明明白白小戶型（二）

—————————————————————————————

小戶型的分類

　小戶型按戶型樣式分為合體1居和分體1居；按使用功能分為居家型、商住型和商務型。

　合體1居是超小戶型的必然選擇

　標準的1居室是1室1廳，不管是過去的室大廳小，還是現在的室小廳大，睡覺和起居或就餐都是分在不同的帶有采光面的空間。而隨著1居室的熱銷，為了縮小面積，降低總價，市場上出現了將臥室和起居室合二為一的合體1居。這種戶型的特點是：廚衛等基本生活設施仍然具備；居室除廚衛外，只擁有一個窗戶或陽臺的采光面（如果有兩個以上的采光面，就容易分割成兩個居住空間，成了1室1廳）。

　　實例1：南三環草橋南的璽萌鵬苑“鉆石公寓”戶型，建筑面積33.23平方米，朝向為正北，全落地玻璃陽臺，層高2.9米。

　　該戶型面積的均好性還可以：3.6平方米的衛生間和5.1平方米的廚房基本夠用，只是14.26平方米的居室稍有些局促。居室東西兩條完整的平行線便于擺放床、電視機和柜子。陽臺位于床的側面，利于采光。尤其是進門處的小玄關，設計巧妙，既能擺放柜子，又不至于使居室直接暴露在大門口。建議在大門靠近居室一側增加一條60公分寬的磨砂玻璃屏風，這樣既可以增加居室的私密性，又可以遮擋電視機和柜子。

　　美中不足的是缺少就餐的位置，如果廚房的窗戶能打通的話，最好改成門，將原有的門封上，這樣，居室內的一側變成了就餐區，而廚房內的柜子可以布置成“U”形，將冰箱、洗衣機一并放入，同時在陽臺和居室處裝上玻璃門，防止廚房的油煙飄入室內。

　　分體1居是保證舒適度的基本戶型

　　分體1居的主要特征是睡眠和起居分成兩個居室，各自擁有采光、通風面，也就是通常所說的1室1廳。那么，對于分體1居而言，究竟“小”到什么程度才算合適？一般來說，客廳20平方米以上，可以擺放三件沙發、餐桌和書桌什么的，而15平方米以下，就只能擺放簡易沙發和小餐桌；臥室14平方米，可以增加電視桌、梳妝臺，12平方米以下，只能滿足“臥”的基本需要；衛生間3-5平方米、廚房5-7平方米就能使用，當然寬大一點會增加舒適度，至于再大一些面積，無非是進行“潔污分區”、“中西分廚”，或者放進洗衣機、冰箱什么的。通常衛生間設置淋浴器、洗手盆和坐便器，最小2.5平方米，若改成小浴缸，3平方米都不富裕。而廚房面積不應小于5平方米，低于這個數值，室內熱量聚集就會過大，同時單排櫥柜凈寬不小于1.5米，雙排櫥柜不小于1.9米，并且櫥柜總長不小于2.1米。至于陽臺、儲藏間、玄關等等功能空間，在保證主要居室面積的前提下增設，會居室的品質有所提高。

　　實例2：西三環紫竹橋東南豪柏國際公寓A1號樓的04/05戶型，建筑面積66.93平方米，樓體偏向西北13度，尤其是轉角總長為8.6米的玻璃幕墻，橫跨起居室和臥室，采光、觀景極為充分，使本來不太寬裕的空間，在視覺上得到了延伸。

　　整個戶型在6.6米開間中劃分：11平方米的臥室，恰到好處地容納下雙人床、床頭柜和衣柜；21平方米的起居室，顯得寬敞、明亮，同時充滿了時尚；3平方米的門廳，既解決了此處門比較集中的問題，又起到了玄關的作用，使起居室不致于一下子完全暴露在入門處。

　　因離三環主路很近，噪音干擾較大。開放式廚房不一定符合中餐習慣，建議加一道半透明玻璃推拉墻，既呼應了窗戶，又增添了時尚。朝向西北的玻璃幕墻，冬冷夏熱，保溫是個大問題。

　　居家型是自住型買家的最愛

　　居家型小戶型的核心在于：小面積仍要達到多功能，除去基本的就餐、洗浴、就寢和會客外，在寸土寸金的面積中，適時增加讀書、休閑等功能，盡量滿足生活多方面的需求。

　　實例3：西部曙光花園二期 “水云天”的C戶型，建筑面積61.25平方米，由于處于連體塔樓東部偏南的位置，因而獲得了1居室中不易多得的朝陽面，

　　廚衛的功能分區較為細致：衛生間外放置洗衣機的部位，在解決了交通通道的同時，分出了洗滌區；廚房的拐角處放置了冰箱，使本來有些凌亂的空間，變得整齊、得體?？蛷d中雖缺少常見的陽臺，但寬大的拐角飄窗，一定程度上彌補了這一不足。

