物業管理經濟問題的分析

　　物業管理與廣大人民群眾生活、工作息息相關，近年來，物管企業與業主的沖突不時發生，物業管理已成為社會十分關注的熱點問題。一般認為，物業管理不涉及高技術和復雜的管理問題，只是勞動密集型的服務行業。問題是這樣普通的行業為什么在運行中卻產生了如此大范圍的矛盾 (北京、上海、廣州等大城市都爆發了業主與物管企業的激烈沖突)?根本原因在于看似簡單的物業管理，由于理論研究滯后，對物業管理缺乏深刻的認識，目前還沒有找到一套符合國情的有效的運行機制。

　　從歷史角度看，物業管理在我國城鎮的出現，是住房制度改革的產物。我國城鎮傳統的住房體制下，居民的住房幾乎全部由國家或單位建設和分配，低租金承租使用，與此相匹配，房屋的維護和管理也完全由政府部門的房管所和單位的房管部門來承擔。隨著房改的不斷推進，我國城鎮 80%以上的可售存量公房已出售給個人，停止住房實物分配后，個人購買新建商品房的比例已達到95%，20**年底，全國城鎮自(私)有住宅建筑面積56.83億平方米，住宅自(私)有率為72.86%。

　　由于產權主體的變化，客觀上引發了物業管理關系的調整，這種變化主要表現在物業(服務)管理供應主體和繳費主體的變化兩個方面。傳統體制下，物業管理供應主體是政府下屬的房管所(這種房管所一般隸屬城市政府的房管局，按事業單位性質設置)和單位的房管部門，居民幾乎不承擔物業費，所需物業費由房管所和單位房管部門在所收租金中列支，費用不足房管所申請由公共財政撥付，單位房管部門申請由所在單位補貼。

　　居民直接購買新建商品房，一開始就不存在房管所和單位房管部門作為物業供應的主體，但是住房作為居民家庭的消費品和家庭最主要財產以及財富積累的主要形式，居民對住房的使用、維護、保潔存在客觀的服務的需求。如何滿足這種需求，自1981年開始我國便逐步產生了以企業作為供應主體的物業管理服務。截止20**年底，全國物業管理企業總數超過2萬家，從業人員超過230萬人。

　　由于物業管理企業采取向業主 (住房產權人)收費提供服務的方式，在現實中引發了很多沖突，個別地方甚至出現了物管企業工作人員毆打業主的現象，引發了社會矛盾，造成了不穩定。在轉軌時期物業管理企業與業主的沖突主要表現在以下幾個方面:1.業主選擇物業服務消費與物業管理企業強制業主消費之間的矛盾。當消費者是否接受服務的行為并不構成對公共利益的威脅時，服務的接受是以消費者自愿為前提的。業主不選擇物業服務消費，并不構成對公共利益的威脅，因此，物業管理企業不能將服務強加于業主?，F實中往往是開發商開發商品房的同時，也同時出資成立或選擇一家物業管理公司來進行管理，待業主入住時面臨的就是強制的物業管理服務，物業公司服務好，這種服務提供與接受的關系能夠持續下去，物業公司服務不好，由此引發沖突；2.業主認為物管企業收費高或者認為物業管理企業沒有提供質價相符的服務，而物管企業認為收費低，引起企業虧損，無法生存；3.公共維修基金的托管和保值增值方式不當，造成對業主利益的侵害。

　　本文試圖從經濟學的角度對業主與物管企業存在沖突的三個主要問題進行深入分析，以便從機制上找到解決問題的辦法，促進物業管理健康發展。

　　一、產權的復雜性和物業管理組織方式的選擇

　　看似簡單的物業管理問題，但近 20年來始終未能探索出一套行之有效的解決辦法，關鍵在于理論界和操作部門忽略了對物業產權復雜性的認識。

　　物業管理中的產權復雜性表現在三個方面:

