土地估價實務考試寶典之四:成本逼近法
應用成本逼近法估價,要求按照《規程》的規定,進行數據的調查、歸類和估算地價。
要詳細說明土地取得費的各組成項目及費用標準,并說明其確定的依據。有文件依據的,要指出文件的名稱及文件有關費用標準;沒有文件::依據的,如屬當地一般規定的,要有當地土地管理部門或有關部門證明,涉及當地不同地區的費用標準的,要在充分調查實際情況的基礎上,分析后進行確定,并說明原因。
明確待估宗地的開發期限、開發狀況和相應的開發費用標準,并說明依據。
有關稅費、貸款利息及投資回報率的確定,要在技術報告中說明依據的資料及其來源、分析計算過程及結果。
說明成本價格基礎上的土地增值標準的確定方法和依據。
說明土地價格確定方法和結果。
1、采用成本逼近法評估土地價格應注意以下幾點:
⑴弄清成本逼近法的運用范圍
成本逼近法適用于土地市場不發育,土地成交實例不多無法利用方法評估地價的;適宜于新開發土
地或建筑物的估價;適宜于工業用地地價評估(注:城區或市區工業用地不能采用成本逼近法評估)對商業、辦公、住宅等用地一般不能選擇成本逼近法。
⑵選擇成本逼近法的計算公式
土地價格=土地取得費(包含相關稅費)+土地開發費+利息+利潤+土地增值收益
但在采用成本逼近法進行地價評估時,應注意:
A、如土地增值收益=(土地取得費及有關稅費+土地開發費+利息+利潤)×土地增值收益率
采用上述公式求得地價為無限年期土地價格,需進行年期修正。
B、如土地增值收益是以地方政府公布的出讓金代替,應先對成本地價進行有限年期修正,然后與出讓金相加,得出有限年期地價。
在利用出讓金代替上述增值收益計算地價時,一定要分析當地公布的出讓金含義是否為單純的政府收益,如包含其它內容,應扣除或實在無法運用,可不取出讓金,仍用土地增值收益率公式計算,要根據改變以后的用途確定土地增值收益率。
2、采用成本逼近法評估土地價格的步聚:
⑴土地取得費
土地取得費,該項費用是指待估宗地所在區域征用同類土地所支出的平均費用。主要
包括土地補償費、勞動力安置費、青苗及地上物補償費。
描述清楚待估宗地所處區域及宗地在征用前土地利用類型及本評估待估宗地所在區域 周圍土地利用類型是菜地、水田還是耕地或荒山等。
A、根據《中華人民共和國土地管理法》及土地所在地方人民政府關于印發《國家建設征用土地補償和安置辦法》的通知及有關文件等,按標準測算,同時依據宗地所在區域的征地案例,分析綜合確定。
B、如當地無土地補償、安置補償、青苗及地上物補償的具體文件規定,可依據《中華人民共和國土地管理法》或省、市級人民政府頒布的《土地管理法實施條例(或辦法)》等文件,調查待估宗地所處區域或相似區域的征地案例(到當地土地管理::部門征地處、征地科或統一征地辦公室等部門)收集近期征地協議等資料。一定要弄清征地協議中土地取得費中包含內容。并結合待估宗地所處區域及宗地周邊土地或宗地被征用前的土地利用類型;通過現場查看、調查,確定土地取得費。
⑵有關稅費
有關稅費是指在征地時按照國家、地方政府有關文件規定必交的稅費。在確定有關稅費時,每項稅費取值都應有文件依據,要指出稅費的名稱及有關規定、標準(注:①有些已取消的稅費一定要以與基準日最接近的公布文件為依據;②有些不合理的稅費在取值時要認真分析;③有些交叉稅費一定要注意不要重復計算,如屬當地一般規定的,要有當地土地管理部門或有關的政府部門注明,涉及到當地不同區域的費用標準的,要在充分調查實際情況的基礎上,分析后進行確定,并說明原因)
3、確定土地開發費
土地開發費是指獲得土地后,開發的費用,指設定開發程度條件下的土地開發費。
⑴確定土地開發費方法
直接依據當地市、縣人民政府印發的《關于征收某城市市政公用設施配套費》的通知,
結合評估設定的待估宗地的開發程度,確定開發費(前提是公布的配套費能夠達到實際開發費標準)。只是在采用時要弄清公布的配套費的內容(①只是大市政配套費,還是包含了公共設施配套費和小區開發配套費;②弄清配套費包含"幾通一平";③弄清配套費是按單位用地面積還是單位建筑面積征收)。如當地未公布市政配套費的征收文件或公
⑵確定開發費時把握原則
A、確定待估宗地開發程度,目地規模、各地具體情況的開發期限,設定開發程度。設定開發程度不同,開發期限可相同,可不相同,但開發費一定要有差別。如"五通一平"的開發周期為一年,而"二通一平的開發周期可定為9個月、6個月。"
B、在確定開發費用時,設定開發程度均為"五通一平",但各通中如通路,一宗地臨主干道(20-60米)、水泥路或柏油路;而另一宗地臨土地或砂石路(3-6米);同樣是"五通一平"開發費可取不一樣,但一定要描述清楚,說明原因。
4、確定投資利息
⑴利息率的選擇
根據評估的目的和土地開發的資金來源情況,利息率可選擇存款利息率或貸款利息率。
如拍賣底價、抵押評估或土地開發是投資者利用自有資金投入,可采用評估基準日中華人民銀行公布的與設定開發周期相應的利息率;如用于聯營、入股等目的,或投資者貸款從事土地開發,可采用評估基準日中華人民銀行公布的與設定開發周期對應的固定資產貸款利率;還可參照具體項目或當地土地開發投資貸款利息率。
⑵投資利息的計算公式