　　整個戶型的均好性不太令人滿意，臥室偏小，門廳偏大，使得總面積并不算太小的戶型，感到有些局促。門廳處形成的小玄關，迎

面留出了大面積墻面，為住戶提供了極好的裝飾天地，但也因處于交通樞紐，不好擺放家具，空間上顯得有些浪費。同時由于處于樓體夾角部位，易與鄰居產生互視，私密性稍差。

　　商住型是初創型公司的溫床

　　嚴格意義上講，商住公寓的出現，是買賣雙方在現有政策之間，尋求到的一條從開發商通往購房者的捷徑。一方面，開發商利用公寓立項，比寫字樓立項要少交納前期開發所需要的一些費用，因而降低成本；另一方面，購房者在購買商住公寓時，可以獲得比購買寫字樓至少多出10%的貸款，這些對于急需資金運營的小型企業和個人來說，無疑是至關重要的。還有一個更重要的原因，這類小型而獨立的辦公空間，使許多處于初創階段的公司和個人，獲得了既能暫時安身立命，又能伺機蓄勢待發的場所。

　　一般來說，選擇商住公寓，大致注意以下幾個方面：

　　環境氛圍。俗話說： “一步三市”，雖然說的是鋪面商業設施的環境差異，但對于閉門辦公的商住公寓來說，仍有一定的借鑒。寫字樓吸引眾多公司，是因為設施醒目、公司扎堆，便于客人尋找。而商住公寓同樣需要“聚氣”，需要公司云集。那種商住混雜的地域，是很難達到“氣盛如?！钡?。

　　戶型配置。商住公寓對于戶型的要求，不象住宅那樣斤斤計較，什么“動靜分區”、“潔污分離”、“公私分開”，都顯得不那么重要。最好是有一個大廳，形成公共辦公區，小一點的房間，可以是經理室、財務室、會議室或者談判室等等。但別忘了，計算面積決不簡單地等同于寫字樓，因為寫字樓房間的格局一般都比較方正，便于擺放辦公設施，空間浪費較少，并且走廊、衛生間、開水間等多家共同使用，共攤面積。而商住公寓是按住宅設計，拐拐角角的地方自然多一些，刨去衛生間、廚房、陽臺、走廊等，真正實用的面積會大打折扣。近年有一些開放式的設計，使戶內分割自由、隨意，一定程度上減少了空間的浪費。

　　設施管理。商住公寓以商為主，應該具備商務設施的感覺，像大堂是否寬大，裝修是否豪華，掛“水牌”（公司名稱牌）能不能，臨時車位夠不夠，通訊設備是否暢達，甚至郵局、銀行等服務設施是否配套等等，這些都是應該細致考慮的。

實例4：北三環西路青云當代的F戶型，建筑面積76.16平方米，由于采用中間核心筒、外圍大跨度的框架結構，居室內看不到任何梁、柱，便于隨意分隔空間，并充分利用外圍的玻璃幕墻采光。

　　F戶型為樓體平面中最小的戶型，適合創業階段的小公司。由于布局簡單，采光充分，布置起辦公設施來，與寫字樓沒什么實質性的差別，只是多了廚房、衛生間，用起來更有些靈活和舒適。

　　在22層的頂層里，設置了挑高9米空間的內庭花園主題會所；同時每層還布置了兩個200平方米的內庭花園，以使工作環境更加優美。當然，公共設施的增加也使得公攤加大，導致居室使用率降低，這也是商務型公寓的共同特點。

　　商務型是投資型買家的首選

　　倚商養房是投資型買家的主要選擇，對于小戶型來說，莫過于位于商務中心區以及附近的商務型的公寓。商務公寓主要是針對商務人士日常起居所設立的居所，相對標準公寓來說，表現為建筑裝修高檔，設施配套精致，服務水準一流。商務公寓中的戶型小到合體1居，大到獨體別墅，而小戶型較為集中的物業模式為酒店式服務公寓。

　　酒店式服務公寓是指物業的建筑結構形式類似于酒店，而負責管理的物業公司提供酒店模式的服務，如打掃衛生、預約送餐等，概括地說，就是“酒店式服務，公寓式管理”。購買者擁有單元產權，既可以自住、出租，也可以轉售。

