房價與地價關系的焦點主要集中在地價上。筆者認為,形成意見分歧的主要原因是,對土地在房地產市場中所處不同階段的價值形態、價格內涵、價格形成的市場背景及供需條件等缺乏了解。針對此問題,本文從土地在房地產市場中流動的主要環節入手,對地價進行簡要的分析和解釋。

沒有市場就沒有價格。和其他商品價格一樣,土地價格無疑也是市場交易的結果。由于不同的市場主體有不同的特質,其產生的價格也就具有不同的價值形態、價格內涵。如果將房地產市場分解成不同的幾個階段,我們會發現,在不同的階段,土地不僅會發生形態上的變化,而且其價值形態、價格內涵也完全不一樣。同時,每一階段的市場市場背景及供需條件也是不一樣的,市場行為主體對地價的理解也是不一樣的。從這一點來說,地價的概念是具有一定的相對性的。

為了分析的方便,把土地在市場中的流動按理想狀態描述為三個主要階段,即土地出讓、土地轉讓、房地產出售(土地與房屋一起出售)。其中,土地轉讓過程與房屋開發出售過程往往是一個行為主體,但是,其行為本身是可以分割的,為了說明問題,在此將兩者分開。下面我們對地價在這三個基本階段中情形進行以下描述和分析。

第一個階段為土地出讓。在這個階段,參與交易的雙方是,政府土地管理部門(土地利益代表者)和土地開發商。此時地價的情形是,政府向土地購買者一般獲取的土地收入有兩部分,一是所謂的土地純收益(或稱土地所有權收益),二是基礎設施配套費。對于政府土地管理部門來說,很清楚,土地所有權收益是土地管理部門作為政府土地利益代表者收取的費用,是真正的地價,而基礎設施配套費是城市基礎設施建設投入的回收,是一種附加的費用,不是地價。事實上,盡管有些地方把它稱為地價,它的本質仍然是針對使用城市基礎設施收取的一種管理性費用。所以,我們應該注意到,對于政府來說,出賣給土地開發商的實際上是兩種不同的商品,即土地使用權和基礎設施使用權。在現有的體制下,這是兩種不同質的商品,其價格也是兩種不同質的價格。這一階段,土地的這兩種費用價格主要由政府決定。其中,土地所有權收益一般為市場熟地價的一定比例確定,而基礎設施配套費一般按照一定的標準收取。政府在確定土地的出讓價格時,主要考慮政府對土地供應的潛力和土地開發對土地的需求。

當然對于土地開發商來說,他并不關心這些成本由什么政府部門收取,也不關心政府獲取之后用于什么地方。由于基礎設施是對土地開發程度的一種提高,與土地具有不可分割性,土地開發商可以認為通過市場行為獲得土地的成本就是他購買土地的價格。如果說,從來源和量上來分析,這個地價由土地所有權收益和基礎設施配套費兩部分組成,那么,在開發商這里,地價的分量又被擴展了一部分。因此,在這里,如果土地開發商評論說地價高了,很顯然,指的是土地所有權收益和基礎設施配套費兩項加在一起高了。

第二個階段為土地轉讓。在這個階段,市場參與雙方是,土地開發商和房屋開發商。地價的情形是,作為土地開發商,他在土地購買之后,面對新的開發過程,原來購買土地時所支付的兩種不同成本已經自然的同質化了,成為了一個整體的購買成本。開發商在購買成本的基礎上,再投入一定數量的開發成本,完成開發之后出售土地。開發商在確定土地出售價格時,在考慮開發成本、購買成本時,還要考慮利潤。

雖然從量上分析,在土地開發商這里,地價的分量又增加了,不僅包括土地取得成本(土地所有權收益和基礎設施配套費),還包括土地開發成本和利潤。但是對于土地開發商來說,雖然在確定售價時考慮了各項和利潤,但是究竟能以什么價格將土地售出去,完全不能由他自己決定。土地的市場價格只能由土地的供需情況決定,具體說,就是由土地開發商供應土地的數量和房產開發商對土地的需求所決定。

對于房屋開發商來說,土地開發商的成本內涵,成為他所購買土地的地價。所以在這里,房屋開發商對地價的理解是上述內涵的地價。如果房屋開發商說地價高了,所指的是上述內涵的地價,即土地的市場價格。

第三個階段為房地產出售。在這個階段,參與雙方是房屋開發商和房屋購買者。作為房屋開發商,將土地購買來之后,投入新的資金進行房屋開發,然后將土地與房屋一起出售。這時,土地的價格體現在房地產價格之中。嚴格說,土地已經沒有單獨的價格,是土地的價值體現在房地產價值之中,是房地產總體價值對土地的價值分攤。分攤的土地價值除了原來購買土地的成本價外,還包括房地產開發完成之后用途增值及進入房地產市場所帶來的市場增值。

