再談物業管理費包干制和酬金制的分析

　　配合《物業管理條例》的實施，20**年11月國家發改委和建設部聯合下發了新的《物業服務收費管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，《辦法》第九條提到：“業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用”，首次在政府法規中明確提出物業服務收費形式。本文試圖通過對這兩種收費制的比較，對包干制和酬金制的優劣得失作一番探討。

　　一、物業管理服務收費包干制和酬金制的概念及其內涵。

　　在《辦法》中，對于包干制和酬金制的概念及其含義作了詳細的解釋：“包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔。實行包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、額定稅費和物業管理企業的利潤”。

　　“酬金制是指在預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額，提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔。實行酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金”。從市場營銷學角度分析，包干制的定價方式實質是市場定價，酬金制的定價方式實質是成本定價。

　　關于中大修費用，《辦法》中明確指出，“物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。”這就是說對于大型的維修、改造和更新，無論包干制還是酬金制都要用專項維修資金列支，兩制無差異，故本文不就此問題進行討論。

　　二、物業管理服務收費包干制和酬金制的差異分析

　　任何事物都有兩面性，有優就有劣。包干制和酬金制具有明顯的互補特征，即一方的優勢恰好就是另一方的劣勢，因此本文只列舉兩種制度的核心優勢進行比較。

　　(一)酬金制的核心優勢主要表現

　　1、財務透明，業主可以直接監管資金的使用。

　　用于物業管理的資金主要來源于收取業主的管理服務費，如果缺乏監管，極易使資金的使用不以業主意志為轉移，不能保證使用在業主真正所需上，同時也可能導致物管企業花別人的錢不心疼，大手大腳鋪張浪費的情況發生。在酬金制的定義中我們可以看出，所收取的物業管理費，全部用于物業服務的支出，物業管理企業只是按物業管理服務合同約定，從中按比例抽取利潤。從本質上講，預收的物業服務資金屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業只相當于職業經理人的作用，管理這筆資金，其最終的決定權、支配權在業主手中;同時《辦法》中還明確規定，實行物業服務費用酬金制的，物業管理企業應公布物業服務資金年度預決算，每年不少于一次公開其財務帳目，業主有權就相關支出問題提出質詢，物業管理企業應及時答復，可聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計，因此，酬金制維護了業主的知情權，滿足了業主的要求財務公開的愿望，可減少因信息不對稱而產生的糾紛。對于物管企業來講，也是一種約束和監督，促使物管企業加強內部管理，控制資金的正常合理使用，合情合理的用好業主的每一分錢，而不致變為物管企業的灰色隱性收入。

　　2、有利于保護物業管理行業幼稚期的成長

　　酬金制是以成本為依據加上一定比例的利潤組成的價格。此種定價方式對于經營者而言，假設該商品能夠完全出售，則經營者一定能獲得預期利潤。物業管理服務屬于預付費的經營方式，一旦簽定了物業服務合同，幾乎不存在該種服務商品銷售不出去的風險，亦即采用酬金制收費，物業管理企業的經營風險小至可以忽略不計，雖然此種收費方式利潤的比率不高，但對于處于剛剛起步的物業管理行業而言，這種經營環境能確保企業永遠處于盈利狀態，最低限度保證企業的簡單再生產能不斷循環下去，并有機會進行小規模擴大再生產?？v觀我國物業管理的發展史，最初收費就是采取的傭金制，其內涵與《辦法》中提到的酬金制是一樣的，正是因為使用了這種收費制度，才使得我國的物業管理在極其艱難的環境中，從依附于房地產的嬰兒，發展成為今天一個獨立的行業。因此，酬金制有利于企業度過襁褓期，有利于保護物業管理行業幼稚期的成長。