實例5：東三環勁松橋東北角富頓國際公寓的D9戶型，建筑面積38.55平方米，為酒店式公寓，樓層平面基本采用酒店的長走廊式排列，戶型也多為酒店標準客房配置。

　　該戶型采用國際流行的LDK設計，餐、廚、起居和臥室連成一體，這種西式風情的合體1居，能滿足一部分外國人的需求。因為配有寬大的落地角窗，使這款小居室在視覺上并不顯得壓抑。特別是在窗戶拐角處設置了隱性晾衣區，富于匠心。

　　廚區位于里側，因缺少通風窗口，只適合加工簡單的西餐。同時廚具的直接顯露，多少會使房屋凌亂

篇2：小戶型概念推廣形象包裝

　　小戶型概念推廣及形象包裝

　　1、小戶型物業營銷特點

　　1) 小戶型營銷更加注重概念的運用和形象的塑造

　　相對于其他物業類型而言，小戶型更加注重形象的塑造，這主要是由于小戶型的物業特點決定的，小戶型物業面對的客戶群目前主要是年輕人，這類人群思想觀念先進，易于接受新概念、新思想、同時也喜歡新事物的沖擊。

　　因而，小戶型物業的營銷顯得十分奪目，經常讓人有耳目一新的感覺，新概念、新形象層出不窮。這些從案名、推廣主題、形象包裝等都可見一斑。蘋果園、檸檬印象;鈺龍園、炫特區、易構空間、蘋果社區、蜂鳥社區、非常男女等案名都能讓人感覺到一種強烈的沖擊感。

　　從包裝來看，炫目的色彩、大量時尚元素的運用極大的豐富了人們的視線，給人們帶來了視覺享受，使客戶在不知不覺中就陷入了美麗的"陷阱"之中。

　　2) 小戶型營銷的手法更加多元化，也更易創新

　　概念演繹：小戶型大多會演繹某個概念作為形象的支撐和社會的關注點

　　主題活動：組織網絡文學征集大賽

　　支付方式：零首付等

　　名人走秀 ：崔永元實話實說皇庭世紀的開盤、中國女排東方都會的走秀。等等。

　　3) 小戶型營銷更加注重文化營銷

　　營銷打出"文化牌"，當地段和價格不再成為樓市競爭的惟一因素的時候，文化營銷的塑造成為一道亮麗風景。如果說在整體的市場容量和市場影響力上小戶型還沒有成為樓市的主流，那么在營銷上，小戶型的營銷卻是當之無愧的最為引人注目的現象之一。相對一些大戶型項目客戶組成復雜，小戶型的目標客戶集中明確，基本上是22至35歲之間的年輕白領，志趣相近，積極向上。而現代的流行文化，基本上是一種屬于年輕人的文化。

　　這種特點使得小戶型項目在營銷過程中，可以更好的利用文化的力量來抓住目標客戶。因而更多的利用文化營銷的力量，包括各種晚會、時尚表演在小戶型社區具有廣泛的群眾基礎。

　　2、小戶型營銷推廣概念解析

　　小戶型尤其注重概念推廣，制造市場熱點、樹立市場形象，提升物業價值，吸引市場注意力。

　　1) 小戶型推廣概念

　　概念 基本特征 代表樓盤

　　Studio 小空間個性化辦公、居住 財富廣場B棟、歐陸經典

　　SOHO Smalloffice&Home office的縮寫，居住辦公 建外SOHO

　　Loft LOFT英語的意思是指工廠或倉庫的樓層沒有內墻隔斷的開放式平面布置的住宅 嘉銘桐城、金谷1號

　　Solo 精準居住空間、原本的意思是指獨奏、單獨、單飛。在這里，它指的是超小的戶型，主要的定義要素是：每套建筑面積在35平方米左右，臥室和客廳沒有明顯的劃分，整體浴室，開敞式環保節能型整體廚房 綠景苑SOLO、金茂、金茂禮都

