一.消費者投資分析
這幾個月來,天河最活躍的基本是一些中小樓盤。一方面是由于大集團旗下的樓盤供應量趨于減少,而且價格高漲;另一方面是由于中小樓盤趁著好市道紛紛推出新貨吸引客源。從這些樓盤的經營之道來看,大致可以分為如下幾種:
借勢型:小型房地產企業沒有與大盤較勁的實力,于是就借"勢"經營。城市假日園就是一個明顯的例子。它利用自己靠近旭景·70年代家園的地理優勢,等鄰居把市場的勢造足后,就在周圍做"迷你型"小樓盤。你在基礎設施、環境配套方面花工夫,我在建筑質量、戶型設計上下力氣,各有千秋,互為依托。通過差異化定位、以總價適中的小三房為主打的策略,該盤在黃金周期間回籠資金超過千萬元。
個性型:個性化的樓盤總是能吸引消費者的眼球。理想·藍堡國際、東王景花園和新出爐的東方都會廣場"上寓"都屬于這種。在天河公園周邊樓盤價位陸續走高,以大戶型為主打的情況下,東王景花園以普通兩房、小三房也可望到天河公園景色為賣點,吸引了眾多白領;理想·藍堡國際則以單層空中花園、寬樓距的單邊戶型等新設計吸引注重生活環境的買家;而東方都會廣場"上寓"則以天河區從沒出現過的中空小復式設計及150%的實用率吸引了眾多首次置業者及投資客。在十一黃金周,這些樓盤現場雖然都沒有活動,但卻能吸引不少來看樓的實客。
實惠型:有些樓盤雖然個性不明顯,但憑借方便的地理位置和實惠的總價,也能迅速消化不少貨量。例如近期新開盤的豪景花園和雍景臺新一期。雍景臺位于天河區政府對面,和周邊的樓盤普遍售5800元/m2的單價相比,該盤5000元/m2帶裝修的價格自然顯得很吸引。而豪景花園則靠近天河北,但總價只須15萬~50萬元左右,對于天河北附近上班的白領吸引力也不小。
二.地理位置優勢
出于對天河公園優勢資源的看好,天河公園周邊樓盤定位都基本走中等偏高策略,戶型上基本以100-170多平方米的3-4房大戶型為主,如華港花園、東方新世界等等,市場反應普遍較好,特別是華港花園,100平方米出頭的戶型因為實用率高,廳房間隔實用,向來都是市場主打。國慶新出街的第三期產品,據悉在戶型上還更有所創新,價位也將略有調整,估計將更受買家歡迎。另一引人注目的是新盤理想花園的100平方米上下的二房半戶型,5300萬-6000萬/m2的均價,目標直指30-40歲企業中高收入階層。
另辟路線是的不同的是東王景花園,由于看好周邊數量龐大的年輕白領消費群,東王景花園瞄準這一市場空間,推出60-80平方米的小二房、小三房戶型,還有部分35平方米左右的單身公寓,東王景花園4700元/平方米的定價又相對較低,可說是進一步豐富了該區域的產品類型及價格檔次。
三,產品定位
天河公園板塊將出現更多元化競爭的局面,更能滿足不同買家的不同需求。地利人和加上良好的交通及商務配套,令天河公園板塊漸成為周邊白領、企業主管、高校教授等中高端客戶群體所看好的地段,因此,在廣州市樓價一片降價聲中一直平中有升,相對較為堅挺。東方新世界等定位較高樓盤單價達6000元/平方米以上,普通均價都大抵在5500元/平方米,區域前景讓人樂觀。 天河公園方圓幾公里內,是高校教師、高科技研發人員、年輕白領們云集的地方,也是廣州市內新廣州移民人口最多的地方。正因為看好這一龐大消費群體,新世界地產、美林基業、合生等地產大鱷近年來都紛紛在此圈地推盤,除東王景花園、理想花園、歷德雅舍三大新盤外,珠江投資在加拿大花園前的地塊、理想集團在東方新世界后的地塊都相繼傳出將動工興建新樓盤的消息,估計明年中期,天河公園板塊至少還將有二個新樓盤出現。
四,銷售情況調查
華景新城
