房地產社區O2O最大難題：物業與開發商資源壟斷
進入20**年，社區電商概念好不熱鬧，先有京東宣稱與1萬家便利店合作開展O2O，接著全國涌現了數千家順豐嘿客店，以萬科、花樣年為代表的房地產商也早早布局了社區這個市場。進入這個行業的除了產業鏈相關的企業，還有類似社區001、愛鮮蜂這樣的以解決物流最后一公里配送作為切入點的草根創業者。
我們先來分析這幾類O2O模式。先說以順豐為代表的嘿客模式。對順豐而言，其戰略布局嘿店至少有幾層意義。
一是物流作為商品交易的最后一個關鍵環節，打通最后一公里實現與終端消費群的常態化觸點對于順豐來說存在巨大的商業機會。在順豐嘿店的背后，藏的是順豐試圖打造本地生活+服務電商的勃勃野心。從田間到餐桌，順豐控制的是整個產業鏈的生命線，依靠全程冷鏈+快速物流的優勢，順豐優選已經成為國內第一家走出北上廣深、將生鮮配送拓展至二線城市的垂直食品電商，入庫的生鮮商品可以配送54個城市，不入庫的產地直供商品則可以通過順豐航空等快速物流體系實現24小時直達用戶手中。
二是“最后一公里”的投遞成本約占到了物流配送總成本的三成，這也是整個快遞業的難題，王衛曾多次提及要解決這個難題，通過嘿店打通最后一公里的配送，可以徹底解決物流難題。如果不打通最后一公里的配送，未來一旦有企業搶占這一戰略高地打通最后一公里就相當于被人掐住了咽喉，順豐搶先布局完全在情理之中。
關于順豐嘿店的未來，很多互聯網從業者持悲觀論調，認為其需要沉淀的資金太多，教育社區居民到嘿店消費的成本太高，而更要命的是現有產品線太單一，在解決產品和用戶需求多樣化問題上跟電商平臺相比并無優勢，以順豐的現有營收是否能夠支撐到看到曙光的一刻? 而媒體經常引用的數據是，20**年順豐營收達200億元，凈利潤12億。業內估算，若按近年順豐平均40%的年增長率計算，20**年順豐凈利潤約16億元，而開4000家店、單店成本按50萬元計算，去年一年的凈利潤將完全被燒掉，而至今順豐已經在全國開了2000多家店，那是否意味著今年燒掉了一半的凈利潤?
這種算法本身是以順豐嘿店沒有任何營收作為假想前提的，但實際情況是并不是所有店都是虧損的，而且更為重要的是社區居民到順豐嘿店寄收快遞的習慣正在養成，嘿客店里除了能收發快遞之外，提供衣服干洗，話費充值，訂購機票等跟人們生活息息相關的服務，而未來更有想象空間的是可以直接交納小區物業費、水電煤氣費等核心剛需服務。
對順豐嘿店來說，它現在面臨的問題是缺乏實物電商運營的經驗，涉及到繁瑣的交易環節。在解決產品和用戶需求多樣化問題上能力不足，這也是為什么我們現在看到它店內更多只是順豐的少數自有產品，并無其他商品實物，而體驗跟電商平臺相比無多大優勢。此外，隨著移動電商時代的到來，購物的隨機性和即時性越來越強，在產品跟電商平臺相比無差異化的情況下，阿里京東花了這么長的時間才培養起的用戶網上消費習慣如何破?
