房產物業管理的實踐與對策論述
近年來，隨著城市建設速度的加快、商品房開發的不斷增多，房產物業管理糾紛也日益增多，本文主要分析房產物業管理在實踐中遇到的與立法不相符合的困境，并積極尋求解決的途徑。這對于正確處理房產物業管理糾紛案，穩定社會秩序，完善房產物業管理法規，具有十分重要的現實意義。眾所周知，物業管理公司與業主委員會的法律關系是近年來在物業管理行業中大家所共同關注的一個熱點、難點以及焦點問題。本文試圖從物業管理權利來源的源頭出發，針對物業管理委托、委托代理以及代理概念的誤區和對物業管理健康發展的危害，運用建筑物區分所有權理論，來論述物業管理公司與業主委員會的法律關系，并從房產物業管理企業在實踐中遇到的困境提出對策。
前言
1908 年成立的世界上第一個全國性的物業管理行業性組織——國際建筑物業主和管理人員協會（BOMAI），它標志著物業管理進入法制化，現代化時代。物業管理法律關系的權利和義務內容是物業管理法律制度調整的社會關系在物業管理法律上的直接表現。如果僅有物業管理法律關系的主體，而主體之間并沒有權利和義務，就不能發生物業管理法律關系。因此，物業管理立法的首要任務，就是要以法律的形式，確定物業管理法律關系中各個主體之間的法律地位和相互之間的權利、義務關系。
物業管理法律關系包含七個方面的內容：一是業主、住戶的權利與義務，即建筑物區分所有權人及占有人、使用人所享有的專有部分所有權、共用部分持分權和成員權的權利與應承擔的義務；二是作為區分所有建筑物管理人的業主委員會的權利與義務；三是作為區分所有建筑物管理服務人的物業管理公司，依據物業管理服務合同的規定所確立的權利與義務；四是作為建筑物的開發建設單位在物業管理活動中的權利與義務；五是各級政府及政府主管部門在物業管理活動中作為政府主管部門的行政監督和管理的基本權利與義務；六是政府相關部門的基本權利與義務；七是物業管理協會的基本權利義務。自我國首家房產物業管理公司——深圳市物業管理公司于1993年3月成立以來，我國的物業管理已風風雨雨地走過十六年，房產物業管理行業已呈現出欣欣向榮的態勢，但由于我國房產物業管理起步晚，業主和相關當事人法制差，法制的不完善，我國的房產物業管理同時也存在著不少的問題。如業主大會不能按時成立或職權不明，業主被物業管理企業或開發商侵權而法律無法予以有效地保護，專項維修基金使用不規范，去向不明等，上述問題在我們房產物業管理企業實踐中都不同程度地存在著。筆者擬從房產物業管理企業在實踐中遇到的困境，論述物業管理公司與業主委員會的法律關系，并提出對策。
一、物業管理在實踐中遇到的問題
20** 年5月28日國務院第9次常務會會議通過《物業管理條例》（以下簡稱物管條例），同年9月1日正式施行。條例共七章70條，涉及業主、業主委員會，前期物業管理、服務與物業使用等內容，可以說物管條例的內容在理論上是比較完善的，然而在實踐中施行起來，卻遇到以下幾個方面的困境：
1、業主委員會的法律地位不明確。物管條例第八條規定：“物業管理區域內的全體業主組成業主大會?！钡谑鍡l規定：“業主委員會是業主大會的執行機構?！边@一規定從立法上說似乎明確了業主委員會的法律地位，但是，實際操作起來卻有不少困難，學術界和法律界對其法律地位也存在爭議。業主委員會法律地位的不明確，使業主委員會處于尷尬的處境，也不利于保護廣大業主的合法權益，長此以往，容易造成社會的不穩定。
2、開發商與房產物業管理企業責權利不對等。物管條例第24條規定國家“提倡”建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。然而，在實際操作中，不少地開發商自行組建物業管理企業，并將其建設中的質量、服務承諾推到物業管理企業頭上，使其成為“替罪羊”。比如業主按規定交 2%的專項維修資金，由開發商收取后即自行挪作它用，并未按規定轉到物業管理企業帳上。物業公司收不上費用只能少服務或不服務，如此一來，便會形成惡性循環，對小區的治安、公共環境設施的維護極為不利。
3、業主大會與建設單位、物業管理企業地位不平
等，易引起雙方的矛盾沖突。按條例規定，業主大會是業余的松散的沒有法律地位的非贏利組織。而建設單位、物業管理企業卻是具有法人地位的商業性組織，這種法律地位的不平等必然導致權利義務不對稱，如建設單位能自行決定挪用專項維修資金，物業管理企業有權決定提高物業管理費，自行出賣或出租公共停車場等。
4、房管部門有權利、義務卻無處罰責任，導致業主大會無法及時召開，業主委員會無法及時成立，業主與物業公司（開發商）發生矛盾時無法及時有效地解決。但從實際操作來看，困難極大。
二、從物業管理法律關系探索搞好房產物業管理的途徑
