上海市小戶型設計的理念與趨勢

　　國六條的精髓就是雙控，以前我們是容積率控制，將來卻是容積率和套密度控制，就是說以后的指標會有兩個同時出現。

　　我們看一下上海住宅的密度比較。各種類型住宅的套密度確實是有非常大的區別。這里從提供住宅的角度來說確實有很多地方是需要修整的，富人占的地方實在是太多了。

　　這里還有一個面積計算的差別，這個問題也成為了一個焦點。南方和北方建筑面積的差別，保溫的做法不同就會有很大的差別。陽臺計算方式的差異，我們國家的測量法和我們設計規范是不同的，現在統一口徑了不管是什么陽臺都是二分之一。還有就是設計師與開發商之間計算的差別，這個一定要注意。設計的容積率如果要按照90/70去做的話，做出來以后把所有的公攤面積都算進來可能多1.5到5平米。因為政策會有很重要的一點，將來在銷售上可能會出現一些區別。就是滿足90/70的話，比如貸款比例什么的可能會不一樣。因此從現在開始做設計一定要留有余量，不要做足。

　　我們再看一下上海小戶型到底是怎樣的形式，是不是像很多人講的那樣我們沒法做了，實際上并不是這樣的。根據我們的研究有幾個方面需要注意，一個是戶數增長率是在往下走的，說明住房的需求會無限制的往上走。另外，我們現在統計了目前的一些房交會的資料，我們發現上海兩室一廳的面積在100平米左右還是可以壓縮出來的，但是三室兩廳就比較困難。

　　我們前幾年把住宅供應建立在欲望的層面上看的。大部分人都要三室兩廳，這是一個什么概念，這是一個欲求的概念。然后我們再比較一下上海、倫敦和紐約的租房戶，我們會發現上海的住房自有率是最高的。這反映了什么問題，在我們這里這種欲望已經太高了，我們看到倫敦和紐約的情況與我們國家也很大的差異。另外我們再看一下香港，香港的房子真的很小，但是也能住人。就是我們大不了就做成香港這樣，還是可以住人的。

　　國六條實施后的另外一點，今后可能會進入貧富混居的時代。因為今后住小戶型的人和住大戶型的人住在一起，雖然從社會公平的角度來說是好事情，但是貧富混居是全世界社會科學家、哲學家的理想，但是到現在為止基本上沒有成功的例子。所以，我們現在要面對的就是規劃要怎么做，我們很多規劃都是把大戶型和小戶型搭配放，是不是應該分區房是我們應該研究的。比如日本的廉租房，就是和豪宅完全分開的。

　　我們再看一下上海小戶型設計演變的歷程。我們看到了整個的方向是什么，首先是我們的獨用成套，然后追求的是更多的日照，更多的房間，更多的通風，于是乎住宅從一梯多戶逐漸的向一梯兩戶的方向發展?，F在我們回過頭想可能要重新反思這種演變，首先是我們面積做小的時候，首先要壓縮什么面積。一開始的戶型是沒有廳，再往下發展逐漸獨用了之后廳的功能實際上還是比較弱的，當然這里有我們建設標準的問題。就是說廳的部分空間獨立存在的必要性并不是很大，所以講我們壓縮應該是優先壓縮這些非必要性的空間。我們再看整個住宅發展的過程，當時有很多的建筑師做了很多的努力，我們看到這些住宅做的都是非常精細，當時國家標準是一個平米都不能超的，但是，他們照樣設計得合用。例如曲陽新村會給我們帶來很大的啟發，它做的是躍層式，你從北面進口進去到二層就到南面了，如果是從南面進口進去，到了二層就到了北面，實際上大家共享南面的空間。

　　我們再來看看上海的5、7、9。579是上海很多專家在滿足現有規范下做出來很緊湊的住宅，這些住宅我們可以看到在多層和小高層的階段，基本上579是沒有問題的，只是在小高層的階段，做三室戶的時候一般來說做到92平米左右才能滿足國家的規范，我們總結下來過程是這樣的，80年代前尤其是高層住宅是通廊式的，80年代以后是板塔式的，90年代是板式住宅，上海對通風和日照程度要求很高，所以就導致了板式的流行。國六條之后是什么樣的情況呢，根據我們現在的研究是通廊式，板塔式。但是新一輪的通廊式、塔式和塔板式跟以前是有所不同的。上面部分講的是一些基本的結論，就是居住空間還是住宅空間的本質。還有設計90平米的可行性是很大的，并不是很難的事情。

