小戶型房產的分析
一、小戶型的概念
目前關于小戶型還沒有一個嚴格規范的界定，不同的國家，不同的城市，由于其歷史、文化以及經濟水平等眾多因素影響而有所不同。業內認定的小戶型主要是從面積上來界定，一般3居在100平方米以下，2居在80平方米以下，1居在60平方米以下的即為小戶型，而將套內的使用面積在15～30平方米左右的住宅定義為超小戶型。
二、小戶型住宅的區域分布規律
小戶型住宅的分布是依據其客戶的來源，不難看出小戶型住戶的年齡具有兩極分化的特點——年輕人和老年人，由于這兩類人對于城市公共交通的依賴性比較大，所以小戶型對地帶的分布，又會明顯地表現出聚居性。無論在哪個國家的哪個城市中，從城市空間的分布，我們可以看出小戶型多聚居在以下三類地區：
一是鬧市中心，包括CBD區域和市中心，這種地段小戶型的出現，主要是由于地段的原因在起作用。比如在紐約CBD的核心區，就有許多出租的小戶型公寓，這樣公寓的業主往往是某個歷史悠久的商業世家，這種繁華地段的出租物業為他們的家族創造了一代又一代人的財富，而這些小戶型的租戶則多是一些商界新銳人物，要么是投資公司的操盤手，要么是廣告公司的創意總監，對他們而言時間永遠是最珍貴的，所以他們不可能把大量的時間用在乘車進城和乘車下班的路上，所以他們大多選擇租用鬧市區的小戶型公寓，另外再購買一幢郊區的別墅，過一種典型的“5+2”式生活。
第二類小戶型集中的地方則是城市輕軌交通的車站附近，在此居住的居民多為年輕的上班一族，他們由于買不起市中心的房子，但又要每天準時到市中心去上班，所以他們最樂于購買輕軌車站附近的小戶型物業，這樣住宅與車站在15分鐘步行距離以內，不需要任何換乘工具，就可以直接乘地鐵上下班，而軌道交通最大的特點就是沒有紅綠燈，準時準點，所以輕軌快速交通的車站附近，總會聚集大量的小戶型物業，這也就是國外通常所說的聯合開發的概念。
第三類小戶型聚居地則是以工作為導向的。比如在大學城附近部分學生和教師的聚居，在科技園附近IT產業人士的聚居，在電視臺附近廣告人的聚居等等。這種聚居也都會為這附近帶來相當一批小戶型住宅的投資者，從而為那些需要依托某個專項區域工作的人士提供生活工作上的便利。
從上述三種聚居不難看出，小戶型的聚居地往往和時間有著重要的關系，人們暫居于小戶型的目的往往大多數是為了求得時間上的節約，這種節約要么通過接近工作場地，要么通過接近城市交通設施，之所以有這種需要，還是由于小戶型的暫居性決定的，因為小戶型暫居一族都是缺少時間的人。
三、小戶型發展的歷史進程及趨勢
小戶型的劃分應當具體到產品的局部特征，至少可以劃分為五代小戶型：
第一代小戶型只是單純的小面積住宅，從生活需求、心理需求、室內環境這三個因素講，第一代小戶型存在很多不足，例如容積率高、空間過于狹小、配套設施相對落后；
第二代小戶型是在對市場與產品進行了仔細分析、定位后，整合各類資源，在產品理念與營銷企劃上都有所突破和創新，全裝修概念開始現身；
第三代小戶型使用功能越來越完善，除酒店式公寓、產權式酒店以外，還引入了商務概念，在房型設計上出現了“買平面、送立體”的復式房型；
第四代小戶型在硬件方面朝國際上流行的酒店公寓看齊，配置中央空調、集中熱水以及噴淋到戶，使住戶真正享受到星級酒店的硬件設施，在管理方面聘請境外知名管理公司實現真正的酒店式管理；
第五代小戶型走“小戶型、大社區”的開發模式，通過良好的室外空間體現其居住的舒適性。小戶型和普通住宅混合的形式出現，小戶型既可以享受以前類似產品沒有的綠化景觀，又可以以一個相對獨立的區域不被小區的普通客戶打擾。
綜述：
未來小戶型發展將呈現三大特征：
趨勢之一：雖說小戶型是暫居性、投資性很強的房屋、但小區規劃、小區配置等許多地方會有更高的要求；
