關于小區業主聯名提出現存物業管理問題的回函
尊敬的業主（住戶）您好：
二OO九年十一月四日，我公司收到zz莊園廣大業主提出的物業管理現存問題聯名函，華北區**物業管理公司領導非常重視，并組織總公司各部門負責人及zz莊園項目經理對業主提出的問題進行逐一落實整改措施，同時也非常感謝小區廣大業主對物業公司工作的高度關注及監督，現對相關事宜回復小區廣大業主。
一、安全保衛方面的問題：
1、關于大門車輛進出管理松懈，給小區安全帶來隱患問題。
針對車輛管理方面，物業公司已經向全體業主發放《關于道閘和門禁系統啟用的通知》，并在通知發放后進行道閘與門禁系統的維護與啟用工作。擬在20**年11月1日至20**年11月15日期間，恢復小區內道閘與門禁的使用功能，在此期間，請業戶出行主動刷卡。目前沒有辦理IC卡或IC卡丟失的業戶，可以到物業公司辦理。小區門禁自動刷卡系統在20**年11月15日零晨開始正式使用，在使用期間，請業主自行刷卡進出小區，對外來訪客和車輛，物業人員將與業主進行核實并登記其到訪樓號與車輛號碼后放行。
2、關于外來人員管理方面的問題。
?。?）物業公司對進入小區送水、送報等外來人員將集中辦理小區出入證（必須有公司營業執照復印件和公司開的介紹信本人身份證員件進行辦理），沒有辦理小區出入證的按照來訪人員登記制度進行管理。
?。?）針對小區業主在本小區開設公司，其員工按照外來人員辦證要求一同執行，未辦理小區出入證的員工必須按照外來人員來訪登記制度執行。
3、關于小區圍墻安防措施方面的問題。
我總公司將派工程部及安全管理部對小區周界系統進行重新檢查，如發現周界存在問題，則將在本月內徹底解決。同時我們將加大保安員巡查密度，進一步提高小區技防加人防管控結合能力，提高業戶安全感。
4、針對保安員流動性大、保安工作質量提高問題。
保安流動性大，是全國整體物業公司面臨的問題。目前物業公司已針對保安流動性大問題，加以重視，增加保安員招聘渠道，使其保安員充足。在穩定保安員隊伍中，增加保安工資福利待遇，物業公司開設了保安員培訓中心，對新入職保安員進行為期15天集中培訓，培訓合格后分配項目進行工作，再工作期間業主不滿意或在分公司監管和每周安排2次夜間檢查，加強夜間巡查和監管力度中發現問題較多要立即退回培訓基地進行再次培訓，以這種制度改變保安員服務質量問題。
二、小區私自搭建方面問題：
1、針對小區私自搭建問題，總公司有關部門于09年11月2日再次督促法院加強執行力度，對違章進行強制拆除，保證廣大業主利益，對小區也做到警示作用。
2、分公司針對裝修審核控制問題，現由項目經理進行裝修審核，并與業主簽訂裝修管理協議，對違章建筑不予審批。
3、加強對裝修期間的管理、控制力度，由六個管家進行分片管理，有違章立即發放停工整改通知，并在門口加以控制，嚴禁其人員及材料進入（每次進出必須有放行單），并及時與城管、公安等部門進行綜合治理。施工期間由物業管家、專業人員、維修人員、安管、保潔多重監督檢查，發現問題及時制止或匯報。
三、物業公司動態：
1、現在正值供暖季節，由于小區為自采暖形式，物業公司已在小區做供暖宣傳提示工作，提醒廣大業主對燃氣爐的安全及正確的使用，并以分片區的形式由物業管家帶領維修工，對不會操作的業主進行講解，以保證業主冬季供暖的正常及安全進行。
2、從現在開始到今年年底，物業公司將逐步恢復可視對講使用功能，保證大門崗與業主家聯系暢通，對每戶業主使用對講的方法逐一進行講解。
3、本月開始至明年三月份，物業公司準備對小區所有的園林小品、標識牌、業主戶外樓梯扶手、花園扶手、小區水系木地板、各種電表箱、燃氣箱等進行粉刷更新，使小區以嶄新的面貌面向廣大業主。
4、屋頂的三色瓦部分水泥干裂致使屋面瓦脫落，部分屋頂瓦和鵝卵石沒有鑲嵌結實遇大風吹落，物業公司認為這是現存的安全隱患，為了更好的為小區業主服務，保證人身和財產的安全，物業公司近期將組織人員對樓頂的瓦和鵝卵石進行清理，并對屋頂損壞的瓦進行維修。