　　(二)包干制的核心優勢主要表現在：

　　1、強化成本意識，提高企業生存能力。

　　包干制下，物管企業是承包商的角色，自身承擔因其經營管理水平高低而帶來的盈虧壓力。因此，這種機制對于企業來講，具有明顯的激勵作用和盈利動機。在商業社會中，企業是經濟動物，盈利的追求有著與生俱來的渴望，如果限制了其對盈利的追求，就喪失對其激勵和約束作用，企業就如同人體的機理壞死一樣，終將萎靡不振。這種激勵將直接促使物業管理企業在履行物業管理合同時，提高成本意識，努力提升經營管理水平，完善各種成本控制手段和方法，以期從經營成本上要效益，提高企業的盈利能力和生存能力，促進企業自身的進步和發展。

　　2、有利于提高員工素質，促進行業發展。

　　物業管理在我國已有二十多年的歷史，但整個行業仍處于低利潤水平，從業人員素質偏低，年齡偏大。20**年北京太和企業管理顧問有限公司對北京地區的物業管理行業進行的薪酬福利調研表明，物業管理行業的整體薪酬居于市場的較低端地位，而且隨著職位等級的增加，差距越來越大，即使在行業發展最早的深圳，這種情況仍沒有大的改觀，并且在人們的職業觀念中，物業是一個勞動密集型的服務行業，技術含量低，社會地位不高。上述情況的存在，使物業管理行業很難吸引高素質的人才，投身到物業管理企業中來。但隨著物業管理的對象--房屋本身的技術含量的不斷增加，高科技技術設備的使用量不斷加大，從客觀上要求物業管理的發展必須與之相適應，從勞動密集型向技術密集型轉變，提高行業的技術含量，使用更科學和規范的管理技術方法，而要改變這一切的根本是要提升從業人員的素質。采用包干制，因其所收物業管理費的開支尤其是人工成本不必經過業主的審核，因此，當物業管理企業通過加強內部管理，降低其經營成本后，可以在較高的企業利潤中提出一部分來提高從業人員的工資水平和待遇，留住現有人才，吸引更多的高素質人才加盟物業管理行業。而高素質人才的加盟，又能增加現有員工的危機意識，促使其學習提高，從而整體提高員工素質，提高整個行業的管理服務水平，促進行業發展。

　　3、節省監管成本，提高決策和服務效率

　　監管是保證生產優質或質價相符商品(包含有形及無形商品)的最有力手段，我們熟知的質量管理標準ISO9000標準2000版的最大改進之一就是強調了過程控制，目的就是確保在每個環節不出現質量問題，使得最終產品達到預期的質量要求。但監管是要花費成本的，尤其是消費者直接對商品生產過程的監管費用極高。因為任何一種商品的生產一定是有專業性的，必須由專業人士或機構監管才有效，物業管理亦不例外。消費者監管的直接成本包括業委會在業主中或者從外聘請專業人士進行日常服務工作的監管，聘請專業機構進行財務審計等支付的費用，上述成本是有形的，可以衡量的，此外還存在間接成本，如物業管理企業必須有專人協調處理業主方的監管和審計，這個過程中所耗費的人力和物力及時間，并沒有花費在為業主提供物業服務上，這是物業服務的邊際成本，不能帶來直接價值。中國物業管理行業發展時間不長，人們對行業本身認知不多，更談不上對物業管理企業和其運作有什么深入的了解和研究，無論業主或外聘人員能具備相應的專業知識和能力，對物業管理進行有效監管的，在目前很難實現。另外，在絕大多數物業管理區域中，業主的數量是較大的，如果有重大事項需要業主表決時，很難在短期內召集齊所有業主并得出統一的結果，如果耗費了成本又達不到應有的效果，從經濟學角度考慮，是沒有意義的。

