物業管理消費特征和功能

　　一、物業管理費的支出是一種消費性支出

　　消費是作為社會成員的人們為滿足個人物質和文化生活需要對各種產品和勞務的使用。消費性支出是貨幣的持有者購買最終產品或服務來滿足自身的需求或獲得某種滿意而發生的支出。而投資性支出是為了實現資本的增值，實現資本的積累。很顯然，在目前的物業管理市場，大部分業主的物業管理支出為消費性支出，享受物業管理的過程也是一種消費行為。附著在居住消費之上的物業管理服務是大部分業主作為住房消費的一部分來獲得的。在現代消費理念中，業主購買了房產，實際上只完成了住房消費的一部分，物業管理消費才剛開始。

　　這一消費是一個持續而漫長的過程，直至發生產權轉移和產權自然終止為止。因此，對于大部分業主而言，物業管理的消費屬性是十分確定的。然而由于目前我國的絕大部分物業管理公司是從過去的“房管所”衍生出來的，加之政府的“福利”觀念、“福利面前人人平等”的觀念等的影響，致使業主的消費意識、消費理念遲遲不能完整樹立起來，消費行為也被嚴重扭曲。這樣既打擊了物業管理企業的經營積極性，也湮滅了業主的許多消費欲望，從而嚴重阻礙了物業管理市場的發展。因此，明確物業管理的業主消費屬性，具有十分重要的意義。

　　1、有助于物業管理企業提高服務水平和服務質量。

　　明確了業主的消費者地位和消費者行為，則意味著物業管理企業的收入來源是消費者的消費。而不同的消費群體或物業小區，其消費理念、消費能力、消費行為、消費心理、消費要求差異很大，則要求物業管理企業必須更加貼近消費者，不斷挖掘業主的潛在需求，為業主提供更全面、及時、周到和細致的服務，特別注重“個性化服務”的提供。

　　2、有助于業主理性地消費。

　　只有樹立了業主的消費意識，業主才能根據自己所支付的價格來定位自己的物業管理消費層次，而不是攀比。并對物業管理公司的服務質量的好壞，質價比的合理度以及在物業管理中出現的各種問題提出相應的意見、建議，行使自己的權力，積極參加管理。

　　3、有助于政府制定積極的物業管理消費政策。

　　明確了物業管理的消費屬性，有助于政府根據居民的消費水平、消費結構、消費方式和消費趨勢制定出意在使物業管理消費機制正常運行、物業管理消費順利實現的各項方針、制度、規定及具體措拖，并使消費模式與消費政策相匹配，從而促進物業管理消費的健康發展。

　　二、物業管理消費的特征

　　1、物業管理消費的高消費性。

　　物業管理消費不是一種本能性消費，而是一種社會性消費。物業管理消費和單純的物質消費相比，消費支出明顯偏高。物業管理行業是建設于良好的社會再生產能力之上的，經濟發展水平制約著物業管理行業繁榮興旺的水平。目前，物業管理服務除了深圳、廣州、上海、北京等經濟發達城市和中心城市發展良好以外，在相當多的內地城市遇到了阻滯，這除了體制和觀念的因素以外，起決定作用的是經濟發展水平的制約。深圳的人均收入水平居全國前列，現有住宅小區的物業管理費按平均每平方米3元、月支出300元計算，也只占到其家庭收入的3%左右。而這一比例到內地，則可能上升到30%。即便按大大低于這一收費標準的低成本運作模式來計算，其物業管理費支出也在家庭收入的5%以上，大大超出了業主的承受能力。因此，對大多數人而言物業管理消費是一種高消費的支出。將物業管理消費定位于高消費意在將之區別于傳統的“房屋管理”。傳統的“房屋管理”只是從生理上維持居民作為自然人的最低生存的消費。明確物業管理的高消費特性，有利于各級政府立足于國情、省清、市情，考慮居民消費水平的差異，來定位物業管理消費的時間和空間及“房屋管理”消費的時間和空間;有利于提高物業管理的行業壁壘，從而提升整個行業的檔次;有利于業主進行正確的消費定位，采取正確的消費行為，避免出現目前許多人有意無意排斥物業管理消費的現象。只有當社會發展到一定程度后，物業管理消費才會成為人們的內在需求。

　　2、物業管理消費的發展性。

　　即物業管理消費的深度和廣度隨社會經濟的發展而發展。在經濟欠發達的地區或時期，也存在所謂的物業管理，但那里(時)的物業管理內容單一、功能單一、層次較低。即使個別地區(時期)具有現代意義的物業管理，但能有資格享受這一消費的也只是個別群體。盡管大部分人或群體客觀上有此需求，但也無法得到滿足。隨著經濟的發展和物質財富的豐富，物業管理消費將遞進增長。