　　再講一下設計要點，全國各地開了很多的研討會，有很多的結論。我這里就簡單總結一下。主要是這樣幾個方面，一個是對現有戶型的精簡優化，首先是壓縮開間和功能空間的面積。比如說電視機已經都很薄了，這樣廳和臥室的開間是不是還需要做的那么大。功能配置也是一個很重要的因素，也是大家需要考慮的。并不是說每種住宅的功能都要做的很全，萬科在這方面做的已經非常好了。

　　第二，功能空間合用及靈活分隔。比如說廚房以后的做法應該是中西廚分開，就是盡量壓縮中式烹飪的空間，把一些西式的東西搬出來，這樣就會擴大餐廳的面積，我覺得這個做法以后會比較流行。我們以前的合用是很普遍的，只不過前幾年我們把合用給忘掉了。比如日本的客廳都是餐廳和起居室合用的，開間也很小。是立體的在設計住宅，把小戶型空間互相之間進行穿插，這樣就不像以前設計住宅那樣而是沒有標準層的概念了，做得更加豐富。還有一種目前大家比較公認的方法，就是在功能空間不足的時候可以做一個小空間，可以附著在客廳的邊上或者是其他房間的邊上，這樣就可以使得使用可能性增大很多。

　　衛生間空間的優化設計。我們看一下日本的設計，日本的衛生間基本上都是三分離的，帶有一個洗面室，有一個浴室和馬桶間，這樣在緊湊型戶型的情況下，在使用上就可以帶來很大的好處。另外，日本的洗手間大部分做的都是外開門，這樣就可以節省很多空間，

　　至于公共空間的節約化設計，最重要的問題就是一梯多戶的問題，戶數多了就可以節省公共面積的分攤?，F在塔式住宅已經有了一些做法，平面也出來了，我們看上來很面熟，就是市場化以前的蝶型平面。這是德國的例子，我們看一下公共單元的做法，雖然只有一點點改變，但是它就造成了得房率的變化。就是說我們現在做的還沒有窮盡，因為前幾年最大的問題就是什么房子都好賣，大家根本就沒有好好的研究，實際上你要更深一步研究的話，其實里面還有很多東西是可以做的。還有一些入口單元的做法，實際上這些都是可以接受的，國外使用的很多，只是我們并不是很關心。另外，就是土建裝修一體化。

　　日本的住宅大家都知道是基本裝修，基本裝修就相當于我們的全裝修。它們基本的戶型平面給我們非常大的啟發，前面講到我們的住宅還處在比較初級的階段，我們可以看到它的平面儲藏室的面積很多，大概要占總面積的10%到12%，我們只有2%。為什么會出現這么大的區別，我覺得跟住宅的發展階段是有關系的。房產商都不愿意做，做一個儲藏室房間就小了，賣房子的時候人家一看房間怎么這么小，等到進去的時候才會發現儲藏不夠了，越小的戶型儲藏室越重要，只要使這個戶型有足夠的儲藏空間，房子雖然小，但是看上去會很整潔。實際上日本的戶型你仔細看的話，這里連電話放在什么地方都預先設計好了。我們現在反復強調接下來要改變規范，如果規范規定的是通風量的話，廚房可以放中間這樣做設計就會非常自由。

　　我們再看看東京的豪宅，這里的單元很小，所有的開間都很小，我覺得有的時候對于空間尺度的

認識是不一樣的，日本人也覺得房子小，從傳統上來講他們是坐在地上的，所以感覺是不一樣的。他們的平面一般都是密集的平面，都是有天井的。他們的防火規范也比較合理，住宅的著火不像一般房子著火，一般不大會蔓延的，所以他們的防火規范立足點就是可以跑到別人家去，所以陽臺是連通的。這個跟我們不同。正因為旁邊都是儲藏室，所以房間看起來非常干凈，也沒有什么吊柜等東西。我們看到的廚房一般都是在中部，也是很小的。衛生間也很小，大家不要小看衛生間門口這個檻，這個必須要做成坡度，這個要保證你從年輕到老都可以住。不像我們的樣板間都是玻璃的，稍微一暈眩你就出不去了。比如說地面高差嚴格控制在三毫米以內，就是怕你的腳碰上就會很疼。包括浴缸的高度都跟我們不一樣，浴缸的高度要保證老年人能夠先坐在浴缸邊上，然后再把腿跨進去，出來的時候也是這樣，這樣就會很安全。韓國住宅現在做的比較大，但是這個住宅有一個特點，除了儲藏跟日本差不多之外，他們還應用了地熱系統。