如果按照習慣,將房地產價值分割為土地價格和房屋價格,對房屋購買者來說,他們所理解的土地價格是包含這一內涵的價格。這一內涵的實質是指房地產總體價值所分攤的土地價值。雖然從土地價值來源看,地價包括的內容為土地所有權收益和基礎設施配套費、土地開發成本和利潤、房屋開發帶來的土地增值,此時房屋開發商出售的房地產中的土地價格又增加了一部分。但是由于這個土地價格是房地產總價值的分攤,因此該土地價格完全是由房屋市場和房屋供需關系所決定的。所以,此時如果站在房屋購買者的角度評論說地價高了,所指的就是上述內涵的地價。

從上面我們可以看到,土地在房地產市場中所處的階段不同,其價值形態、價格內涵、價格形成的市場背景及供需條件是完全不一樣的。當然,這些市場條件和供需關系在一定程度上是相互關聯的。

篇2：青島市人民政府辦公廳市內四區土地級別基準地價問題通知

(二○○三年一月十五日)
青政辦發〔20**〕5號
各區、市人民政府,市政府各部門,市直各單位:
為進一步推進土地使用制度改革,加強政府對土地價格的宏觀調控和地價管理,引導土地市場健康發展,促進土地優化利用,保障國有資產的合理收益,根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等規定,現就青島市市內四區土地級別及基準地價有關問題通知如下:
一、此次公布的土地級別及基準地價為市南區、市北區、四方區和李滄區的城市國有土地。
二、此次公布的基準地價是按不同的土地級別分別評估和測算的商業、住宅、工業等各類用地土地使用權的平均價格,評估基準日為20**年1月1日。(來自:m.airporthotelslisboa.com)具體地塊的出讓底價、交易底價可以由基準地價結合地塊大小、形狀、容積率、土地使用年限、區域因素、市場情況、產業政策等基準地價修正系數測算?；鶞实貎r修正系數由市國土資源房管局另行制定。
三、今后,我市將根據國家主管部門的規定和本市實際情況,每隔1至2年對基準地價進行一次調整更新。在地產市場價格發生重大變化的情況下,市政府也將適時進行調整并予公布。
四、基準地價具體應用問題由市國土資源房管局負責解釋。

附件:1.青島城區用地分類表
2.青島城區土地級別范圍
3.青島城區基準地價的內涵定義
附件一:
青島城區用地分類表
類 別范圍
商業
商服:各種商店、對外營業場所、加油站等;
飲食:飯店、酒店、飯館、對外營業的食堂等;
金融:銀行、儲蓄、信用、信托、證券、保險;
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篇3：泰安市人民政府調整泰安市基準地價通知(2019)

山東省泰安市人民政府關于調整泰安市基準地價的通知
山東省泰安市人民政府
泰政發[20**]39號
發布日期:20**-7-30
執行日期:20**-7-30
泰山區、岱岳區人民政府,市政府有關部門:
為進一步推進土地使用制度改革,加強政府對土地價格的宏觀調控和管理,引導土地市場健康發展,促進土地優化利用,根據《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定,經研究,確定調整泰安市基準地價?，F將有關問題通知如下:
一、基準地價是根據不同用途、不同級別評估確定的某一區域的土地使用權平均價格。綜合考慮經濟、社會發展狀況及土地供應情況,市政府研究確定了泰安市基準地價(具體價格見附表),(來自:m.airporthotelslisboa.com)現予公布。
二、基準地價涵蓋范圍:泰安市城市市區、市高新區、泰山工業園區(東部新區)和岱岳工業園區(青春創業園、石膏工業園)。
三、基準地價的內涵包括:土地權利狀況為國有土地使用權;土地使用年期為各類用地的法定最高年期,即商業40年、住宅70年、工業50年、公建和公共設施50年;土地還原率取值分別為商業6.8%、住宅6.4%、工業6.2%、公建和公共設施6.0%;標準容積率分別為商業1.3、住宅1.0、工業0.6、公建和公共設施0.8.
四、市政府公布的基準地價是政府管理土地資產、土地價格、征收稅費以及引導土地交易市場的基礎和依據,在基準地價評價范圍內進行的土地評估業務應按照此標準和規定執行。
五、土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押或改變用途,企業改組、改制、兼并破產以及原劃撥土地使用權轉讓和變更出讓土地使用條件的,應進行地價評估。
二OO七年七月三十日
附件:
泰安市基準地價表
單位:元/平方米
用途級別商業 住宅 公共建筑、公用設施 工業