探討物業酬金制計提基數和比例
物業酬金制計提基數和計提比例物業管理酬金制是物業管理企業向業主提供物管服務和其他服務獲得報酬的一種分配方式。由于它明確了業主與物業管理企業之間的利益關系和利益尺度，既維護了業主利益，也可以保障物業管理企業的利益，因此，在實踐中被業主和規范的物業管理企業普遍認可。然而如何確定物業管理酬金的計算基數，以多大比例計提基金比較合理，一直是一個比較模糊的問題，同時也是廣大業主和物業管理企業比較關心的問題。本文就物業管理酬金的計提基金和比例作一探討。
一、酬金計提基數與比例的現狀
(一)實行酬金制的代表性行業的特點
市場經濟條件下，產業分工的不斷細化催生了很多以代理為主要特征的服務性行業。有些行業的某些職能開始由專業公司經營。比如，旅游業中，出現了專門為組團社介紹業主并收取酬金的代理社;保險業中，出現了專業的保險經紀公司。物業管理業也在房地產行業中逐漸分離成一個代業主管理私有財產的服務性行業。為了適應市場，這種代理性的服務行業自然引入最直觀、最簡單的交易和報酬方式。酬金制也稱為傭金制就是這種交易和報酬的主要方式。為全面了解和認識酬金制，現選取常見的采用不同形式的酬金制的行業，就其實行酬金制的具體情況進行比較分析(詳見下表)。
分析此表可以得出這樣的結論：酬金制適用于專業化分工較細的、存在明顯代理行為的行業;酬金的計算基數一般為實際的交易金額，即全部業務收入，而不是其中的一部分;規定上限并可向下浮動是制定酬金比例的一般做法，其在市場競爭中會自然達到平衡，政府只對與消費者根本利益相關的項目規定了酬金計提上限，除此之外，政府鼓勵交易雙方自由約定。在計劃經濟向市場經濟轉型過程中，有的行業制定的酬金比例不盡合理，就會出現突破規定比例的情況。
事實上，在酬金制的運行過程中，酬金制還表現出其他一些特點。比如，在酬金的計提方式上，有的采取比例酬金，有的采取固定酬金;在酬金的收取方向，有的采用單向收取，有的采用雙向收取。
物業管理行業，同上述行業相比，也具備了實行酬金制的條件。首先，物業管理的主要行為是業主和物業管理企業通過合同確立的一種帶有明顯代理性質的活動，大量的代理行為的存在是其采用酬金制的客觀基礎。其次，以交易金額為計提酬金的基數是最容易被交易雙方接受的方法;再次，物業管理行業是關系到千家萬戶的、關系到廣大人民群眾切身利益的，酬金計提的比例不應放任失常主體之間自由約定，應由政府給出指導性標準，即計提比例的上限，并允許向下浮動。
(二)酬金比例市場化是趨勢
在政府主導且競爭激烈的市場條件下，當規定的酬金比例上限過底時，往往會遏制產業的發展甚至消滅這個產業;而規定的酬金比例上限過高時，酬金折讓(Commission Discount)的情況就會發生。以證券業為例，以往證券交易酬金按固定比例收取，由于各證券商紛紛采用新技術，導致成本迅速下降，市場上，證券商給客戶酬金折讓即“返傭”。于是，規定的酬金標準也就名存實亡了。所以，市場最終會在競爭中達到均衡，而酬金比例的市場化是必然趨勢。
物業管理酬金計提的確定，也應考慮市場因素。有人擔心標準訂高了會對業主的利益造成影響。事實上，這種擔心是多余的。物業管理酬金比例的確定，應結合行業的實際情況，具體來講應看行業的單位收入總額和利潤空間的關系，并應滿足彌補物業管理企業經營運作所需成本和獲取合理利潤的需要。
通過對上表所列行業的分析，可以看出：若規定的酬金比例指導性標準過高時，酬金折讓的情況就必然會發生，最終會在市場競爭中達到平衡。因此，在制定物業管理酬金計提標準時，防止其過高是應該的，但更應防止其過低。
二、物業管理酬金計提的計提基數及其合理性
(一)計提基數的確定
物業管理酬金應以代收代支的物業服務資金和其他收入的和為計提基數。在實際管理服務過程中，其他收入的內容包括物業管理區域內利用屬于業主共有的設施設備和場地所取得的經營收入和成本費用列支在物業管理項目的其他(如特約服務)收入。