物業管理法律關系中最主要的主體是物業建筑物業主及使用人（住戶）與物業管理公司，兩者之間是平等的民事主體關系，是物業管理服務合同所確立的合同當事人的平等關系。各級政府主管部門及政府相關部門與上述兩個主體之間是宏觀的、間接的、以法規政策為主要調控手段的指導關系。目前，在物業管理行業中就物業管理名詞的解釋中出現了混亂，有著許許多多各種各樣的不同解釋，其中大多數解釋中都包含著“委托”、“代理”、“委托代理”的字樣，甚至在不少地方性物業管理法規中也出現了以“委托”定義物業管理概念。我們認為這些拋開了我國民法的法律體系對“委托”、“代理”、“委托代理”的基本概念的法律規定，望文生義地將“委托”、“代理”、“委托代理”與物業管理生硬地堆砌在一起，錯誤地界定了物業管理公司與業主委員會之間的法律關系，對物業管理的健康發展是一種誤導?！拔小币辉~的漢語字面意思是指“托付”，即把某物或某事務托付給某人代為處理的意思。這與《中華人民共和國合同法》第二十一章所確立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的發展乃在于因商品經濟的發達，個人囿于有限的時間、精力和能力，不可能事必躬親，不得不將部分事務交由他人處理，法律對這種關系進行確認和調整，由此而生委托。委托合同的最主要特征是：委托合同是以處理委托人事務為目的的合同。所謂委托人的事務，是指與委托人有利害關系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務。委托合同是新合同法直接規定的十五種有名合同類型之一，結合物業管理的實際認真對照新合同法就會非常容易地發現委托合同與物業管理在形式上、程序上以及本質上是有根本的差別。
?。ㄒ唬?委托合同與物業管理在形式上的區別
1. 委托合同是諾成合同、非要式合同。委托合同的成立只須雙方當事人達成意思一致即可，無須以一定物的交付或一定行為的完成為要件，訂立合同也無須遵循固定的形式；而物業管理合同則是要式合同、格式合同，必須依照物業管理法律、法規所規定的招標投標的方式來確定物業管理公司，簽署物業管理合同的，并且一般要求要采用物業管理示范文本。
2. 委托合同的受托人是以自然人為主，有些民法專家甚至認為受托人只能為自然人；而物業管理服務依據物業管理法律、法規的規定，只能是獨立法人資格的物業管理公司來承接，不能是自然人，在現實的物業管理實踐中這也是無一例外的。因為對于自然人而言，物業管理服務作為技術成分比較高的專業化服務，個人往往根本無法承擔。
3. 委托合同處理的事務往往是一件事，或者是相關事務，時間比較短；而物業管理則不同，物業管理公司所提供的是系統的、專業化的服務，這個服務是長期的、連續不斷的、反復進行的，通常簽署物業管理合同的期間都是在二、三年，不能是委托合同的短期事務。如果物業管理合同簽署的期間較短，就可能因物業管理公司追求短期效應，只收錢，少服務，甚至采取過負荷疲勞使用共用設備，不利于物業管理的長期保養。
4. 支付報酬的方式不同，物業管理收費的方式與委托合同不同。眾所周知，物業管理收費方式一般是依據業主公約以及物業管理合同的規定由業主或住戶按月交納的。而委托合同所規定的費用是將處理事務的費用與給委托人的報酬分別規定的，處理事務的費用可以預付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對與報酬則采用完成委托事務后支付或無償委托不支付報酬，這種支付費用及報酬的方式顯然與物業管理收費有著本質的差別。
?。ǘ?委托合同與物業管理在程序上的區別
1. 委托合同是基于委托人對受托人的特別信任為前提條件建立的；而物業管理合同則是通過招標投標之后獲得的。
2. 委托合同是由雙方自愿簽訂的，在委托的過程中可簽，也可不簽委托合同；物業管理合同則是按照物業管理法律、法規必須簽署的，同時在簽署過程中盡管個別業主不想簽署，也不影響物業管理合同的依法成立。而物業管理公司要簽署物業管理合同，除了要以招標投標獲得簽署物業管理合同的權利外，還必須具有與物業管理資質證書等級相適應的資格。
3. 依據《中華人民共和國合同法》第四百條：“經委托人同意，受托人可以轉委托?！币约暗谒陌倭惆藯l：“委托人經受托人同意，可以在受托人之外委托第三人處理委托事務”的規定，委托合同可以將委托合同轉委托，同時也可以采取重復委托；而物業管理法律、法規規定物業管理公司只可以將專項經營服務業務委托給專營公司，不得將整體管理服務責任交給他人，業主委員會也不得與兩個以上的物業管理公司同時簽署重復的物業管理合同。