趨勢之二：小戶型以最小的面積單位為設計基礎，同時具備可持續發展的空間，空間可根據客戶不同的要求進行再次調整，真正做到“量體裁衣”如：北京的“空間蒙太奇”；
趨勢之三：小戶型實行菜單式全裝修是住宅的大飛躍，它實現了住宅從半成品走向成品。菜單式裝修將促進土建設計與裝修設計相結合，使未來房型的居住功能更為完善。
說到底，小戶型是供人們居住的房屋，因此，無論如何發展，小戶型將對居住功能最大化回歸，走最大化地適合人們的居住需求的方向，最大化地滿足人們對居住要求的不斷提高。
四、小戶型的特點及功能上的創新
小戶型住宅具有暫居性的特點，投資性和居住性同樣重要。
小戶型是過渡性產品，長期回報率低，利潤空間較大戶型要小。
小戶型并不意味著不舒適，而且我們同樣也要明白另外一個方面，那就是小戶型特別是一居室的小戶型，從其使用功能上肯定還是要受到許多面積上的限制，都不可能成為真正理想化的家居場所，所以小戶型在其使用屬性上也就更多的表現出暫居性。
所謂暫居性，通俗點講就是一個反正是要搬的家，一個帶有過渡性質的家，而不是永久的理想居所。正是由于小戶型的這種暫居性使它表現出以下三種明顯的特點：
特點一：是住戶年齡的兩極分化，即：要么是三十歲以下的年輕人，要么是六十歲以上的老年人。這兩段時光恰恰是一個人一生住房生活中的兩個時段——開始時段與結束時段。這兩個時段中的居民都會表現出一種明顯的過渡心態，在這種過渡心態的作用下，他們都會接受雖然不太舒適但卻足以合用的小戶型，但這種接受都只是一個時段內的，特別對于年輕人來說，一旦他們立業成家，他們就總要從小戶型搬去一間更大的房子，由于這種轉換的存在使他們可能有兩種選擇——要么在一開始就選擇租小戶型，要么在住完以后將自己所購的小戶型出租；
特點二：小戶型具有投資性，例如購買大戶型不同于買小戶型的業主將更多地考慮出租的可能，對小戶型業主而言，只有在未來具有合理投資回報的情況下，他們才會選擇購買小戶型，否則他們寧可選擇租小戶型而不是購買。但無論是租還是購，這些年輕人總有一段時光要在小戶型中暫居，所以，從這種意義上講，小戶型的銷售時尚將永遠是存在的。小戶型的投資空間也將是永遠存在的。
特點三：就是對配套設施的依賴性。由于戶型小，內部能容納的功能少，再加上居住小戶型的年輕一族往往是收入條件較好，但時間緊張的創業階段的年輕人，所以，他們往往更傾向于花錢買方便，用金錢換得時間，所以小戶型一般都建立在周邊社區環境較好的成熟區域。并且也往往處于交通易達性比較好的地區。只有這樣才能滿足其中的居民對城市配套設施的依賴。
總之，小戶型住宅住戶年齡的兩極化以及對配套設施的依賴性還有可投資性都是區別于其它物業類型的特點，而這些特點從本質上說都
來自于小戶型的最本質屬性——暫居性。基于以上小戶型的特點，小戶型在功能上已從租住功能向商務功能轉變。因為小戶型不光是用來住的，將商務區中以居住為主的小戶型項目轉變成商務功能的小空間總比將一個大戶型社區改成小戶型要來得方便得多。目前，一些想自己創業或剛剛創業的年輕人面對寫字樓高昂的租金望而卻步，商住兩用式的公寓也為了追求辦公的舒適性而將面積做得比較大。對于一個首付幾萬元，月供不到兩千元的小戶型項目來說，正是為這些人提供了一個可以承受的性價比優良的辦公室。目前，還沒有一個小戶型項目明確提出這種類型，在不久的將來，市場將會出現一批定位于年輕創業者的“小office”，為他們提供一個角逐商場的騰飛基地。
五、小戶型住宅客戶群的特點
目前，在房地產市場中對小戶型住宅的需求是比較大而急迫的。房地產市場上一直存在著一批特定類型的小戶型住宅需求者，這些需求者大致可以分為投資型和自住型：
1、投資型需求者。
在大城市，商務流動人口眾多，那些比鄰商務區域的小戶型具有一定的投資價值，況且小戶型可以用相對較低的投入，獲得相對較高的投資回報，因而往往被投資者所青睞。
