房地產營銷策劃類比

　　前面提到的以廣告公司為代表的一種市場推廣策劃即廣告策劃，是房地產進入商品市場的起始階段最為明顯的一種營銷策劃形式。

　　隨著中國住房制度改革步伐的加快，在房地產市場的激烈競爭中，發展商欲使盡渾身解數把房地產所有賣點都集于一身，成為自己這個項目的集合。"人有我有，人無我有"的營銷策劃模式就在于這個買方市場中形成，在目前以至今后相當一段時間內，這種營銷策劃模式會在中國的各大中城市里存在下去。

　　這種模式的優點是，在非常短的時間內，使我們的房地產商迅速地成熟起來，所有的賣家都非?？斓剡M入一種素質競爭。但是，所有預算外的成本都發生了。成本超過價值，商品房單位面積的價格提不上來，令發展商苦不堪言。在這么一種競爭情況下，得到好處的首先是政府。政府會突然發現發展商都這么優秀，這么有社會責任感，把所有的周邊環境都做得漂漂亮亮，把配套設計搞得一應俱全，把政府所有想做的公益事業全贊助了，政府沒想做的也做了。

　　中國房地產市場1996年的行業平均利潤只有6%，1997年上升8%左右，近兩年持衡。在這個平均利潤里，有人賺了20%的利潤，那么就有人賠了10%的成本。賠本的原因之一就是"營銷過剩"，這是房地產開發商的賣點集中營銷策劃模式所帶來的結果。這種模式在房地產市場還有相當一段時間的生命力，起碼有三五年以上，并且相當部分的地產商和策劃人也只能在這條軌道上走到終身。

　　房地產項目的等值策劃模式，可以看作是房地產營銷策劃的第三種模式。所謂等值策劃，是在地塊進行全面調研的前提下，挖掘其自身最大潛值，合理控制成本，使其成本低于價值，而賺取差額利潤的一種營銷策劃模式。

　　房地產項目的最大價值應該分成兩大塊。

　　一塊是項目的環境。

　　房地產業是一個特定的區域經濟行業。房地產為"不動產"，首先土地是不可移動的，其次是土地上面的建筑物即房產也是不可移動的。對于任何一個房地產項目來說，由于其周邊的自然環境和人文環境早已形成，或者在當地市政規劃建設范圍之內，所以項目本身只能被動地去適應周邊環境，在此基礎上發現和挖掘這個特定環境的最大潛值。環境的最大潛值主要包括以下幾個內容：

　　首先是對自然價值的發現。如果周邊環境有一個湖泊、一條海岸線和一個非常漂亮的自然公園，其房產價值差最低為50%， 這是一個具有重要意義的價值。然而房地產規劃設計公司和策劃公司發展到今天，其對環境價值只有一種抽象的認同，而無具體的量化意識，稍有不慎，就會將50%的價值只用到5%。實際上，就其價值充分利用而言，50%只是一個非常保守的數值，如果稍有意識，可以提升50%以上的價值。

　　其次是對文化設施價值的發現。項目周邊文化設施：如博物館、圖書館、展覽館、體育館、影劇院、醫院等設施，政府投資額高達幾個億，發展商就應該在先期規劃設計和策劃時考慮如何最大限度地利用這些文化資源，減少自身對項目的重復投資，給"一應俱全"的配套設施"減肥"。這樣既可以減少項目投資成本，更加合理利用項目土地資源，又可以降低由此帶來的過高售價，真正為投資置業者節約資金。當然，這些文化設施的利用，最終還要看發展商組合資源的能力。

　　再次是對商業價值的發現。倘若在步行15分鐘的周邊設有3000平方米以上的商場，可以滿足小區居民90%以上的日用品需求，小區商業配套已足夠了。相反，商業配套過剩，過于繁華的商業氛圍形成了負數價值，可使房地產價值降低。而且商業配套過剩，閑雜人員過多，干擾社區生活，投資大額資金創造優良環境，與車水馬龍和人流滾滾環境相抵消，將"私家花園，閑人免入"的高檔社區所有優點的一半變成負數。社區的安全要素也是構成房產價值的重要組成部分，安全系數的計算方法之一，可從陌生人數量的多少得以量化。

　　在等值策劃里，環境是影響房地產價值的重要因素，應給它一個量化的結果，形成它的量化價值。環境的優劣影響房地產項目的檔次，一定檔次的房地產項目的基本成本、基本售價與環境價值應保持對應關系。環境價值的量化，還存在一個差異，即成本與售價的差異，這是由于一些非開發商投資的設施價值利用多少形成的結果。只要項目周邊環境利用得好，發展商即可多賺20%~30%的利潤。在等值策劃里，所謂的價值主要是環境的價值，而非土地的價值。