4. 《中華人民共和國合同法》第四百一十條規定：“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同?！奔捶梢幎宋腥撕褪芡腥硕季哂泻贤慕獬龣?。委托關系建立在當事人信任關系的基礎上，若一方對另一方的信任有所動搖，則不問客觀上是否有理由，均應準許其終止委托關系。雙方當事人可隨時行使解除權，并依據《中華人民共和國合同法》第九十四條第（五）款：“法律規定的其他情形”的規定，將其解除合同的主張通知對方即可，而無須征得對方的同意。至于委托合同為有償或無償，定有期限或未定期限，或事務的處理是否已經告一段落，在所不問。而物業管理合同的雙方當事人顯然沒有這種可以隨時隨意解除合同的權利的，如果一方提出要在合同期限內解除合同，就必須依據合同的具體條款進行協商，協商一致或由法院、仲裁機構確認解除合同的效力。
?。ㄈ?委托合同與物業管理在本質上的區別
1. 委托合同可以是有償的，也可以是無償的；而物業管理合同必須是有償的。
2. 委托合同的目的是以處理委托人事務為目的?！吨腥A人民共和國合同法》第三百九十六條明確規定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同?！边@條規定是法律對委托合同的概念的界定。所謂委托人的事務，是指與委托人有利害關系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務。首先，物業管理的管理服務并不是事務，物業管理的實質是作為管理服務人的物業管理公司所提供的專業化、技術化的有償服務；其次，由于物業管理具有需要專業化、技術化的技術服務的特點，作為業主、業主委員會并不能親自來處理，同時對于一個大型的住宅
區，業主人數可能會達數千人，如果每一個業主都直接親自從事物業管理的具體管理服務工作，那么住宅區的秩序就可能天下大亂，最終導致表面上人人都在管，實際上人人都不管，也無法管的局面。
3. 《中華人民共和國合同法》第三百九十九條明確規定：“受托人應當按照委托人的指示處理委托事務?！边@實質上是規定了受托人的忠實義務。但物業管理的管理服務并不是完全按照業主、業主委員會的指示處理的，物業管理公司在物業管理的管理服務工作是依據合同規定的范圍、項目，遵循物業管理的法律、法規以及物業管理行業的規范，獨立自主地開展物業管理服務的經營活動的。在物業管理公司開展的物業管理服務的經營活動中，業主、業主委員會只有監督權，而沒有干涉和指揮權。物業管理公司也沒有服從業主、業主委員會指示的忠實義務。
4. 受托人在委托合同范圍內所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔責任。同時，《中華人民共和國合同法》第四百零七條還規定：“受托人處理事務時，因不可歸責于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失?！倍飿I管理則不同，無論是侵權責任還是違約責任都要由物業管理合同的雙方當事人各自分別承擔自己的責任。
從上述探討可見，物業管理合同與《中華人民共和國合同法》的法律規定相差甚遠，有著明顯的本質差別，顯然無論是將物業管理合同定位在“委托合同”的范圍上，還是將物業管理定位在“物業管理委托”的范圍上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。當然在物業管理活動中是存在著委托行為的，例如：委托專營公司提供專項經營服務，業主委托代理人參加業主大會并投票等行為都屬于委托行為。
?。ㄋ模?把物業管理法律關系劃歸代理弊端多
首先我們必須澄清的一個基本概念，就是代理是一種法律制度，是一種法律行為。它與一般民事法律行為的區別，僅僅在于表意人與表意效果的承受人相分離，這是代理的最根本的法律功能。我國民法以及法學界都非常清晰地表述了代理的本質，《民法通則》第63條明確規定：所謂代理是“代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行為?！奔创硎谴砣艘勒沾頇?，以被代理人名義向相對人實施意思表示，而意思表示的效果歸屬于被代理人的民事法律行為。
代理作為一種獨立的民事法律制度，同樣是商品經濟高度發達的產物。早期社會由于商品經濟不發達，交換規模小，世界各國奉行“非其本人不得締結契約”的鐵律。在處于簡單商品經濟時期的羅馬法中，并沒有關于代理的規定。資本主義社會以后，隨著商品經濟的發達，科技發展、交易擴大，特別是航海貿易的發展，個人由于知識、才能、時間、健康等條件的限制，已難以事必躬親，迫使人們必須借助他人的行為去完成自己的目的，因此產生了代理的需求。代理制度在民法中的確立，使民事主體的行為擴大了有效的時間及空間范圍。在民法上成為一項不可或缺的重要內容。因此，在民法中明確規定了代理的核心是實施“法律行為”，而非法律行為則不能成為代理。
