探討經濟法視野下我國房地產市場的調控路徑

　　方玉強/《法制與社會》/20**年12期

　　摘要 目前，我國的房地產市場非?；馃?，各地的房屋價格居高不下，呈現出一種非理性增長狀態。為了促進房地產市場平穩健康的發展，政府應積極科學的進行宏觀調控。本文從經濟學的角度出發，探討我國房地產市場調控的的一些相關問題及其路徑。

　　關鍵詞 經濟學 房地產市場 宏觀調控

　　一、引言

　　我國是發展中國家，人口總數已達到13億有余。在這樣一個人口密集的環境下，房地產問題顯得更加炙手可熱。近年來，我國的房地產市場持續升溫，但是很多有購房需求的老百姓，他們的購買能力卻越來越弱。針對這些問題，政府相繼出臺了相關政策，同時也對房地產市場進行了宏觀調控。

　　為了保證房地產市場健康平穩發展，保證供需平衡，在宏觀調控過程中，有原則運用一些相關的法律手段是不可避免的。這樣才能使調控更有力度，保障房地產市場逐步平穩。

　　二、經濟法對房地產調控的必要性

　　一般來說，國家的宏觀調控是為了保障社會的供需平衡，引領我國的經濟持續、健康、穩定的發展。近年來，我國房地產市場相對不穩定，國家從每個公民根本利益出發，對房地產市場進行干預，以各種經濟及法律手段進行有效的調控，引導房地產市場逐步走向正軌，有效地發揮其作用。

　?。ㄒ唬┵Y源優化配置的需要我國是市場經濟體制，計劃與市場是資源優化配置的兩種基本方式。但是市場不是萬能的，有其自身的缺陷，它容易傳達錯誤的信息，而且具有自發性、盲目性和滯后性這三大缺點。為了使房地產業健康的運行，政府就必須對市場進行干預。

　?。ǘ┓康禺a業在國民經濟中占有舉足輕重的地位近年來，在我國的國民生產總值中，房地產業所創造的產值日趨增長，已經逐漸的成為政府財政收必不可少的一部分，因此，房地產業已經必然是國民經濟的重要支柱。

　　而且房地產業的發展也直接影響著其他相關產業的發展，例如建筑業，裝修等。同時，住宅業的發展還會帶動家電等行業的發展。正是這種重要的地位和作用，決定了房地產業的發展直接影響社會總供給和總需要的平衡。

　?。ㄈ┓康禺a業健康發展的必然保障房地產的投資大，周期長。與社會的結構平衡關系極大。所以要采取相關的調控政策，才能引導其健康的發展。自20**年以來，房地產業隨呈現上升趨勢，但這其中有著很大的波動。這種大起大落的波動，嚴重的影響了房地產業的正常運行，所以只有加強宏觀調控，才能逐步引導其健康發展。

　　三、我國當前房地產調控問題

　　目前，我國政府對房地產調控的力度不斷加強，針對價格過高及上下波動幅度大，供不應求等現象進行了一系列的宏觀調控。但是效果卻不是非常理想，究其原因，主要是調控手段利用不當。

　?。ㄒ唬┛刂仆恋毓┙o量及土地利用率問題我國是一個人地矛盾十分突出的國家，人多地少是長期存在的一個問題。隨著經濟的發展土地價格持續呈上升趨勢。面對這種局面，有些人認為是因為土地供應太少從而導致房子供不應求。但是在很多城市中，仍然存在很多閑置的土地，這些土地的利用率并不高。這就涉及到了土地使用結構問題。我國有很多建筑結構不合理的住房。大量的土地用于建筑高檔房，而小戶型的普通住宅面積很小，從而導致住房套數減少。與此同時，這其中也不乏有一些炒作者，他們購買很多套房子，而真正有需求的人卻找不到合適的房源。

　　所以，從可持續發展的角度來講，不應該大量增加土地的供應。一方面，土地是不可再生資源。另一面，如果不改善土地使用結構問題，只是一味的增加土地供應，也是于事無補的。

　?。ǘ┩晟平鹑隗w制及控制投資問題金融機構是房產資金的主要來源，房地產的發展離不開金融機構的支持。所以房地產問題與銀行資金的流入有著密切的關系。所以金融機構要在政府的正確引導和監督下謹慎的發放房地產資金。金融機構在放款時要注意嚴格的審查，如果有房地產開發企業的自有資金低于開發項目總投資的30%，金融機構都應嚴禁放款，凡是有欺詐行為的開發商，金融機構一律嚴懲不貸。這樣既能減少投機取巧的現象，也能是房地產市場健康的發展。

　　由于我國房地產起步較其他國家相比較晚，所以在經驗方面還有很多不足之處。所以我國房地產金融應與國際接軌，在借鑒其他國家的優秀成果之時，也要注重創新。做到“取其精華，去其糟粕，推陳出新”。盡快成立購房擔保機構，推進保險業與住房業的結合，促進開發信貸與消費信貸的發展，建立起健康的房地產市場，從而有效的化解金融問題。