具體操作中，由于物業管理公司的努力，在充分利用屬于業主共有的設施設備和場地場所的經營過程中，也應按上述方法計提酬金。但有可能會出現兩種情況，一是所開展經營項目利潤率低于管理酬金的比率，會導致侵占業主權益的現象發生;二是所開展的經營項目取得的利潤較高，其主要原因又是靠物業管理企業的努力或利用了物業管理企業自身的資源，僅按收入提取酬金對物業管理企業就不公平。所以，對這兩種經營情況也可以通過合同約定具體的利潤分配比例，而不必采用計提管理酬金的方式。
這種計提發放反映出兩個層面的問題：一是物業管理企業代全體業主理財，理財的行為必須以全體業主的根本利益為出發點;二是保護業主權益的同時，不能偏廢物業管理企業的利益。
以代收代支的物業服務資金和其他收入的和為計提基數計提酬金，有利于物業管理企業加強服務成本控制，進行科學合理的成本預算，以降低需列成本、轉嫁成本和侵占業主利益的傾向。因此，這種方法更科學。
(二)以代收代支的物業服務資金和其他收入的和為計提基數的合理性分析
首先，從物業管理特殊性的角度看，物業管理是一種具有代理性質的活動，同時決大部分資金都用回到業主身上。這樣的性質決定了物業管理活動是先付費后服務，所付費用涵蓋了全部物業管理服務活動，就應當獲取相應的報酬。因此，物業管理的這種特殊性決定了物業服務收入和物業管理酬金是相對應的。
其次，從物業管理企業能動性的角度看，以代收代支的物業服務資金和其他收入的和為基數計提物業管理酬金，可以促進物業管理企業積極開通多種經營，既拓寬了全體業主增加收入的渠道，又通過提取管理酬金的方式，增加了物業管理企業的經濟來源。同時，將酬金的提取和收入掛鉤，還可以提高物業管理企業的收費積極性和主動性，使物業管理企業真正代表全體業主的共同利益，真正把全體業主的利益和物業管理企業的利益緊密聯系在一起。
再次，從管理和監督的角度看，以代收代支的物業服務資金和其他收入的和為基數計提酬金符合簡單、直觀和便于操作的原則。這種方法具有較高的透明度，便于業主的監督和行業的監管，可以促使物業管理企業提取酬金的行為更加規范。
三、物業管理酬金計提比例的確定
物業管理酬金比例的確定是一個非常重要的問題。有的地方規定的計提比例過低并按管理成本計提酬金，有關部門對物業管理企業計提酬金的行為監督的力度也不夠，使得物業管理企業為了多提酬金，人為地增加成本開支，甚至將公司的成本費用轉嫁到物業管理項目上。所以，對于實行酬金制的物業管理項目，為了保證物業管理企業能夠提供質價相符的服務，規范物業管理企業的行為，限制物業管理企業虛增成本，同時尊重業主和物業管理企業的自主選擇，就應確定和選擇適合的酬金計提比例。
(一)政府指導價和市場選擇相結合
由于物業管理在國內的發展不平衡，很多地方還落后，酬金制尚屬于新事物，其性質和特點也未被業主普遍認識。同時，業主的自我保護能力還不強。也就不能形成業主和物業管理企業協商定價和確定酬金比例的能力。所以，從市場發育角度看，政府還有必要通過制定指導標準向市場性的協商定價過渡。
政府在制定物業服務指導價格的同時，可以根據行業特點制定傭金計提的上限比例，由業主和物業管理企業參照執行。在此基礎上，也可以按照服務內容和程度協商確定。
(二)科學地制定管理酬金的計提比例
為了物業管理行業能夠健康發展，合理的酬金比例必須能讓物業管理企業獲得合理的利潤。目前，有的地方不考慮物業規模、類型和素質，一律按不超過管理成本的10%計提酬金，是不合適的。筆者曾了解了若干家深圳的不同類型的甲級公司的實際情況，發現這些公司當年按10%計提的酬金總額，平均只能覆蓋這些公司本部管理費用總額的71%，若要達到保本點，則酬金比例應為14.1%。另外，物業管理企業的交易方式和規模與旅行社較類似，所以，物業管理行業的酬金計提比例上限應不低與15%。
(三)幾個需要說明的問題