代理關系的基礎，是代理權，代理人之所以能代替被代理人實施法律行為，就在于代理人擁有代理權。代理行為最根本的核心，首先是所代理的行為必須限于法律行為，不涉及法律的行為就根本不存在代理的問題；其次涉及到法律行為，但并不需要代理人代理，被代理人可以直接而為之的行為，也不存在地理的問題。代理行為的結果是“設定、變更、終止民事法律關系?！?/P>
在物業管理活動中，物業管理公司通常是沒有代理權的。物業管理活動中雖然有涉及到法律行為，但一般都不需要物業管理公司來代理，而且物業管理活動中的大量活動是根本就不涉及法律行為，根本就沒有必要進行代理。因此，代理行為與物業管理活動不存在因果關系，絕不能用代理的概念來函蓋物業管理的概念。
委托代理，又稱為意定代理，是基于被代理人授權的意思表示而發生的代理。委托代理是代理的一種形式。委托代理的核心是必須完全忠實地按照被代理人的指示進行代理活動。但物業管理公司在物業管理活動中是根本不可能完全忠實地按照業主、業主委員會的指示從事物業管理服務工作的，物業管理公司作為企業法人，是獨立運作的。業主、業主委員會只是享有監督物業管理公司的權利，并且要承擔服從物業管理公司的管理和服務的義務。同時物業管理公司又有監督業主、業主委員會的權利。因此，物業管理從根本上不構成委托代理的關系。至于“委托—代理”，在民法的法律體系中根本就沒有這樣的提法和法律概念，自然也不可能構成物業管理的法律關系。
物業管理活動是否可以歸屬于民事法律行為呢？依物業管理的基本內容來看，從物業管理所涉及的房屋、設備、設施的修繕，到綠化、衛生的管理；從消防、治安的防范，到道路、車輛秩序的維護；以及公眾服務，這些都只是一種事實行為，而不具備可以分解為行為意思、效果意思等構成意思表示的民事法律行為要素。因此，按照民法關于代理的標的僅限于民事法律行為的明確規定，顯然易見，物業管理不歸屬于代理行為，當然也不可能成為代理形式中的委托代理了。
簡單地將物業管理歸屬于法律上的代理行為，其危害是人們始料不及的：
其一， 我國民法明確規定代理人必須以代理人名義進行。這表明代理是以被代理人的信譽為前提的，否則，相對人就不能安全地進行交易。何況代理的最終效果只能是提高被代理人的信譽。如果將物業管理歸屬于代理行為，那么，物業管理企業所進行的ISO9000或ISO14000規范化、以及提高服務質量、創優達標、創建品牌等一系列的物業管理活動，最終效果就應該只是提高業主、業主委員會的信譽，物業管理企業所付出的這些艱辛努力，也只能是為他人作嫁衣而已。在這種代理結果之下，物業管理企業就不會有動力來下大力氣從事這些活動，因為這些活動所提升的僅僅是業主、業主委員會的聲譽，與物業管理企業提升自己的聲譽無關。顯然，代理的這種效果不符合物業管理的實際。
其二， 我國民法明確規定代理行為是要受到限制的，包括法律限制與授權人的意思限制。如果物業管理歸屬于代理行為，無論哪種限制，最終要求作為代理人的物業管理企業絲毫不能有自己獨立的意思表示，只能俯首聽命于業主、業主委員會。物業管理企業就只能圍著業主、業主委員會的主意轉，物業管理企業的主動性、積極性就將喪失殆盡。至于行政主管部門的規范與監督，物業管理企業對業主、業主委員會的監督就成為多余的圈圈了，統統被拒之于代理行為的門外。這樣有利于物業管理的健康發展嗎？
其三， 我國民法明確規定被代理人對代理人的代理行為，承擔民事責任（法律效果）。即代理人對代理行為并不享有利益。即使代理人因代理行為而獲得有報酬，這
也與代理行為本身無關。這說明代理人的活動本質上不是一種經濟行為。而物業管理與傳統的房屋管理最根本的 區別，就在于物業管理是用經濟手段（而不是用行政手段）進行社會化、專業化的有償服務（而不是代理行為的無償勞動）。假如把物業管理歸屬于代理行為。那么，代理的這種不享有利益的規定就從根本上抹殺了物業管理體制的革命性和先進性，這自然不是什么通向市場經濟的“必由之路”，而是將正在健康發展的物業管理引入死亡的災難！
?。ㄎ澹┪飿I管理法律關系應該由建筑物區分所有權法律制度依法規范
依據建筑物區分所有權理論，物業管理的實質是區分所有建筑物的管理，所管理的對象是區分所有建筑物。作為不動產的區分所有建筑物的轉移只是建筑物區分所有權的權利主體發生變動，而并非實際物體發生位移。物業建筑物的出售、租賃實際上是建筑物區分所有權的權利交易和轉讓。區分所有建筑物的管理（即物業管理）的一切來源歸根結底來源于區分所有建筑物的權利歸屬，即建筑物區分所有權，也就是我們通常在物業管理活動中所說的物業建筑物的所有權。建筑物區分所有權往往也是引起物業管理糾紛的癥結所在。相應的物業管理的法律關系實際上是建立在建筑物區分所有權的權利歸屬基礎上的，因此，物業管理公司與業主委員會的法律關系應該由建筑物區分所有權法律制度依法規范。