　　3、物業管理消費的層次性和群體性。

　　不同文化層次、不同收入水平、不同職業階層，由于其價值觀、審美觀的不同，對物業管理消費的要求也不一樣。一般而言，收入較低、文化層次不高的群體或小區，偏重于對物業管理硬件消費的要求。而收入較高、文化層次較高的消費群體或業主，既重視對物業管理硬件的消費，更重視對物業管理軟件的消費。

　　4、物業管理消費的可塑性。

　　物業管理消費的可塑性表現為消費空間和容量的彈性。從空間上講，物業管理消費的空間可大可小，小到業主自己的家庭，大到整個社區，甚至整個城市，到處都有物業管理消費的內容。物業管理的消費容量也是如此。物業管理消費不同于物質消費那樣，不享受物業管理的某些內容，不會對業主產生某些身心影響或嚴重影響。

　　5、物業管理消費的公共性。

　　物業管理消費是一種公共消費。因為，其有兩個基本特性。一是非他性。物業管理公共服務一旦提供了，便會有眾多的受益者，業主將共同消費這一服務，不可能將其中任何人排斥在外，每個人也不可能拒絕消費。二是非競爭性。物業管理公共服務一旦提供了，在達到充分消費之前，多一個業主的加入或少一個業主的加入并不影響他人的消費。為消費某一公共服務，業主之間不必開展競爭或爭奪。

　　三、物業管理消費的功能

　　物業管理消費具有許多其他消費不可替代的功能?！坝邢薜膬r格，無限的享受”為物業管理的基本功能。

　　一個優秀的物業管理企業除了能提供合同約定、可量化的服務之外，其服務范圍和服務水準能達到相當的廣度和深度。在基本服務范圍之內，一個優秀的物業管理企業能提供規范、完善、人性化的高質量服務，實現物業使用的便利性、舒適性，延長物業的使用壽命，實現保值增值;在基本服務范圍之內，一個優秀的物業管理企業更能將服務提升到文化的層面，盡可能地賦予物業以附加值。社區文化、社區經濟概念的引入，使得物業管理的功能有了更加廣闊的發揮空間。

　　具體而言，現代物業管理具有如下功自能:

　　1、教化和益智的功能。

　　現代物業管理的重心已不再是在清潔、綠化、房管、保安等四大傳統項目的經營和服務上了?，F代物業管理追求的是一種小區的情調、小區的感覺、小區的文化，使業主肩一種情感的歸屬。這樣的物業管理消費，能增長消費者的見識，開闊視野，陶冶情操，在潛移默化中提高業主的素養。

　　2、促進身心健康的功能。

　　在衣食無憂的現代都市人群中，越來越多的人已不再滿足于偏居一隅，追求舒適、個性的生活小區正成為人們更高層次需求的集中表現，“買房買環境，買房買享受”的理念也為越來越多的現代人所接受。因為人的一生大部分時間將在小區度過。生活在高檔小區，享受著高檔物業管理，能產生“物我兩忘”的高度體驗。這樣人就會心情舒暢，心胸開闊，身心健康，生活質量提高。

　　3、社交和繁榮文化的功能。

　　物業管理消費與其他消費一樣，存在著循序漸進、由低層次向高層次螺旋式上升運動的規律。物業管理消費的層次越高，越表現出對高品位服務、高品位文化和精神服務的需求，以滿足其自身高層次的需求。而現代物業管理則能通過建立多種平臺或采取多種形式，來促進業主的交流，繁榮社區文化。而社區文化的振興和繁榮將推動人與人之間的信息和情感交流。因此，從這個意義上講，物業管理消費促進了人們的社會交流和情感的交融。

　　4、具有凈化社會空氣、促進社會和諧發展的功能。

　　營造文明、安怡、祥和的家園氛圍，使業主的思想道德水平和文化素質有明顯而易見提高，是現代物業管理的基本目標之一。高質量的物業管理消費可以提高人的整體素質，從而促進整個社會的和諧發展。

　　恩格爾定律顯示，隨著人們生活水平的日益提高，人們花在基本生活消費上的支出比例不斷下降，花在物業管理等社會性消費上的支出比例將不斷上漲。根據這種社會發展趨勢，物業管理這一消費市場將越來越巨大。