根據確定土地開發費的方法,來選擇投資利息的計算公式(注:單利計息)
A、直接采用當地市、縣人民政府公布的市政基礎設施配套費,且公布的配套費能夠達到實際開發費標準。
投資利息=(土地取得費及有關稅費+市政基礎設施配套費)×開發周期×利息率
B、當地市縣人民政府公布的市政基礎設施配套費未達到期實際開發費標準。
投資利息=(土地取得費及有關稅費+市政基礎設施配套費)×開發周期×利息率+(±土地開發費-市政基礎設施配套費)×0。5×開發周期×利息率
5、確定投資利潤
⑴投資利潤率(或投資回報率)的確定方法
A、依據土地投資利潤;利用公式:
投資利潤率=利潤/總投資(土地取得費及有關稅費+土地開發費)
B、調查同行業的近幾年的投資利潤率,并結合待估宗地所在省、市、縣的投資利潤率(可采用中國統計年鑒數據)
⑵投資利潤的計算公式
A、如采用年投資利潤率
投資利潤=(土地取得費及有關稅費+土地開發費)×開發周期×年投資利潤率
B、如采用投資利潤率或投資回報率
投資利潤=(土地取得費及有關稅費+土地開發費)×投資回報率
6、確定土地增值收益(也稱土地所有權收益)
土地增值收益的確定方法及計算公式
A、土地增值收益=土地成本價格×土地增值收益率=(土地取得費及有關稅費+土地開發費+投資利息+投資利潤)×土地增值收益率
(土地增值收益率根據當地土地管理部門提供資料確定,經驗在10%-30%之間)
B、土地所有權收益可以當地市縣人民政府公布的出讓金標準代替(但要弄清出讓金的內涵,我們是指歸政府所有的那部分地價款,稱為出讓金)
7、計算土地價格
計算公式:
⑴如土地增值收益依據土地增值收益率確定,評后地價分別為無限年期土地價格(用Vn表示)和設定年限的土地價格(用V表示),則:
Vn=土地取得費及有關稅費+土地開發投資+投資利息+投資利潤+土地增值收益
⑵如土地增值收益采用當地地、市、縣政府公布的出讓金標準,地價計算公式分為:
A如出讓金含土地使用年限與待估宗地土地使用年限一致;
B如出讓全土地使導權年限與持估宗地土地使用權年限不一致。
成本逼近法在實務考試中可能會出現的常見錯誤
A、缺少對待估宗地周邊土地利用類型的描述;取得費不是區域的客觀平均水平;稅費的確定沒有明確的法律和文件依據。
B、開發費的確定與地價定義設定的開發程度不一致。開發費的取值與基準地價評估中的開發費不一致;
C、利息計算有誤;
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E、費用確定可能漏項或多項;
F、術語不規范;
G、利潤計算時考慮了利息;
H、計算過程有錯;
I、計算單位不統一;
篇2：最新土地估價實務自測練習題答案
最新土地估價實務自測練習題與答案
第一部分 計算題 共3題,各題分別為30、30、40分。要求列出算式、計算過程和計算結果,計算結果保留兩位小數,地價單價的單位為"元/平方米"、總價單位為"萬元"。
一、某開發商擬投標某70年土地使用權的七通一平空地,面積2000平方米,根據規劃,最佳利用方式為修建住宅,最大容積率為4。根據有關調查研究顯示,該項建設周期為2年,取得土地使用權后即可動工,建筑費和專業費預計每建筑平方米2000元,第一年投入40%,第二年投入60%,目前貸款年利率為8%,建成后即可全部售出,售價預計為4000元/平方米,銷售稅費為不動產總價的6%,要求利潤不低于不動產總價的15%,取得土地使用權的法律、估價及登記費用為地價的2%。估算該開發商目前所能投標的最高地價。
二、某城市有宗地F因拍賣需要評估,現有5宗類似的土地交易案例,條件如下。
項目 A B C D E 待估宗地
成交價格(元/m2) 500 600 950 1020 1300
交易形式 協議 協議 招標 招標 拍賣 拍賣
交易時間(年、月) 20**.3 20**.5 20**.9 20**.11 20**.2 20**.5
土地使用權年期 50 70 70 40 70 50
容積率 1.0 1.6 1.8 1.4 2.0 1.5
區域因素比較 繁華程度 +2% -1% 0 -2% +3%
基礎設施 0 +3% -1% +3% 0
交通狀況 -1% 0 +2% -1% -2%
個別因素比較 宗地形狀 0 -2% +3% 0 1%
宗地位置 +1% 0 -2% -3% 0
篇3：土地估價實務模擬試題-土地估價報告改錯
土地估價實務模擬試題:土地估價報告改錯
(三)土地估價報告改錯
報告一:
土地估價技術報告
第一部分總 述
一、估價項目名稱:××大廈土地使用權拍賣底價評估。
二、委托估價方:×××房地產開發公司
三、受托估價方:××市土地評估有限責任公司
四、估價對象:略
五、估價目的:該項評估是對×*×房地產開發公司開發的××大廈土地使用權進行
評估。
六、估價依據:
(1)《中華人民共和國土地管理法》及實施條例;
(2)《中華人民共和國擔保法》;
(3)《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》;
(4)××省人民政府、××省國土資源局頒布的有關規定、文件等;