在物業管理發展的初期，由于我們物業管理理論研究的滯后，認識的不清晰，加上《合同法》沒有頒布，對委托合同的概念沒有一個明確法律規定等種種局限性的因素造成了我們將物業管理合同錯誤的定位成為委托合同。如果今天我們仍然將物業管理合同以“物業管理委托合同”的形式出現，一旦出現合同糾紛進行法律訴訟，那么作為人民法院自然就要首先用《合同法》委托合同的法律條款逐條審查。而這個“物業管理委托合同”卻與《合同法》委托合同的法律條款的規定格格不入，相差甚遠，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然會誤導法官作出“物業管理委托合同”屬于無效的委托合同的判決，最終必然給整個物業管理行業的健康發展造成重大的損害。
我們應該將物業管理行為與委托相區分，剔除過去在物業管理法規將物業管理公司與業主委員會的法律關系界定在委托的錯誤觀點，認定物業管理合同不是委托合同，更不是代理合同。依據合同法以及民法物權法的建筑物區分所有權法的法律規范，我們認為物業管理合同實際上是一種特殊的專業性勞務服務合同，是反映區分所有建筑物管理這種民事法律的物權關系的合同，物業管理合同遵循合同法總則的法律規定，并以合同法總則的法律規定作為物業管理合同訂立、效力、履行、變更、轉讓、終止、違約責任等的法律依據。
筆者認為物業管理的法律關系是依據法律的規范不同形式形成有以下四種不同的物業管理法律關系：
1. 依據我國民法的物權法的建筑物區分所有權法律制度，業主、業主委員會與物業管理公司構成建筑物區分所有權人、區分所有建筑物管理人與區分所有建筑物管理服務人之間平等的法律關系；
2. 依據合同法的法律規定，按照物業管理服務合同構成合同當事人之間平等的法律關系；
3. 依據消費者權益保護法的法律規定，構成消費者與經營者之間的平等的法律關系；
4. 依據經濟服務法的相關法律規定，構成服務與被服務之間的平等的法律關系。
業主、業主委員會與物業管理公司是構成民法的平等的民事法律關系。因此，在物業管理法律、法規的立法中應明確規定：“物業管理企業作為區分所有建筑物的管理服務人，應當與業主委員會簽訂物業管理服務合同，明確與區分所有建筑物管理人的業主委員會所具有的平等的民事主體地位?！泵鞔_規定：“業主委員會與物業管理企業雙方應當遵循平等、自愿、公平、誠實可信的原則，以及遵守法律、尊重社會公德、不損害社會利益的原則簽訂物業管理服務合同?！?/P>
三、解決對策
前面已經提到，我國物業管理在立法與實踐中的困境極不利于保護業主的合法權益，不利于社會的安定團結，因此，完善我國現行物業管理方面的法規，是解決上述困境必須著力解決的一項問題。有鑒于此，特提出以下對策：
1、立法上明確劃分建設單位與物業管理企業的權利、義務和責任（包括前期物業管理）。首先應當在立法中明確建設單位對開發完畢已竣工驗收合格的小區住宅必須實行前期物業管理，其組成應由建設單位在當地房管部門指導下進行。規定入住率達到一定比例（如30%——50%）或首次交付使用達到一定期限，房管部門必須組織業主籌備成立業主大會，如果建設單位或前期物業管理企業阻撓業主大會成立的，一定比例（如10——15%）的業主可向房管部門申請強制成立業主大會，房管部門應當給予支持，否則，業主可向上一級行政主管部門提出行政訴訟，狀告房管部門“不作為”。
業主大會成立并選舉產生業主委員會后，在一定期限內（如6個月）應當做出選聘新物業管理企業的決定，在選聘新物業公司期間，建設單位必須將物管條例第29條規定的竣工驗收資料、技術資料說明文件等移交業主委員會保管，由業主大會授權委托業主委員會在房管部門的指導和街道辦事處的配合下確定物業管理企業，定聘后，業主委員會再將上述物業資料轉交物業管理企業保管。物業管理企業直接對業主委員會負責，最終對業主大會負責。以此杜絕“老子”遺禍“兒子”擔罪現象發生，對現有建設單位已設立的物業管理企業，可采取限期分離辦法解決，使建設單位逐步淡出物業管理行業。
2、立法應明確業主委員會的法律地位，建立建設單位、物業管理企業與業主三者互相平衡制約、相互監督的制約機制。業主委員會的產生，體現了建筑物區分所有權人通過建立團體關系、維護共同性物業權益的強烈愿望。它由業主大會選舉產生，其對公共物業財產的管理權利，來自于區域內全體區分所有權人以業主公約或業主大會授權的方式所做的委托，雙方之間產生的是一種類似于信托性質的民事關系。因此，法律應明確規定業主大會可在依法成立并登記后取得法人資格，業主委員會是大會的執行機構，它負責實施其決議，代表業主大會對物業進行有效管理。這有利于改變業主與物業公司權責不對稱的狀況，從而有效地緩解矛盾，并最大限度地避免糾紛的發生。