　　但有一種監管其成本是很低的，甚至可以忽略不計，那就是利用市場機制客觀產生的商品品牌進行監管。品牌是目標消費者及公眾對于某一特定事物的心理、生理的、綜合性的肯定性感受和評價的結晶物，感受和評價的核心依據是商品的質量和服務。因此任何一個特定的品牌，都包含了其特有的有關該商品的所有信息。作為消費者，一旦認可了該品牌商品，就表明他(們)同時認可了與該商品相關的所有組成部分，包括商品的質量、生產過程、成本等等。對于消費者而言，在確定品牌時需要耗費較多的時間、精力、費用進行選擇，但這屬于一次性的行為，只要選擇正確，就可達到一勞永逸的效果，日后的監管就很簡單了，這就是品牌商品尤其是名牌商品大受消費者歡迎的原因。物業管理服務商品有其特殊性，即購買在前，生產和消費在后，但當我們引進了品牌的概念之后，購買、生產、消費的順序已不成為質價能否相符的障礙;20多年的發展，已造就了一批物業管理品牌;建設部頒布的《普通住宅小區物業管理服務等級標準》也為業主在合同中明確服務質量提供了有力的保障。

　　包干制的特性決定了其運作方式就是通過市場的自然調節，使業主得以選擇符合其需求的價格商品，而該商品的質量可由兩方面得到保證：一是該商品的品牌，二是服務合同中關于質量的條款，此條款的質量標準又可由《普通住宅小區物業管理服務等級標準》為依據確定。因此，采用包干制，業主最關心的服務質量問題完全可以通過市場進行監管，節省監管成本，提高決策和服務效率。

　　三、結論

　　從上述分析可知：

　　1、酬金制能幫助物業管理企業在起步階段的成長與發展。

　　我國幅員遼闊，經濟發展極不平衡，物業管理的發展也是如此，所以，在市場經濟發展較慢、物業管理起步較晚的地區，可采用酬金制，既易于讓業主接受，又適合物業管理企業及行業的立足，平穩度過行業的幼稚期。

　　2、包干制適用于市場化程度較高，物業管理有一定基礎的地區。

　　包干制是市場發展到一定階段時的產物，其優勢遠大于酬金制，尤其是在促進進入快速成長期的企業和行業發展方面。實際上，在物業管理出現最早的深圳，雖然目前的收費方式還稱之為傭金(酬金)制，表面看也有傭金(酬金)制的外衣，如定期公布收支明細，應答業主有關收支的質詢，業主可聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計等等，但其實質上早已不是傭金(酬金)制的內涵了，第一，在監管問題的實際操作上，絕大多數業主/業委會并沒有真正履行其監管的責任，而主要還是依賴物業管理企業的品牌信譽代替繁瑣耗費大的監管程序，即使有個別業委會實施了監管程序，在耗費了極其巨大的各類成本之后，并沒有實現過程控制的目的，最終導致兩敗俱傷;第二，目前已沒有任何一家企業能真正按照成本進行定價，基本上均采用包干制即市場價進行定價，最典型的案例就是，最初深圳高層住宅的服務費價格整體水平較高，當某幾家企業率先將價格降低時，其它企業也先后將收費價格降至與之相同或相近;多層住宅的服務收費價格普遍偏低，企業提供這種服務基本無利可圖甚至虧損，但也幾乎沒有企業獨自提高收費價格或由業主補交虧損部分，這種表現幾乎就完全是市場的價格機制在自發地起著調節作用，因此，當市場化程度較高，物業管理有一定基礎時，應采用包干制。

　　隨著物業管理行業的發展，物業管理市場成熟度的提高，包干制的優勢將愈來愈明顯，包干制利用市場這只看不見的手，以滿足業主的需求為導向，保護先進，優勝劣汰，激勵物業管理企業迅速提高自身的經營水平，從而迅速提高行業的整體水平。

篇2：小區物業管理費的構成與核算

　　小區物業管理費的構成與核算

　　(一)小區物業管理費的構成內容

　　按現行財務、會計制度規定，小區物業管理費構成內容包括：

　　(1)公共物業及配套設施的維護保養費，包括外墻、樓梯、小區圍墻、停車場、自行車庫、路燈、消防系統、保安系統、公共天線系統、配電系統、給排水系統、供熱系統、高層 建筑的電梯、小區的水處理系統、高檔住宅集中通風空調系統及其他機械、設備、機器裝置及設施等;