2、自住型需求者。
?、賱倓偩蜆I的或從外地調入的年輕人，乃至本地單身的白領。他們或者還沒有經濟實力去購買大住宅，或者在組建家庭之前沒有必要購置大戶型住宅，或者本身不喜歡二手的中小戶型住宅，因為它雖然比較便宜，但房屋結構及小區的配套設施都令人不盡滿意。
?、谥械褪杖腚A層。他們沒有能力承擔大戶型很高的房價，也許一生就只能購買這種比較舒適、經濟的能滿足居住生活各方面要求的小戶型，這個人群是小戶型經濟適用房的最大需求者。
?、郛惖刂脴I者。他們由于工作的關系暫時居住在異鄉，作為權宜之計，選擇購買小戶型，將來可以出租或出售，還可以獲得一定的回報。
?、芡獾馗改概c兒女團聚用。當前，獨生子女一代已陸續參加工作乃至組建家庭，將來會有更多的年輕夫妻需要贍養四位老人，因而也會選擇購買小戶型給父母居住，這種趨勢在今后會更為明顯。
調查資料例舉：
20**年7月，《北京青年報》策劃了一次對北京市民就經濟適用房問題的調查，調查結果顯示：不同家庭收入的市民對于經濟適用房的面積要求是不同的。家庭年收入在3萬元以下的人接近一半(44.9％)人希望面積在70平方米以下，而接近四分之三(72.1％)的家庭收入超過3萬元的人希望經濟適用房面積在70-100平方米。綜合看來，希望經濟適用房面積在100平方米以下的比例超過了90％。這些數據說明面積較小的房子是普通人的首選。
潛在客戶：
在成熟的地產市場中，小戶型的消費者還有另外一個大類，那就是老年人，他們居住的小戶型通常不在市中心，而多在城市邊緣組團的區域內。
老年人居住的郊區小戶型通常都不是需要太大的面積，但由于地價相對較低，所以也不必修城里的小戶型那樣斤斤計較，一般而言，這種小戶型都要多留出一間房子作為自己的子女來探望父母時居住之用，從而從精神上滿足老年人對家庭生活的需要，這樣的小戶型設計可以說是解決老年人住宅問題的理想方法。
但這種客戶現在還存在一定的局限性，比如有的老人會在城市邊緣區域為自己的子女買房，而自己依然留在城市中居住，究其原因主要有三點：一是他們城市內的住宅往往為福利分房時的舊房子，居住條件與新購住房不可同日而語，所以，他們的子女往往更傾向選擇新房子。二是由于我們的城市邊緣往往密度過大，反而沒有什么環境，老年人搬到這里，連找個公園散步都不可能，與市里相比，環境反而成了劣勢。三是這些城市邊緣組團的配套設施都比較差，而老年人對這些配套設施，尤其是醫療設施的依賴性比較強，所以他們無法選擇在此居住。
六、小戶型住宅的舒適度需進一步完善
面積小、總價低是小戶型的獨特之處，但僅有這些是不夠的。小戶型的居住舒適性當然不如大戶型，但小戶型產品同樣應該講究親和性和舒適度。小戶型的親和性必須要通過精密設計來實現。容積率要低、綠化面積要大、通風條件要好、人口密度要小、建筑用材要環保。為了達到降低小區的容積率和提高社區的綠化率這一目的，開發過程中應不惜增加開發成本，降低市場利潤。
小戶型在開發工藝上應廣泛采用新技術、新工藝、新材料是提高住宅品質的關鍵因素。我們現在采用的現澆樓板比起以前采用的預制樓板就是一種進步，現澆樓板不僅可增強樓體的抗震性，也將商品房的凈高提高３厘米到５厘米，增強了居住舒適度。小戶型產品也要實現２４小時熱水供應系統，健康中央空調系統。
小戶型居住區內更應該注重綠化。小區內綠化樹木、花草品種的選擇應以吸塵、吸收二氧化碳等對人體有害氣體和釋放芳香氣味為主，在進出入口處選擇種植吸收灰塵為主的花草樹木，在小區內機動車循環道種植以吸收二氧化碳氣體為主的樹木花草，在集中綠化的地方種植以吸收有害氣體和釋放芳香為主的花草樹木，起到降溫增濕、改善小區熱環境的作用，為業主締造適宜人生活氛圍的功能。