　?。ㄈ┓审w系不完整問題近年來，我國的房地產市場非常的火熱。房價不斷上漲，已經大大超出了大多數有購房需求的老百姓的承受能力，如果任此發展下去，我國的房地產市場將必然走向消極崩潰的邊緣。在法律方面，我國政府對房地產宏觀調控的手段，大多數都是以文件的形式下發，而缺乏一套屬于房地產市場完整的法律框架。這樣就導致了大部分文件無法順利的執行，無法起到積極良好的效果。所以，要完善我國房地產市場調控體制，迫在眉睫的任務就要完善其法律規范體系。

　　四、經濟手段在房地產調控中的應用

　?。ㄒ唬┩晟曝敭a稅政策就我國目前的形勢來說，一個人擁有房產的數量已經逐漸成為衡量一個人富裕程度的重要標準之一。針對這種情況，我們首先要做的就是清查房產，所謂的清查房產對每個住房的房主進行有效的、詳細的登記，建立一個完善的住戶信息。在房主完全擁有這套房產期間，對其進行征收保有環節房地產稅，而在房主的子女繼承這套房產的同時，對其進行征收相應的遺產稅，對于一些閑置的房子，要征收閑置稅。并且更要加大在房地產交易中偷稅漏稅的打擊力度。開征房產稅和遺產稅，既完善了地方稅的體質，又調節了地方財政的不可持續性問題，還能有效的控制房價，緩解供需矛盾問題。

　　稅收是對房地產調控的一種重要手段，逐步地對居民非經營性住房征收房產稅，尊重價值規律，合理的引導房地產市場的供求。

　?。ǘ┮幏躲y行房地產信貸現如今，在房價大幅度增長的趨勢下，大多數的房地產投資者都蠢蠢欲動。但是作為投資者，光有投資動機是完全不夠的，還需要大量的資金支持，而銀行的主要資產就是信貸資產。銀行對投資者提供信貸服務，一方面利于自身企業的發展，另一方面滿足了投資者的需求。但是這其中，仍然隱藏著一定的風險，如果房價一直呈持續上漲的趨勢，這種風險便是隱性的，但房價一旦呈跌落趨勢，這種風險就會逐漸顯露出來。當投資者對銀行的借貸不斷增多，投資的規模越來越大，得到的利潤越來越多，就會促使銀行資金投機房地產推動房價活動越來越活躍，而房價被抬高的同時，面臨的風險也就越來越大。一旦失去了銀行的支持，投機的博弈就會隨之停止，房價的上漲趨勢自然就會失去源源不斷的動力。所以，規范銀行房地產的信貸，是保障房地產市場健康發展必備條件之一。

　　國家的宏觀調控是房地產市場健康運行的保障。我們要從多方面、全方位思考，以一種長遠的眼光的

去看待房地產市場的問題。政府也應該規定建立一些經濟適用房，從而有效調節房地產市場供需不平衡關系。政府合理的調控土地資源的開發與利用，使房地產市場得以健康發展。積極的宏觀調控政策使經濟的可持續發展與房屋供求相協調，實現了房地產市場健康平穩的發展。

篇2：廣州市關于進一步做好房地產市場調控工作的意見（2013年）

　　廣州市人民政府辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作的意見

　　穗府辦〔20**〕44號

　　各區、縣級市人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

　　《廣州市人民政府辦公廳關于貫徹廣東省人民政府辦公廳轉發國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作通知的實施意見》(穗府辦〔20**〕14號)實施以來，我市房地產市場出現了積極變化。為進一步做好房地產市場調控工作，促進我市房地產市場平穩健康發展，經市人民政府同意，現提出如下意見：

　　一、加快中低價位商品住房供應，控制高端商品住房供應。加快中低價位商品住房供應，加強對中低價位商品住房項目預售款的監控和劃撥使用管理，確保房地產項目順利完成開發建設。已批準建設的低密度商品住房項目須完成房地產初始登記后方可銷售。

　　二、增加住宅用地供應。切實采取有效措施，力爭20**年住宅用地實際供應量比前5年年均實際供應量增加20%以上。20**年12月31日前制定并公布20**年全市住宅用地供應計劃，確保20**年住宅用地計劃供應量不低于20**年計劃供應量。

　　三、抑制不合理住房需求。自本意見發布之日起，暫定對能提供購房之日前5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　從嚴查處各類住房騙購行為。對提供虛假購房資料騙購住房的，不予辦理房地產登記;對存在規避住房限購措施的商品住房項目，責令房地產開發企業整改;購房人不具備購房資格的，企業要與購房人解除合同;對教唆、協助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構，責令停業整頓，并嚴肅處理相關責任人;情節嚴重的，追究當事人的法律責任。

　　四、人民銀行廣州分行應在國家統一信貸政策基礎上，根據本市房價控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付比例。

　　五、引導開發企業理性定價。根據20**年本市房價控制目標，繼續對新建商品住房預售價格實行價格指導，對不接受政府價格指導的項目，暫不核發預售許可證。

　　六、穗府辦〔20**〕14號文件與本意見不一致的內容以本意見為準，除此以外的其他內容繼續執行。

　　廣州市人民政府辦公廳

　　20**年11月15日

篇3：深圳市關于繼續做好房地產市場調控工作的通知（2013年）

　　深圳市關于繼續做好房地產市場調控工作的通知(20**)