物業類別:住宅
建筑類別:高層洋房,多層洋房(帶電梯)參考均價:5600元方米
物業管理費參考價:1.5元/平方米容積率:1
綠化率:90%總建筑面積:1000000平方米
樓盤簡介:翠安儂苑--華景新城全面升級的經典之作,具備更優的規劃、戶型、環境以及智能通風隔音系統、凈水系統等超前設施,法式風格園林
公交線路:210、240、549、248、296、518、50等巴士線經過社區門口,區內設有18、178、194的巴士總站。在天河北路華景段開
通后,擬增加"華景新城-天河北─環市東"商務圈的屋村巴士(15分鐘1班)和新福利191路.五.高層單位未來主流
高層住宅開發量的激增自然不會是開發商的一廂情愿,其背后源于市場強有力的消費支撐。而在數年前,多層住宅一統樓市,高層住宅還幾乎被市場視為雞肋。對高層住宅逐漸被市場接受,并逐漸火爆,有關業內人士指出,從發達國家城市的發展歷程和我國先進城市的發展現狀來說,高層(包括小高層或超高層)建筑始終是主城區房地產市場的主流產品。武漢市城市建設步伐的不斷加快,房地產市場的愈加規范,都給高層住宅革命的爆發提供了優質的土壤。仔細分析高層住宅越來越受到開發商和消費者青睞的原因,主要基于內外兩方面的原因,外因主要是:首先,開發高層住宅是實現城市總體規劃的需要?，F在武漢市的高層住宅不是多了,就武漢的城市規劃而言,其建筑空間布局應該是高低錯落,而武漢目前多層多了,而高層少了,使整個城市極不協調。從現代城市發展要求來看,必須迅速改變這一現狀;其次,隨著土地儲備制度的實施,土地價格上漲已成現實,為了節約土地資源,適應新情況下的市場要求,開發商必然會選擇高層開發。,政府必須通過一系列手段節約土地資源,保證城市建設用地的可持續發展,而開發高層住宅,對于實現這一目的,有著直接的裨益。同時,高層住宅本身的某些優勢和產品設計的升級換代,也使消費者逐漸認同了這一住宅形式。比如高層住宅在采光通風性能、視野等方面,就有著比較明顯的優勢。近一兩年來,高層住宅的設計有了長足的進步,這是它能夠吸引消費者最為關鍵的原因。比如,目前高層住宅較好吸收了多層住宅進行大面積綠化的特點,在無法做"地文章"的情況下,開始向天空要綠地,利用裙樓的空地,或者將某一樓層做架空處理,進行園林設計。以往消費者比較關心的住宅實際使用率的問題,通過合理的設計,也有了大幅度的提高,比如楚天都市花園的實際使用率就達到了81.09%,與許多多層住宅已不分上下。據楚天都市花園的開發商介紹,這是許多購買楚天都市花園的業主看重的因素。
六,人對住宅的要求
近幾年來,由于國家大力推行住房制度改革,采取各種措施鼓勵住房消費,房地產業成為拉動經濟增長的一個重要產業。我國的住宅業經過20年來每年20%的高速發展,城鄉人均住房面積均比原來提高2倍以上,從而宣告了住房嚴重緊缺時代的結束,住房需求正從生存型向舒適型轉變。人們對住房要求不再局限于居住的基本需要,文化含量的高低日益成為人們選擇居住的重要標準。家不僅是生活的一種需要,更是一種歸宿。隨著社會的進步,隨著人們生活水平的提高,真正意義上的住宅產品應該是營造家園,從而顯現居住的最終價值。而所謂居住的最終價值就是住宅作為歷史文化,應當是地域性、民族文化和現代建筑藝術的完美統一和交融。住宅是一個幾十年甚至上百年的工程,不但要講究質量,而且要注入文化,這樣才有永恒的生命力,有文化的建筑才是有靈魂的,才能為歷史所接受,才能作為文化精品流傳后世。一幢住宅,如果沒有融入文化,猶如一幅沒有靈魂的作品。為什么100年前在廣州建造的花園別墅,至今仍被視為優秀建筑?