　　還有設計思路的問題，我們在上海做自己住宅的時候是不是可以有一些不一樣的地方。前段時間在改一個平面就覺得很有意思，日本的住宅有一些廊，但是有廊之后還可以做到得房率86.5%，他們怎么做的，這個跟他們的規范有關系。既使你做了一個敞廊，電梯還得有一個前室，很奇怪。已經逃到房子外面了，為什么還要再回到一個房子里面才能逃出去，所以這種規范必須要改。我們現在在一些地方已經在做廊式住宅的改進，這個每家每戶的入口有一個室外的小玄關，就是廊式住宅也不是很可怕，你可以通過一些手段來克服。比如說像這個住宅，在上海我感覺外廊式的住宅會逐漸的多起來，就是因為上海對通風的要求是很高的。這個外廊的住宅就很清楚，廊和建筑是分開的，比如說你在外面可以做一個玻璃去擋風，但是整個廊的通風是沒有問題的。德國也是這樣的做法，這樣的做法可以避免通常通廊式住宅的弊端。

　　以后思路還可以有另外一種變化，就是中性功能空間。我們以前講靈活性的時候思路總是單一的，就是大跨度住宅。實際上大跨度住宅因為成本的問題一直很難推廣，那么我們現在可以反向思維，就是可以提供多種選擇，當這個房間做很均勻的時候你可以做北廳，也可以做南廳，臥室什么都可以做。我們調查了上海的丁克家庭，丁克家庭有一個特點，就是他們在家里工作的頻率很高，他們要求房間是對稱的，這就挑戰了我們以前主臥室的概念。調查顯示有很多老年人愿意分開住兩個房間，所以，市場細分的時候要把這些概念都考慮清楚。像香港的平面就是沒有走道，房間里面都是穿的，這樣房子的利用率就會很高。再有是有機平面。這里把交通面積化解掉了，做了一個集中的交通面積。至于是廊式平面，這也是將來探索的方向，甚至兩層做一個廊，電梯可能是每兩層才?？恳淮?，這也是一種方式。還有利用樓梯的下部空間，以后這個做法也可以改變。這個平面很有意思，我們看一下小高層的組織，這個正對著電梯的是一個衛生間，只要交通面積是夠的就可以做，這樣也增大了得房率。增加住宅的進深，可以把一戶做到當中，然后有一個連廊穿到對面去，這樣加大進深也是很有意思的。還有一個可能性就是中低層，高密度在上海會成為一個很好的方向。像日本在越南做的住宅容積率做到了1.71，它是怎么做的呢，它是通過挖的形式做的，這里面可以形成很多的面積，這樣公攤面積就會很小。

　　90/70是一個很嚴格的政策，但是我們在應對它的時間不光是按照以前的習慣思維去做，還應該有一些新的思路，探討一些新的可能性。這樣90/70可能就是一個契機，我們可以把住宅設計帶入一個新的軌道，可以像國外那樣把住宅做得非常豐富，而不是像上海目前的情況，大家大同小異。

篇2：小戶型建筑空間設計

　　小戶型建筑空間設計

　　在小戶型空間內，應充斥著小就是多，精簡卻不缺少，完全生活空間體驗等內涵。小戶型雖然面積小,但卻反映了我們所處時代的特有生活方式.注定與其它現代生活的簡約元素相結合,反映現代生活元素，移動PC、移動電話、清淡食物或先進視頻系統，使用它們可節省時間，并更好地描述大城市中的生活狀態．讓客戶在展示空間里感受到關愛、細心、周到的生活體驗，以此使"基圍蝦"戰略得以盡情發揮。