　　Montage 以小戶型面積標準為基本設計單元，可按積木式自由組合（即α-room ） 空間;蒙太奇

　　MORE Mobile Office Residential Edifice的縮寫，就是移動、辦公、居住 。

　　Condo 功能延展；國際condo標準的陽光生活；輕松、自由、浪漫，鄰里互助；最大限度的分享和參與 麗陽天下

　　2) 小戶型推廣概念案例

　　STUDIO --財富廣場-B

　　STUDIO概念：在英文中的意思是工作室，在國內屬比較新的產品類型，在國際上也沒有形成定論。概念要素包括：針對中小型服務企業-- "發展中企業"；相對于寫字樓面積更??；對地段要求較高、交通方便、周邊配套設施齊全；靈活小巧的空間設計；共享一流資源，包括共享律師、共享會計師、共享秘書、專業全程代辦公司注冊；商住兩用等。

　　消費群體：STUDIO的消費群體，是所謂的"發展中公司"，這些公司一般的規模在10 人以下，尚未形成強大的經濟支柱，又迫切需要發展并注重形象。此類公司一般為服務性行業，靠"腦力"經營。比如創意行業、貿易、信息咨詢、網絡行業、商業藝術行業、媒體行業、攝影、漫畫、音樂、軟件開發、設計(包括網頁設計)等新興行業。

　　典型案例：財富廣場B棟。財富廣場根據后工業時代無限事業空間（OPEN HOUSE）項目形象定位，項目在推廣中的主題演變為"整體：國際商務窗口 深圳財富門戶；B棟：國際STUDIO。"推廣策略是先期以高檔商務整體形象面市，統一形象，整體推廣；后續根據A,B棟的實際市場表現，調整B棟形象為國際STUDIO，使B棟形象更加鮮明，營造形象差異，以加速B棟銷售。A棟面向成熟期公司（大中型辦公），注重辦公形象與空間的使用效率；B棟面向知識型公司（小型辦公），關注空間分隔與開放辦公的均衡性。最終市場表現/客戶認同是：深圳商務銷售冠軍、深圳最佳地鐵物業、提升企業形象，一步到位的選擇。

　　SOHO --建外SOHO

　　SOHO（家庭辦公）：一詞起源于80年代的紐約，因藝術家云集而出名，那里風情獨特，有紐約最另類、最有品位的商店、畫廊和餐廳。后來有日本人在建筑中引用了SOHO這個詞，即是"Small Office Home Office"的縮寫，意為小型的、家庭的辦公室。

　　典型個案：建外SOHO，位于長安街上，國貿中心正對面，是北京的商業心臟。 建外SOHO總占地面積為12.28公頃（東西長約760米），總建筑面積約為70萬平米，地下建筑面積為19萬平米，地上建筑面積約51萬平米，由18棟公寓、2棟寫字樓、4棟SOHO小型辦公房及大量裙房組成，配套設施包括幼兒園和會所。

　　LOFT --嘉銘桐城和金谷1號

　　LOFT概念：英語的意思是指工廠或倉庫的樓層，現指沒有內墻隔斷的開敞式平面布置住宅。LOFT發源于六七十年代美國紐約的建筑，逐漸演化成為一種時尚的居住與生活方式。它的定義要素，主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復式結構，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁；流動性，戶型內無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術性，通常是業主自行決定所有風格和格局。

　　消費群體：LOFT是同時支持商住兩用的樓型，所以主要消費群體包括個性上的和功能上的。作為功能上的考慮，一些比較需要空間高度的，比如電視臺演播廳、公司產品展示廳等；作為個性上的考慮，許多年輕人以及藝術家都是LOFT的消費群體，甚至包括一些IT企業。

　　典型個案： 嘉銘桐城位于亞運村北苑路以東，地處新圈定的"奧運村"址的門戶之上，北面是將由大陸和港臺三方共同興建、緊鄰中心市區的多功能高爾夫球場；嘉銘桐城的半圍合式建筑是國際知名設計公司---加拿大B+H國際建筑事務所大師之作。300米長的天然梧桐大道，社區最集中、最富有藝術氣息的文化休閑走廊，此刻

、即使不在法國你也能感受得到晨昏浪漫的梧桐之約，其實在嘉銘。桐城無論是林陰大道、還是會所概念下的文化體育設施或個性十足的ＬＯＦＴ咖啡屋……都是深藏在嘉銘。

　　SOLO --時代SOLO

　　概念：原本的意思是指獨奏、單獨、單飛。在這里，它指的是超小的戶型，主要的定義要素是：每套建筑面積在35平方米左右，臥室和客廳沒有明顯的劃分，整體浴室，開敞式環保節能型整體廚房；公共空間也SOLO化，即24小時便利店、24小時自助型洗衣店、24小時自助式健身房等。

