式
板樓的售價明顯高于塔樓,傳統塔樓對采光通風活動空間采取了犧牲,對于沒有明顯板、塔偏好的消費者而言,蝶塔幫助實現了成本與戶型的平衡。
篇2：挖掘房地產(樓盤)18類型賣點
如何挖掘房地產(樓盤)18類型賣點
第一大類型賣點
樓盤硬件
產品時代與營銷時代似乎是一個循環,然而好房子畢竟是決定購買行為的最終要素。樓盤的硬件價值體現于每個細節當中,我們要從中發現最有打動力的一個。
賣點構成:
戶型賣點、配套設施、交通賣點、精裝修賣點、板式住宅、建材與配置、景觀賣點、新工藝新材料、使用率賣點、樓間距賣點、會所賣點、泳池賣點、戶口賣點、大型超市進駐、規劃賣點、專業組合、大規模賣點、創新技術、綠化率賣點
第二大類型賣點
建筑風格
如果說兩年前大家還在討論建筑風格是否可以當作產品的核心要素,那么今天建筑風格幾乎是影響住宅魅力的第一元素。風格有很多種,哪些適合于我們的項目?::哪些具有更強的殺傷力?
賣點構成:
建筑藝術、德國風格、歐陸風格、法國風格、意大利風格、海派建筑風格、和式筑居、新加坡風格
第三大類型賣點
空間價值
空間與時間,構成了我們的生命。年華似水,不可扭轉。好在人類對空間還有發言權,于是我們的時間里存放過去的記憶,在空間里自由打造未來的設想。
賣點構成:
錯層賣點、躍式賣點、復式賣點、空中花園、大露臺賣點
第四大類型賣點
園林主題
環境作為居住空間的重要組成,與住宅一起肩負了"天人合一"的使命。也許沒有賣點的環境是最好的,可是為了讓房子賣得更好,我們非得要很多說法,但愿買房子的人民多年以后可以繼續感覺那么好。
賣點構成:
中心花園、加拿大風情園林、主題園林、藝術園林、亞熱帶園、園林規模、歐陸園林、江南園林、自然園林、樹木賣點、新加坡式園林、嶺南園林、園林社區、澳洲風情、海濱風情、熱帶園林
第五大類型賣點
自然景觀
擁有自然景觀資源的房子,本身便構成了一道風景。在風景與風景的對話中,我們渴望發現一種源自夢想的最大價值。江、河、山、水、房子、以及人,將構成一幅完美圖景。
賣點構成:
全海景賣點、一線江景、二線江景、園景賣點、人工湖景、山水景觀、山景賣點、河景賣點、一線江景、二線江景、自然湖景
第六大類型賣點
區位價值
對于區位價值的爭論其實沒有意義,區位對不同定位的居所來說,影響各有不同,但都是決定性的。有些項目的核心價值正是體現于區位之上的,盡管顯而易見,卻需要更具創造性的發揮。
賣點構成:
繁華路段、CBD概念、中心區概念、奧運村概念、地鐵概念、商業地段
第七大類型賣點
產品類別
人以群分,房以類聚。某些特殊類型產品定位,往往可以更加精確的捕捉特定的目標客戶群。這是一次對產品定位與賣點宣傳的雙重考驗。
賣點構成:
小戶型物業、Townhouse、產權式酒店、獨立別墅、酒店式公寓、大戶型物業、商務公寓、國際公寓、學院派公寓、新獨院住宅、經濟適用房
第八大類型賣點
人以群分
不同買家對住宅品質的要求也不同。所謂好的產品,就是最適合某種類型的人的樓盤,社會是有階層的,樓盤也是有階層的。
賣點構成:豪宅賣點、白領賣點、單身公寓、工薪階層、外銷賣點、先鋒人士、國際化社區
第九大類型賣點
原創概念
白紙上可以有許多發揮。地產商們為購房創造了許多概念,有些牽強附會,有些動人心扉。在這個資訊過剩的時代,我們總是需要一些簡潔而強大的詞匯。
賣點構成:
居住主題、新都市主義、宣言賣點、度假式概念、現代主義、游戲規則
第十大類型賣點
功能提升
為購房者創造剩余價值,往往要通過功能提升來實現,這些價值提升、或者是超越了樓盤的先天資源,但是
賣點構成:
健康概念、投資概念、綠色概念、e概念賣點、環保概念、生態概念
第十一大類型賣點
產品嫁接
在另外一個領域找尋靈感,已經成為地產界聰明人士的秘密。 不管是叫產品嫁接,還是叫復合地產,這種創造都將更好地激發人們對美好生活的向往。然而,找到成功的嫁接點絕非拍腦即可。
賣點構成:
教育概念、音樂概念、藝術概念、運動概念、旅游概念
第十二大類型賣點
樓盤軟性
