當前國內物業管理存在的問題和對策
隨著我國城市化進程的進一步發展，原來獨門獨戶自我管理形式已被迅猛發展的城市物業集中管理所取代。在這一物業管理的重要轉型時期，亟需完善的法律制度來加以調整和規范。
一、當前物業管理存在的主要問題
?。ㄒ唬┪飿I管理費糾紛。除了合同約定的因提供物業管理而直接產生的費用，還包括物業管理企業所代辦的供暖費用、供熱水費用等。根據目前的實際現狀，小區物業管理費實際交納的比例在70%至90%之間，而作為業主拒交物業管理費的主要理由多為物業管理不到位，小區臟、亂、差；供暖、供熱水溫度低、供應時間短；小區內存在業主車輛丟失現象和內配套設施不完備等。
?。ǘI主財產損失賠償糾紛。此類糾紛一般是由小區內業主的汽車、摩托車、自行車的丟失引起，這也是小區物業管理中的瓶頸問題。由于對小區保安責任的相關法律規定不健全，在如何合理分配物業管理企業的財產損失賠償責任方面無相關依據，因此極易發生該類糾紛。
?。ㄈ┬^公用設施傷人賠償糾紛。此類糾紛主要有因物業管理企業對小區內道路、窨井、廣告牌、管道等管理不善，致使業主受到人身損害而發生的糾紛。
?。ㄋ模o因管理糾紛。此類糾紛主要涉及物業管理企業與小區的開發商曾簽訂過前期物業管理合同，但在業主入住后、甚至業主委員會成立后，未能直接與業主或業主委員會續訂物業管理合同，物業管理企業向業主追討物業管理費而發生的糾紛。
?。ㄎ澹┬^公用部位的侵權糾紛。個別業主進住小區后擅自亂搭亂建，引起其他大部分業主的不滿，要求物業管理企業查處個別業主亂搭亂建行為。在此類糾紛中，如物業管理企業查處個別業主的亂搭亂建行為，則存在著無行政執法權的制約；如僅對個別亂搭亂建的業主僅進行勸阻而不強行拆除搭建物，勢必造成大部分業主與物業管理企業物業管理糾紛。
?。┬^公用部位的出租營利問題。此類糾紛主要發生在小區個別業主或物業管理企業擅自將小區物業的共用部位自用或出租用于設置廣告位等進行營利問題。由于此類糾紛涉及到建筑物區分所有權問題，需物權法來進一步調整，因此發生糾紛時爭議較大。
?。ㄆ撸┬^內停車收費糾紛。此類糾紛主要由物業管理企業以維護小區管理秩序為由，自行或以業主物業委員會規定為由向擁有私家車的業主收取的小區車位費、道路維護費、進門費等糾紛。由于物業管理企業所收取的上述費用往往系自行制定而未經過物價部門批準，雖然有的經過業主委員會同意，但是由于無相應的法律、法規或規章為依據，因此爭議較大。
二、物業管理糾紛的法律盲點
?。ㄒ唬I主委員會的締約能力和訴訟地位問題。在小區物業管理中，個別業主的訴訟行為往往涉及到小區全體共同業主的共同利益，此時業主委員會的參與尤其重要。那么業主委員會的法律地位如何解決？其締結物業管理合同能力以及其在民事訴訟中的地位直接影響到全體業主的利益。在目前尚無明確的法律、法規來確定業主委員會的締約能力和訴訟地位問題。
?。ǘo因管理的處理問題。由于開發商與物業管理企業的前期物業管理合同已經履行屆滿，而業主或業主委員會與物業管理企業之間又無新的物業管理合同約束，此時發生的無因管理糾紛、尤其是物業管理收費標準應如何確定？此時如因物業管理費發生爭議，物業管理收費標準目前僅能能依據民法通則的相關公平原則處理，任意性太大。
?。ㄈ┪飿I管理合同的解除問題。由于物業管理企業一般應與小區的業主分別簽訂物業管理合同，那么，在部分業主與物業管理企業發生物業管理糾紛并要求解除其與物業管理企業之間的物業管理合同時，勢必影響到全體業主的合法利益，此時這部分業主的合同解除權如何行使問題亟需規范。
?。ㄋ模┪飿I管理企業的保安義務問題。根據我國目前絕大多數物業管理企業收費較低的現狀，如何保持業主與物業管理企業的權力義務平衡是一個棘手問題。物業管理企業的收費標準應當與其所提供的物業服務質量保持一致。如果物業管理費的收費水平較高或者物業管理合同中明確規定了物業管理企業對業主的財產保管義務，則在發生業主財產損失時較容易確定物業管理企業的賠償責任。但是，在執行較低水平的物業收費標準的情況下，一旦發生了業主財產被盜、被損壞的情況，則只能根據物業管理企業是否履行了其必要的安全防范義務來確定賠償責任，不易規范。
?。ㄎ澹┚用裎瘑T會和物業管理企業的責任劃分問題。在很多城市的小區內，既存在城市居民的自治組織即居民委員會，也同時存在業主所聘請的物業管理企業。此時，如何劃分居民委員會和物業管理企業的具體職責，對于保障業主的合法權益至關重要。根據目前的法律、法規，尚未能明確確定居民委員會和物業管理企業并存時的法律責任。