七、小戶型住宅投資的風險性
在近年房產市場中，小戶型投資是熱中之熱，據相關銷售公司的數據統計，小戶型的購買者中投資者占了半數。盡管近來小戶型在市場上銷售火爆、供不應求，但也有種種跡象表明，小戶型投資已存在不少風險。
風險之一
是小戶型的規劃設計問題。以前市場上的不少小戶型是由 一些存量房改建而來的，房型、朝向等均存在一些問題。即便是現在推出的一些小戶型，也是利用現成地塊中的邊角料設計而成，朝向、走道等都存在一些問題。如有的小戶型是全朝北設計，不利于居住健康。
風險之二
租金問題。一幢樓中均為投資型的小戶型，在交付使用后，肯定在同一地點集中出現上百套的出租小戶型，于是出現了出租者大于求租者的現象，一些急于求成的出租者會降低租金，購買期房時原來打算月租2500 元的，現在只能降到2000 元了，如此造成投資回報率的下降和投資回收期的延長。
風險之三
發展商心理價位提高的問題。依據產品本身，小戶型的單價高于其他住宅１０％－２０％是正常的，但現在市場上的小戶型已經將價格拔升至４０％－５０％，這就是一種超高暴利心態的體現。例如現在一些樓盤的小戶型均為東西向，但單價卻高過周邊相似樓盤的大戶型價格，這里固然包括家住成本的因素，但也不乏存在一種開發商對小戶型抱有一種超高的暴利心態的趨勢。
另外，小戶型還存在綠化率低、樓內電梯擁擠、通道狹窄、居住人群復雜及安全和社會問題多等弊病。因此我們認為投資小戶型還是具有一定的風險性。
八、小戶型開發應注意的問題
?、俚乩砦恢玫倪x擇方面。由于小戶型在近期的購買者多是年輕的創業者，多在市區內工作，因而小戶型的位置必須在市中心或交通便
捷的地鐵輕軌沿線，以方便他們上下班與出行。?、谠诜课莸慕Y構設計方面。為避免小戶型將來因面積小而遭到淘汰的厄運，在建造和設計時應采用先進的技術，如大跨度預應力技術，就是戶與戶之間沒有承重墻，廚衛管線進行適當處理，同一樓層的空間可以隨意組合，既可以是小戶型，也可以變成大戶型，甚至是1000平方米以上的超級戶型，戶與戶之間可以像積木一樣自由的組合。
?、墼谶m應市場需求方面。由于對小戶型的需求是社會中的特定人群，因而其需求量畢竟是有限的，所以在近期的小戶型的開發上，要注意不能一哄而起。從長期來看，我國居民對住宅需求的戶型也必然會出現小戶型回歸的趨勢，因而開發商應當隨著市場需求的變化而及時地調整自己的開發計劃。
總述：從上面這幾點我們不難分析出，小戶型住宅在現有市場中的競爭力愈來愈強，市場占有率愈來愈高的態勢。雖然其存在一定的弊端和風險，但在進行有效地分析和準確的市場定位后，我認為對于小戶型商務性的定位，應該在未來幾年內為這個小家伙注入新的活力，從而為開發企業帶來巨大的利潤。
篇2：小戶型購買行為分析小戶型目標群
小戶型購買行為分析及小戶型的目標群
隨著社會的發展，人們的生活模式和生活理念發生了轉變，人們的購買行為變得越來越理性化，人們越來越懂得享受生活和投資生活。房地產市場在競爭日益激烈的情況下，產品結構發生蛻變，房地產市場開始有高檔市場向大眾市場轉移，小戶型應運而生。
1、小戶型市場的客戶群主要有兩大類：一、第一次置業的年輕人；二、二次或多次置業的人，他們購買小戶型的主要目的是投資謀取回報。
2、推廣計劃及建議
1）4P和4C理論的應用
所謂4P即指產品、價格、促銷及渠道，四者相輔相成，密不可分。產品是指產品的定位、產品的形態、產品的功能和產品的包裝等等，產品包括三個層面，即產品的本身，產品的軟包裝和形象及產品的服務；價格以產品為依托；促銷并不能夠開拓市場，而是刺激客戶對產品的有效需求；有效的營銷渠道是產品推廣的有力保障。