附加值生活是無形的,發展商在為人們提供有形的居住空間的同時,還應該為住戶們構筑一個無形空間?？床灰姷臇|西更難做到,這是區別一個杰出地產商與平庸地產商的關鍵所在。
賣點構成:
服務賣點、文化賣點、物業管理、口碑賣點
第十三大類型賣點
產品可感受價值
居住者對生活空間的感受是多元化的。這與人類的價值觀有緊密關聯,在不同時代,不同地域,會有不同的側重點,這類賣點平和厚實,直奔關鍵主題
賣點構成:
品質賣點、成熟社區、身份地位、安全賣點
第十四大類型賣點
樓盤及發展商形象
好蛋未必一定是好雞下的,但好雞總是可以下好蛋的。在信息不對稱的環境下,善良的中華人民喜歡用一個開發商的聲譽來判斷該買誰的房子。
賣點構成:
榮譽賣點、發展商品牌、知情權賣點、自我標榜、張揚個性
第十五大類型賣點
居住文化與生活方式
在幾十年的時間里,中國人幾乎忘記了自己該怎樣生活。人們一方面試圖去延續幾乎遺忘了的傳統居住文化,一方面又充滿渴望地期待著來自異域的生活方式。
賣點構成:
生活方式、品味賣點、文脈賣點
第十六大類型賣點
情感
人類是脆弱的,情感即為明證。然而人類最偉大的力量也來自情感?？梢哉f情感是我們這個社會最與眾不同的魔桿之一,我們可以用它來撬起許多比地球更沉重的東西。
賣點構成:
孩子賣點、情緣賣點、親恩賣點
第十七大類型賣點
銷售與工程進度
購房者最直接的信心來自樓盤的工程進度,發展商巧妙利用施工過程中的幾個重要階段,將能營造出一系列氣氛熱烈的慶典時刻,中國人總是信任這種一本正經的形式。
賣點構成:
奠基賣點、內部認購、第一期公開發售、第二期公開發售、最后一期公開發售、火爆人氣、熱銷賣點、加推賣點、樣板房開放、外立面呈現、封頂賣點、竣工賣點、交樓賣點、入伙賣點、尾房銷售、現房賣點、答謝賣點
第十八大類型賣點
創意促銷
如果能吸引買家的眼球,并且進一步將他們帶到樓盤現場,可以說已經成功了一半。隨著樓市競爭不斷白熱化,搭臺唱戲促銷吆喝將成為考驗發展商想象力的一道難題。
賣點構成:
價格賣點、付款方式、競賣賣點、節日促銷、折扣促銷、送禮促銷、特價單位促銷、巨獎促銷、名人效應、各類比賽促銷、征集活動促銷、開放日促銷、業主聯誼促銷、音樂會促銷、表演活動促銷、藝術活動促銷、新舊房互動、車房互動、送私家花園、另類營銷手法
篇3：房地產銷售培訓技巧之客戶類型
房地產銷售培訓技巧之客戶類型
一、理智穩健型
特征：深思熟慮、冷靜穩健，不容易被推銷員的言辭所動，對予疑點，必詳細究問。
應對原則：以誠待人；以專業的內容去信服于他。
二、喋喋不休型
特征：因為過分小心，竟至于喋喋不休，大小事情都在顧慮之中，有時甚至離題甚遠。
應對原則：引到正題上；取得他的信任；快刀斬亂麻。
三、沉默寡言型
特征：出言謹慎，一問三不知，反應冷漠，外表靜肅。
應對原則：要了解他實際的需求；切忌自說自話。
四、感情沖動型
特征：天性激動，易受外界的慫恿刺激，很快做出決定。
應對原則：讓他冷靜下來；不能說服的，讓他盡快離開案場；激將法。
五、優柔寡斷型
特征：猶豫不決，反復不斷，怯于做決定。
應對原則：幫他做決定；不給其選擇余地。
六、盛氣凌人型
特征：趾高氣揚，以下馬威來嚇唬銷售員，常以教訓口氣說話。
應對原則：不卑不亢；謙虛禮讓，抓住對方弱點，正面說服。
七、求神問卜型
特征：決定權操縱在“神意”或“巫師”手中，十分迷信。
應對原則：以現代觀來說服他；適時以迷信、風水等引導說服；買通“巫師”或風水先生。
八、畏首畏尾型
特征：購房經驗缺乏，不易做出決定。
應對原則：借助品牌實力來說服他；用業績來鼓勵他，說服他。
九、神經過敏型
特征：容易往壞處想，任何事都會刺激他。
應對原則：少說多聽。
十、藉口故意拖延型
特征：個性遲疑，推三推四。
應對原則：了解他是否要買，了解他推遲的原因，幫他解決。
十一、斤斤計較型
特征：心思細密，大小通吃，事事計較。
應對原則：用威言相逼；斬釘截鐵。
十二、金屋藏嬌型
特征：出錢者通常都不愿曝光，決定權在不出錢的女方。
應對原則：抓攏她，贊美她；盡量讓他一次性付款。