為什么廣州外灘、衡山路的建筑仍然使人流連忘返?我認為其本質不在于地段原因,也不單純是建筑用材所致,而是高明的建筑設計師在獨具匠心的設計中留下了時代文化的烙印。世界著名建筑大師貝聿銘說:"建筑是有生命的,它雖然是凝固的,可在它上面蘊含著人文思想。"所有這些,都需要我們對人文住宅進行深入的理解。所以,現代住宅開發要從顧客與市場需求出發,傾力打造、精雕細琢環境和房型,完善設施,營造家園、彰顯文化。目前,住宅建造業正在經歷著一場技術革命,從建筑材料、現場施工到物業設施配置不斷創新。市政交通、快速干道、地鐵、輕軌等逐步開通、實施,人們置業的區域觀念明顯外移,地段不再是人們購房的首要因素。廣州住宅開發中的區域、環境、品位、服務、管理、審美等文化原則和精神因素日趨凸現,其中在房地產規劃設計、經營和銷售中人文因素日益呈現細微、復雜、變異和潛在的特征。主要表現在以下幾點:
(1)新建樓盤文化成分的提高。在成片開發小區內設有一系列文化配套設施,如學校、醫療點、活動中心。在中高檔樓盤里,建有豪華的社區會所,內設圖書館、網吧、舞廳、電影院等文化休閑娛樂設施。許多開發商在選址中,追求"后工業文化",講究地產中的文化,甚至做起了文化地產。
(2)設計中人性因素的介入。在房型設計中,以人為本,運用起居心理學、工程物理學、室內交通學、人群生態學等多門交叉學科,來深入研究、反復琢磨、謹慎確定室內功能結構,保證人在其中的方便、舒適、安全。
(3)建筑上美學觀點的滲透。廣義的藝術包括建筑,但是建筑從來沒有像今天這樣講究美學文化。在當今打造的樓盤中,無論是技術精美的歐美主義、地方主義、還是新田野主義、結構主義,都為城市景觀、都市天際線錦上添花。
(4)開發中環保意識的貫徹。綠色、水景、藍天是如今住宅市場最搶手的賣點,房地產交易會上的樓書已成了一片綠色海洋,"綠色物業"成為最流行的房地產概念。規劃布局強調環保、室內裝(飾)修使用"綠色"材料、物業管理講究環境保護。
(5)科技與人文的混合是住宅發展的主潮流。也就是說,在高科技含量不斷增加的物業中,添加更多對人的尊重、對自然的尊重。住宅開發中,講究社區人文營造、歷史文脈承繼、區位文化沉淀,甚至吸取勘探學中的科學觀點,尋求一種經濟規模、技術規律、自然規律
、精神價值的合成物。追求一條微觀效益與社會效益相結合的、人情關愛與經濟可行兼顧的住宅發展之路。與此相對應的,住宅整體生產政策受到挑戰,由不同的居住語言傳統和起居行為方式構成的住宅文化所決定的個性化產品得到充分發展,各種居住文化階層都能得到滿足。現在生活給人的壓力越來越大,生活在鋼筋水泥叢林里的人們,更渴望居家之中的文化內涵。同時,每個社會成員都成長在一定的文化氛圍中,并接受這一文化所包含的價值觀念、行為準則和風俗習慣,進而影響其購買行為。人需要交流、需要援助。當今的置業者懷念自己小時候的里弄生活,他們希望自己的孩子放學后有一個健康、安全玩耍的環境,希望自己的父母能與鄰居親切地交流歸屬感、鄰里感、社區感是現代人置業的內在需求。因此,創造一種和諧的鄰里關系、溫馨的居住文化家園迫在眉睫?，F代居住文化的核心是人、自然和社會的和諧統一,滿足居住者的使用要求和精神要求,強調在人與自然和諧的基礎上,融入人文因素,將歷史文脈、地區習性和周邊影響作為創造理想居住社區的重要參數,從而使居住和生活在其間的人,能夠體會到強烈的親切感和歸屬感。
現代居住文化在住宅建設中的運用主要體現在環境、房型設計和設備設施三個方面。