篇2：物業服務切膚之痛：人才高消費

　　物業服務切膚之痛：人才高消費

　　人才是現代企業發展永恒的基石，而對于“朝陽產業”物業服務業，人才的作用就顯得愈益重要。經過20多年的發展，初具規模的物業服務業正進入發展過程中的盤整期。種種跡象表明，20**年的物業服務已到了行業發展“生死存亡”的關鍵時期，體制調整、法制建設、管理模式更新等重大課題經過多年來的累積放大，已成為關系到行業能否健康發展的關鍵問題，到了非解決不可的時候。20**年底到20**年初，深圳萬科、中海、科技園、蓮花等諸多物業服務公司內部的調整似乎表明，行業大震蕩已拉開了序幕！

　　在這一波行業大震蕩中，物業服務的一大隱痛--人才問題，也再一次凸現出來。與體制相關，聯系到行業的整合以及加入WTO的背景，歷來被視為物業服務業軟肋的人才問題顯得越發嚴重，以至于讓人們產生這樣的擔心，人才會不會成為物業服務業永遠的痛？

　　“勇敢者的游戲”

　　一位物業服務公司老總在評價自己職業時有這樣一句話：“怪只怪自己投錯了胎?！北M管這只是一句戲言，但這一句話卻真實地反映了大多數物業服務人的心態。雖然對自己所從事的工作產生不滿是人之常情，但在物業服務業內，對工作不滿和對行業失望的情緒卻太過普遍。

　　任何行業的發展都有一個艱難的成長時期，在中國大地上誕生20多年的現代物業服務，目前正處于這樣一個脆弱的“嬰兒時期”。勇于第一個吃螃蟹的人總是受到別人的尊敬與贊美，“創業”時期投身于物業服務業的第一批物業服務人確實具有一定的膽識和勇氣，因為他們所參與的，是一場需要付出自己無數精力與時間，卻無法預知結局的“勇敢者的游戲”。

　　物業服務工作的艱辛自不必說，物業服務業在國人眼中地位的相對低下也需要從業人員足夠的勇氣，這些從行業薪資狀況所反映出的從業人員的真實處境中就可以感受到。記者就物業服務行業薪資狀況在深圳市作了一個小范圍的調查，因為涉及的問題較為敏感，所以得到的數據不盡全面與真實，但這些數據也大致反映了物業服務行業較為低下的整體薪資水平。

　　目前深圳物業服務各個崗位的收入大致如下：

　　高層領導：年薪約10萬至50萬，因公司經營狀況不同而差別較大。

　　公司中層干部：月薪4000～8000元（少數小公司則低至2000元左右）；管理處主任：2500～5000元；工程師：2000～4500元；部門主管：1500～3000元；普通物業服務員及文員：800～2500元；普通工程人員：800～2500元；保安：600～1500元；保潔員：400～800元。

　　從總體來看，深圳物業服務業高層領導與中層干部薪資水平與其他高收入行業如IT業相差不是太大，但中層以下則差距明顯。另外，深圳物業服務業相同崗位收入差距較大，同一崗位最低收入與最高收入最大差距達4000元。其中，絕大部分中小物業服務公司員工收入處于同業中等偏下水平。

　　北京市20**年行業薪資調查也表明，物業服務從業人員收入明顯處于中下水平。北京市物業服務人員月薪為700～2000元，而同期律師月收入則為1800～8000元，外語翻譯為1600～8000元。

　　可見，物業服務從業人員的“生存”環境相對“惡劣”。人才對高薪的追逐也是一種必然，物業服務業較低的薪資水平也從一定程度上反映出物業服務從業人員素質的相對低下。從事這樣一個行業確實不容易，而這樣一個行業要想吸引大量人才則更不容易。

　　“先天不足”與“營養不良”

　　物業服務業從業人員素質的相對低下首先是由其先天不足引起的。

　　現在的物業服務公司大部分由房管所或單位房管部門轉制而來，而房管所和單位房管部門作為后勤部門，一向被視為“老弱病殘”等淘汰人員的“收容站”。因此，大部分物業服務公司成立之初，就背上了沉重的人員包袱。

　　同樣，由房地產公司派生出來的物業服務公司，一開始主要也是由房地產公司的“冗員”組成的，而且物業公司還要不斷地“收容”上級房地產公司分流下來的人員。因此，大部分物業服務公司先天就存在人員素質相對低下的問題。

　　在物業服務發展過程中，因行業整體不受重視，社會上和物業服務業內部都將物業服務行業定位在一個較低的層次上，以至于長期以來，業內業外都認為物業服務就是簡單的維修、清潔、