?。┪飿I管理企業的權限屆定問題。小區個別業主的亂搭亂建系困繞物業管理企業的主要問題之一。在目前情況下，物業管理企業僅有權依照物業管理合同的約定來行使管理服務權，一旦遇到個別業主不聽勸阻而亂搭亂建時，物業管理企業往往束手無策，其受到行政執法權的制約而往往無能為力。是否授予物業管理企業一定的相關權限在現時中可以進行必要的嘗試。
三、對完善物業管理的幾點
建議?。ㄒ唬┖炗喢鞔_詳盡的物業管理合同。無論是業主還是物業管理企業，都應當把簽訂內容權利義務、詳盡明確的物業管理合同作為防范物業管理糾紛的重要手段。業主和物業管理企業在簽訂物業管理合同時，應當切實遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用原則。在合同內容上應當就可能發生的爭議作出明確的規定。在確定雙方的權利義務時，應當根據物業管理費用的收費水平來確定物業管理企業提供物業管理服務的水平。
?。ǘ┮婪ǔ闪I主委員會。作為小區的業主應當主動、積極、依法成立業主委員會，保障業主委員會的職權，為業主委員會行使職權、維護業主利益提供方便。業主委員會應當由能代表業主利益的業主組成，應當根據法律、法規的規定行使職權。對于物業管理企業所提供的物業管理服務應及時予以審查、監督，對于損害業主利益的物業管理企業，應及時予以解除物業管理合同或訴訟主張民事權益。
?。ㄈ┪飿I管理企業依合同提供物業管理服務。周到的物業管理服務是每個小區業主的共同希望，物業管理企業應在合同明確權利義務的情況下，進一步提高物業管理的水平，保證所提供的物業管理服務達到或超過物業管理的收費水平，以促進物業管理服務及物業管理收費的良性循環，實現業主與物業管理企業的共贏。
?。ㄋ模┩怀鑫飿I管理委員會的作用。根據目前物業管理的現狀，個別業主在與物業管理企業發生物業管理糾紛時往往處于弱勢一方。但也不可否認，確有個別業主以個人私利出發無理拒交物業管理費用，或無理指責物業管理企業的物業管理服務。此時，業主委員會應當積極參與個別業主與物業管理企業之間的糾紛，平衡業主與物業管理企業之間的權利義務，以最大限度的維護小區絕大多數業主的合法利益。
?。ㄎ澹I主人身、財產損害的合同特別約定。根據目前業主與物業管理企業之間常見的財產的損失、人身傷害糾紛等事項，應在物業管理合同中作特別約定。這種特別約定無論對于業主還是物業管理企業都具有積極意義，一旦因上述事項發生糾紛，雙方均可以根據合同約定來處理，避免爭論不休的尷尬局面。
?。I主委員會聘請法律顧問。根據外國物業管理中的成熟經驗，由業主委員會出資聘請對物業管理方面有專長的律師作為業主委員會的法律顧問，能夠有效地對物業管理合同的簽訂及履行進行審查和監督，為業主委員會提供必要的法律幫助，促進物業管理企業依照合同約定、法律規定來盡職盡責地提供物業管理服務。雖然會因此增加業主的費用支出，但對于保障業主的合法權益至關重要。
篇2：業主關注的物業管理問題解答
業主關注的物業管理問題解答
※物業管理知識問答※
一.物業管理費收費標準？
根據《廣東省物業管理條例》，物業管理收費實行政府導價和市場調節價。
政府指導價由省人民政府價格行政主管部門會同建設行政主管部門制定，縣級以上人民政府價格行政主管部門可以在政府指導價范圍內，結合當地實際情況，確定當地的收費標準。
已成立業主委員會的，物業管理服務的收費標準由業主委員會與物業管理公司在物業管理委托合同中按照政府指導價而定或者由雙方協商確定。
二.物業管理費的構成？
綜合管理費，包括人員工資及福利．公共物業及配套設施的維護保養費、保險、清潔費、保安費、綠化費、辦公費、節日裝飾費、聘請專業人士費用、法定稅費、經理人酬金。
能源費包括公共水、電費的支出，空調費（指商場及寫字樓）、燃油費。
三.物業管理的服務內容？
物業管理可分為常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三類。
1.常規性的公共服務是的物業管理企業面向所有住宅提供的最基本的管理與服務。管理的基本項目具體包括：
1）房屋修繕及其，裝修管理等
2）房屋設備、設施的管理
3）環境衛生管理
4）綠化管理
5）治安管理
6）消防管理
7）車輛道路管理
8）公眾代辦性質的服務，如為業主和住房代收代繳水、電、煤氣費等。
2.針對性的專項服務是物業管理企業事先設立服務項目，并將服務內容與質量、收費標準公布，當住用人需要這種服務時，可自行選擇。
3.委托性的特約服務是為滿足物業產權人，使用人的個別需求，受委托而提供的服務，實際上是專項服務的補充和完善。
四.維修基金的用途？
凡商品住房和公用住房出售后都應當建立住宅共用部位，共用設施設備維修基金，基金款項用于住宅共用部位，共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。