3、用法規或司法解釋明確物業公司與業主的關系——服務與被服務、被委托與委托的合同關系、業主大會與政府的關系，它們之間是互相配合，互相支持，互相協助的關系。這一規定能更有針對性地解決物業管理糾紛，以哈爾濱市物業管理為例，物業管理公司就明確了本身的權利義務和地位，對于業主投訴的問題都能及時有效地以解決。這種到位的服務深受業主歡迎。業主就更加支持物業管理公司的正常管理活動，形成良性循環。與此同時，政府部門也應指導業主大會開展工作，兩者相互配合，互相支持，互相協助，共同搞好物業管理區域內的安全衛生、交通、綠化等工作。
4、明確地方房管部門的失職責任，把物業管理的監
督權授予廣大業主。根據國務院《行政法規制定程序條例》“起草行政法規，應當符合體現行政機關的職權與責任相統一的原則，在賦予有關行政機關必要的職權的同時，應當規定其行使職權的條件、程序和應承擔的責任”的規定。物管條例應當補充規定地方房地產行政管理部門對業主大會成立遭遇阻撓應承擔的責任及其失職時應當承擔的責任。廣大業主也可以行使監督權，只有如此，才能夠確保物業公司管理的規范化。
5、建立專項維修基金管理委員會。專項維修基金的收取、管理、使用、續籌與監督等均應明確到位，建立專項維修基金管理委員會，對其使用情況、利息情況定期予以公布。從實際情況看，專項維修資金的籌集一般有三種途徑，第一是開發商售房時按房款2%收取，然后轉給物業公司保管。第二是業主購房時不交專項維修基金，待用時再以業主大會決議形式籌集。第三是在收取物業管理費用中分兩部分，一部分為平時物業管理支出，另一部分為專項維修資金。至于采取哪種方式續籌專項維修基金，也必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3 以上通過。
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篇2：物業管理存在的問題與對策
物業管理存在的問題與對策
一、目前物業管理存在的主要問題
1、業主委員會過分強調維權，忽視對業主責任與義務的教育。
業主委員會是業主大會的執行機構，是全體業主的“代言人”。目前，一些小區的業主委員會在維權中卻采取了不正當的形式，忽視了法律法規允許的維權范圍和形式。業主委員會也忽略了自身對業主的教育和引導責任。
2、小區物業管理未真正納入社區建設，政府有關部門對社區管理未進行有效整合，有些工作也未到位。
居住區物業管理納入社區建設的問題，北京市人民政府第五次城市管理工作會議上已作了明確闡述。物業管理屬綜合性問題，由于管理工作不到位，小區內違章停車、私搭亂建、野蠻裝修等情況時有發生。在上述情況出現后，物業管理企業因無任何行政手段，只能對居民進行勸阻。由此，物業企業承擔了大量政府部門的職能，導致企業在實際管理中存在諸多困難。此外，由于政策滯后，政府一些部門在相互配合上缺乏整體性，對于整個社區的管理未形成有效整合。甚至把物業企業視為“社會單位”，而非市場經濟中的企業主體，忽視了業主與物業企業之間基本的雇傭關系。
3、開發商遺留問題轉嫁給物業管理企業，個別物業管理企業也未按要求提供相應服務。
多數小區由于開發端向業主將會房屋之前，缺乏政府整個開發項目共同驗收的環節，導致缺乏必要的配套共用設施，引起業主入住后的不滿。同時，業主又認為開發商對于銷售承諾沒有兌現、房屋質量存在問題、分攤不合理、面積縮水、規劃更改、延期交房等，紛紛找開發商索賠甚至退房，但長期解決不了問題，所以把怨氣發泄到物業管理企業身上。業主表達不滿的通常方式就是拒交物業服務費，造成物業費收繳困難。
個別物業管理服務意識也不強，沒有從過去的“管理者”角色轉換來，未能形成“在管理中服務，在服務中管理”的機制，業務素質不高，往往成為業主投訴的熱點。部分物業管理企業在為小區內車輛丟失；公共施維修養護不及時、服務不規范、擅自處置物業管理區域內的公共設施、共有財產等等，以上是導致物業企業與業主各種矛盾的導火線。
二、對策
1、業主委員會應當合法地進行維權，同時要教育引導為主轉變觀念，提高素質，遵紀守法，依規辦事。