　　一是產權的物質復雜性。我國城鎮居民所擁有的住宅，絕大部分(80%以上，北京為90%以上)是多層(六層以下)和高層(六層以上)樓房，其建造形式基本上是集合式的，業主對其房屋享有的權利，包括可界定邊界的房屋的單獨所有權(業主戶門以內部分)和不可單獨界定邊界的房屋公共空間(單棟樓房戶門以外部分)、共有設施(共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、非經營性的車場車庫等)以及土地的共同所有權。由于單獨所有權和共同所有權并存，決定了業主行使所有權會影響關聯業主的權利，受到相鄰業主權利的制約。

　　二是存量公房產權制度復雜性。公房出售前產權歸政府或單位所有，開始出售公房后，在某一區域同時出現了政府產權、單位產權和個人產權并存的局面，不同主體對物業服務的選擇出現不一致。政府產權代表希望房管所進行物業管理，單位產權代表希望由單位的房管部門來管理，個人產權代表不希望有收費的物業管理，仍想搭便車，或者希望選擇物業公司進行管理。

　　三是產權轉換過程帶來的復雜性。我國正處在經濟起飛和城市化的高速成長期，為改善住房條件和為進入城市人口提供住房，每年要新建大量住房，不少居民所購房屋都是期房，物業管理企業在承擔新建房屋的物業管理過程中要同時應對作為產權人的開發商和產權轉移后的購房業主。前者是為房屋賣的好需要選擇物業，后者是為住用舒適安全需要選擇物業，二者在選擇物業管理企業的問題上經常產生矛盾。

　　由于產權的復雜性決定了業主選擇物業服務消費不能個人說了算，需要通過相關業主集合決策的方式來選擇物業管理服務消費?？晒┻x擇的消費提供方式基本上有四個:一是繼續由房管所、單位房管部門提供物業服務，但這種模式已不適應住房商品化、社會化的需要，被實踐證明是落后的供應模式；二是由政府指定物業管理企業提供服務，這種模式在特定時間和空間可以，全面施行不符合政府的職能定位，三是由開發商選擇物業管理企業，有利于開發與物管的銜接，但不利于為業主提供質優價廉的服務，四是由業主選聘物業管理企業，這種模式尊重和維護了業主的財產權利。20**年6月8日國務院公布的《物業管理條例》就是將業主的財產權作為物業管理的基礎，明確規定物業管理區域內的全體業主組成業主大會，由業主大會選聘、解聘物業管理企業。

　　為維護共同的利益，由于產權的復雜性，業主需要通過業主大會建立民主協商、自我管理的機制，但在具體的實施過程中會遇到交易費高昂的問題，增加操作難度。北京市有一個新竣工的住宅小區，14棟高樓，4500套住房，按每個居民購一套住房計算，就有4500個業主。組織召開4500人的業主大會需要尋找特定的會議場所，要支出高昂的會議費用。在北京市目前3300多個居住區項目中，推行物業管理的約占60%，成立業主委員會的不到300家，約占應成立的10%。如要完成3000家業主委員會的組建并維持日常運行，交易費用會相當高。

　　此外，按照《物業管理條例》規定，業主大會選舉產生業主委員會，作為業主大會的執行機構，履行六項職責:召集業主大會會議；報告物業管理的實施情況，代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同，及時了解業主的意見和建議；監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；監督業主公約的實施。從履行的職責看，業主委員會承擔了相當的工作量，而現行的規定中，業主委員會的工作是沒有報酬的，違背了經濟學的原則。由于業主委員會的勞動沒有報酬，現實中出現了業主委員會工作無人愿意承擔的現象。按照等價交換的原則，除對物業管理企業支付報酬外，還應對業主委員會支付相應的報酬，才能保證業主大會這一議事機制得以運轉。由此可以看出，在我國的組織權力設置中存在誤區，對決策人重榮譽，忽視經濟利益，大到人民代表，小到業主委員會委員，只賦予決策權，但對其投入的勞動，沒有相應的報酬，這種狀況削弱了決策的權威性。

　　如何解決因交易費用高，業主大會和業主委員會組建運行困難的問題?在新建小區可以實施政府委派機制，即在業主大會缺位的情況下，由政府管理機構指派優秀物業管理企業承擔物業管理。在成熟小區，將物業管理與社會發展結合起來，發揮社區居民委員會的作用，由居委會代行業主委員會的職能，從而節約資源，降低交易費用。