　　綠化和保安，不需要高素質的人才，因此一直就缺乏良好的人才引進機制與培養機制。

　　物業服務公司限于經濟和行業人才培養機制落后等原因，人才的引進與培訓工作一直比較滯后。例如成立于1990年的國家建設類一級培訓機構--一深圳物業服務進修學院，作為國家建設部在中國南方惟一指定的房地產及物業服務行業專業培訓機構，在全國物業服務培訓中處于領先位置，十年來也不過培訓學員三萬七千多人次（其學員來自全國各地）。其他城市成立物業服務培訓機構的則很少。屈指可數的高校物業服務專業和培訓機構，相對于全國200多萬的物業服務從業人員來說，只能是杯水車薪。

　　“先天的不足”加上“后天的營養不良”，物業服務業由此成為人才資源最為貧瘠的地帶。

　　深圳是全國物業服務最為發達和人才最為集中的地方，而深圳大部分物業服務公司中，管理人員中專文化程度以上的僅占70％，?？埔陨系膬H為50％，與其他行業基本要求中專以上文化程度的狀況相比差距明顯。如深圳某物業服務公司40多個管理人員中，高工僅有3人，碩士以上學歷的則沒有。當然，也有少數公司人才較為充足，例如國貿物業即有碩士7人，本科33人，高級職稱7人，中級職稱43人。

　　其他經濟較為落后的地區，人才狀況就更加不容樂觀。例如成都市，從業人員15376人，管理技術人員3517人中具有大專以上文化程度的僅占48.4％，具有專業職稱的僅為52％。而同期，卻為解決全市下崗再就業接收人員1903人。

　　相關行業房地產業則是人才濟濟，如去年廣州樓市冒出博士一串：廣州城建開發集團總經理羅國慶、廣州新生活實業公司的總經理李彪、廣東源田房地產投資公司總經理湯圣保等都是博士出身，廣州信鴻房地產公司的老總梁伯彤則是從英國劍橋大學留學歸來的博士......至于碩士研究生，更是數不勝數。在職業經理中，博士、碩士也是一大堆。值得一提的是，廣州保利房地產公司還引進了幾位碩士研究生賣樓。相較之下，可以看出物業服務業的人才狀況確實不容樂觀。

　　火上加油的人才爭奪戰

　　隨著社會對物業服務的重視和物業服務的發展，近兩年來，第一批投身于物業服務業的“勇敢者”的處境開始改觀，不斷涌現的物業服務公司、管理處急需大量優秀的物業服務人才。在物業服務公司為了搶市場忙得不亦樂乎之際，業內各級人才面對眾多機遇也玩起了跳槽游戲。換崗的主要是企業中高層管理人員。工程技術人員的流動也被業內視作尋常事。

　　這一現象因為幾大物業服務公司相繼易帥格外引人注目，中海、金地、萬科近兩年均有大的高層變動，招商局物業配合企業整合也調整了領導班子，其他如科技園、蓮花等物業公司也有類似變動。深圳的物業服務公司高層人員另起爐灶或是受聘內地物業服務公司已不再是什么新聞，而優秀中層管理人員、管理處主任、工程人員被“挖”則更為常見。一場物業服務“人才爭奪戰”已悄然打響。

　　相對于其他城市，深圳物業服務人才的流失尤為嚴重，這與深圳物業服務的相對發達和深圳公司向其他城市的擴張關系密切。深圳物業服務發展歷史較長，物管人才掌握著較為先進的物業服務理念，有著豐富的管理實戰經驗。50多家物管公司的市場外拓為深圳培養了不少優秀的物管人才，也讓其他市場看中了深圳的優秀人才。物業服務剛剛起步的地區，急需大量掌握全新管理理念、熟悉實際操作的人才，于是紛紛到深圳以高薪和發展空間更大的職位“挖掘”人才。

　　深圳大有成為全國物業服務人才培養基地之勢。深圳周邊的城市如廣州、東莞、珠海等地已成為深圳物管人才投奔的熱門城市，其他物業服務發展較快的城市如成都、長沙、南京等地都有深圳物管人才穩定的足跡。

　　物管人才的流動，對于行業來說當然是一個積極的現象，對物業服務尚不發達的地區也是一大福音，有助于物管先進經驗的傳播，有助于各地物業服務的發展，但對于流失人才的企業來說，則是沉重的打擊乃至滅頂之災。物業服務公司近兩年來市場拓展力度加大，人才儲備本來就跟不上市場的發展，中高層管理人員數量有限，流失一兩個對公司來說都是巨大的損失。流失人才帶走的不僅是經驗和理念，也是市場和品牌。

　　物管人才向其他行業轉移的例子也大量存在。由于收入偏低、體制不順而致的缺乏發展空間等原因，物業服務人才尤其是中層管理人員以物業服務為跳板，大量向房地產開發、中介和酒店管理等行業轉移。