5、小區四周圍欄存在銹蝕，物業公司預計將在今年年底購買油漆等材料進行維修、粉刷，保證小區的外觀和安全（如須更換，則需要使用維修資金）。
6、本月底，物業公司準備在轄區內進行消防演習，使用小區現有設備，最遠距離的針對西山雜草進行滅火，保證轄區安全。
7、物業公司近期將對小區水系進行雜物、樹葉的打撈，并將在明年開春進行統一治理，以保證小區景觀美化。
四、其他方面問題
1、
綠化改進目前小區已進入冬季，不適宜綠化問題的改造，物業公司將于近期制定具體措施并與明年開春實施。
2、裝修垃圾方面問題
日前就小區裝修垃圾問題，分公司已向小區業主發送《關于小區垃圾清運的倡議書》。物業公司將進一步加強監督、管理小區內裝修戶的垃圾清運工作。本月開始對小區內木質垃圾桶進行翻新整改，預計15日前完成，物業公司另外將對破舊的塑料垃圾桶進行逐步更換。
總之，物業公司有信心在業主的大力支持和公司領導的幫助下，進一步提升物業服務品質，進一步改善zz莊園的居住環境。
北京**物業管理有限公司
**zz莊園分公司
二零零九年十一月五日
篇2：業主關注的物業管理問題解答
業主關注的物業管理問題解答
※物業管理知識問答※
一.物業管理費收費標準？
根據《廣東省物業管理條例》，物業管理收費實行政府導價和市場調節價。
政府指導價由省人民政府價格行政主管部門會同建設行政主管部門制定，縣級以上人民政府價格行政主管部門可以在政府指導價范圍內，結合當地實際情況，確定當地的收費標準。
已成立業主委員會的，物業管理服務的收費標準由業主委員會與物業管理公司在物業管理委托合同中按照政府指導價而定或者由雙方協商確定。
二.物業管理費的構成？
綜合管理費，包括人員工資及福利．公共物業及配套設施的維護保養費、保險、清潔費、保安費、綠化費、辦公費、節日裝飾費、聘請專業人士費用、法定稅費、經理人酬金。
能源費包括公共水、電費的支出，空調費（指商場及寫字樓）、燃油費。
三.物業管理的服務內容？
物業管理可分為常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三類。
1.常規性的公共服務是的物業管理企業面向所有住宅提供的最基本的管理與服務。管理的基本項目具體包括：
1）房屋修繕及其，裝修管理等
2）房屋設備、設施的管理
3）環境衛生管理
4）綠化管理
5）治安管理
6）消防管理
7）車輛道路管理
8）公眾代辦性質的服務，如為業主和住房代收代繳水、電、煤氣費等。
2.針對性的專項服務是物業管理企業事先設立服務項目，并將服務內容與質量、收費標準公布，當住用人需要這種服務時，可自行選擇。
3.委托性的特約服務是為滿足物業產權人，使用人的個別需求，受委托而提供的服務，實際上是專項服務的補充和完善。
四.維修基金的用途？
凡商品住房和公用住房出售后都應當建立住宅共用部位，共用設施設備維修基金，基金款項用于住宅共用部位，共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。
五.物業管理公司的水電費如何分攤？
物業管理公司的水電應獨立設表計費，不應分攤到管理費中去。
六.怎樣成立業委會？
根據《廣東省物業管理條例》，物業已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超過一年的，應當依照本條例規定召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。
七.業委會成立時，空置單位是否有選舉權利？
有，因為業主委員會由住宅小區所有業主推舉組成。業主是指本區物業的所有權人，而空置單位的所有權人是發展商。因此發展商具有選舉權利。
八.編制管理預算的作用？
