小區物業管理存在的問題及其解決路徑分析--以福州市為例

　　林可敬 林依標/《發展研究》 20**年12期

　　近年來，隨著房屋市場化步伐不斷加快，城市住宅小區物業管理的市場化步伐也在加快。雖然在市場化過程中，國家也在不斷通過立法、行政規制的方式加強對物業管理市場的依法管理，但由于我國現有物業管理制度設計的缺陷，民眾民主管理意識和能力的欠缺，涉及物業管理稅費制度不盡合理，從而滋生出小區物業管理的一系列問題，直接影響到民眾的安居樂業和城市社會的安定穩定，必須引起各級政府的充分重視。

　　下面，本文從當前物業管理所存在的問題出發，分析問題的成因，并提出相應的解決路徑和方法。

　　一、當前物業管理所存在的問題及成因

　?。ㄒ唬I委會被控制，成為少數業主牟利的工具。雖然目前法律或地方性法規已明確了業主委員會成立法定要件、程序，但是由于小區業主的民主意識不強、參與度不高，往往給了某些別有用心業主提供了謀取私利的土壤和條件。例如，有些小區的業委會利用物業簽約的決定權，不僅要求物業在小區的收入中拿出部分給業委會成員發工資，而且為了便于業委會尋租，還采取了物業單位一年一簽的方式；有些小區的業委會利用對物業簽約權的控制，在小區的地下室、車位、公共通道等公共空間中私自分割出作為個人或少部分人使用的空間，甚至有的還把這些空間出租進行牟利；還有些業主為了達到控制業委會和物業的目的，利用小區業主民主意識不強、參與度不高的漏洞，弄虛作假，以騙取法定足夠的票數來更換或控制物業單位，達致其私人目的[②]。

　?。ǘ┪飿I企業運作不規范，損害業主的合法權益。由于某些小區的業委會沒有成立或者雖然成立了業委會，但存在業委會形成虛設，無法有效監督物業公司，甚至有的還與物業公司形成利益共同體。這些都直接導致物業管理公司在對小區實施物業管理過程中不夠規范、透明。象有的小區物業存在隨意公攤公共水電費用，不當挪用小區停車收費、商家進場費、廣告費等屬于小區全體業主所有的收入，違法侵占公共空間用于牟利等等現象，嚴重侵害小區業主的合法權益。而且在某些社區，由于業委會沒有成立或者物業與小區的業委會結成利益同盟，使得業主根本無法通過民主方式來選任管理不規范、服務不到位的小區物業管理單位，這就使得物業與業主間糾紛不斷，小區陷入“不交物業費，服務水平下降，越不交物業費”的惡性循環[③]。

　?。ㄈ╅_發企業遺留建筑質量問題，增加物業的負擔。目前小區的商品房建筑質量問題主要有兩個方面，一是業主所購買的房屋的質量問題。這以屋面、墻面滲水、衛生間、陽臺漏水、樓板裂縫、空鼓等建筑質量通病較為常見。這些問題也容易在交房時得以發現并解決。但也有個別樓盤存在施工單位、開發企業整改不及時、不到位，影響了物業與業主之間的相互關系。二是小區的公建部分的質量問題。目前小區比較常見的公建質量問題主要集中體現在小區道路、地下雨污管網、地下室設備設施、安防、消防等方面的質量問題。這些問題往往是隱蔽工程，而且屬于小區的公建設施，因此初期往往不引人注目，但如要整改、維護、維修就需投入大筆的資金，物業對此往往無能為力。特別小區的消防管網、設備設施，雖然通過消防驗收，但由于前期所存在的問題不容易發現，而且物業企業由于成本原因未配備專業的人員，也沒有對相關的消防管網、設備設施進行保養、維護和維修，使得許多移交物業管理的小區普遍存在消防管網、設備設施老化或破壞嚴重，形成嚴重的火災隱患。象近期福州市組織進行的消防大檢查中所發現的閩發西湖廣場、芍園1號因消防設備設施老化或被破壞，物業又無力整改，而被消防支隊責令予以暫時停業整改就是這方面的典型案例。[④][⑤]