　　人才的爭奪與流失進一步增加了物業公司的管理成本，使得物業服務人才缺乏的問題更加嚴重，但是--

　　真正的危機還沒有到來

　　物業服務的人才危機其實才剛剛開始，未來幾年才是物業服務人才危機最為嚴重的時候。物業服務覆蓋面的快速增加、加入WTO后外資公司對人才的吸引以及社會對物業服務要求的提高，將會帶來更為猛烈的物業服務人才沖擊波。

　　我國物業服務正處于上升期，物業服務的推行將在未來幾年內全面鋪開。全國絕大部分城市已引進和

　　推廣了物業服務新體制，但據統計，全國物業服務的覆蓋面只占物業總量的30％，經濟發達城市僅為50％。物業服務未來的市場空間十分巨大。

　　例如北京，至20**年底，其物業服務覆蓋率僅為37％，而北京現有的房產價值不低于5000億元，物業服務的推廣尚有大文章可作。另外，申奧成功后，北京在城市建設中必將加大投資力度，興建一批高質量高水準的房屋建筑，這也為物業服務的發展提供了更為廣闊的空間。今后，北京巨大的資產需要至少10萬人的管理隊伍。

　　加入WTO后，物業“洋管家”已開始進入我國市場。發達國家的物業服務已經運作了一個多世紀，積累了很多成功的經驗，擁有先進的作業技術、豐富的管理經驗和大量的專業管理人才。競爭中，本土物業服務公司對人才的要求也會相應提高。而且，“洋管家’也會吸收大量本土物業服務人才，這勢必會引起更為激烈的人才爭奪大戰。

　　不過這些都不是引起物業服務人才大危機的關鍵因素。隨著物業服務的發展，社會對物業服務要求的全面提高才是物業服務從業人員面臨的最大挑戰。

　　整體管理水平的提高、服務的細化與品質的提升、現代樓宇高科技設備的增加以及現代管理手段的應用都對物業服務從業人員提出了更高的要求。來自市場的要求是最有說服力的，未來幾年物業服務業為達到這樣的要求，必須為全方位提高從業人員的整體素質付出艱巨的努力。

　　比如隨著社區經濟的發展，物業服務憑借其天時地利的先天優勢，將會涉足社區教育業、社區文化娛樂業、社區家政業、社區商務服務、社區健康服務、社區餐飲業、社區汽車服務業以及其它連鎖店經營等，這就需要大量既懂專業，又懂得現代物業服務理念的高素質從業人員。

　　各種新的物業服務理念和方式對物業服務從主人員提出了更高的專業和素質要求。零干擾服務、個性化服務、酒店式管理、l拖N管理、一卡制等現代管理理念和方式，均有較高的知識含量和科技含量，要求從業人員必須具備較高的素質和能力。

　　現代物業服務將會建立在一個高科技的平臺上。綠色建筑、生態建筑、節能建筑、智能建筑將會得到大范圍的普及，物業服務技術的科技含量將大大提高，現代物業服務已不再是簡單的勞動密集型，也是技術密集型行業。目前美國8770億美元價值的物業，由15000擁有CPM（注冊物業服務經理）證書的人員管理著，一個管理人員平均管理的物業面積超過15000平方米。隨著行業的發展，對從業人員的要求將是少而精，行業需要的將是高素質的物業服務人才。

　　未來的路別無選擇

　　面對物業服務業的人才困境和更大的人才危機，許多物業服務企業也開始認識到問題的嚴重性，但相對于其他行業，物業服務業對于人才的重視仍顯不足，人力資源的管理明顯缺乏有效的手段和應對措施。

　　就物業服務人才這一問題，記者與深圳近十家物業服務公司的總經理、管理人員進行了接觸，從總體上看，高層管理人員對人才問題非常重視，而中層管理人員則較少危機意識。公司總經理一級對公司人才發展戰略都有非常獨到的見解，而人事經理等管理人員則相對缺乏認識。大公司有更深的人才危機感，中小公司則未能意識到問題的嚴重性。

　　有足夠的危機意識只是最起碼的要求，物業服務公司乃至全行業應該以有效的應對措施，來迎接物業服務人才危機的大挑戰。

　　在人才建設方面，深圳的物業服務公司也有了一些成功的經驗，如長城物業的人才儲備管理，信拓物業完備的內外部培訓體系、金地物業的職業管理處主任制度等，對公司的人才發展都起到了積極的作用。但從行業整體來看，缺乏有利于人才成長的制度創新、后備人才培養乏力、公司用人短視等問題依然非常嚴重。