　　深圳市人民政府辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知

　　深府辦〔20**〕12號

　　各區人民政府，市政府直屬各單位：

　　根據《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》(國辦發〔20**〕17號)以及《廣東省人民政府辦公廳轉發國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》(粵府辦〔20**〕11號)的要求，為繼續做好我市房地產市場調控工作，現就有關問題通知如下：

　　一、完善房價調控工作機制

　　加強市場監測與價格分析，引導房地產開發企業理性定價，嚴格規范新建商品住房供應管理，促進中低價位普通商品住房和保障性住房的有效供應，進一步完善穩定房價工作機制。根據我市年度經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力等情況，確保20**年全市新建商品住房價格漲幅低于本市人均可支配收入的實際增長速度。

　　二、加強房地產稅收征管

　　嚴格執行國辦發〔20**〕17號文關于出售自有住房個人所得稅的征收規定，充分發揮稅收政策的調節作用。稅務和規劃國土部門要加強溝通協調，依法嚴格開展房地產稅收征管工作，充分發揮房地產稅收在引導住房合理消費、抑制投資投機購房方面的作用。完善房地產價格評估技術，發揮其在房地產稅收征管中的積極作用，繼續加強存量房交易稅收征管工作，并根據房價變動，適時、適當調整征稅評估價格。

　　三、嚴格實施差別化住房信貸政策

　　銀行業金融機構、市規劃國土等部門要密切配合，加強信息互通共享，強化借款人資格審查，不得向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款。銀行業金融機構要嚴格執行第二套(及以上)住房信貸政策。銀行業監管部門要加強對各商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，依據相關規定嚴肅查處違規住房信貸行為。人民銀行深圳市中心支行可根據我市年度新建商品住房價格控制目標和政策要求，在必要時候調整第二套住房貸款的首付比例和利率。繼續完善住房公積金制度，積極推進住房公積金繳存擴面工作，進一步提高住房公積金貸款政策對于合理住房需求的支持力度。

　　四、嚴格執行商品住房限購政策

　　要繼續嚴格執行國家、省、市商品住房限購措施。市規劃國土部門要加強與市稅務、民政、公安、社保等部門的合作，實現信息互通，杜絕通過補繳社保、多重戶口等方式規避限購政策的行為;發揮個人住房信息系統在限購、限貸政策中的作用。各有關單位要加大對提供虛假信息、以欺騙手段獲取房地產預售合同備案、房地產過戶登記等違法違規行為的查處力度，堅決遏制房地產市場投機行為。

　　五、增加住房和用地供應

　　市規劃國土部門要積極增加住房用地有效供應，科學編制年度住房用地供應計劃，拓寬城市更新等住房用地供應渠道，20**年住房用地供應總量應不低于過去5年平均實際供應量。進一步加大公共租賃住房、安居型商品房和普通商品住房用地供應力度，確保各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于年度住房建設用地供應總量的70%。加快保障性住房和中小套型普通商品住房項目的建設和銷售，促進市場供應。

　　六、加快落實保障性安居工程規劃建設

　　市住房建設部門要加大保障性安居工程建設力度，通過新安排用地建設、城市更新項目配套建設、產業用地配套住房建設、軌道和交通場站上蓋以及企業利用自有存量用地建設等方式籌集和建設保障性住房。20**年度新安排籌建保障性安居工程項目4萬套，新開工保障性安居工程項目1.5萬套，竣工2萬套，基本建成3萬套。建立和完善以公共租賃住房和安居型商品房為主，以貨幣補貼為重要補充的住房保障方式。加快保障性住房工程進度和分配管理，嚴格落實年度保障性住房建設和分配責任目標，建立健全安居型商品房輪候制度。

　　七、進一步加強市場監管

　　強化商品房預售管理，引導房地產開發企業理性定價。繼續嚴格執行商品房銷售價格備案、明碼標價、一房一價等規定，嚴格按照申報價格對外銷售。健全房地產市場監督管理機制，各部門要加強溝通協作，建立健全信息共享、情況通報及違法違規行為的聯合查處機制。進一步規范二手房市場交易秩序，強化房源信息編碼運用，加大對發布虛假房源信息行為的查處力度，規范房地產經紀機構和經紀人的準入管理，積極引導房地產經紀行業持續健康發展。進一步完善房地產行業誠信管理制度，將違法違規銷售等行為記入房地產開發企業信用檔案，并依據相關規定進行處理。

　　八、加強市場預期管理

　　進一步加強住房市場運行監測管理和預期引導，提高市場監測頻率，細化監測區域，加強熱點片區監測力度。及時主動發布商品住房建設、交易及房價、房租等方面的權威信息，方便居民置業參考和引導市場預期。繼續加強輿情監測，對涉及房地產市場的不實信息，要及時、主動澄清。對誘導購房者違反限購、限貸等政策措施，造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導消費者的企業、機構、媒體和個人，要進行嚴肅處理。

　　市政府辦公廳

　　20**年3月31日