業主委員會作為業主大會的執行機構，是整合廣大業主共同意愿，維護業主合法權益的有效組織形式，是小區公眾利益的代表。它有利于明確業主與物業管理企業之間的責、權、利關系，有利于促進形成物業管理市場競爭機制。業主委員會要從全體業主的利益和保護共有財產的角度出發，按照現行的法律規范和政策規定采用合理合法的方式進行理性、有序的維權，同時在維權過程中注意把握好度。業主委員會還要與物業管理企業共同制定小區業主應遵守的規章制度，同時要樹立責任意識和具備公益心，提高自治能力，加強對業主的正確引導和教育，切實保障業主的合法權益，保障業主正常的生活秩序。
業主也是小區和諧氛圍形成的一個責任主體。有人形象的把物業管理企業、業主各業主委員會的關系歸納為三句話“物業文化業是請來的管家，業主是主人的子女，業委會是家長”。由此可見，業主委員會對業主負有教育和引導的責任。業主委員會要教育業主增強責任意識、公德意識，做到自覺遵守國家的法律法規、《首都市場文明公約》和社區管理的基本規章制度；遵紀守法、依規辦事。此外，還要教育業主按時繳納物業服務費，遵守社公德，自覺提高道德水平和自身素質。
2、社區居委會是小區和諧氛圍形成的建設者。
當前社區居委會必須轉變觀念，提高自身業務素質，特別要分析和研究新時期社區內業主的利益目標及現實需求，從他們最關心的問題出發，積極幫助業主組建業主委員會，配合物業管理企業在社區中依法開展物業服務活動，積極協調物業管理糾紛和鄰里糾紛。
3、政府有關部門要做好監管、指導到位。
當好服務者，指導者、監督者和管理者。政府主管部門應當扮演好四種“角色”：服務者、指導者、監督者、管理者。作為服務者，主管部門要以人為本，更好地為物業管理企業和業主服務。作為指導者，主管部門要盡快完善小區管理的法規政策，出臺物業管理的實施細則，加強宣傳力度。作為監督者和管理者，主管部門要嚴格按照法律法規的要求，加強對物業管理企業的管理，依法行政，嚴格規范物業管理企業的行為。同時應加強對業主行為的正確引導，提高業主的素質，為小區和諧氛圍的形成創造有利條件。
4、開發商和物業管理企業應為小區的和諧氛圍的形成提供物質保障。
開發商應本著百年大計，將質量合格、配套設施合格的房屋交給業主，這也是養活小區物業管理糾紛的前提。開發高前期遺留的問題如房屋質量不合格、分攤不全理、承諾不兌現、配套設施不齊全等切實避免，才能為業主和物業管理企業合作提供一個好平臺，為小區和諧氛圍的形成創造良好的開端。
物業管理企業對小區和諧氛圍的形成起著至關重要的作用，它提供物質基礎。物業企業應該樹立以人為本的服務理念，本著“我為社區服好務，我為首都添光彩”的宗旨，嚴格按照政策法規和物業服務合同，公開服務標準、收費標準和收費依據，盡職盡責的為業主服務。物業企業與業主的關系應該定位于魚水關系，成為業主親密的朋友和至親的伙伴。物業企業還要進一步提高自身素質，加強對員工的培訓，增強與業主的溝通和交流，積極與政府相關部門配合，進一步提高協調能力，全力支持社區建設，開展健康向上的社區文化活動，促進鄰里交流，加強鄰里團結。
北京宣武區國土資源和房屋管理局張宏生張楠
篇3：物業管理收費難對策
物業管理收費難對策
目前，收費難可以說是一種物業管理頑疾，但也不必視之為不治之癥，只要多管齊下，多方協力，有效的解決策略還是能夠找到的。
業主認識存在偏差→解決策略：樹立正確認識
新聞媒體、有關部門及物業管理企業應加大對《物業管理條例》及其配套法律法規的宣傳力度，切實提高業主、物業使用人對物業管理服務的消費意識。向業主宣傳物業管理取之于民、用之于民的宗旨，宣傳專業化管理對住宅的保值增值功能，宣傳交費合理、拒交可恥，不交、少交、欠交物業管理費不僅損害了物業管理公司的合法權益，更重要的是損害了全體業主的合法權益。
消費水平不高→解決策略：增加合理補貼
物業管理水平的提高與居民的經濟能力密切相關，對于某些低收入職工來說，以合理的價格去購買物業管理服務，就有必要給以合理的補貼。據北京市預測，在補貼給職工工資5%的物業管理費以后，職工就可以承受基本的物業管理費支出。此外對于那些經營困難無力交費的企業及低收入家庭，建議有關部門應建立專項保障基金或以社會保障的辦法解決。
消費僥幸心理→解決策略：公眾力量約束
明確將“不拖欠管理費”條款列入《業主公約》，由代表全體業主共同利益的業主委員會配合物業管理公司催繳，以有效提高管理費的收繳率，杜絕搭便車現象。對于交費的業主和不交費的業主，進行必要的表揚和批評，物業管理公司可在物業管理區域內的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”，特別對經說服教育無效的業主采取“上牌”公示的手段，讓廣大業主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業服務水平上不去。廣而告之，讓社會輿論、公眾力量起到應有的監督作用。
自主權難發揮→解決策略：公開競標選聘