一是，目前仍有一種錯誤的認識，把管理酬金的計提比例當成物業管理企業的利潤率。實際上，管理酬金比例只是物業管理企業的毛利率。二是，物業管理的運行具有明顯的規模效益的特點，規模越大，單位運行成本就越低。同理，物業管理項目的面積越大，其酬金的計提比例就可以降低。三是，從業主角度講，企業信譽、服務質量和服務承諾也是確定酬金計提比例的重要因素。這體現了市場性質原則。
物業管理酬金的計算方法
以代收代支的物業服務資金和其他收入的和為基數計提酬金，應扣除物業服務資金和其他收入中所包含的應提的酬金部分。一般來說，管理酬金是以物業服務資金和其他收入的和為基數按一定的百分比計提，由于物業服務資金和其他收入中已包含了酬金，如果計算方法不正確，酬金本身也會被計提酬金
錯誤的計算方法是這樣的
含酬價=凈 價+酬 金
酬 金=含酬價×酬金率
凈 價=含酬價×(1-酬金率)
按照上述公式，酬金額的計算方法可演化為：
酬 金=(凈價+酬金)×酬金率=凈價×酬金率+酬金×酬金率
此公式表明：酬金本身也被提取了酬金。
為了真正顯示計提酬金的合理性，物業管理酬金應該采用價外計提的方法，即按物業服務資金和
它收入的和扣除管理酬金以后的凈價提取的方法，避免酬金本身計提酬金。具體計算方法如下：
含酬價=凈 價+酬 金
酬 金=凈 價×酬金率
含酬價=凈 價×(1+酬金率)
假如已知含酬價，則酬金的計算方法為：
酬 金=含酬價/(1+酬金率)×酬金率
下面，舉例說明物業管理酬金計提的方法：
ABC物業管理公司20**年11月收到業主交來的物業服務費115萬元，按15%計提物業管理酬金，則該月份可計提管理酬金的金額為15萬元，計算公式如下：
115÷(1+15%)×15%=15萬元
如果按錯誤的方法計算公式為：115×15%=17.25萬元，則多提酬金2.25萬元。
篇2：物業管理酬金制計提基數與計提比例的研究
物業管理酬金制計提基數與計提比例的研究
物業管理酬金制是物業管理企業向業主提供物管服務和其它服務獲得報酬的一種分配方式。由于它明確了業主與物業管理企業之間的利益關系和利益尺度，既維護了業主利益，也可以保障物業管理企業的利益，因此，在實踐中被業主和規范的物業管理企業普遍認可。然而如何確定物業管理酬金的計算基數，以多大比例計提基金比較合理，一直是一個比較模糊的問題，同時也是廣大業主和物業管理企業比較關心的問題。本文就物業管理酬金的計提基金和比例作一探討。
酬金計提基數與比例的現狀
(一)實行酬金制的代表性行業的特點
市場經濟條件下，產業分工的不斷細化催生了很多以代理為主要特征的服務性行業。有些行業的某些職能開始由專業公司經營。比如，旅游業中，出現了專門為組團社介紹業主并收取酬金的代理社；保險業中，出現了專業的保險經紀公司。物業管理業也在房地產行業中逐漸分離成一個代業主管理私有財產的服務性行業。為了適應市場，這種代理性的服務行業自然引入最直觀、最簡單的交易和報酬方式。酬金制也稱為傭金制就是這種交易和報酬的主要方式。為全面了解和認識酬金制，現選取常見的采用不同形式的酬金制的行業，就其實行酬金制的具體情況進行比較分析(詳見下表)。
分析此表可以得出這樣的結論:酬金制適用于專業化分工較細的、存在明顯代理行為的行業；酬金的計算基數一般為實際的交易金額，即全部業務收入，而不是其中的一部分；規定上限并可向下浮動是制定酬金比例的一般做法，其在市場競爭中會自然達到平衡，政府只對與消費者根本利益相關的項目規定了酬金計提上限，除此之外，政府鼓勵交易雙方自由約定。在計劃經濟向市場經濟轉型過程中，有的行業制定的酬金比例不盡合理，就會出現突破規定比例的情況。
事實上，在酬金制的好似機運行過程中，酬金制還表現出其他一些特點。比如，在酬金的計提方式上，有的采取比例酬金，有的采取固定酬金；在酬金的收取方向下，有的采用單向收取，有的采用雙向收取。