　?。ㄋ模┪飿I費、水電費用欠繳情況普遍，物業管理難以為繼。由于各種各樣的因素，小區普遍存在欠繳物業費的情況。當前比較普遍的物業費欠繳原因在于：一是開發商遺留問題未解決，導致物業收費困難。象開發商產權證辦理滯后、小區的基礎設施、設備配套不到位等等原因，都會成為業主不繳費的借口。二是物業管理存在的問題。象安保、保潔、停車管理不到位，公共部位管理、使用不到位，甚至鄰里間裝修、房屋使用不當等等都會成為不繳物業費的原因或借口。而物業管理費作為物業公司的最主要收入來源，其欠繳將直接影響物業管理公司的服務水平和質量[⑥]。此外，由于在《物業法》出臺之前，水電等壟斷強勢部門采取的是委托物業代收代繳水電費的方式，而且再加上許多老的小區水、電都未進行“一戶一表”的改造，這就直接導致了兩個方面的后果：一是物業代收水電費用后，容易被物業所滯留。甚至有的被物業所截留、挪用。二是物業代收水電費用時，由于公用部分水電表不完善，導致公用部分水電費用收不足，長此以往物業是不堪其負。象日出東方小區[⑦]、高湖小區等都因為存在水電費用結算的問題，被電力、自來水公司停電、停水，從而嚴重影響了小區業主的正常生活。

　?。ㄎ澹┪飿I管理公司稅賦重，運營成本高。物業管理是一個勞動力密集型的行業，無論是安保、保潔、綠化、樓管都需要人去操作，這直接導致了物業管理要保持一定的服務質量和水平，就必須保持有一定的人員配備。但是隨著勞動法律、法規的相對完善，員工法律意識的逐步加強，物業員工的社保、醫保已成為必不可少的重要環節。同時，物業企業所承擔的稅賦也很重，以福州市為例，凡福州市的物業企業要將營業收入的6% 用于繳納營業稅、文化建設城建稅等，而且還需預繳所得稅（按營業收入的25%乘以10%進行預征），這無形中讓物業企業要將其營業收入的8.5%上交國家，再加上企業需承擔的社保、醫保配套費用，物業企業稅費成本將達到營業收入的10%以上。

　?。┪飿I費標準調整或動用公用部位維修基金等行為，效率過于低下。當前，在通貨膨脹、人工工資不斷上漲的形勢下，許多小區如沿用原有的物業收費標準，勢必留不住物業管理員工，特別是對于缺少上升空間的保安、保潔等工作崗位上的員工而言，其流失率更高，從而直接導致物業管理服務水平和質量的下降，進而引發業主的不滿。但如需調整物業收費標準又必須征得占總建筑面積和總人數1/2的業主的同意，在時下小區大多數業主民主意識欠缺，參與意愿差的情況下，要調高物業收費無疑是難度極大的任務，甚至有時是根本不可能實現的任務[⑧]。此外，象公共部位維修基金的動用，根據《福建省商品住宅專項維修資金使用暫行辦法》第十一條

的規定，使用住宅專項維修資金須經制定方案、業主確認、辦理備案、首次開戶、資金劃轉、竣工驗收、決算審核共七個程序，而且業主確認環節更規定了需占總建筑面積2/3和總人數2/3的嚴苛標準。由于其門檻高，業主間的利益很難平衡，使得該基金使用效率低下[⑨][⑩]。

　?。ㄆ撸┪飿I管理服務義務與公共行政管理的權責不清，極易引發糾紛。這在實踐中表現最為突出的集中表現在兩個方面：一是物業的安全保障服務；二是制止小區違法、違章裝修行為。根據《物業管理條例》第三十六條規定，物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務，物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。但是由于小區物業管理使用的基本上都是格式合同，對這部分的內容約定非常寬泛，甚至根本沒有涉及，這往往導致業主的相關侵權案件發生后，物業和業主間極易就損失賠償舉證、索賠金額等等事項發生爭議。象前不久的廈門市龍巖商會常務副會長、廈門市上杭商會會長溫玲益在廈門臺灣山莊家中別墅被小偷殺害，家屬索賠的案件就是這方面的典型。[11]除此之外，目前，小區業主的在房屋裝修過程中的違法、違章裝修行為相當普遍，對于這類的違法、違章行為，對于無執法權的物業的勸導和制止根本無法奏效。而物業的制止及執止不力又會導致業主們直接遷怒于物業，使得物業管理經常處于兩難的境地[12]。

