一、概論
1、房地產投資定義:以取得房地產收益為目的,投放一定量的資金,用于開發經營房地產的行為。
2、房地產投資的特征:
⑴投資需用量大
⑵投資合作性強
⑶投資回收期長
⑷投資風險大
⑸投資回報率高
⑹投資技巧性強
二、投資動態分析方法
1、資金的時間價值
⑴資金時間價值的含義
★資金隨時間的延續而變化,其變化的幅度就叫資金的時間價值。
★資金的運動規律就是資金的價值隨時間的變化而變化,其變化的主要原因有:通貨膨脹、貨幣貶值;承擔風險;貨幣增值。例如今年的1元錢與明年的1元錢不等值。
⑵單利與復利
單利:利息與時間成線性關系,及只計算本金的利息,而本金產生的利息不再計算利息。
復利:借款人在每個計息期末不支付利息,而將該期利息轉為下期的本金,下期再按本利和的總額計息,即不但本金產生利息,而且利息的部分也產生利息。
單利沒有反映出資金運動的規律性,不符合擴大再生產的實際情況,因而通常采用復利計算。
2、資金時間價值換算的基本公式。
F=P·(1+i)n
P表示現在時點的資金額;
i表示資本的利率;
F表示n期期末的復本利和;
3、年等值與將來值的互換算
F=A·[(1+i)n-1]/i
A表示每期末支付的金額;
F表示第n期末的復本利和;
4、年等值與現值的相互換算
P=A·[(1+i)n-1]/ i(1+i)n
A表示每期末支付的金額;
P表示現在時點的資金額;
5、基本計算公式的假定條件
⑴實現方案的初期投資假定發生在方案的壽命期初。
⑵方案實施中發生的經營性收益和費用假定發生在計息期的期末。
⑶本期的期末為下期的期初。
⑷現值P是當前期間開始時發生的。
⑸將來值F是當前往后的第n期期末發生的。
⑹年值A是在考察期間間隔發生的;當問題包括P和A時,系列的第一個A是在P發生一個期間后的期末發生的;當問題包括F和A時,系列的最后一個A與F同時發生。
6、例題
7、名義利率、實際利率與等值
通常復利計算中的利率一般指年利率,計息期也以年為單位。但實際上,計息期也可能是半年、季、月。當年利率相同,而計息期不同時,其利息是不同的,因而存在名義利率和實際利率的區別。
例題
設年利率為12%,存款額1000元,期限為一年,試按:一年一次復利計息;一年四次按季度3%(12%÷4)利率計息;一年12次按月利率1%(12%÷12)計息。這三種情況的本利和分別為:
一年一次計息F=1000×(1+12%)=1120(元)
一年一次計息F=1000×(1+3%)4=1125.51(元)
一年一次計息F=1000×(1+1%)12=1126.83(元)
這里的12%,對于一年一次計息情況來說既是實際利率又是名義利率,3%和1%稱為周期利率。由上述計算可知。
名義利率=周期利率×每年的復利周期數
;對于一年計息4次和12次來說,12%就是名義利率,實際利率分別為:
一年計息4次時(1+3%)4-1=12.55%
一年計息12次時(1+1%)12-1=12.68%
通過上述分析與計算,可知名義利率與實際利率間存在下述關系:
⑴令i實際利率,r為名義利率,m為復利的周期數,則有:i=(1+r/m)m-1
⑵當計息周期為一年時,名義利率與實際利率相等;計息周期短于一年時,實際利率大于名義利率;
⑶名義利率越大,計息期越短,實際利率與名義利率的差值就越大;
⑷名義利率不能完全反映資金的時間價值,實際利率才真實地反映了資金的時間價值。
8、基準收益率、凈現值
基準收益率:就是由企業或部門確定的投資項目應該達到的收益率標準。
基準收益率是評價投資方案的經濟效果、判斷投資方案是否可行的基準標準。通常,該值可根據以下原則確定:
⑴資金均以貸款籌措者,基準收益率應高于貸款利率,高出的部分取決于投資者所求的收益及項目可能承擔的風險。
⑵資金為自有者,基準收益率應不小于貸款利率。通常這種情況也可以按部門某一個時期的正常投資收益率來考慮。
⑶資金籌措既有自有又有貸款者,基準收益率可按兩種資金所占比例及其各自的計算利率求得。如下式:
ic=(I1i1+I2i2)/(I1+I2)
I1,I2—分別為自有自金、借貸資金數額。
i1 ,i2—分別為相應的計算利率。
⑷投資風險若能在評價時預見并可以具體通過減少收益來反映的,則在確定基準收益率時不再考慮考慮風險影響。
凈現值:是以基準收益率或設定的折現率將講項目壽命期內各期凈現金流量逐期折算成壽命期初的現值后的代數和。
9、內部收益率(IRR)
是指方案計算期內可以使各年現金流量的凈現值累計等于零的折現率。
10、動態投資回收期
考慮了資金時間價值的投資回收期。
Pt=[累計凈現金流量折現值開始出現零或正值的年份數]-1+上年累計凈現金流量折現值的絕對值/當年的凈現金流量折現值
篇2：X經濟開發區159畝項目投資分析報告
宿遷市經濟開發區159畝項目分析報告
(一)項目概況
一、項目位置
本地塊位于宿遷市經濟開發區南外環南側。地塊四至為:北至金陵南路,東至人民大道,南至規劃中姑蘇路,西至規劃路?？傉嫉孛娣e159畝,為一狹長沿路(人民大道)地塊,東西長約180米,南北長約600米。
二、交通狀況:
本地塊位于宿遷經濟開發區環城南路市外環外50米,距市府新區(市政府)5公里,距中學(青華中學)2公里,距醫院(鐘吾醫院)2公里。目前無公交車通過。
三、商業狀況:
本地塊距義烏商貿城1.5公里,距老城區(幸福路)7.5公里,距蘇果平價店(西楚商城店)3公里,周邊1500米內無商業、郵政、銀行等配置。
四、周邊土地狀況:
本地塊位于經濟開發區,周邊大部分為農田和工業企業,目前工業企業規模尚未形成,東側上海城項目未啟動,東南側同樣為本公司已購入的147畝地塊未啟動。
(二)地表狀況:
本地塊上尚有部分居民未動遷,部分農田、蔬菜大棚等,地表較平坦,無影響建筑施工因素和他項占地設施,西側高壓電網可能對項目北有影響。
(三)區域開發情況
宿遷市為新興北方二級城市,20**~20**年,市域新放土地量較大,目前市區在建項目40多個,年投放量230萬m2 ,市區拆遷量20萬m2/年,近期因受諸多因素影響,無較大拆遷計劃,。
20**年~20**年初(目前),宿遷房價上升幅度較緩慢,基本在50~150元之間,不到8%。20**年底至目前有所回升,因素基本為:1、市區不準再建民房;2、05限價陰影逐漸擺脫。
目前市域在售樓盤可分為宿豫區(河東),老城區、市府新區、開發區、宿城新區五大塊,同質住宅項目,宿豫區售價在1400~1600元/ m2,老城區2000~2400元/ m2、市府新區1900~2300元/ m2、開發區1500~1800元/ m2、宿城新區在1000~1400元/ m2,峰谷差1200元。
商業項目幸福中路商業區各沿街商鋪較好,其他區域及各住宅沿街配套商鋪運轉較差,空置率70%以上。大型商業中心(街)目前投入運轉的時代廣場、浩源購物中心、鳳凰商業街、楚街等空置率都非常嚴重。商業項目目前的大量重復投放和極高的空置率已嚴重影響到投資熱情。
本地塊南、東西側都未形成開發,北側3公里內在建居住項目有:天星花園、綠城庭院、青華花苑、歐洲花園等,銷售價格在1600~1800元左右。商業項目有義烏商貿城和各居住項目配套沿街商業,銷售價格在2000~4000元左右。
(四)項目分析
一、商業:本地塊目前尚不完全具備商業開發條件,主要因素為:
1.周邊無連續性商業;
2.周邊無消費居民;
3.周邊及人民大道無較多的人流,車流。
二、居住:
本地塊目前尚不具備居住開發條件,主要因素為:
1.無生活配套商業設施;
2.無生活配套交通設施;
3.無吸引住居住因素;
4.無配套的工業、商業企業所帶來的擬購房群體。
根據土地掛牌說明和開發區規劃要求,本地塊為商住用地,根據地性狀況,本地塊適宜沿人民大道開發商業,內側形成居住小區。
綜合分析,本地塊目前尚不完全具備開發條件,合理開發時間應在對面商業項目建成,開發區商辦地塊啟動,周邊工業企業初具規模等因素具備后再行開發,才能取得良好的經濟效益和社會效益。
(五)項目意見
一、立項建議:
根據公司今年要求開發本地塊決議,如何避開地塊劣勢,將近期經濟利益達到最大化,建議對本地塊作如下立項:
1.傾向加大商業規劃,以居住為輔;
2.傾向較大、::專業商業項目規劃,減少沿街居住配套小型商業規劃。
3.根據地塊相對優勢(外環側,城鄉結合部)重點招商 ,吸引符合適應本地塊的商業項目;適應符合本地塊居住群體(性價比、群體性)等。
4.強化建筑外立場的特色性,抓住目前本區域無較有特色建筑的時機。
5、對區域居住習性深入研究,開發符合居住習慣并具有前瞻性的的建筑內外布局。
6.通過對商業項目的前期定位,開發適應專業項目的布局、結構、配套設施的商業格局;
7.強化建筑細節以優秀的建筑質量、完善配套迎合長居久安的消費心理;
8.強化區內布局的合理性,以良好的采光、通風,較佳且低成本維護景觀布局、社區配套達到低成本、高品質生活質量;
9.前瞻性規劃,以"造城"為開發理念,將交通、商業、金融
二、項目推廣意見:
(一)、商業:
1、專業商業業主;
2、投資者。
(二)、住宅:
1、開發區周邊居民;
2、城區年輕購房群體;
3、投資者。
(三)、分析:
1、以專業商業布局來適應吸引專業的商業項目,本地塊商業如無明確定位,近兩年內必為一無是處,無商業推廣理念可言,空等自發形成特色商業或形成居住配套。唯有明確定位后尋找明確的商業投資人,才能在較短的時間內形成規模和人氣達到開發投資共贏目的。
2、明確的居住理念定位,因本地塊目前尚不具備較好的居住優勢,只有一方面吸引對地塊尚不敏感的周邊居民和追求新、奇,對交通、商業劣勢不太奢求的年青群體,通過對居住群體性的有效訴求達到銷售目的,對部分進城鄉鎮群體,目前本地塊尚不具備優勢。
三、項目財務分析:略。
四、項目風險分析:
(一)項目風險分析:
本項目風險主要在以下方面:
商業:
1、定位不準,區域定位重復:
2、招商不力,造成訴求得不到有效回應;
3、有場無市,有市無人,形成商業規劃失敗。
4、商業規劃的失誤可能造成住宅項目的風險加大。
住宅:
1、整體規劃不適應群體性;
2、戶型設計不適應群體性;
3、區域定位嚴重重復;
4、推廣方案不適應有效群體;
5、針對性訴求失敗;
(二)項目風險回避:
以上分析中最重要的就是訴求的針對性、有效性和適應性上,項目規劃、建筑規劃的著力點都落在項目推廣的準確和力度上。短時間內如能做到周密籌備、詳細調研、準確規劃,整體密切配合,一舉發力,實行短平快戰略,以專業的商業規劃為導向,輔以具有鮮明特色的住宅定位,將地塊劣勢巧妙轉化,取得較好的開發效益很有可能。
篇3：房地產估價師房地產投資風險分析模擬試題(下)
房地產估價師房地產投資風險分析模擬試題(下)
二、多項選擇題(共30題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分。)
1.下列表述正確的是( )。
A.房地產租金和售價會隨著通貨膨脹的發生而同時上漲
B.通貨膨脹使房地產投資項目的實際凈現值增大,使房地產投資的購買力風險減小
C.通貨膨脹使房地產投資項目的實際凈現值減小,使房地產投資的購買力風險增大
D.房地產投資具有防范通貨膨脹的作用,但對于預售或預租以及不變租金的房地產,通貨膨脹會引致很大的購買力風險
E.對于預售或預租以及不變租金的房地產,通貨膨脹會引致很大的購買力風險,因此房地產投資并不具有防范通貨膨脹的作用
2.房地產投資的變現風險較大,影響房地產投資變現風險的主要因素有( )。
A.房地產的市場行情 B.房地產的金融政策
C.房地產的地段好壞 D.房地產的建設程度
E.房地產的凈現金流量
3.房地產投資不可抗力是指由于( )等異常變化引起的房地產投資價值損失,不可力一旦發生,就會給房地產投資者帶來巨大的損失。
A.意外事故 B.自然災害
C.戰爭 D.政變
E.通貨膨脹
4.由于房地產投資周期長且內外環境復雜,所以房地產投資商業風險大,降低商業風險的策略有( )。
A.在經濟蕭條時期投資 B.規模投資限制競爭