物業管理行業，同上述行業相比，也具備了實行酬金制的條件。首先，物業管理的主要行為是業主和物業管理企業通過合同確立的一種帶有明顯代理性質的活動，大量的代理行為的存在是其采用酬金制的客觀基礎。其次，以交易金額為計提酬金的基數是最容易被交易雙方接受的方法；再次，物業管理行業是關系到千家萬戶的、關系到廣大人民群眾切身利益的，酬金計提的比例不應放任失常主體之間自由約定，應由政府給出指導性標準，即計提比例的上限，并允許向下浮動。
(二)酬金比例市場化是趨勢
在政府主導且競爭激烈的市場條件下，當規定的酬金比例上限過底時，往往會遏制產業的發展甚至消滅這個產業；而規定的酬金比例上限過高時，酬金折讓(Commission Discount)的情況就會發生。以證券業為例，以往證券交易酬金按固定比例收取，由于各證券商紛紛采用新技術，導致成本迅速下降，市場上，證券商給客戶酬金折讓即“返傭”。于是，規定的酬金標準也就名存實亡了。所以，市場最終會在競爭中達到均衡，而酬金比例的市場化是必然趨勢。
物業管理酬金計提的確定，也應考慮市場因素。有人擔心標準訂高了會對業主的利益造成影響。事實上，這種擔心是多余的。物業管理酬金比例的確定，應結合行業的實際情況，具體來講應看行業的單位收入總額和利潤空間的關系，并應滿足彌補物業管理企業經營運作所需成本和獲取合理利潤的需要。
通過對上表所列行業的分析，可以看出:若規定的酬金比例指導性標準過高時，酬金折讓的情況就必然會發生，最終會在市場競爭中達到平衡。因此，在制定物業管理酬金計提標準時，防止其過高是應該的，但更應防止其過低。
物業管理酬金計提的計提基數及其合理性
(一)計提基數的確定
物業管理酬金應以代收代支的物業服務資金和其它收入的和為計提基數。在實際管理服務過程中，其它收入的內容包括物業管理區域內利用屬于業主共有的設施設備和場地所取得的經營收入和成本費用列支在物業管理項目的其它(如特約服務)收入。
具體操作中，由于物業管理公司的努力，在充分利用屬于業主共有的設施設備和場地場所的經營過程中，也應按上述方法計提酬金。但有可能會出現兩種情況，一是所開展經營項目利潤率低于管理酬金的比率，會導致侵占業主權益的現象發生；二是所開展的經營項目取得的利潤較高，其主要原因又是靠物業管理企業的努力或利用了物業管理企業自身的資源，僅按收入提取酬金對物業管理企業就不公平。所以，對這兩種經營情況也可以通過合同約定具體的利潤分配比例，而不必采用計提管理酬金的方式。
這種計提發放反映出兩個層面的問題:一是物業管理企業代全體業主理財，理財的行為必須以全體業主的根本利益為出發點；二是保護業主權益的同時，不能偏廢物業管理企業的利益。
以代收代支的物業服務資金和其它收入的和為計提基數計提酬金，有利于物業管理企業加強服務成本控制，進行科學合理的成本預算，以降低需列成本、轉嫁成本和侵占業主利益的傾向。因此，這種方法更科學。
(二)以代收代支的物業服務資金和其它收入的和為計提基數的合理性分析
首先，從物業管理特殊性的角度看，物業管理是一種具有代理性質的活動，同時決大部分資金都用回到業主身上。這樣的性質決定了物業管理活動是先付費后服務，所付費用涵蓋了全部物業管理服務活動，就應當獲取相應的報酬。因此，物業管理的這種特殊性決定了物業服務收入和物業管理酬金是相對應的。
其次，從物業管理企業能動性的角度看，以代收代支的物業服務資金和其它收入的和為基數計提物業管理酬金，可以促進物業管理企業積極開通多種經營，既拓寬了全體業主增加收入的渠道，又通過提取管理酬金的方式，增加了物業管理企業的經濟來源。同時，將酬金的提取和收入掛鉤，還可以提高物業管理企業的收費積極性和主動性，使物業管理企業真正代表全體業主的共同利益，真正把全體業主的利益和物業管理企業的利益緊密聯系在一起。