　　消費群體：SOLO的消費群體是年輕人，他們或是外地人，或是本地想獨立的年輕人。共同點是：大學畢業不久，積蓄有限，但是收入穩定，渴望獨立生活，通常有兩次置業的心理準備。

　　典型個案："時代SOLO"地處崇外大街新世界商場西側，為崇文門新世界商圈的核心區域。以新世界百貨，新世界萬怡酒店、正仁大廈等為核心，大康大廈、廖氏文德大廈、金綸大廈及眾多寫字樓，各種餐飲娛樂設施組成了成熟完善、商務氣氛濃厚的新世界商圈。"時代SOLO"位于崇外大街與即將通車的祈年殿大街之間，得兩路之便利，同時也肩負著溝通兩個商圈的責任。周邊：商圈核心區商務氣氛濃厚，周邊被*廣場、前門、天壇、明城墻遺址公園等所包圍，堪稱最具北京特色的商務區。主力戶型在30-50平方米(建筑面積)，以京城寫字樓前所未有的面積出售?？梢砸凿N售戶型為基礎自由組合，可大可小，可進可退。配合精準辦公室所推出的"精英商務"辦公服務模式，將公司日常事務性工作全部剝離出來，連同財務、法律等服務由"精英商務"辦公體系一并向您提供，使您從消耗性固定資產投入、低頻使用空間，行政人員聘用等繁雜的事務中脫離出來。

　　蒙太奇(montage) --空間蒙太奇

　　蒙太奇(montage)屬設計原理。最突出的特點是以小戶型面積標準為基本設計單元，可按積木式自由組合成各種中、大戶型，甚至是1000平方米以上的超級戶型。其樓內無承重墻，空間過渡沒有任何明梁、暗梁。大空間平面（free plan）模式，所有蒙太奇的戶型都是"活"的，客戶在購買時就可以按需訂做…。通俗地講，如果你對戶內的格局不滿或更進一步，想實現戶與戶之間的合并，不管你對空間有什么想法，馬上會被告知，在蒙太奇的積木式自由組合戶型中都能夠得到實現。所有蒙太奇的戶型都是"活"的，客戶在購買時就可以按需訂做。

　　典型個案："空間蒙太奇"是現代住宅結構技術的革命；大跨度預應力樓板技術的使用；使樓內的墻均可拆移，沒有任何明梁和暗梁；可以象搭積木一樣自由組合各種形態的戶型；二戶并一戶、三戶改二戶、半層做一戶；甚至能組合出京城最大的1000平方米戶型--一層做一戶；也可以分割出京城最小的戶型50余平方米。

　　Condo--麗陽天下

　　Condo概念：condo緣起（in America）:60年代以后發展起來的一種新興物業形式，首先在美國立法建造；"任何集合式的社區，大家共有公共的部分而形成condo"；" Condo為了使生活更為簡易、方便，除了一般性的休閑設施外，更有加入餐廳、購物中心、娛樂設備等，有些更提供退休老人照護服務，使住入Condo的住戶，更能自給自足"。

　　事實上，按照原有的 condo定義，目前我們居住的小區都是condo。時至今日，在美國condo已發展為一種高級商務公寓，主要用于投資，相當于目前深圳的酒店式公寓。Condo在發展變遷的過程中在物業的形式上有了很大的改變，但并沒有改變它所倡導的精神。

　　典型個案：麗陽天下地處深圳市濱河路新洲立交東南角，陽光四季花園正南，緊鄰新洲路和石廈中學。項目占地6731平米，總建筑面積61776平米，由2棟32層塔樓組成，其中1-2層為4500平米的商業裙樓，3樓架空，4樓以上為住宅。項目毗鄰中心區，地理位置一流；周邊配套成熟，交通便利，居家生活相當方便。

篇3：小戶型概念

　　小戶型的概念

　　"小戶型"是一個由市場形成的概念，沒有統一規定多小才算小戶型。小戶型的概念已從最初的15平米擴大到60平米。"小戶型"已成為樓市中最搶眼的一個概念。

　　狹義的小戶型就是指一居室，或者是15-20平方米的戶型，其實不僅僅是這些。小戶型有一個共同的特點，相對于過去同類的戶型的面積普遍偏小。比如，兩居的面積由原來的90、100平米變成60-70平米；三居由原來的130、140平米變成100-110平米上下，其居住的經濟性和舒適性并沒有降低。

　　房地產的競爭日益激烈，小戶型是市場細分的必然結果。小戶型的熱銷表明需求市場的主體已發生了轉變，供給市場已經從為"有錢人"服務轉向了普通工薪階層。