　?。ò耍┪飿I管理難以做到城市社區的全履蓋，嚴重影響城市居民的居住安全和生活品質。目前，由于城市中一些小區開發較早，設施老化嚴重，業主構成復雜且支付能力差，使得小區存在沒有物業或物業形同虛設的局面。還有一些小區，由于業主意見不統一，在趕走舊物業后，新物業無法及時到位，形成了小區物業管理的真空。據不完全統計，截至20**年7月，福州市區共有住宅小區2200多個，其中實行專業物業管理的小區有1200個，而未實行物業管理的小區約1000個，基本上都是老舊小區[13]。而小區沒有物業或者物業管理不到位，極易對小區業主的生命財產安全造成威脅，甚至損害。例如，20**年10月12日，沒有物業管理的福州晉安區環北新村就發生了一起歹徒以租房為由殘忍殺死出租屋內兩男一女的惡性治安案件[14]。

　　二、完善我國物業管理制度的思路和辦法

　　鑒予小區是現代城市社會構成的一個重要細胞，因此，要加強小區的物業管理，就必須將小區物業管理納入整個社會管理的大體系中去統籌考慮，用開闊的視野，創新的思維，務實的方法，構筑起新形勢下我國物業管理的新體制、機制：

　?。ㄒ唬┌盐飿I費繳交情況納入個人信用系統。在原有的物業管理體制下，隨著越來越多的新建小區投入使用，開發商、業主與物業間的矛盾越積累越多，物業費欠繳情況也越來越普遍。而且由于追索物業費欠繳的管理成本、司法成本太高，使得眾多物業企業只好采取息事寧人的態度，而這無疑更加助長了業主的物業費欠費行為。但少數業主的欠費行為，實際上不僅損害了物業企業的利益，事實上也損害了絕大部分按時繳費的業主的合法權益，是一種極不道德的損人不利已的行為。因此，為杜絕這類行為的繼續蔓延、擴散，我們認為，除了應繼續推廣完善福州市現有的社區調解員制度外[15]，還有必要將物業費繳交情況納入個人的金融信用系統，讓業主們不敢、不愿欠繳物業費。同時，為了保證物業費欠繳情況信息的公正性、公平性，有必要將物業費欠繳案件作為簡易類案件，由物業公司采取向基層法院申請支付令的方式，確保物業費欠繳情況進入個人信用系統的工作效率及權威性。

　?。ǘ嵭卸愂辗颠€，專項用于社區科教文衛基礎設施建設?，F在西方媒體頻頻炒作中國的稅負和稅收痛苦指數之類的新聞，這實際上源于我們稅收的轉移支付或者使用方向還存在不夠科學、不夠完善、不夠透明的地方。事實上，在我們看來，實踐中對于業主向物業企業繳納的物業管理費等所征收的稅收，以及將來可能開征的物業稅，都必須采取“取于社區，用于社區”的政策，將每個小區業主向國家所繳納的相關稅收，直接返還用于社區和小區內的學校、診所、體育館、博物館等公益性機構的修繕、維護。同時，也可以從上述的稅收返還中切出一塊，專項用于小區內屬于全體業主共同共有的公共部位、公共設施、公共設備的修繕、維護。實質上，采取房產稅、物業管理稅收屬地化使用后，就有利于真正實現社區業主子女入學、醫療的劃片管理，有利于社區公共資源的合理配置。

　?。ㄈ┮幏斗康禺a開發企業和物業的前期開發和后期管理。為防止因為開發企業工程質量原因而產生小區公建配套、設施和設備質量問題，進而影響小區的物業服務品質和水平，建議對新開發項目實行物業管理過渡期制度，規定對于新開發項目在一定年限內的物業管理應由開發企業設立的物業負責，以便對在過渡期內出現的公建配套質量問題進行及時整改和完善。而對于在過渡期內，業主大會通過法定程序選任新的物業對小區進行管理的，開發企業應按過渡期的長短，折成款項交由業主委員會和新選任物業專項用于開辦費和小區公建配套質量問題整改及完善，以確保小區不因開發企業遺留的質量問題而影響物業服務的品質。而對于物業企業，行政機關則可以利用資質年檢等行政手段，強制物業企業對物業管理的各項收費、收入及使用情況進行公示，同時可以采取抽檢的方式，對物業企業的財務情況進行年度審計，以便及時發現問題，并進行規范整改。此外，還可以發動小區的業主，采取聘任義務監督員的方式，對小區物業的日常管理活動進行全方位、全面監督，發現問題及時向社區派駐的監事反映，以切實監督物業透明、規范地對小區進行管理。