要從源頭上消除欠費現象，就必須盡快擴大推行物業管理招投標機制，由政府主管職能部門牽頭，讓業主與物業管理公司在市場中進行雙向選擇。這樣才能使廣大業主的權利得到應有的保障，才能保證一批觀念新、效益好、實力強、規模大、機制活的物業管理企業在市場競爭中脫穎而出，才能有效的提高服務質量和降低管理費用。
售房廣告承諾難兌現→解決策略：多管齊下
開發商要誠信務實，不欺詐業主，確保房屋及設施設備質量合格，并嚴格執行國家的有關規定，制定房屋質量保修證明和物業使用說明書，向業主明示后發放。
消費者要加強自我保護意識，在購房前要到專業機構咨詢開發商以及物業管理公司的情況，避免在購買商品房時被虛假廣告蒙騙上當。倡導業主用合法方式保障自身權益，一旦在入住后發現房屋質量及開發商承諾沒有兌現等問題，要通過合法、有效途徑解決問題，不應以欠交管理費方式表示抗議。
物業管理企業要努力履行開發商的物業服務承諾。項目的開發商在樓書和廣告宣傳中，明確承諾了“五星級”酒店式服務標準的同時，出資組建或選聘了物業管理公司。為此，物業管理公司理應想方設法地為開發商履行承諾，在規范化服務和個性化服務上，真正做到以為業主服務為中心、以業主滿意為標準，從而為管理費的收取營造良好氛圍
設計施工不合理→解決策略：早期介入
物業先天不足必將導致物業管理的混亂和收費的困難。在房地產開發的前期，選聘的物業管理公司就應該參入物業的設計方案的優化、施工方案的論證、設備安裝的監督和施工質量監督的全過程，既為日后做好物業管理打下良好的基礎，又可協助開發商把握好工作質量，在源頭上減少工程質量糾紛。
工程質量問題多→解決策略：理性承接
為避免在業主入住后房屋出現質量問題而引起糾紛，物業管理企業在接管物業項目時必須嚴把承接驗收關，分清責任，特別對于物業共用部位、共用設施設備要進行認真查驗，并與開發建設單位或業主委員會辦理承接驗收手續，凡屬于開發建設單位的責任，由開發單位負責解決(特殊情況下可讓開發單位留下足夠的資金委托具有修復能力的物業管理公司進行修復)，為日后減少物業管理企業與業主的糾紛打好基礎。
管理服務水平低→解決策略：苦練內功
隨著社會的進步和人們生活水平的提高，業主、物業使用人對物業管理服務的需求越來越高，物業管理市場的競爭也越來越激烈，物業管理企業要想在競爭中站穩腳跟，就應通過整合逐步擴大規模，降低成本，規范行為，做到主動服務、熱情服務、文明服務、高效服務、人性化服務，以切實提高物業管理服務的水平，通過完善、優良的物業管理服務，消除業主對交納管理費的不滿情緒，為解決收費難創造良好的條件。
費用支出不透明→解決策略：定期公示
增強物業管理服務費收支情況的透明度，是尊重業主知情權的重要表現形式。業主、物業使用人不僅有交納物業管理服務費的義務，同時也有權知道物業管理服務費用在什么地方。物業管理企業有義務按照《物業服務收費管理辦法》和《物業服務收費明碼標價規定》的要求，不僅要將物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內的顯著位置進行公示，實行明碼標價，而且應當將收費表、收費清單、收費手冊及使用情況向業主和物業使用人公開，以接受業主、物業使用人的查詢和監督。
收費手段太落后→解決策略：一卡通用
實踐證明，以往上門收費的辦法收費及時率和收取率都不高，推行綜合收費卡制度，不僅可以減少大量的收費人員，提高辦事效率，降低服務成本，而且是保障居民消費應收盡收的好辦法。所謂綜合收費卡制度，就是將居民的水費、電費、煤氣費、物業管理費、采暖費等統一存儲在一個卡中，業主或物業使用人每月到指定代收代繳銀行或收費部門，劃卡結算。如果卡中所存資金不足，其水、電、煤氣、采暖等均不能使用。目前，還沒有實行綜合收費卡制度的城市，應當積極進行試點，并在試點的基礎上，總結經驗，完善方法，盡快推而廣之。
依法維權意識弱→解決策略：完善法律制度，增強法律意識
根據《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等有關法律規定，對不交、少交、欠交物業管理費的業主或物業使用人，經督促仍不交納的，物業管理企業可提起法律訴訟，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。而在訴訟中，還應注意：一是要先從不交納物業服務費的業主中將具有煽動性、影響性，確實有錢不交費的“害群之馬”告上法庭；二是要挑選沒有任何理由拒交物業管理服務費的“釘子戶”通過法律討回公道。只有這樣，才能達到預期效果，才能達到切實維護物業管理企業和大多數業主的合法權益目的。
作者單位：福州現代家園物業管理有限公司