一、環境包括自然環境和人文環境目前,在自然環境方面,政府對新興的住宅開發規定了一定比例的綠化率,開發商也越來越重視自然環境。濃蔭綠樹、溪流疊水、緩坡草坪、小橋流水已不再罕見。有的開發商甚至不惜重金"做環境",力爭將自己的小區塑造成都市森林或文化園林,為居住者營造一個寧靜典雅的居住環境。在人文環境方面,選址在周邊有成熟的商業、教育、醫療機構的地區已是司空見慣,有的開發商還在自己的小區內設有幼兒園、活動中心、超市、餐飲、銀行、郵局等各種配套設施,盡量滿足業主的點滴需求。
二、房型結構的合理化和人性化時下,房型功能也在悄然發生變革,如廚衛的面積逐漸加大,會客區域的面積變得更加合理,廳、臥、貯藏室、車庫等面積有效配置,追求生活起居的高標準、高質量以及家庭成員之間的相互獨立性和私密性。房型結構在追求合理化同時對人性化也提出了新的要求:(1)要符合當地居民的文化習俗及心理風格要求;(2)要具有未來性和超前性;(3)要更具人性化,增加實用面積,不能讓面積浪費;(4)對每個房間都設定特定功能和要求,對家用電器及家具有位置的設計。
三、樓盤的配套設施功能樓盤品質的好壞,對配套設施的完備程度有很高的要求。對于配套設施,可分為公共設施和特有設施。公共設施譬如水、電、煤、有線或衛星電視、通訊、智能化等等。特有設施比如游泳池、廣場、網球場、圖書室、商場、健身房、會所、幼兒園、小學等。另外,如何利用公共空間,在不影響交通的情況下,盡可能增加一些供人們使用的設施,可以滿足用戶需要,提高人們的購房興趣。比如,位于虹口區的"紫虹嘉苑",從樓盤設計開始就本著"以人為本"的宗旨。在自然環境方面,倡導"都市靜港"概念,以創新的環境設計改善購房者的居住條件,"以人為本"為主題的環境景觀規劃,為"紫虹嘉苑"度身定作了一套景觀設計方案。該方案突破常規設計,著重營造都市度假氛圍,通過把異域的人性化設計和廣州的人文特征相結合,強調生態化、參與性和互動性,解決了繁華與寧靜不能同存的矛盾。小區內的坡地中庭,立體演繹居住景觀,將住文化的深厚內涵凝練成圖騰圖案;巧妙的布局規劃,讓人車分流更合理,石徑、草坪、地燈、休閑椅錯落有致,融為一體,營造出一個寧靜典雅的居住環境,更洋溢出一派鄰里親情。除了美景之外,業主還需要有舒適的生活,因此,全方位的人性化物業管理服務尤為重要。紫虹嘉苑除了完善到位的安全措施和物業服務外,社區內還設有細致入微的人性化生活設施:如獨創的"萬卷書屋",古籍經典,世界名著,時尚流行,坐擁書城,上下五千年,縱橫八萬里;"醫院保健中心"設有專家定時門診咨詢,幫助業主拒絕亞健康;"智能人性化,家庭影視廳"讓業主盡享E時代奔騰生活,啜一杯咖啡,享受國內外經典老電影的菜單式演出,或與朋友小聚暢談前程往事……這一切的精心思慮,都是為了能讓選擇紫虹嘉苑的業主不但住得舒適祥和,更要住出文化格調來。
目前,廣州樓市步入黃金期,房地產開發景氣程度的總水平明顯高于往年。然而,房地產進入產業化大規模開發時代后,也更急劇地改變了城市風貌,重塑了人的生活方式,影響了人的心理。在市中心區和新興郊區的20**預售排行榜上,各類主題"人文住宅"風起云涌?，F在幾乎所有的開發商都談到打造住宅文化,可不少只是標簽和包裝,缺乏文化的積淀。房地產開發的最終受眾是人,自然離不開文化,如果只是簡單的克隆或模仿,最終結果只能是一道笑料。那些曾經風靡一時卻又一夜之間煙消云散的所謂東風西風,給我們留下了許多思考。世界之大,每一個地區都有自己的文化和風格,建筑也一樣均有本地化、傳統化的特征,保存并弘揚民族文化是必要的,不然一個民族便會失去目標。任何民族的文化必然滲透于這個民族的建筑之中?