作用是厘定來年之管理費收入，以達到收支平衡，避免出現虧損。
九.什么是《管理公約》？其主要內容是什么？
《管理公約》是物業管理公司與轄區內的業主在意愿一致的基礎上雙方協定、簽署的契約，對協議雙方均具有約束力?！豆芾砉s》一般由物業管理公司擬訂，經業主同意并經雙方簽署后生效。業主委員會成立后，《管理公約》應定期進行修訂。它的主要內容包括：
1）物業公司的名稱、管理范圍、服務內容和管理權限、職責；
2）物業管理公司與轄區的業主雙方的權利、義務及法律責任；
3）開發商的權利和責任；
4）業主大會及業主委員會的產生和職責；
5）大廈受人力無法控制而損壞時的約定。
十.什么是《業主公約》？其產生的程序如何？
《業主公約》是一種公共契約，屬于協議、合約的性質，是由全體業主承諾的，并對全體業主（包括非業主使用人）有共同約束力的，關涉業主的物業使用、維護和管理等方面權利、義務的行為守則。
《業主公約》是物業管理中的一個重要的基礎性文件。它一般是由業主委員會依據政府制定的示范文本，結合物業的實際情況進行修改補充，經業主大會討論通過，并經業主簽字生效。以后根據實際情況進行的修訂，則只需業主大會討論通過即生效。
十一.何謂“按時”繳交物業管理費？
根據《廣東省物業管理條例》以及《業主手冊》、《物業管理公共契約》等有關規定，物業管理費按月計收，各業主需在每月的五號前繳交當月物業管理費。
十二.若拖欠物業管理費將會承擔什么責任？
對逾期繳交物業管理費者，物業管理公司可根據《物業管理委托合同》按每日累計欠交管理費額2%加收滯納金；對拖欠達兩個月以上的，物業管理公司可由業主聯合會授權對欠費單元實施停水措施；對仍不交付者，可累積計帳，在物業轉讓時，由房地產交易機構代為扣除；物業管理公司也可報業主聯合會同意后，依法向人民法院起訴。
十三.對經常外出者，有什么方便的途徑繳交物業管理費？
為方便業主繳交物業管理費，物業管理公司提供了多種交費方法，業主可據實際情況加以選擇：
以現金、支票（港幣或人民幣）親臨管理處交費；各管理處現已設“銀聯通”，業主亦可憑“卡”收費；
國內業主可通過銀行匯款到管理處帳戶；
香港業主可憑交款單到指定銀行交費；
如銀行開設儲蓄代交管理費業務，業主到管理辦理有關委托手續后，即可由銀行定期劃款。
篇3：物管案例:業主將開發商遺留問題歸結到物業管理身上怎么辦
南山某小區的物業管理公司是開發商的全資子公司，在承接物業進行管理中，開發商遺留下一系列的問題：開發商將小區的底層機房改造成為保安宿舍；沒有預留足夠的會所和物業管理辦公面積等，出現了諸多的問題。業主將開發商的遺留問題歸結到物業管理公司身上，以至于業主與管理公司的矛盾愈演愈烈，業主終于要解聘物業管理公司。
[案例提示]
運用法規，講清遺留問題的原因，但要注意的是不要將責任完全推到開發商身上，以利于今后同開發商的溝通協調，因為物業管理公司業主和開發商間的“調停人”，要留余地。
[案例分析]
現請各位同事針對上述案例作出自我的分析，以分析碰撞出思維的火花。
實踐中業主與前期物業管理公司的許多糾紛，往往是因為開發商遺留問題。而新的《物業管理條例》設專章規定“前期物業管理”，這首先表明了立法上的一種態度，即明晰建管權責?！稐l例》提倡前期物業管理實行分業經營，明確開發商對住宅物業采取招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理公司；要求開發商與業主簽訂的房屋買賣合同包含前期物業服務合同約定的內容；同時規定物業管理公司承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，并與開發商履行必要的驗收手續和相關資料的移交。這將有利于開發商與物業管理公司各司其能，各負其責，另一方面也有利于小區管理的延續性，確保業主獲得優質滿意的服務。