　?。ㄋ模┥鐓^向業委會委派監事，加強對業委會的監管。小區實行業委會的民主自治管理是一個正確的趨勢，也是一種正確的模式，需要的只是對其加以進一步的完善。具體而言，對于業委會的選任、職責，實踐中，除了可繼續執行好《福州市業主大會和業主委員會指導規則》，積極探索業主自治與行政干預間的利益平衡管理模式[16][17] 之外，還可以采取由社區向業委會派出監事的方式進行完善，同時明確監事的權責利。這樣就可以在小區內構建起以業主大會為最高權力機構，業委會為常設機構，物業為具體執行機構，社區為監事機構這樣一個三足鼎立的類似于公司中股東會、董事會、監事會和職業經理人這樣的管理架構，從而在“民主監督、相互制約”*同履行好各自的職責，做好小區的物業服務管理工作。

　?。ㄎ澹┟魑残姓芾頇C構和物業服務機構的工作界線，各司其職。小區是城市社區的一個重要組成部分，也是城市的一個部分。因此，無論是小區的公共安全、治安管理、交通安全，還是小區的建章建筑，政府的相關職能部門均有義務和職責做好相應的管理工作，不能把這些職能全部轉嫁給物業。因此，公安、城管等相關部門必須把物業管理與其之間的職責分工規范化、明晰化，并把這些分工內容納入業主手冊或者在小區中進行公示，讓業主們明了物業的職責所在。在條件成熟的情況下，還可以采取保安由專業公司委派或者公安、城管等行政機關向小區派駐代表的模式進行小區的公共行政管理。同時，可以通過技術手段將小區內的安防體系納入城市安防體系，實現小區公共、交通、裝修、裝飾管理的行政機關與物業機構的聯動，以便更加科學有效地實現對小區的物業管理。

　?。┏鋵嵐膊课痪S修基金，簡化基金的報批使用手續。由于目前采取的由業主在購房時按購房款2-3%比例繳交公共部位維修基金的募集方式渠道過于單一，不利于小區可持續管理。因此，有必要在將來開征的房產稅或物業稅中提取部分比例用于補充、充實小區物業的公共

部位維修基金。而且為了防止由于公共部位維修基金的使用程序過于繁瑣和復雜，基金的使用效率過于低下，影響小區的物業管理品質和小區業主的生命財產安全?？梢詫鸬氖褂脤嵭蟹诸惞芾?，對于部分事關小區業主生命財產安全，諸如小區消防、道路、安防等大修的，可由法律法規直接予以規定，由業主委員會申請，相關部門依法核準即可撥付投入使用。對于涉及部分業主利益的，可以簡化程序，由涉及到建筑物區分所有權的業主進行民主表決，在表決通過后，業主委員會即應向相關部門提出申請，動用屬于這部分業主所有的公共部位維修基金，以確保物業安全、合理地可持續使用。

　?。ㄆ撸吓f小區配套設施進行整修改造，納入正常物業管理體系運作。對于沒有物業管理的老舊小區，各級政府應以街道為單位進行摸排，在摸排基礎上提出整合方案，由財政出大頭、住戶出小頭的方式，對這些老舊社區的基礎設施配套進行整改、完善，在整改結束后，通過把小區業主的物業繳交情況列入個人信用系統，確保物業收費率，引進物業企業對小區實行專業管理。對于老舊小區業主物業費足額繳交仍無法滿足小區正常的基本物業管理要求的，政府相關部門在經過一定程序的認定之后，可給給予適當的財政補貼；對于小區業主確實存在生活困難的，納入城市社保、低保行業予以個案解決，以切實妥善解決老舊小區的物業管理問題。

　　[①] 本文為合作作品。

　　[②]《東南快報》20**年8月19日《福州：業委會越權損失要賠償 嚴防業以權謀私》。

　　[③]《海峽都市報》20**年11月28日《福州57家不合規物業資質被注銷 另有6家被罰》。

　　[④] 《海峽都市報》20**年10月15日《福州閩發西湖廣場存消防隱患 35家商鋪被臨時查封》。

　　[⑤] 《海峽都市報》20**年10月19日《福州芍園一號文化創意園 因消防隱患被查封》。

　　[⑥]《東南快報》20**年8月8日《福州物業糾紛案物業告業主的多》?！皳Ｖ菔兄性合嚓P人士介紹，去年物業糾紛案件數量同比增119%，20**年至今年上半年，福州市兩級法院共受理1、2審物業管理糾紛案件918件，涉及業主1323戶，其中主要以物業管理企業起訴業主為主，業主告物業管理企業的僅有2件，占7.4%。糾紛數量最多的案件為物業管理企業向業主或使用人追索物業管理費、水電費，業主以收費依據不足、前期遺留問題、物業管理質量低下等理由拖欠物業管理費，這些案件共占收案數的90.5%”