，F代居住文化既不是對西方居住文化的盲目排斥,也不是對中國居住文化的全盤否定。前者不符合廣州文化中"海納百川,崇尚先進"的特征,在此理念指導下生產的住宅是落伍的、脫離潮流的;后者則是徹底顛覆了本土文化,因為文化是有繼承性和根基性的,否定了這一點,居住文化就失去了依托、失去了賴以生長的土壤,房子雖漂亮卻沒有靈魂,它對人們總是冰冷的、隔膜的、陌生的。如何在房地產開發建設時不割裂原有的文化歷史風貌,又帶來新的良好生活環境,一種以人為中心的文脈主義設計思路指明了新一輪熱點的方向。"新?？道?以觀賞性、人文性、交流性作為環境設計的理念,注重每戶窗前屋后私家綠景領地的營造,并在市中心獨創8000平方米架空層人防交流環境空間
;普陀區的"萬里城"則引入了歐洲城市綠化的概念。住宅區的圍合式建筑布局和組團式綠化的設置已被廣泛采用。小區里的公共空間設置,為居民提供了理想的戶外交流,使居民一進入小區便似乎已經到"家"了?，F代居住區內人們互不認識、老死不相往來的冰冷氣氛已經開始有了轉變。因此,只有堅持以人為一切的出發點,繼承傳統同時又面向未來的建筑,才能最大限度地延長生命周期。房地產樓盤的大規模開發,不僅是單一功能的建筑類型的開發,它也必然擔負著社會文脈協調、交流與融合的義務。在傳統的市中心區,建筑物的組成豐富多采,城市廣場共享性強,路網密集、步行便利,具有適合社會交往的人性化特征,所以在保持這些優點的同時,尊重地理風貌,注重建筑特色的協調就成了共同的特點。像蘇州河沿岸的水景住宅,大型綠地帶動的綠色生態住宅,符合海派建筑風格的里弄住宅,都受到市場歡迎。伴隨著汽車進入家庭和人口大量向城郊和邊緣地帶擴張,在享受到小區綠化環境好、空氣清新、住宅寧靜的優勢之外,延續社區價值,產生心理歸屬感和認同感,擴大共享空間就得到更高的認同。像商業配套先行的"萬科春申城",營造體育參與精神的"廣州奧林匹克花園",注重親情交流的"聯洋新社區"。各有側重的人文主題住宅,都是以滿足更多人性化需要為最終目的。從住宅文化的角度看,住宅的規劃設計,需要考慮住宅所處的地理環境、歷史傳統、人文環境、功能定位等諸多因素,處理好人與環境、建筑與環境等關系。首先要合理劃分不同層次的住宅區域?？梢园醇壊畹刈?、重要道路及地域的傳統、景觀等要素劃分不同的住宅區域,并對這些區的住宅開發進行定位,以滿足居民不同的需求。其次,住宅規劃設計要與周圍環境相適應。不同的地理位置應有不同的住宅風貌,不同的歷史傳統應有不同的住宅風格。這種與環境相適應的規劃設計,是繼承傳統和創新過程的統一,如果結合得好,就可以延續歷史文脈,并富有新的時代感。廣州是中西文化交融之地,具有豐富多彩的住宅風格,其石庫門建筑、公寓樓、花園洋房是老一代住宅文化的代表,在樹立廣州住宅建設新形象的今天,需要繼續繼承和發揚海派住宅風格。這種住宅風格不是簡單地照搬照抄,而應具有時代特色。因此在規劃設計一個住宅小區時,就要考慮該住宅區域的層次、定位、歷史傳統和環境特點,這樣設計規劃的人文住宅,當業主入住其中時,自然而然地成為文化的一分子,繼而業主又從自身的角度反過來推進了住宅文化的發展,最終實現文化與人的完美交融。七,總結
總之,文化是我們亙古不變的精神家園。21世紀市場經濟的競爭在很大程度上取決于"文化力"的較量,房地產市場已步入"人文住宅"時代。
篇2：X經濟開發區159畝項目投資分析報告
宿遷市經濟開發區159畝項目分析報告
(一)項目概況
一、項目位置