再次，從管理和監督的角度看，以代收代支的物業服務資金和其它收入的和為基數計提酬金符合簡單、直觀和便于操作的原則。這種方法具有較高的透明度，便于業主的監督和行業的監管，可以促使物業管理企業提取酬金的行為更加規范。
物業管理酬金計提比例的確定
物業管理酬金比例的確定是一個非常重要的問題。有的地方規定的計提計提比例過低并按管理成本計提酬金，有關部門對物業管理企業計提酬金的行為監督的力度也不夠，使得物業管理企業為了多提酬金，人為地增加成本開支，甚至將公司的成本費用轉嫁到物業管理項目上。所以，對于實行酬金制的物業管理項目，為了保證物業管理企業能夠提質價相符的服務，規范物業管理企業的行為，限制物業管理企業虛增成本，同時尊重業主和物業管理企業的自主選擇，就應確定和選擇適合的酬金計提比例。
(一)政府指導價和市場選擇相結合
由于物業管理在國內的發展不平衡，很多地方還落后，酬金制尚屬于新事物，其性質和特點也未被業主普遍認識。同時，業主的自我保護能力還不強。也就不能形成業主和物業管理企業協商定價和確定酬金比例的能力。所以，從市場發育角度看，政府還有必要通過制定指導標準向市場性的協商定價過渡。
政府在制定物業服務指導價格的同時，可以根據行業特點制定傭金計提的上限比例，由業主和物業管理企業參照執行。在此基礎上，也可以按照服務內容和程度協商確定。
(二)科學地制定管理酬金的計提比例
為了物業管理行業能夠健康發展，合理的酬金比例必須能讓物業管理企業獲得合理的利潤。目前，有的地方不考慮物業規模、類型和素質，一律按不超過管理成本的10%計提酬金，是不合適的。筆者曾了解了若干家深圳的不同類型的甲級公司的實際情況，發現這些公司當年按10%計提的酬金總額，平均只能覆蓋這些公司本部管理費用總額的71%，若要達到保本點，則酬金比例應為14.1%。另外，物業管理企業的交易方式和規模與旅行社較類似，所以，物業管理行業的酬金計提比例上限應不低與15%。
(三)幾個需要說明的問題
一是，目前仍有一種錯誤的認識，把管理酬金的計提比例當成物業管理企業的利潤率。實際上，管理酬金比例只是物業管理企業的毛利率。二是，物業管理的運行具有明顯的規模效益的特點，規模越大，單位運行成本就越低。同理，物業管理項目的面積越大，其酬金的計提比例就可以降低。三是，從業主角度講，企業信譽、服務質量和服務承諾也是確定酬金計提比例的重要因素。這體現了市場性質原則。
物業管理酬金的計算方法
以代收代支的物業服務資金和其它收入的和為基數計提酬金，應扣除物業服務資金和其它收入中所包含的應提的酬金部分。一般來說，管理酬金是以物業服務資金和其它收入的和為基數按一定的百分比計提，由于物業服務資金和其它收入中已包含了酬金，如果計算方法不正確，酬金本身也會被計提酬金。
錯誤的計算方法是這樣的:
含酬價=凈價+酬金
酬金=含酬價×酬金率
凈價=含酬價×(1-酬金率)
按照上述公式，酬金額的計算方法可演化為:
酬金=(凈價+酬金)×酬金率
=凈價×酬金率+酬金×酬金率
此公式表明:酬金本身也被提取了酬金。
為了真正顯示計提酬金的合理性，物業管理酬金應該采用價外計提的方法，即按物業服務資金和其它收入的和扣除管理酬金以后的凈價提取的方法，避免酬金本身計提酬金。具體計算方法如下:
含酬價=凈價+酬金
酬金=凈價×酬金率
含酬價=凈價×(1+酬金率)
假如已知含酬價，則酬金的計算方法為:
酬金=含酬價/(1+酬金率)×酬金率
下面，舉例說明物業管理酬金計提的方法:
ABC物業管理公司20**年11月收到業主交來的物業服務費115萬元，按15%計提物業管理酬金，則該月份可計提管理酬金的金額為15萬元，計算公式如下:
115÷(1+15%)×15%=15萬元
如果按錯誤的方法計算公式為:115×15%=17.25萬元，則多提酬金2.25萬元。
(作者單位:深圳物業管理進修學院深圳物業管理研究所)
(摘自《住宅與房地產》20**年第4期)
曹陽 劉雙樂 左剴 陳智勇