　　自身價值是最大價值的第二塊。不動產和我們生活最密切關聯的有四大類產品。一類是住宅，占總開發量60%；二是寫字樓，占總開發量20%以上；三類是商業區域；四類是工廠廠房，后兩類所占總開發量比例各為10%左右。

　　與投資者息息相關的前三類產品，最好做的是住宅。這是因為住宅與其它類房地產產品并非等量生產，每一個家庭單元，無需配一個商鋪、一個辦公樓。而且，住宅與其他房地產產品有屬性的區別，住宅是最終消費品，只要滿足最終消費品的所有功能的實現，瞬間就可以完成它的歷史使命，退出流通流域。寫字樓和商場性質就完全不一樣，商場是零售商業經營的一種生產工具，是買賣商品的營業場所，它的經營成果，價值的高低，不是決定于投資者創造它時的價值，而主要由零售商業的商家利潤的高低決定這個營業場所的價值。所以在做商業不動產的投資里，一定要把未來的經營管理也作為策劃的內容，才有底氣去做商業不動產的策劃。

　　了解不同類型產品的屬性，最大限制挖掘其價值，有的放矢突出其獨有優勢，是我們今天做房地產營銷策劃最基本的要求。

　　發現土地價值，它需要一種專業素質，兌現該土地價值，它更需要一種專業的服務。瑞爾特提出全程營銷策劃，包括從房地產項目的征地開始，到房地產項目營銷的結束以及售后服務的全過程營銷策劃。它包含了等值策劃的核心內容。同時，還包含為發展商提供可持續經營戰略方案以及房地產項目的第二次營銷。

　　所謂房地產項目的二次營銷，就是指房地產開發企業已成功地開發一兩個項目，已形成一定知名度和影響力，房地產開發企業在后續的開發過程中更深入地貫徹房地產全過程營銷和全員營銷的思想，從而提升形象和整體的競爭力。根據自身情況，充分把握未來房地產發展方向，制訂房地產開發企業可持續經營戰略，塑造、維護和全面提升項目品牌。當今房地產市場競爭，已經從價格競爭、質量競爭提升到品牌競爭。名牌瓜分市場，已成為發展趨勢。房地產企業實施品牌戰略，房地產項目的品牌策劃勢在必行。

篇2：房地產營銷策劃部部門職責范本

　　房地產營銷策劃部部門職責范本

　　房地產營銷策劃部負責公司房地產項目的前期策劃工作。房地產營銷策劃部向公司領導負責，具體職責如下：

　　1. 針對公司決定開辟的區域市場或房地產項目所在地，展開市場調查工作。調查內容包括：當地房地產行業的發展水平，現有房地產項目的地理分布、功能及市場定位，現有和潛在競爭對手的現狀及發展趨勢，當地房地產的消費習慣及發展趨勢，當地政府規范房地產行業的政策法規，當地現有媒體的組成、收費及影響力等;

　　2. 結合公司的發展戰略、擁有的資源狀況及市場調查的結果，確定項目的市場定位。內容包括：項目的功能用途，項目的社會及經濟效益，項目的實施周期等;

　　3. 針對既定項目，在企業發展部、房地產綜合事務部及相關部門的協助下進行市場營銷策劃。策劃內容包括：項目的經濟技術指標，所要面對的細分市場，項目的投融資計劃，相關媒體策劃，銷售及定價策略等;

　　4. 形成營銷策劃的相關文件指導下一階段的工作。文件包括：工程設計任務委托書、工程概算書、項目資金需求計劃、定價及銷售方案、項目實施進度表等;

　　5. 監督指導公司房地產項目的設計、施工過程及樓盤的銷售工作;

　　6. 搜集、整理、分析、總結國內外同行成功案例及經驗教訓;

　　7. 對下屬房地產控股公司的房地產項目市場營銷策劃方案提出改進或修改意見;

　　8. 向下屬房地產控股公司輸送房地產營銷策劃人才;

　　9. 承辦公司領導交辦的其他工作。

篇3：房地產公司營銷策劃中心文員崗位描述

　　房地產公司營銷策劃中心文員崗位描述

　　1、職務名稱：營銷策劃中心文員

　　2、直接上級：營銷策劃副總經理

　　3、本職工作：負責辦公室日常事務

　　4、工作責任：

　　*打印各類文稿件。

　　*對本部門所、有文件進行歸類整理、立檔、歸檔。

　　*每周各售樓處貸款互帳情況的統計及情況分析。

　　*每月各售樓處貸款情況的審核、檢查、督促。

　　*協助經理協調服務中心與各售樓處的關系。

　　*協助辦理相關的銷售手續，并做好檔案管理工作。

　　*代理業務的拓展及情況分析。

　　*積極完成上級領導交代的其他工作。