本地塊位于宿遷市經濟開發區南外環南側。地塊四至為:北至金陵南路,東至人民大道,南至規劃中姑蘇路,西至規劃路?？傉嫉孛娣e159畝,為一狹長沿路(人民大道)地塊,東西長約180米,南北長約600米。
二、交通狀況:
本地塊位于宿遷經濟開發區環城南路市外環外50米,距市府新區(市政府)5公里,距中學(青華中學)2公里,距醫院(鐘吾醫院)2公里。目前無公交車通過。
三、商業狀況:
本地塊距義烏商貿城1.5公里,距老城區(幸福路)7.5公里,距蘇果平價店(西楚商城店)3公里,周邊1500米內無商業、郵政、銀行等配置。
四、周邊土地狀況:
本地塊位于經濟開發區,周邊大部分為農田和工業企業,目前工業企業規模尚未形成,東側上海城項目未啟動,東南側同樣為本公司已購入的147畝地塊未啟動。
(二)地表狀況:
本地塊上尚有部分居民未動遷,部分農田、蔬菜大棚等,地表較平坦,無影響建筑施工因素和他項占地設施,西側高壓電網可能對項目北有影響。
(三)區域開發情況
宿遷市為新興北方二級城市,20**~20**年,市域新放土地量較大,目前市區在建項目40多個,年投放量230萬m2 ,市區拆遷量20萬m2/年,近期因受諸多因素影響,無較大拆遷計劃,。
20**年~20**年初(目前),宿遷房價上升幅度較緩慢,基本在50~150元之間,不到8%。20**年底至目前有所回升,因素基本為:1、市區不準再建民房;2、05限價陰影逐漸擺脫。
目前市域在售樓盤可分為宿豫區(河東),老城區、市府新區、開發區、宿城新區五大塊,同質住宅項目,宿豫區售價在1400~1600元/ m2,老城區2000~2400元/ m2、市府新區1900~2300元/ m2、開發區1500~1800元/ m2、宿城新區在1000~1400元/ m2,峰谷差1200元。
商業項目幸福中路商業區各沿街商鋪較好,其他區域及各住宅沿街配套商鋪運轉較差,空置率70%以上。大型商業中心(街)目前投入運轉的時代廣場、浩源購物中心、鳳凰商業街、楚街等空置率都非常嚴重。商業項目目前的大量重復投放和極高的空置率已嚴重影響到投資熱情。
本地塊南、東西側都未形成開發,北側3公里內在建居住項目有:天星花園、綠城庭院、青華花苑、歐洲花園等,銷售價格在1600~1800元左右。商業項目有義烏商貿城和各居住項目配套沿街商業,銷售價格在2000~4000元左右。
(四)項目分析
一、商業:本地塊目前尚不完全具備商業開發條件,主要因素為:
1.周邊無連續性商業;
2.周邊無消費居民;
3.周邊及人民大道無較多的人流,車流。
二、居住:
本地塊目前尚不具備居住開發條件,主要因素為:
1.無生活配套商業設施;
2.無生活配套交通設施;
3.無吸引住居住因素;
4.無配套的工業、商業企業所帶來的擬購房群體。
根據土地掛牌說明和開發區規劃要求,本地塊為商住用地,根據地性狀況,本地塊適宜沿人民大道開發商業,內側形成居住小區。
綜合分析,本地塊目前尚不完全具備開發條件,合理開發時間應在對面商業項目建成,開發區商辦地塊啟動,周邊工業企業初具規模等因素具備后再行開發,才能取得良好的經濟效益和社會效益。
(五)項目意見
一、立項建議:
根據公司今年要求開發本地塊決議,如何避開地塊劣勢,將近期經濟利益達到最大化,建議對本地塊作如下立項:
1.傾向加大商業規劃,以居住為輔;
2.傾向較大、::專業商業項目規劃,減少沿街居住配套小型商業規劃。
3.根據地塊相對優勢(外環側,城鄉結合部)重點招商 ,吸引符合適應本地塊的商業項目;適應符合本地塊居住群體(性價比、群體性)等。
4.強化建筑外立場的特色性,抓住目前本區域無較有特色建筑的時機。