　　有一種看法，認為居民委員會不是業主代表，因此，不能行使業主委員會的職能。在公房產權占主導地位的情況下，這是事實。但是，在70%以上的個人擁有住房的情況下，居民委員會已是業主參加組成的機構，只要在現行的居民委員會職能的基礎上，增加其相應的由業主委員會承擔的職責，實行一套人員兩塊牌子，通過物業收費方式支付居委會相應報酬，完全可以使居委會這種地緣性組織在社會管理職能之外，承擔業主委員會的職能。這樣做既節約了資源，降低了交易成本，又減少了居委會和業主委員的磨合，還增加了業主大會的操作性。

　　二、通過競爭方式確定物業服務產品的定價

　　由于公共服務產品的消費選擇方式受到限制，因此其產品價格形成有一定的特殊性。實踐中，我國多數城市都由政府部門規定物業服務收費的最高限價，運行中，物業管理企業都把這種最高限價作為向業主的收費標準。由于收費標準與服務提供之間沒有一套相互制衡的機制，物業管理企業的目標是多收費少服務，增加利潤，業主的目標是少繳費多獲得服務，二者產生矛盾，激化的情況下，出現了不少業主拒繳物業費的現象。

　　應該建立競爭性的物業服務產品價格形成機制，即通過業主委員會招標方式選聘物業管理企業，由物業管理企業在政府限價的基礎上通過投標競報物業服務產品的價格，由業主委員會選聘報價最低的投標物業管理企業承擔物業管理服務。如果物業管理企業在中標后擅自提高服務產品價格，由業主會員提出勸戒，如果不改正，可以辭退物業管理企業，并開始新一輪招標，由此形成良性互動的價格形成機制。

　　通過競爭降低物業服務產品的價格，這種機制發揮作用還需要有物業管理規?；洜I相配套。據對北京市 1270家物業管理企業的調查，平均每個企業78人，管理面積是8.2萬平方米。如果物業費按每平方米2.5元收取，月物業費收入是20.5萬元。支出如下:1.人員工資，按1000元/人/月計，共支出7.8萬元；2.辦公用房租金，按每人用房6平方米房屋租金每日每平方米2元計，房租支出2.8萬元3.綠化、維護成本3.6萬元，4.水、電、車等管理費支出6萬元，5.營業稅1.13萬元?？傊С?1.3萬元，出現虧損。有兩個辦法，一是提高收費標準，按每平方米3元收費累計24.6萬元，贏余3.1萬元。二是增加管理面積。按照有關專業人士分析，維持一個物業管理企業正常運轉，且其收費水平業主也能夠承受，需要管理20萬平方米的物業。北京市現有物業管理企業約 1700家，實施物業管理的住房面積為 9616萬平方米，其他實施物業管理的房屋面積為809萬平方米，相當于每個企業的管理面積為6.13萬平方米 (按20**年物業企業數1584家計，相當于6.58萬平方米)達不到正常運轉的水平，因此，必須實行優勝劣汰的法則，保證物管企業的規?；\營。

　　為降低物業服務產品的價格還應實行收費統收統支平衡使用的機制，物業管理收入和支出是一個整體，不能就單項收入維持單項支出，簡單匹配將會導致收費上升。如小區綠化維護費用較高，靠單項收費維持，勢必費用很高。小區停車收費收入較高，支出較低，應將此項收費統籌使用。小區停車收費是業主共有土地使用權產生的租金，而不是所謂的物業管理企業的看管費，其收入應在扣除物業管理企業的人員費支出和管理費支出后的余額為全體業主所有，用于平衡小區其它項目的支出，這樣做有利于降低物業服務產品的價格。實際工作中，這筆錢往往落入了物業管理企業的腰包，如按每輛車停車費月支出150元計，擁有100個車位的小區，每月停車費的贏余就會達到1.1萬元。

　　由于費用統收統支能夠有效降低物業服務產品的價格，因此，政府部門應指導業主委員會在招標文件中添加上述內容，利用有效手段減輕業主負擔，抑制物業管理企業利用政策真空和業主專業知識不足謀取不合理的收入。