　　深圳部分公司高層人事的震蕩乃至中高層管理人員集體出走等現象，主要還在于缺乏一個產權清晰、責任明確、利益有保障的有利于人才發展的企業運作體制。

　　制度創新是現代企業發展的生命力之所在。物業服務企業的制度創新應適應全球經濟一體化和新經濟發展的趨勢，并充分重視人才資源，真正體現“以人為本”的理念，如實施期權制、全員持股等制度創新計劃，以塑造企業的核心競爭力。面對殘酷的市場競爭，物業服務企業只有選擇制度創新，才能真正按照市場經濟的規則來運作人力資源這一特殊“資本”，使人力資源的配置達到最優。

　　在物業服務后續人才培養和各公司具體的用人過程中，也普遍有著明顯的新興行業難以避免的“近視病”。

　　帶著本身既有的包袱，經過二十年的發展，物業服務業的人才老化現象已不容忽視，但物業服務企業為了眼前的工作，一般都拒絕應屆尤其是物業服務專業畢業生。深圳職業技術學院、深圳電大等大專院校幾年前就已經開設了物業服務相關專業課程，但直到現在，物業服務專業畢業生找工作仍然十分困難，大部分公司更愿意聘用有實際經驗的人員。20**年7月，深圳市第一批物業服務專業大學生懷著獻身物管的滿腔熱情走出了校門，其中一位素質還不錯的深圳電大物管專業畢業生卻告訴記者，他投了上百份簡歷，至今還沒有找到一份物管的工作。

　　在社會或公司內部的培訓中，設置的課程主要偏向實際操作方面，而有關行業發展和員工綜合素質方面的課程則很少，基本上是較為功利的短、平、快模式。這種模式培養出來的“人才”，雖然當前合用，但缺乏發展后勁，相對層次較低，跳不出“物業服務用不著高品質人才”的怪圈。

　　對于物業服務企業和整個行業來說，面對危機，未來的路沒有選擇，只有積極應對，徹底創新企業制度，全面更新人才觀念，長遠規劃，才能走出危機，健康發展。

　　哪里有危機，哪里就有機遇，祈愿未來物業服務成為新興的人才“珠穆朗瑪”。

篇3：降低房地產及物業管理消費中業主維權成本

　　降低房地產及物業管理消費中業主維權成本

　　序言：朝陽法院最近集中、批量的對欠交物業管理費且拒不執行生效判決的業主實施強制執行，這種挑選性執法行動，特別是動用司法強力的程度和執法效率的后果，是否利于構建社會(不同利益團體間的)和諧，相信各位有自己的看法。我個人的觀點是：不能再靠外部強力來維持社會平衡。強力只是維持法律、規則的工具。因為如果司法強力和行政權力屢屢介入民事活動，則今天能以“為民做主”為由幫助業主，明天也能以“為民做主”為由強制拆遷。因此，要靠制度設計和實際操作技巧，使得弱勢和強勢利益團體之間達到平衡，這才能實現永久的和諧。

　　房地產的買賣活動，買受人在購買了其專有的部分以外，還同時購買了共有的部分，按公攤面積算這部分的價值大概在30%左右。因為公共面積上其實還含有公共設備設施，因此從實際價值上計算，大概占總合同價款的60%左右!而這部分財產的權利，單個業主如何維護呢?

　　物業管理活動，則更純粹是單個業主(房屋買受人)共同歸集資金聘請專業商業公司用于對物業的維護、保養，以及對居民的服務，使物業在安全、穩定、舒適的情況下運行，保障使用人的居住環境，保障物業的價值。物業管理活動幾乎全部是在公共區域內進行，是物業管理區域內的公共活動，業主交納的物業管理費，100%的用于該項活動，而物業管理企業在這個領域內的侵權，則表現在不按物業管理服務合同規定的責任義務進行工作，但仍然向所有的合同簽約人(全體業主)按合同價格收取費用。

　　業主拒交銀行按揭款項或者拒交物業管理費，大多是因為其不認可發展商在公共設施建設中的承諾不兌現和公共區域的物業管理質量導致的。其實是一種主動的抗辯行為，就是有些人所稱為“先履行抗辯權”的一種活動。盡管我也認為欠交銀行按揭款的對抗主體是銀行而不是發展商，拒交物業管理費的對抗主體不是物業管理企業而是業主大會，也正因為如此必將導致業主欠費案件大多以敗訴告終。