接著說說以萬科為代表的房地產社區O2O模式。萬科將所做的社區配套稱為“五菜一湯”，其中“五菜”包含第五食堂、超市、銀行、洗衣店、藥店五大類與業主生活休戚相關的日常生活服務配套，“一湯”是指“幸福街市”(蔬菜連鎖超市)。地產商花樣年也是布局社區的積極分子。從20**年起，它旗下的物業管理平臺彩生活集團通過收購物業管理公司的方式，擴大在社區的勢力范圍。目前，彩生活服務的社區有500多個，覆蓋約400萬人口。
老兵并不看好這些房產企業搞的社區O2O，這是由他們的基因決定的，在過去十幾年時間里，房地產行業都在享受著集體暴利，整個行業躺著都能輕松賺錢，社區O2O作為一個低毛利且很重的行業，讓他們重兵陳設，顯然太過于理想化。要做好社區O2O，首先需要跨過的一道坎就是如何實現與房產開發商和物業公司的利益博弈。一個簡單的案例是在一些小區，如果跟物業關系不夠好，快遞企業連門都別想進來，更別說搞神馬O2O了。例如，萬科的幸福驛站就規定，每代收一 個包裹要向快遞公司收取1元錢;如果超過3天未取件，收件人也要按1元/天的標準支付保管費用。
房產企業做不好社區O2O，但卻一定會是個成功的攪局者，由于歷史原因，中國的社區資源都高度集中在少數開發商下屬的物業公司手里，任何想繞開物業公司單干的創業者都是癡人說夢，而且要想去整合全國如此龐大的小區資源，或許比再造一個阿里電商還難。
接下來再說說第三類草根創業者。目前這一類的創業者主要的切入點就是本地化社區物流配送平臺，利用社區周邊的商超，以物流配送為主要連接工具，幫助商超解決最后一公里配送難題，降低社區居民的時間成本。其中最典型的就是社區001。
對社區001來說，自建物流肯定需要承擔高額的成本，但它把超市和便利店不愿意干的臟活累活干了，幫他們降低了成本，因此也就能有效綁定商超。解決物流配送只是它商業模式的一環，社區001正在朝著本地社區電商平臺的方向走，通過控制物流配送由此衍生的商業價值遠遠超過物流配送成本。
而另外一家社區O2O創業團隊愛鮮蜂則走的是輕資產模式，它不設自己的全職配送隊伍，主要是利用了社區便利店的閑置資源來完成最后一公里的配送。優點是風險較低，但缺點是服務無法標準化，服務質量較難保障，其他同行復制的門檻也較低，更為重要的是它不能像社區001一樣跟終端消費者去做互動無法連接更多的商業服務。
但無論是何種形式切入的社區O2O，他們需要共同解決的問題是：
1.社區居民的教育成本，目前的社區居民更多還是中老年人居多，如何讓他們接受這種全新的社區購物模式需要較高的引流成本;
2.商業模式延伸的能力，如果僅僅是提供最后一公里的基礎物流配送，再加上傭金返點，毛利率也就在10%左右，因此需要在此基礎上為社區居民延伸更多的個性化服務，例如家政保潔等個性化服務。
老兵前幾天跟一位來自上海的朋友吃飯暢聊，他是一位在家居領域浸潤了10年之久的老兵，去年銷售額過3億，算是極為成功的創業者?，F在他也正跨界做社區O2O，在聊天中我們有提到這個行業看似是一片藍海，但跟其他的互聯網行業創業者相比，這個行業的創業者失敗率會更高。擺在創業者面前最大的困難不是產品而是壟斷所帶來的利益破局。如果未能梳理打通跟上游物業和開發商的關系，沒有深厚的人脈背景，再好的商業模式和產品都不可能有一統天下的局面。模式、產品、營銷等都可以復制，這個行業最重要的競爭力反而是創業者整合資源的能力。
篇2：關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(2015)
關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(20**)
各區、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：
市民政局《關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見》已經市人民政府同意，現轉發給你們，請照此執行。
天津市人民政府辦公廳
20**年4月21日
關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見
市民政局:
為貫徹落實《天津市人民政府關于進一步加強社區工作的意見》（津政發〔20**〕30號）和我市社區物業管理工作相關規定，
進一步加強我市社區物業管理機制建設工作，現提出如下實施意見。
一、總體要求
深入貫徹落實市委、市政府關于加強社區治理工作的總體部署，進一步健全社區物業管理機制，扎實做好社區物業管理工作，
切實維護社區居民和物業服務企業的合法權益，保障社區物業管理在陽光下運行，全面提升我市社區治理工作水平。
二、主要任務
(一）落實新建居民住宅小區"三個提前"工作要求。
1. 在業主入住前，社區居民委員會提前開展工作。各區縣人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小區的非經營性公建聯審聯驗機制，確保社區辦公服務設施在業主入住前到位。明確代管社區居民委員會或指導成立社區居民委員會籌備組，并提前進駐小區依法開展工作，為做好后續服務和管理奠定基礎。
2. 在業主委員會成立前，街道辦事處、鄉鎮人民政府提前開展工作。各街道辦事處、鄉鎮人民政府負責本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉工作，并指導和監督業主委員會依法履行職責。符合選舉條件的社區居民委員會成員應當積極參加業主委員會競選（已成立業主委員會的，應當鼓勵業主委員會成員參加社區居民委員會選舉），實現社區居民委員會成員與業主委員會成員的交叉任職。
3. 在選聘物業服務企業前，社區物業管理工作聯席會議提前開展工作。社區物業管理工作聯席會議要指導新建商品房、保障性住房等居民住宅小區業主委員會做好選聘（續聘）物業服務企業工作，監督物業服務合同或協議中約定內容的執行情況，及時建議業主委員會對管理能力差或服務不到位的物業服務企業督促整改或必要時解除合同。
?。ǘ┙⒔∪?三個公開"工作制度。
1. 社區物業管理工作聯席會議制度公開。社區居民委員會每月要主持召開社區物業管理工作聯席會議，研究協調物業服務合同或協議履行情況、業主委員會履職和換屆、物業服務費收繳使用、房屋維修專項資金和應急解危專項資金使用等社區物業管理中出現的重要事項和問題；對涉及居民切身利益的，要形成會議紀要和通報，及時予以公開。
2. 社區物業服務和賬務公開。社區居民委員會要配合有關部門，指導監督物業服務企業按照市國土房管局關于建立物業服務事項公開公示制度有關規定及物業服務合同或協議約定的公開事項，落實各項公開公示制度。享受市和區縣兩級財政補貼的舊樓區，其所在街道辦事處、鄉鎮人民政府要組織相關社區居民員會或管理服務單位，對政府補貼、管理服務費、非機動車及機動車輛場地占用費等收支使用情況進行公示。
3. 業主委員會工作公開。社區居民委員會應配合有關部門，指導督促業主委員會及時向廣大業主公開工作經費、業主委員會議定事項等內容。
?。ㄈ嵭?三個上賬"管理措施。
1. 舊樓區長效管理補貼上賬。各區縣人民政府要充分運用市和區縣兩級財政補貼資金的引導和獎勵作用，督促區縣有關部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府嚴格實施舊樓區管理和考核，并將居民滿意度作為舊樓區長效管理補貼資金發放的重要依據。市和區縣財政、審計部門要加強對補貼資金使用情況的有效監管，確保補貼資金?？顚Ｓ?。
2. 物業服務企業的經營行為"上賬"。市和區縣物業管理主管部門要建立和完善物業服務企業誠信信息系統，加強對物業服務企業誠信情況的動態監管，定期組織對物業服務企業服務質量的檢查考評，指導社區居民委員會建立健全物業管理評議制度。市和區縣民政部門要定期組織社區居民開展滿意度調查，為物業管理主管部門考核物業服務企業提供依據。
3. 開發建設單位的質量保證金上賬。市和區縣建設主管部門要進一步完善建設工程缺陷保修監管機制，落實缺陷責任期內建設工程質量保證金制度，并規范開發建設單位對建設工程質量保證金的保管和使用；會同民政部門圍繞開發建設單位房屋質量、維修時限和修繕效果，定期開展居民滿意度調查，并將調查結果作為對開發建設單位資質評定的重要參數。
?。ㄋ模┙∪?五個到位"保障機制。
1. 社區物業管理隊伍到位。各區縣民政部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府要落實社區物業管理部門和專職人員，提供必要的辦公條件，加強隊伍管理和人員培訓，建立完善淘汰和補錄機制，保障社區物業管理隊伍專人專崗。