　　三、公共維修基金的托管方式和保值增值問題

　　據測算，在50年的住房使用期內，房屋維修和設施設備改造累計支出貼現后，與購房當年住宅價格的比例約為0.5:1。由于不可確定邊界的房屋公共空間、共有設施共同所有權的存在，為減少日后共用設施設備維修養護費用收繳的麻煩，我國現有的政府文件規定，對公共維修基金實行預交制，即新建商品房在銷售過程中由買房人按房屋售價的2%額外交納公共維修基金。20**年北京市商品房銷售額813.8億元，應收公共維修基金16.3億元，實際歸集7.8億元。這筆錢如何托管?現實中由政府部門的物業管理機構預收后統一存儲在商業銀行，待業主委員會成立后移交業主委員會；有的直接移交物業管理公司托管。由于業主委員會沒有專業基金投資經驗，只能將這筆錢作為長期存款放在銀行，以息支付維修費用，由于物管企業也缺乏專業的理財經驗，也基本上將這筆錢存放在商業銀行，維修基金的增值主要靠利息，按銀行儲蓄存款利率計算，公共維修基金的增值每年不到3%。上述管理方式，也削弱公共維修基金歸集力度，目前北京市商品房售后維修基金的余額只有13.8億元，只占應歸集額的23%。

　　為減輕業主日后維修負擔，保持公共維修基金的增值，應該委托專業的投資機構進行理財。為保證維修基金運作的安全性，由政府部門的住房資金管理機構統一歸集，運用該筆資金發放長期個人住房貸款，年利率在5%左右，比銀行儲蓄增加2個百分點。據推算，北京市商品售后公共維修基金約有59億元，房改房售后公共維修基金余額29億元，累計88億元，如改由政府部門住房資金管理機構統一歸集統一運用，在保證安全性的基礎上每年增值增加1.8億元，以50年為周期進行推算，分散歸集分散運用較之集中歸集集中使用，將會使公共維修基金的全體交存人損失增值資金約90億元。

　　以上從產權經濟學、公共服務產品的價格形成機制及基金歸集和投資角度對物業管理涉及的經濟問題進行了分析，揭示了物業管理相關主體之間的經濟關系，為解決管理問題提供了經濟手段，也為分析物業管理問題提供了一種新的視角。

篇2：物業服務行業的經濟分析

　　物業服務行業的經濟分析

　　物業服務與廣大人民群眾生活、工作息息相關，近年來，物管企業與業主的沖突不時發生，物業服務已成為社會十分關注的熱點問題。一般認為，物業服務不涉及高技術和復雜的管理問題，只是勞動密集型的服務行業。問題是這樣普通的行業為什么在運行中卻產生了如此大范圍的矛盾 (北京、上海、廣州等大城市都爆發了業主與物管企業的激烈沖突)?根本原因在于看似簡單的物業服務，由于理論研究滯后，對物業服務缺乏深刻的認識，目前還沒有找到一套符合國情的有效的運行機制。

　　從歷史角度看，物業服務在我國城鎮的出現，是住房制度改革的產物。我國城鎮傳統的住房體制下，居民的住房幾乎全部由國家或單位建設和分配，低租金承租使用，與此相匹配，房屋的維護和管理也完全由政府部門的房管所和單位的房管部門來承擔。隨著房改的不斷推進，我國城鎮 80％以上的可售存量公房已出售給個人，停止住房實物分配后，個人購買新建商品房的比例已達到95％，20**年底，全國城鎮自(私)有住宅建筑面積56.83億平方米，住宅自(私)有率為72.86％。

　　由于產權主體的變化，客觀上引發了物業服務關系的調整，這種變化主要表現在物業(服務)管理供應主體和繳費主體的變化兩個方面。傳統體制下，物業服務供應主體是政府下屬的房管所(這種房管所一般隸屬城市政府的房管局，按事業單位性質設置)和單位的房管部門，居民幾乎不承擔物業費，所需物業費由房管所和單位房管部門在所收租金中列支，費用不足房管所申請由公共財政撥付，單位房管部門申請由所在單位補貼。