　　[⑦] 《海峽都市報》20**年9月28日《日出東方小區陷停電漩渦》。

　　[⑧] 《半島都市報》20**年8月17日《動用"房屋養老金"談不攏公共維修基金怎么花?》。

　　[⑨] 《海峽都市報》20**年7月22日《泉州2.59億公維金手續繁瑣無人申請使用》。

　　[⑩] 《長江商報》20**年4月10日《武漢16.2億房屋公共維修基金幾乎閑置》。

　　[11] 《保安爆料 別墅區安保薄弱 死者家屬要起訴物業》

　　[12] 《東南快報》20**年7月6日《福州倉山一小區違建風越刮越猛違章建筑越長越高》。

　　[13] 《東南快報》20**年10月20日《環北一村近千個老舊小區無物業誰來保安全？》。

　　[14] 《海峽都市報》20**年10月14日《福州晉安區環北一村兩男一女死在出租房內》。

　　[15] 《海峽都市報》20**年8月8日《福州“社區調解員”提前介入物業糾紛》。

　　[16]《海峽都市報》20**年9月18日N1版《一個章卡住福州大景城小區新物業入駐》。

　　[17] 《海峽都市報》20**年8月31日《三利花園選聘物業有著落上門議票“雙過半”》。

篇2：業主關注的物業管理問題解答

　　業主關注的物業管理問題解答

　　※物業管理知識問答※

　　一.物業管理費收費標準？

　　根據《廣東省物業管理條例》，物業管理收費實行政府導價和市場調節價。

　　政府指導價由省人民政府價格行政主管部門會同建設行政主管部門制定，縣級以上人民政府價格行政主管部門可以在政府指導價范圍內，結合當地實際情況，確定當地的收費標準。

　　已成立業主委員會的，物業管理服務的收費標準由業主委員會與物業管理公司在物業管理委托合同中按照政府指導價而定或者由雙方協商確定。

　　二.物業管理費的構成？

　　綜合管理費，包括人員工資及福利．公共物業及配套設施的維護保養費、保險、清潔費、保安費、綠化費、辦公費、節日裝飾費、聘請專業人士費用、法定稅費、經理人酬金。

　　能源費包括公共水、電費的支出，空調費（指商場及寫字樓）、燃油費。

　　三.物業管理的服務內容？

　　物業管理可分為常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三類。

　　1.常規性的公共服務是的物業管理企業面向所有住宅提供的最基本的管理與服務。管理的基本項目具體包括：

　　1）房屋修繕及其，裝修管理等

　　2）房屋設備、設施的管理

　　3）環境衛生管理

　　4）綠化管理

　　5）治安管理

　　6）消防管理

　　7）車輛道路管理

　　8）公眾代辦性質的服務，如為業主和住房代收代繳水、電、煤氣費等。

　　2.針對性的專項服務是物業管理企業事先設立服務項目，并將服務內容與質量、收費標準公布，當住用人需要這種服務時，可自行選擇。

　　3.委托性的特約服務是為滿足物業產權人，使用人的個別需求，受委托而提供的服務，實際上是專項服務的補充和完善。

　　四.維修基金的用途？

　　凡商品住房和公用住房出售后都應當建立住宅共用部位，共用設施設備維修基金，基金款項用于住宅共用部位，共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。

　　五.物業管理公司的水電費如何分攤？

　　物業管理公司的水電應獨立設表計費，不應分攤到管理費中去。

　　六.怎樣成立業委會？

　　根據《廣東省物業管理條例》，物業已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超過一年的，應當依照本條例規定召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