2. 社區辦公服務設施到位。各區縣人民政府要按照"新賬不再欠、老賬逐年還"的思路，制定社區辦公服務設施達標建設規劃方案，加快推進轄區內社區辦公服務設施建設全面達標。市和區縣財政要加大資金支持力度，發揮區縣人民政府主體作用，采取補建、插建、購買、租賃等方式，提升改造社區辦公服務設施，滿足社區服務管理的基本需求。
3. 社區物業管理政策到位。各區縣人民政府和有關部門要認真貫徹執行社區物業管理工作相關法規和政策，逐個小區制定工作方案，確保政策落實到位。市有關部門要研究完善社區專項治理方案，推動我市社區物業管理水平全面提升。
4. 社區物業管理制度到位。各區縣人民政府要進一步完善街道辦事處、鄉鎮人民政府物業管理工作聯席會議制度和社區物業管理工作聯席會議制度，分級負責、協調解決本轄區內社區物業管理工作出現的問題。要進一步建立和完善區縣、街道（鄉鎮）和社區三級社區物業管理糾紛調解機制，確保一般問題不出社區、復雜問題不出街道（鄉鎮）、重大問題不出區縣。
5. 基層管理執法隊伍到位。市有關部門和各區縣人民政府要堅持屬地管理、條塊結合、以塊為主的工作原則，認真總結和推廣街道（鄉鎮）行政執法授權試點經驗，加強執法隊伍建設，縮短執法半徑、提高管理效率，將各項執法職能落實到社區，確保不留盲點。
三、工作要求
?。ㄒ唬┘訌娊M織領導。各區縣人民政府要建立社區物業管理工作領導機制，落實責任，制定措施，統籌協調推進，實施監督考核。市和區縣房管、民政、規劃、建設、財政、公安、市容園林、綜合執法、市政管理等有關部門要依據各自職責，制定工作方案，共同推進社區物業管理工作。
?。ǘ﹪栏癖O督考核。各區縣人民政府要將社區物業管理工作納入對街道辦事處、鄉鎮人民政府和有關部門的年度績效考評項目，認真組織對本實施意見落實情況的監督檢查，確保社區物業管理工作落到實處。
?。ㄈ娀弑Ｕ?。各區縣人民政府和市有關部門要大力支持物業服務企業發展，落實財稅、用工等扶持政策，加強物業管理人員培訓，積極引導物業服務企業延伸服務鏈條，創新盈利模式，實現特色發展，培育壯大一批品牌物業服務企業，為我市物業服務企業健康成長提供良好的發展空間。
?。ㄋ模﹦訂T社會參與。各區縣人民政府和市有關部門要采取多種形式，大力宣傳社區物業管理工作相關法律法規和做好社區物業管理工作的重要意義，積極引導廣大居民群眾樹立物業管理的商品消費觀念，主動支持、參與社區物業管理，自覺維護社區環境，形成"社區是我家、建設靠大家"的良好氛圍。
篇3：搞好社區建設和物業管理，共建美好家園
搞好社區建設和物業管理，共建美好家園
隨著我國住宅商品化進程不斷深入，社區建設和物業管理與人民生活的關系越來越緊密，因此，搞好社區建設和物業管理，對于國家的長治久安具有深遠意義。
一、理順關系
現階段，由于我國物業管理尚處于起步階段，國人在很大程度上對物業管理和社區建設的概念還存在誤區，有的甚至認為“物業管理就是社區建設”，其實，社區建設和物業管理存在著本質區別。要搞清楚二者的不同，必須先明確居民和業主的區別。從法律上來看，居民是依居住地為標志的居住者，是社區建設的主體，社區內年滿十八周歲、居住超過兩年的居民可以以此身份平等行使社區建設的權利；業主是經過法定程序具名登記的住宅的買受人，是物業管理的權利主體，依照自身所買受的權力份額對物業管理行使權利并承擔義務。
居民的權利是均等的，而業主的權利是不均等的；居民的權利是具有公民屬性的，是依附于人的，是不可買賣的，而業主的權利是具有商業屬性的，是依附于物的，是可以買賣的。對于居民來講，無論其身份如何，財富如何，在社區建設中都只能行使自身特定的權利；而一個業主如果擁有足夠的資金，他甚至可以購買一個社區內全部的物業管理權利。由于我國住宅商品化剛剛起步，擁有兩套甚至多套住宅的業主并不多見，因此，在商品住宅小區內，業主和居民呈現高度的重合狀態，但仍然不會等同，因為每個單元房往往只有一個業主，卻往往不止一個居民。在這樣的社區內，作為業主的居民僅僅是全體居民的一部分，因此，即便是全體業主也無法完全代表全體居民行使社區建設的權利。