　　1) 戶內空間

　　盡可能使用多種設計手段，豐富小戶型空間，使其看起來寬敞、實用。在購買資金有限的情況下，讓客戶覺得只是花費了不多的費用，就已得到完整的生活空間。

　　模塊公寓：利用活動鑲板墻，劃分各功能空間。 使各功能模塊在狹小的空間內有序地組合。多個儲物柜的設置，為其各空間靈活的拆合提供了方便性。

　　切割空間：利用樓層的高度3.4～3.6m，較一般樓層2.8～3m高的特點，劃出部分空間用以其它用途。（如:城市3.6米公寓）

　　迷你小復式：一種閣樓文化Lofts的復興。在較小的平面內，通過輕巧的樓梯，將動靜空間徹底的劃分開，加強了臥室的私密性，豐富了室內空間。（閣樓的層高在1.95～2.15米內。）

　　(廣州某樓盤，該區內的平均樓價為5000元/平米，該樓盤通過迷你小復式贈送二樓面積實現了6500元/平米的價格，利潤豐厚。)

　　對于起到豐富室內空間，并增加附加價值的部位，按其對小戶型物業可起到價值最大化來排序為：

　　閣樓--夾層--落地凸窗--凸窗臺--露臺--入戶花園

　?。ò凑崭剿偷拿娣e，為可用面積為原則。入戶花園對于小戶型而言實屬奢侈品，慎用。）

　　2) 公共空間

　　a) 入戶大堂、電梯廳

　　i. 投資型

　　商用的小戶型與寫字樓的用途非常相似，提供可辦公的價值。寫字樓非常注重大堂的設計。因此，商用小戶型對此也較一般性住宅的要求高。入戶大堂及首層電梯廳應盡可能參照乙級寫字樓的標準設計，以滿足客戶對其商用的需求，并以此提升整棟物業的形象。電梯的數量、選型及控制系統都是非常重要的指標，需較一般住宅標準高

　　ii. 居住型

　　對于生活配套設施齊全，處于城市CBD輻射區的小戶型?？蛻魜碓粗饕猿鞘芯⒁唤M為主，其入戶大堂及電梯廳的設計需迎合其實用、耐用性，但同時具有個性及創意的需求。并能充分展示小戶型生活的品味，且更進一步的表現出對城市精英價值、地位的認同與尊重。這將有利于拉大與傳統公寓的檔次，提升物業形象。

　　b) 共享社區配套空間

　　i. 商用小戶型

　　商務會所_提供小型會議廳；健身室；短期倉庫；便利店；商務服務中心。

　　ii. 居住小戶型

　　小型球場；泛會所_健身房、乒乓球、桌球、棋牌室、書報室；休閑座椅；便利店。對于擁有大社區的小戶型，建議可加入一些提高生活品味的設施。如小型燒烤場，小型影視廳、露天咖啡座、清吧、雪糕屋等。

篇3：小戶型設計創新討論

　　小戶型設計創新的討論

　　目前市場部分小戶型產品已推出；

　　1、設計特點概述

　　1)大小戶型拼合：相鄰兩套房組合成大面積房，但市場上的產品還僅限于簡單的組合，欠缺考慮組合后的空間利用合理性，浪費面積較大，且裝修成本較高

　　2)贈送面積類：贈送凸窗、空中花園等，將娛樂空間外移；

　　3）利用層高空間：以LOFT形式做夾層；

　　4）合理功能分區，盡量節省交通空間

　　戶型特點：該戶型充分利用了面積，過道面積較小，傳統設置生活陽臺的地方改設了衛生間，節約了面積，臥室外還有一舒適陽臺，生活娛樂方便。

　　2、房間尺度情況

　　在單個戶型的研究過程中，除了研究房間功能外，還要研究房型的開間。在設計過程中，我們需在保證房間的使用功能的前提下，合理組織交通動線，組合相關功能空間或根據情況取舍陽臺數量或面積，突出戶型的綜合優勢。

　　3、戶型公攤面積情況

　　在９０平方米緊湊面積空間里，我們不僅要研究單個戶型的面積，還要結合標準層平面布局研究。不同的平面布局或樓層高度會影響到戶型的公攤面積，從而影響到單個戶型平面的設計。目前市場上戶型公攤面積均還偏大，有壓縮的空間；且組合形式還比較單一，傳統，有創新的空間。