　　七.業委會成立時，空置單位是否有選舉權利？

　　有，因為業主委員會由住宅小區所有業主推舉組成。業主是指本區物業的所有權人，而空置單位的所有權人是發展商。因此發展商具有選舉權利。

　　八.編制管理預算的作用？

　　作用是厘定來年之管理費收入，以達到收支平衡，避免出現虧損。

　　九.什么是《管理公約》？其主要內容是什么？

　　《管理公約》是物業管理公司與轄區內的業主在意愿一致的基礎上雙方協定、簽署的契約，對協議雙方均具有約束力?！豆芾砉s》一般由物業管理公司擬訂，經業主同意并經雙方簽署后生效。業主委員會成立后，《管理公約》應定期進行修訂。它的主要內容包括：

　　1）物業公司的名稱、管理范圍、服務內容和管理權限、職責；

　　2）物業管理公司與轄區的業主雙方的權利、義務及法律責任；

　　3）開發商的權利和責任；

　　4）業主大會及業主委員會的產生和職責；

　　5）大廈受人力無法控制而損壞時的約定。

　　十.什么是《業主公約》？其產生的程序如何？

　　《業主公約》是一種公共契約，屬于協議、合約的性質，是由全體業主承諾的，并對全體業主（包括非業主使用人）有共同約束力的，關涉業主的物業使用、維護和管理等方面權利、義務的行為守則。

　　《業主公約》是物業管理中的一個重要的基礎性文件。它一般是由業主委員會依據政府制定的示范文本，結合物業的實際情況進行修改補充，經業主大會討論通過，并經業主簽字生效。以后根據實際情況進行的修訂，則只需業主大會討論通過即生效。

　　十一.何謂“按時”繳交物業管理費？

　　根據《廣東省物業管理條例》以及《業主手冊》、《物業管理公共契約》等有關規定，物業管理費按月計收，各業主需在每月的五號前繳交當月物業管理費。

　　十二.若拖欠物業管理費將會承擔什么責任？

　　對逾期繳交物業管理費者，物業管理公司可根據《物業管理委托合同》按每日累計欠交管理費額2%加收滯納金；對拖欠達兩個月以上的，物業管理公司可由業主聯合會授權對欠費單元實施停水措施；對仍不交付者，可累積計帳，在物業轉讓時，由房地產交易機構代為扣除；物業管理公司也可報業主聯合會同意后，依法向人民法院起訴。

　　十三.對經常外出者，有什么方便的途徑繳交物業管理費？

　　為方便業主繳交物業管理費，物業管理公司提供了多種交費方法，業主可據實際情況加以選擇：

　　以現金、支票（港幣或人民幣）親臨管理處交費；各管理處現已設“銀聯通”，業主亦可憑“卡”收費；

　　國內業主可通過銀行匯款到管理處帳戶；

　　香港業主可憑交款單到指定銀行交費；

　　如銀行開設儲蓄代交管理費業務，業主到管理辦理有關委托手續后，即可由銀行定期劃款。

篇3：物管案例:業主將開發商遺留問題歸結到物業管理身上怎么辦

　　物管案例:業主將開發商遺留問題歸結到物業管理身上怎么辦

　　南山某小區的物業管理公司是開發商的全資子公司，在承接物業進行管理中，開發商遺留下一系列的問題：開發商將小區的底層機房改造成為保安宿舍；沒有預留足夠的會所和物業管理辦公面積等，出現了諸多的問題。業主將開發商的遺留問題歸結到物業管理公司身上，以至于業主與管理公司的矛盾愈演愈烈，業主終于要解聘物業管理公司。

　　[案例提示]

　　運用法規，講清遺留問題的原因，但要注意的是不要將責任完全推到開發商身上，以利于今后同開發商的溝通協調，因為物業管理公司業主和開發商間的“調停人”，要留余地。

　　[案例分析]

　　現請各位同事針對上述案例作出自我的分析，以分析碰撞出思維的火花。

　　實踐中業主與前期物業管理公司的許多糾紛，往往是因為開發商遺留問題。而新的《物業管理條例》設專章規定“前期物業管理”，這首先表明了立法上的一種態度，即明晰建管權責?！稐l例》提倡前期物業管理實行分業經營，明確開發商對住宅物業采取招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理公司；要求開發商與業主簽訂的房屋買賣合同包含前期物業服務合同約定的內容；同時規定物業管理公司承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，并與開發商履行必要的驗收手續和相關資料的移交。這將有利于開發商與物業管理公司各司其能，各負其責，另一方面也有利于小區管理的延續性，確保業主獲得優質滿意的服務。