審查土地估價報告的關鍵
好的報告主要表現為:
第一、報告內容全面,正文內容和附件資料齊全、配套;
第二、公正客觀,估價方法的選用及評估思路、過程合理、依據充分;
第三、用詞準確,報告文字表述嚴謹、邏輯性較強;
第四、評估結果基本準確,符合市場行情;
第五、報告裝訂整齊、美觀、統一。
在實際工作中,審查報告的重點除了產權狀況外,還有通過對估價對象客觀的分析,對偏離正常價值的過高或過低估價結果提出調整建議,以避免國家或當事人的重大損失。
報告審查的主要內容:
1、審查估價對象,其中包括權屬、估價時點、估價作業日期和有關證明材料;
2、審查估價目的,包括價格定義、價值類型;
3、審查估價數據,包括估價報告定性、定量數據的來源及獲取方式是否可靠?估價結論是否得到相關數據的支持?
4、審查估價方法,采用的方法是否合理,數據分析是否科學?
5、審查估價條件,包括是否考慮得出估價結論的必要性,以及應用估價結論的限制條件,對房地產最高最佳使用評價的結論及其使用建議是否合理?風險分析是否恰當?
估價方法要點之一:市場比較法
應用市場比較法估價,要按照《規程》規定,選擇具有替代性的、估價時點近期的,市場上交易的類似比較實例,進行因素比較作適當修正后,確定待估宗地::的土地價格,要求比較實例不得少于三個。估價中,除要求選擇的實例與估價對象屬于同一供應圈、用途一致,在地域上屬近鄰區域或類似區域外,對比較實例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下的具體要求:
1、比較實例選擇。所選實例應是實際交易實例,并說明案例的具體坐落(門牌號和宗地號)。比較案例選擇(大于或等于三個)要求:
①與待估宗地屬同一供應圈(即盡量在同區域、同級別,且基礎設施完善程度相近。如同區域無案例,可選擇鄰近區域或同一級土地內的類似區域的交易案例,但選擇案例的交易價格不能相差太大,根據經驗不能超過25%)。
②與待估宗地用途應相同或相似(按用地類型細類),如無用途相同案例,可選擇用途相近。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住,如工業可選擇倉儲,前提是已有一至二個與待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時應設用途修正。
③與待估宗地的交易類型(價格類型)相同,交易類型一般包括出讓,轉讓,股份制改造,租賃,抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致,應進行交易類型的修正(除抵押評估外,一般不選擇抵押實例)。
④成交日與待估宗地的估價期日應接近。
A、如果市場比較穩定且交易較少,比較的有效期限可延長,即選擇幾年的交易案例用于比較(最長不超過三年);
B、如市場變化比較快且交易活躍,則比較的有效期要縮短(最長不超過1至2年),一般交易案例的有效期最長不超過三年;
⑤ 交易案例必須為正常交易(即成交價格為正常價格或可修正為正常價格)。所謂正常交易應是公開、平等、自愿的交易。
⑥ 價格內涵要一致,比如開發程度、市區的五通一平與郊區的差異:是基底的價格還是含分攤面積的價格等。
按上述要求選擇好比較案例后,分別進行描述,描述內容(如有可能,最好到現場查看)如下:
1、交易實例狀況:
A、座落位置、形狀、地質;
B、水、電、路、訊、暖等基礎設施
C、商業繁華、交通等環境條件
D、土地利用現狀與規范用途
E、有關地上建筑物的基本情況
F、權利狀況和土地使用年限等
2、成交價格
包括房地總價、土地總價、房屋總價及相應的單價和房屋租賃等內容,同時說明價格類型、價格水平及種類等。
3、付款方式
包括:一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付支付等內容。
4、成交日期
一般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面積、規劃條件(如建筑面積、容積率、建筑密度等)、土地等級、土地開發程度、期日交易、土地::使用年限、交易類型、交易情況、交易價格等。區域因素及個
5、因素選擇
估價時選擇的比較因素,應包括影響地價的全部主要因素,主要是區域因素和個別因素。以上因素 要與報告第二部分分析 的地價影響因素對應,不得漏掉重要因素,必要時應說明進行因素選擇的依據。
選擇因素的原則:
①結合待估宗地所處區位及用途選擇因素,用途不同影響地區地價的因素有差異,且影響程度不同。
篇2：<估價報告>聲明
我們鄭重聲明:
1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的。
2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論,但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。
3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系,也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。
4、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析,形成意見和結論,撰寫本估價報告。
5、我司估價人員***已對本報告中的估價對象進行了實地查勘。
6、沒有其他行業的專業人員對本估價報告提供重要專業幫助。
簽名(蓋章)
估價員:
注冊房地產估價師:
審核:
(注冊房地產估價師)
篇3：土地估價實務模擬試題-土地估價報告改錯
土地估價實務模擬試題:土地估價報告改錯
(三)土地估價報告改錯
報告一:
土地估價技術報告
第一部分總 述
一、估價項目名稱:××大廈土地使用權拍賣底價評估。
二、委托估價方:×××房地產開發公司
三、受托估價方:××市土地評估有限責任公司
四、估價對象:略
五、估價目的:該項評估是對×*×房地產開發公司開發的××大廈土地使用權進行
評估。
六、估價依據:
(1)《中華人民共和國土地管理法》及實施條例;
(2)《中華人民共和國擔保法》;
(3)《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》;
(4)××省人民政府、××省國土資源局頒布的有關規定、文件等;