　　但是，我們必須看到，一個和諧社會，必須有足夠有效、經濟、可操作的權利救濟渠道，特別是個體對一個侵害包括其自身權益份額在內的侵權活動的維權渠道。否則，當維權成本遠遠高于侵權者獲得的利益時，權利被侵害則成必然。人大立法違法與否，只能指望那些人的素質，而公民中的專家則無法對立法決議提出任何違憲指控，盡管這些立法可能實際上侵害了憲法(全民)利益，有該公民的十三13億分之一的份額。這種抗辯，已經實際上不是利益團體之間的利益沖突。而我國治國從軍隊主導、行政主導、行政立法、專家立法的歷史沿革，都是建立在國民是阿斗、國民是羊群的基礎上。而國民是公民，則應該是我國依法治國的基礎。當國家財產屬于皇帝或某個利益集團的時候，國民是臣民，沒有立法權利;當國家財產屬于全民的時候，國民是公民，不但有立法權利，也應該有質疑代議制民主制度下產生的法律的合法性的權利。即單個公民有權對侵害全民利益的行為(包括立法活動)主張救濟的權利。而這個權利，我們現在還沒有依法建立起來。

　　但是今天，我們有機會在物權層面討論社區“公民”(共有財產的擁有者)如何以單個身份，去抗辯那些違反公共利益的行為(包括具體行為和業主大會、業委會、物業管理企業制定的社區制度等)的途徑和辦法。從而嘗試在局部領域內實現公民的公益性權利(違憲審查、公益訴訟等)。

　　而當前法律規定的業主大會，似乎是“完美”的民主制度架構，似乎是法定、唯一的業主維護公共權利的途徑，可好看不中用!

　　我們必須了解，業主大會，作為權利人集體要求改變現狀時所起到的作用是巨大的。其民主、低效率、高成本等先天特征，必然使其決策具有最大的參與性和穩定性，決策者們也將為這種決策承擔后果。從而我們看到在這個領域內是有效的和有利的。

　　但是，當業主大會，作為權利人集體要求維持現狀時，其民主、低效率、高成本的先天特征，就使得維持現狀的成本奇高，對相對較小的從內部或外來侵權行為，用業主大會的方式來維權，就是“拳頭打跳蚤”。這些逐步改變現狀的侵權過程是緩慢的、相對微小的，但是持久的，是致命的(清靜明湖小區電梯中的地毯，已經跑到了另外一個項目的電梯中了，因為有字在上面)。也就是說對物業的管理保養不善，對物業的壽命和價值將有致命的影響。待多年后造成嚴重后果，業主大會再來維權，損失就是無法挽回的了!如果業主們不想改變現狀，僅僅是想維持現狀，有了低成本的救濟手段，業主大會存不存在也無妨。

　　比如，本來物業管理企業應該維持并保障物業管理合同中其應盡的物業管理、養護責任和義務?？墒俏飿I管理企業在公共管理活動中的懈怠、不作為，甚至在賬目上做手腳時。這難道也要業主大會決議才能救濟?!

　　比如，物業管理企業、發展商對社區局部進行改造，在單個業主沒有訴訟主體的愚蠢法律制度下，非要業主大會決議才能訴訟和救濟?有人可能說：還有國家的行政管理嘛。恰恰是這種沒有人民監督的行政體制，導致了物業公司可以用金錢搞定政府，可以“符合行政審批程序”的理由不經權利人同意就大膽的侵權!

　　比如，當物業管理企業侵害共有物業管理權利時，業委會拒不履行訴訟物業管理公司的責任(對物業管理公司是權利，對業主大會是責任)，單個業主如何能保障最終通過訴訟業委會而起動維護共有財產的物業管理權利呢?!難道也非要召開業主大會，改選或罷免業委會才能解決?!如果業委會拒不召開業主大會呢?“召集業主大會”的權利在業委會是《條理》的規定。且那如果新的一屆業委會還不訴訟呢?......。

　　更有甚者，業委會未經法定程序的業主大會，就私下決定更換物業管理公司，這種情況下業委會對業主大會的侵權行為是相當惡劣和嚴重的，此時業主大會成員(業主)往往因業委會是鄰居而不好意思，盡管這種合同自始無效，可單個業主用不履行這個無效合同的“低成本”辦法卻被法院判決無效，難道非要和業委會發生直面訴訟?這種人際關系上的高成本，實事上導致業委會違法、侵權的肆無忌憚。一個侵權行為，無論如何它都是侵權行為才對?？偛荒芤虮磺謾嗳酥鲃又鲝埐趴赡軜嫵汕謾?，而侵權人或者第三人因侵權實事形成的“理由”向被侵權人主張權利時，被侵權人抗辯就無效，侵權就不是侵權。這類從簽訂程序上違法但實體、形式似乎并不違法甚至還可能有“為民”的外衣的合同，實際上是公權利人濫用權利的問題，需要我們從物權的層面嘗試解決它，從而解決國家權利被濫用的社會問題。(需要說明的是，我代理的朱明锳女士欠交物業管理費案件所遇到的情形，那個管委會私下簽署的合同連合同形式上、主體上都不合法)。