五.物業管理公司的水電費如何分攤？
物業管理公司的水電應獨立設表計費，不應分攤到管理費中去。
六.怎樣成立業委會？
根據《廣東省物業管理條例》，物業已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超過一年的，應當依照本條例規定召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。
七.業委會成立時，空置單位是否有選舉權利？
有，因為業主委員會由住宅小區所有業主推舉組成。業主是指本區物業的所有權人，而空置單位的所有權人是發展商。因此發展商具有選舉權利。
八.編制管理預算的作用？
作用是厘定來年之管理費收入，以達到收支平衡，避免出現虧損。
九.什么是《管理公約》？其主要內容是什么？
《管理公約》是物業管理公司與轄區內的業主在意愿一致的基礎上雙方協定、簽署的契約，對協議雙方均具有約束力?！豆芾砉s》一般由物業管理公司擬訂，經業主同意并經雙方簽署后生效。業主委員會成立后，《管理公約》應定期進行修訂。它的主要內容包括：
1）物業公司的名稱、管理范圍、服務內容和管理權限、職責；
2）物業管理公司與轄區的業主雙方的權利、義務及法律責任；
3）開發商的權利和責任；
4）業主大會及業主委員會的產生和職責；
5）大廈受人力無法控制而損壞時的約定。
十.什么是《業主公約》？其產生的程序如何？
《業主公約》是一種公共契約，屬于協議、合約的性質，是由全體業主承諾的，并對全體業主（包括非業主使用人）有共同約束力的，關涉業主的物業使用、維護和管理等方面權利、義務的行為守則。
《業主公約》是物業管理中的一個重要的基礎性文件。它一般是由業主委員會依據政府制定的示范文本，結合物業的實際情況進行修改補充，經業主大會討論通過，并經業主簽字生效。以后根據實際情況進行的修訂，則只需業主大會討論通過即生效。
十一.何謂“按時”繳交物業管理費？
根據《廣東省物業管理條例》以及《業主手冊》、《物業管理公共契約》等有關規定，物業管理費按月計收，各業主需在每月的五號前繳交當月物業管理費。
十二.若拖欠物業管理費將會承擔什么責任？
對逾期繳交物業管理費者，物業管理公司可根據《物業管理委托合同》按每日累計欠交管理費額2%加收滯納金；對拖欠達兩個月以上的，物業管理公司可由業主聯合會授權對欠費單元實施停水措施；對仍不交付者，可累積計帳，在物業轉讓時，由房地產交易機構代為扣除；物業管理公司也可報業主聯合會同意后，依法向人民法院起訴。
十三.對經常外出者，有什么方便的途徑繳交物業管理費？
為方便業主繳交物業管理費，物業管理公司提供了多種交費方法，業主可據實際情況加以選擇：
以現金、支票（港幣或人民幣）親臨管理處交費；各管理處現已設“銀聯通”，業主亦可憑“卡”收費；
國內業主可通過銀行匯款到管理處帳戶；
香港業主可憑交款單到指定銀行交費；
如銀行開設儲蓄代交管理費業務，業主到管理辦理有關委托手續后，即可由銀行定期劃款。
篇3：物管案例:業主將開發商遺留問題歸結到物業管理身上怎么辦
南山某小區的物業管理公司是開發商的全資子公司，在承接物業進行管理中，開發商遺留下一系列的問題：開發商將小區的底層機房改造成為保安宿舍；沒有預留足夠的會所和物業管理辦公面積等，出現了諸多的問題。業主將開發商的遺留問題歸結到物業管理公司身上，以至于業主與管理公司的矛盾愈演愈烈，業主終于要解聘物業管理公司。
[案例提示]
運用法規，講清遺留問題的原因，但要注意的是不要將責任完全推到開發商身上，以利于今后同開發商的溝通協調，因為物業管理公司業主和開發商間的“調停人”，要留余地。
[案例分析]
現請各位同事針對上述案例作出自我的分析，以分析碰撞出思維的火花。
實踐中業主與前期物業管理公司的許多糾紛，往往是因為開發商遺留問題。而新的《物業管理條例》設專章規定“前期物業管理”，這首先表明了立法上的一種態度，即明晰建管權責?！稐l例》提倡前期物業管理實行分業經營，明確開發商對住宅物業采取招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理公司；要求開發商與業主簽訂的房屋買賣合同包含前期物業服務合同約定的內容；同時規定物業管理公司承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，并與開發商履行必要的驗收手續和相關資料的移交。這將有利于開發商與物業管理公司各司其能，各負其責，另一方面也有利于小區管理的延續性，確保業主獲得優質滿意的服務。