　　四、探討小戶型設計創新思路

　　我國目前住宅發展的現狀，不僅僅在于多而繁華，而是在于在合理的經濟性的前提下，實現住宅空間的合理化和宜人化。為了達到更加合理化和宜人化的目標，我們提出以下戶型創新思路：

　　1、創新思路

　　1）向高空發展：LOFT形式，增加樓層高度，香港就有很多住宅建筑達到34層以上高度。

　　2）贈送面積：凸窗、空中花園等；

　　3）拼合設計

　　產品設計考慮可拼合性：相鄰兩套房組合成大面積房；

　　4）細分室內空間功能，重新組合空間結構；

　　a)儲物間：增加玄關或陽臺儲物功能，設置頂柜儲物；利用墻內空間儲物；

　　b)衛生間：精細分工，創造一個半的衛生間形式：學習日本集合住宅設計，把衛生間這三大件精細隔開，面盆、馬桶、花灑分開設置，馬桶可與手盆單獨設計為半個衛生間，另外一衛則只需設置面盆和花灑，既提高了使用效率，又避免了不同的人先后使用衛生間的尷尬。

　　c)餐廚結合：操作臺與炒菜間獨立設置，把操作臺和餐廳拼接，做成小中西廚的形式，這樣一來可以大大節省廚房的面積，可節省約3-4平方米；

　　d)餐廳與起居室合一減少過道面積；

　　e)彈性空間：設置一個彈性空間房，可以做書房、兒童房、娛樂室等，不需要的家庭打通連接主臥，增加主臥舒適度；

　　5）室外減少公攤面積，可組合一梯多戶型的標準層設計

　　通常，多層住宅戶公攤面積約6.5-7.5平方米，中高層住宅戶公攤面積比多層住宅戶增加4-6平方米，高層住宅戶公攤面積比多層住宅戶增加6-8平方米，在設計時需考慮選擇合適的公攤面積。

　　2、香港14平方米小單位案例

　　面積分配：一二人小單位的廚廁占單位面積縮小至33%，約4.6平方米，設計時考慮充分利用空間擺放家具；為了加強通風采光，面街的一面墻全作為玻璃；另外在廚房側面設置一個有蓋的涼衣平臺，方便實用。

　　以上介紹了小戶型設計技巧，雖然戶型可以做到緊湊小面積，但是也會引發一些其他問題；如采光通風問題、原有生活習慣問題、社區公建配套增多、規劃設計密度，容積率提高等，這些都需要進一步考慮，盡量在小與舒適之間求得平衡，同時，積極借鑒國外經驗，引進和開發新設備和新材料。

　　五、細分客戶，細分需求

　　小戶型是市場發展的結果，未來的小戶型已不僅僅是低收入者或者年輕置業者的選擇，70%的供應量已包含了大部分中產階層或中高收入者，客戶的置業年齡也不只年輕者，未來小戶型客戶典型特征：置業范圍擴大化、家庭結構復雜化、置業年齡多級化。根據這些特征，在有限的面積下，項目不能像以前以一種戶型應變千種情況，應細分客戶對于戶型的需求，盡量讓戶型空間使用率達到最大化。對于單身人群，戶型通?？勺鰡伍g配套，一房一廳戶型，部分滿足一二人的居住空間，一房兩廳戶型；兩房客戶中，部分客戶只需兩房一廳一衛，部分客戶需兩房兩廳一衛；三房客戶中，部分客戶需求三房兩廳兩衛，部分客戶需求三房兩廳一衛或三房一廳一衛；由此可見，客戶對各功能空間面積分布要求不一，有的注重臥室，有的注重廳衛，所以我們在設計或定位時可再次細分客戶層次和需求情況，靈活運用以上所述戶型設計技巧，使其真正滿足客戶需求。

　　在此，我們強調適宜尺度空間，引導合理消費。

　　六、結論

　　小戶型設計仍存在諸多難題，這就要求設計人員在設計中充分利用空間，考慮家具的擺放，創造彈性空間，疊合空間等，同時，政府、開發商還應引導消費，讓消費者轉變消費觀念，并真正體會到小戶型，大空間，高效能的生活。