　　說來更可笑，最近發生的靜源居小區業主委員會訴訟發展商公共物權的案件，以不具有訴訟主體資格為由，被終審駁回起訴。我無奈的告訴大家，從我對法律的理解，法院的判決是十分正確的。這個判決結果，和法院無關，而和愚蠢的法律本身有關。這就又扯回到國家的立法體制和違憲審查問題中去了。

　　《物業管理條理》因其出臺時上位法《物權法》的缺失，使得其不得不留下歷史的遺憾：

　　第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　也就是說，《條理》僅僅是賦予業主們“物業管理”的權利。而公共物權的權屬，就只能等待《物權法》的出臺了。畢竟我們國家從49年以后逐步實現的完全沒有私有財產的“理想”社會，又逐步回歸到有私有財產且保護私有財產的現實、理性的社會，但被成百上千的個人購買的城市多層公寓類住宅的共有財產權利的歸屬和行使問題，無論是對舊中國的司法體制還是對新中國的司法體制，都是一個從來未涉及的領域。我們暫且需要等待《物權法》賦予業主大會共有財產物權主體的法律地位。否則，也就只能是“全體業主共同”行使(實際上是無法行使)權利了。

　　我不是個跟法律較勁的人，我的價值觀和世界觀不允許我用畢生的精力去為了一個立法條款而奮斗。說到底，我還需要活命。因此，如何利用現有法律最大限度的維護自己的權益是我的價值觀。當然，法律本身的問題我必須清楚，能說就說，能改就改，至少絕對不去撞，自討沒趣。畢竟法律的鋼性我是無奈的接受的，我不想拿起武器當反政府武裝。其實，任何人的一生，都會對法律有這樣或者那樣的不滿，而努力大多是為了后代。而后代，仍然有他們那個年代發生的問題和需要修改的法律。因此，以“法律不完善”作為借口，至少是理想化的考慮問題，而沒有在現有法律下解決糾紛的能力的表現。

　　因此首先我主張，建議立法使得單個業主在房屋買賣合同中的公共利益份額的訴訟中，和業主對物業管理企業的侵權活動的訴訟中，還有業主對業委會決議、行為的侵權訴訟中，舉證責任倒置。

　　而在立法不能解決這個問題之前。至少我們能夠用合同的辦法，部分實現這些“少數人”的權利。即在物業管理服務合同中約定“單個業主可以依本合同對物業管理企業提起民事訴訟，且舉證責任倒置”;《業主大會議事規則中》中約定在一定條件下，一定數量的“業主可以在確定的監督程序下行召開罷免業委會某個或者全部委員和補選、改選業委會的業主大會，如果能夠依法的程序和形式產生會議決議，決議有效”，“單個業主可以依本《規則》對業委會的決議和行為提起民事訴訟，且舉證責任倒置”。

　　從事發前的監督角度研究防止被侵權行為的發生是必要的，也是目前被廣泛認可和考慮的。

　　從低成本、有效的事發之后的救濟角度研究防止被侵權行為的發生，更是侵權者害怕的。所謂“防不勝防”就是這個道理。而事后救濟并不僅僅是為了實現事后救濟本身，而是通過不特定人群個體和低成本的救濟手段的設計，使得侵權人在侵權時無法對特定人群行賄以實施其侵權行為;對侵權行為永遠有追索力(從知道被侵權之日起2年)。

　　有效的事前監督和低成本、不特定人群的事后救濟的制度設計，才是構建穩定制度架構和公平權利博弈的基礎，才是構建和諧的制度保障，才是對民事侵權活動的最大“震懾”和“威脅”。而僅僅靠“法律”條文來保障公民權利，不設計低成本的權利救濟手段，實際上是遺留在立法者潛意識中的“法律工具論”在起作用，“違法必糾”，“違法必有人為受害人做主”等思維在作祟。

　　因此，我們不但要告訴公民社會，民事活動要權利人自己主張而不再是公訴，同時也要為社會設計一套利于權利人主張權利，對侵權人有震懾力的低成本的救濟途徑，而不僅僅是法律規定的高處罰條款。否則，法律規定的高處罰則條款不會對侵權人構成任何威脅──被侵權人無能力、無渠道使用這些法律。

　　謝謝大家。