5、對區域居住習性深入研究,開發符合居住習慣并具有前瞻性的的建筑內外布局。
6.通過對商業項目的前期定位,開發適應專業項目的布局、結構、配套設施的商業格局;
7.強化建筑細節以優秀的建筑質量、完善配套迎合長居久安的消費心理;
8.強化區內布局的合理性,以良好的采光、通風,較佳且低成本維護景觀布局、社區配套達到低成本、高品質生活質量;
9.前瞻性規劃,以"造城"為開發理念,將交通、商業、金融
二、項目推廣意見:
(一)、商業:
1、專業商業業主;
2、投資者。
(二)、住宅:
1、開發區周邊居民;
2、城區年輕購房群體;
3、投資者。
(三)、分析:
1、以專業商業布局來適應吸引專業的商業項目,本地塊商業如無明確定位,近兩年內必為一無是處,無商業推廣理念可言,空等自發形成特色商業或形成居住配套。唯有明確定位后尋找明確的商業投資人,才能在較短的時間內形成規模和人氣達到開發投資共贏目的。
2、明確的居住理念定位,因本地塊目前尚不具備較好的居住優勢,只有一方面吸引對地塊尚不敏感的周邊居民和追求新、奇,對交通、商業劣勢不太奢求的年青群體,通過對居住群體性的有效訴求達到銷售目的,對部分進城鄉鎮群體,目前本地塊尚不具備優勢。
三、項目財務分析:略。
四、項目風險分析:
(一)項目風險分析:
本項目風險主要在以下方面:
商業:
1、定位不準,區域定位重復:
2、招商不力,造成訴求得不到有效回應;
3、有場無市,有市無人,形成商業規劃失敗。
4、商業規劃的失誤可能造成住宅項目的風險加大。
住宅:
1、整體規劃不適應群體性;
2、戶型設計不適應群體性;
3、區域定位嚴重重復;
4、推廣方案不適應有效群體;
5、針對性訴求失敗;
(二)項目風險回避:
以上分析中最重要的就是訴求的針對性、有效性和適應性上,項目規劃、建筑規劃的著力點都落在項目推廣的準確和力度上。短時間內如能做到周密籌備、詳細調研、準確規劃,整體密切配合,一舉發力,實行短平快戰略,以專業的商業規劃為導向,輔以具有鮮明特色的住宅定位,將地塊劣勢巧妙轉化,取得較好的開發效益很有可能。
篇3：房地產估價師房地產投資風險分析模擬試題(下)
房地產估價師房地產投資風險分析模擬試題(下)
二、多項選擇題(共30題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分。)
1.下列表述正確的是( )。
A.房地產租金和售價會隨著通貨膨脹的發生而同時上漲
B.通貨膨脹使房地產投資項目的實際凈現值增大,使房地產投資的購買力風險減小
C.通貨膨脹使房地產投資項目的實際凈現值減小,使房地產投資的購買力風險增大
D.房地產投資具有防范通貨膨脹的作用,但對于預售或預租以及不變租金的房地產,通貨膨脹會引致很大的購買力風險
E.對于預售或預租以及不變租金的房地產,通貨膨脹會引致很大的購買力風險,因此房地產投資并不具有防范通貨膨脹的作用
2.房地產投資的變現風險較大,影響房地產投資變現風險的主要因素有( )。
A.房地產的市場行情 B.房地產的金融政策
C.房地產的地段好壞 D.房地產的建設程度
E.房地產的凈現金流量
3.房地產投資不可抗力是指由于( )等異常變化引起的房地產投資價值損失,不可力一旦發生,就會給房地產投資者帶來巨大的損失。
A.意外事故 B.自然災害
C.戰爭 D.政變
E.通貨膨脹
4.由于房地產投資周期長且內外環境復雜,所以房地產投資商業風險大,降低商業風險的策略有( )。
A.在經濟蕭條時期投資 B.規模投資限制競爭