對于房地產而言，產品本身指產品的位置、形態、戶型、結構、質量等等；產品的軟包裝和產品的形象是指產品的外觀，產品的立面，產品的環境、產品的配套和由此產生出來的產品形象；產品的服務包括售前服務和售后服務，售前服務是營銷推廣中置業顧問服務，售后服務是簽約后的按揭貸款的辦理及房產證的辦理和物業管理諸多方面。這就要求開發商開發商品房時，不僅要注重產品開發前期的項目定位、產品定位和創新，還要注重產品開發過程中的質量把關以及售后服務等一系列問題。房地產價格的定位一定要務實，以產品為依托，以市場為導向，注重高性價比，而非偷換概念或概念的炒作，不能追求表面上的風光，避免"有價無市"。促銷是營銷中必不可缺的推廣手段，能夠挖掘市場中潛在的客戶，刺激客戶的有效需求。促銷可以使客戶得到心理上或物質上的的需求，但現在房地產市場上的促銷模式千篇一律，缺乏新意，如何將促銷提高一個層次，最大限度的使客戶產生心理共鳴，是一個值得深究的課題?，F在房地產的營銷，樓盤的銷售，基本上還是項目做廣告，銷售員在銷售現場"守株待兔"，開發商應盡可能為客戶提供方便，為客戶節省時間成本和機會成本，多方面、復合渠道搭建一個開發商、產品和消費者交流溝通的互動平臺。
4C即消費者的欲望和需求、消費者獲取滿足的成本，消費者購買的方便性和企業與消費者的有效溝通。
4C理論的營銷主張注重消費者導向，其精髓是由消費者定位產品，它的核心理念是"請注意消費者，而不是請消費者注意"。
現代社會是崇尚個性發展，消費者特別是新時代成長起來的年輕一代，往往把需要能否得以全面滿足、個性能否得以發揮和張揚，作為衡量和選擇商品的一個重要標準。特別對于小戶型的目標客戶，多為年輕時尚一族，他們充滿好奇心，他們消費的時候更感性，他們購買房子更側重于對一種生活模式的追求，所以產品的包裝，產品的形象就顯得更加重要，了解消費者的真正需求，宣揚產品優勢，重磅概念炒作，重塑一種生活模式。
消費者獲取滿意度的成本包括實際成本、時間成本和機會成本。事實上，只有消費者愿意付出，成本才有意義，才能使交易成為現實。人們購買小戶型的目的就是為了節約成本?？們r低節約的是實際成本，這也是小戶型熱銷的最重要的原因；小戶型一般所處地段較好，交通便利，這樣就為客戶節約了時間成本；客戶購買小戶型可以節約租房的租金，節約機會成本，或者賺取租金（投資客戶），贏得機會成本?？蛻糍徺I格林假日小戶型的時間成本和機會成本不占優勢，推廣中應在實際成本做文章，努力控制成本，最大限度的降低單價，使物業的實際價格低于消費者的心理價格，則可以引發購買熱潮。
消費者的購房行為是一個程序相當復雜、涉及面較廣、跨度時間較長的過程，在這個過程中，消費者投入的不僅是數額巨大的資金，還要耗費大量的時間和精力。格林假日小戶型因為物業位置，交通不太方便，不能在客戶購買后給客戶節省時間成本，但我們可以在產品的營銷期，給客戶以無微不至的關懷，盡可能為消費者提供方便，采用互聯網信息平臺，網上定購，或電話定購，這樣至少可以積累客戶資源，提供看房直通車，以及進行全程服務代理。只有不斷完善購房服務中的每一個細節，方便消費者，才能獲得消費者。
在接受了多年房地產廣告等促銷方式的教育后，消費者日益成熟老練、對樓宇的綜合素質的高下有著自己明確的評判標準，普通的廣告說辭、概念設計已經難以讓他們動心。營銷中應多注重一些溝通，少一些呆板的促銷，如定期回訪老客戶，客戶滿意度調查等等，將增加樓盤的美譽度，促進樓盤的長期銷售。
隨著社會的發展，人們消費變得越來越理智，人們的生活方式、生活習慣也發生了轉變，年輕人購房時，不再拘泥于一次到位，而更趨向于梯度消費，這樣房地產的市場就放大了。
近幾年，金字塔有兩端變小，中間變大的趨勢，金字塔將變成菱形，人們的購買力增強，社會的有效需求擴大。小戶型的市場需求進一步放大。
跟隨而來的是小戶型市場放量雙倍的增減，小戶型在鄭州短短一年半時間就進入完全競爭階段。