　　(2)聘用管理人員的薪金，包括人員的工資、假期、津貼、福利保險及服裝等;

　　(3)公用水電的支出，包括公共照明、物業公司辦公用水電費、公共噴泉用水用電、公共綠地的灌溉。

　　(4)購買或租賃必須的機械及器材的支出;

　　(5)投購物業財產保險(如火災或其它災害的保險)及各種責任保險的支出費用;

　　(6)垃圾清理、水池清洗、化糞池清掏及消毒滅蟲等費用;

　　(7)公共地點清潔費用;

　　(8)公共區域綠化及草木維護費用;

　　(9)儲備金，指物業配套設施的更新改造費用;

　　(10)聘請法律、會計等專業人士的費用;

　　(11)小區節日裝飾費用;

　　(12)管理者酬金，指管理者履行管理義務時，全體業主(或住戶)向其支付的報酬;

　　(13)行政辦公支出，包括：文具、辦公用品等雜項以及公共關系費用;

　　(14)公共電視接收系統及維護費用;

　　(15)其它為管理而發生的合理支出;

　　(16)物業管理企業的正常利潤、稅金。

　　上述管理費內容構成在具體運用、核算時，應以物業公司的類型、性質及相關的財務管 理費構成為準。

　　(二)小區物業管理費的核算

　　小區物業管理費的核算，是物業財務管理的重要組成部分。任何一個小區物業及其物業 管理，在投入管理與服務之前都必須先期進行管理費核算。通常情況下，在公司開業一年后或在運營過程中尚需進行動態調整，其調整方案經公司主要領導審查后應提交業主委員會審 核批準。

　　綜上各類管理費的具體核算應按有關規定及物業財務、會計核算辦法、要求確定。此外 ，物業公司尚應建立諸如大中修設備設施基金;按各地工商、物價部門規定，確定物業特殊服務收費與日常維修、裝飾裝修等收費標準、保險費、稅利等的核算辦法。

篇3：物業管理費測算概述

　　物業管理費測算概述

　　普及一下，物業管理費的測算是有基本構成方法的，在此先不做專業介紹，先給大家幾個基本概念。

　　1，判斷物業費的高低是依據物業管理區域內物業公司年總收入和年總支出明細賬經業主審核后才能清楚，有規定清單項目，也有約定清單項目，需要物業公司公布明細再討論;

　　2，除看物業管理費單價，還要算總價，不同規模的小區，同樣的單價，結果也是不一樣的，比如一個樓盤，物業單價2元/方/月，建筑面積5萬方，總收入120萬/年，物業按規定和約定項目總支出假設也是120萬/年，則收支平衡物業無盈利;如小區建筑面積變10萬方了，則物業年收入240萬/年，收入翻倍了，但支出不可能同比例增加，而是原成本的1.8倍即總支出為216萬/年，物業可盈利24萬了，即所謂規模效應，同樣單價，5萬方持平，10萬方則正常盈利，20萬方就有豐厚利潤了，這個道理很容易明白，收入成倍增長，而成本由于規模效應相對減少，并非同步增加的，對比本小區，建筑面積達20多萬方，屬于規模比較大了，三期規模小，同樣作單價比較是偏面的，如果這個單價三期物業可正常盈利，那放到一，二期物業可厚利了;

　　3，還要看電梯房的面積占比，水泵，電梯有單獨的運維保養成本，另計單價的;

　　4，還得看小區公共收益中歸屬物業的分成收入的多少，比如本小區公共收益較多，什么停車費，廣告費，游泳館，網球場，商業街等等，體量巨大，物業收入每年多達上百萬，這也是三期無法比擬的，按同樣的服務質量標準，如果三期物業費2元的標準，物業服務質量能讓人滿意，那么按我個人經驗估算，我們小區最多只需1.5元的管理費就能夠達到三期的雙贏目標了。

　　我在此僅作常識性介紹，需要以后做專業測算的。