業主和居民的不同，也表征了社區建設和物業管理的區別，二者的權利來源是不同的，權利屬性也是不同的。居民參與社區建設的權利是“與生俱來”的，是非物質的一種“準政治權力”，是平等的，是不可以買賣的。物業管理的權利是依附于物業的，是不平等的，是可以買賣的。
社區建設和物業管理雖然存在本質不同，但同時也具有共性，它們都具有相同的區域屬性，都是在某個限定的區域內的人的活動。因此，二者又是密不可分的。首先，物業管理是社區建設的重要物質基礎。物業管理的好壞將直接影響居民的安居，而這正是社區的首要功能，良好的物業管理是社區建設的重要保證。在一個無法安居的社區內，如果人人自顧不暇，勞心于住宅的安全，是不可能顧及到社區建設的其他內容的。其次，社區建設也會直接對物業管理產生影響。物業損耗的主要原因還是人的活動，因此，一個秩序良好、道德高尚的社區對于物業而言必然產生良好影響。試想，在一個隨意亂扔垃圾，隨意破壞公物的社區，物業管理的成本將會多高？
二、明確權責
明確了社區建設和物業管理二者的關系，就不難明確作為社區建設和物業管理的直接參與者--社區居委會和業主委員會的作用了。作為社區的自治組織，居委會是社區建設的主體，居委會的建設將對社區建設產生直接影響，居委會的建設決定了社區建設的走向。作為物業管理的自治機構，業委會是保證社區物業正常運行的重要力量，顯然，社區建設只有依靠二者的協調配合才能健康開展。
在具體實踐中，業委會與社區居委會卻往往出現不和諧音符，甚至在某些社區還會出現激烈摩擦。這大多是由于二者不能很好的明確自身的定位造成的。要協調二者關系，在具體工作中，凡是涉及物業權利的事務，社區居委會必須尊重業委會的自治權利，在設備設施的維修，公共面積的使用過程中充分尊重業主的意愿。反過來，業委會在物業管理事務中也必須服從社區居委會對社區建設的總體規劃，在物業的使用計劃中配合社區居委會的便民利民項目設置，文化活動的開展等等社區建設事務。
二者之間不和諧的原因還有一個，那就是參與程度。由于大部分業主委員會都是緣于初期的維權而關注物業管理，這些維權活動又具有普遍性，因此，業主參與業委會的程度普遍高于社區居委會。與此相反，業主甚至相當多數的居民對于居委會的建設缺乏熱情。有些人甚至不知道社區居委會是居民的自治組織，而認為居委會是政府的某類機構，這種誤解導致了社區居民（包括業主）對社區居委會的關注和參與程度低，有些還抱著排斥甚至敵視的心態。因此，要建設好社區，必須提高社區成員的參與程度，必須建立一種和諧的機制，使得社區居委會和業委會真正成為各司其職、名副其實的自治組織，只有這樣，才能順利完成社區建設的各項任務，才能真正實現社區的自治。
再說一下物業管理公司，其專業技能對于社區而言是非常重要的，業主大會雇用物業管理公司的原因也正是如此。物業管理公司是受托管理，其在物業管理中的權力來源是業主大會，但是，由于目前很多物業管理公司尤其是前期物業管理公司并沒有認識到這一點，導致在身份上的錯位，無形當中造成了與社區居委會和業委會的隔閡與糾紛。這是發展中的問題，隨著物業管理的不斷發展，物業管理公司與社區的關系會得到改善。
雖然物業管理公司并不是社區的權利主體，但其專業水準對于社區的物業管理事務具有舉足輕重的作用，它既是社區建設和物業管理中的“專業技術人員”，也是全體業主的物業管理意愿的直接執行人。盡管在物業管理事務中沒有權利能力，但物業管理公司并不是完全被動的，應當充分運用自身的專業技能，不折不扣地行使業主大會的授權，切實地保證業主通過物業服務合同和業主公約表達出來的意愿得到履行和落實。
最后說一下業主和居民，作為物業管理和社區建設的主體，他們的意識程度直接影響社區的發展方向。社區建設和物業管理中的任何制度都需要人來執行和遵守。社區秩序的維護與社會不同，它不是依靠國家機器的強制力來實現的，依靠的是社區成員的共同表達機制和社區成員的自律。失去了這一點，社區也就失去了存在的基礎，人人各行其是的社區，最終只能造成混亂。社區成員必須服從全體的意愿，必須自覺地遵守公約，才有可能最終實現社區的健康發展。
總而言之，要建設一個和諧美好的社區，必須依靠每一個社區成員的努力，必須依靠社區內各方面的協調合作，也必須依靠專業機構的專業技能，只有各司其職，嚴格自律，才能造就一個和諧美滿的社區。
文/蔡若焱北京市海淀區上地西里居委會