　　居民直接購買新建商品房，一開始就不存在房管所和單位房管部門作為物業供應的主體，但是住房作為居民家庭的消費品和家庭最主要財產以及財富積累的主要形式，居民對住房的使用、維護、保潔存在客觀的服務的需求。如何滿足這種需求，自1981年開始我國便逐步產生了以企業作為供應主體的物業服務服務。截止20**年底，全國物業服務企業總數超過2萬家，從業人員超過230萬人。

　　由于物業服務企業采取向業主 (住房產權人)收費提供服務的方式，在現實中引發了很多沖突，個別地方甚至出現了物管企業工作人員毆打業主的現象，引發了社會矛盾，造成了不穩定。在轉軌時期物業服務企業與業主的沖突主要表現在以下幾個方面：1.業主選擇物業服務消費與物業服務企業強制業主消費之間的矛盾。當消費者是否接受服務的行為并不構成對公共利益的威脅時，服務的接受是以消費者自愿為前提的。業主不選擇物業服務消費，并不構成對公共利益的威脅，因此，物業服務企業不能將服務強加于業主?，F實中往往是開發商開發商品房的同時，也同時出資成立或選擇一家物業服務公司來進行管理，待業主入住時面臨的就是強制的物業服務服務，物業公司服務好，這種服務提供與接受的關系能夠持續下去，物業公司服務不好，由此引發沖突；2.業主認為物管企業收費高或者認為物業服務企業沒有提供質價相符的服務，而物管企業認為收費低，引起企業虧損，無法生存；3.公共維修基金的托管和保值增值方式不當，造成對業主利益的侵害。

　　本文試圖從經濟學的角度對業主與物管企業存在沖突的三個主要問題進行深入分析，以便從機制上找到解決問題的辦法，促進物業服務健康發展。

　　一、產權的復雜性和物業服務組織方式的選擇

　　看似簡單的物業服務問題，但近 20年來始終未能探索出一套行之有效的解決辦法，關鍵在于理論界和操作部門忽略了對物業產權復雜性的認識。

　　物業服務中的產權復雜性表現在三個方面：

　　一是產權的物質復雜性。我國城鎮居民所擁有的住宅，絕大部分(80％以上，北京為90％以上)是多層(六層以下)和高層(六層以上)樓房，其建造形式基本上是集合式的，業主對其房屋享有的權利，包括可界定邊界的房屋的單獨所有權(業主戶門以內部分)和不可單獨界定邊界的房屋公共空間(單棟樓房戶門以外部分)、共有設施(共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、非經營性的車場車庫等)以及土地的共同所有權。由于單獨所有權和共同所有權并存，決定了業主行使所有權會影響關聯業主的權利，受到相鄰業主權利的制約。

　　二是存量公房產權制度復雜性。公房出售前產權歸政府或單位所有，開始出售公房后，在某一區域同時出現了政府產權、單位產權和個人產權并存的局面，不同主體對物業服務的選擇出現不一致。政府產權代表希望房管所進行物業服務，單位產權代表希望由單位的房管部門來管理，個人產權代表不希望有收費的物業服務，仍想搭便車，或者希望選擇物業公司進行管理。

　　三是產權轉換過程帶來的復雜性。我國正處在經濟起飛和城市化的高速成長期，為改善住房條件和為進入城市人口提供住房，每年要新建大量住房，不少居民所購房屋都是期房，物業服務企業在承擔新建房屋的物業服務過程中要同時應對作為產權人的開發商和產權轉移后的購房業主。前者是為房屋賣的好需要選擇物業，后者是為住用舒適安全需要選擇物業，二者在選擇物業服務企業的問題上經常產生矛盾。

　　由于產權的復雜性決定了業主選擇物業服務消費不能個人說了算，需要通過相關業主集合決策的方式來選擇物業服務服務消費?？晒┻x擇的消費提供方式基本上有四個：一是繼續由房管所、單位房管部門提供物業服務，但這種模式已不適應住房商品化、社會化的需要，被實踐證明是落后的供應模式；二是由政府指定物業服務企業提供服務，這種模式在特定時間和空間可以，全面施行不符合政府的職能定位，三是由開發商選擇物業服務企業，有利于開發與物管的銜接，但不利于為業主提供質優價廉的服務，四是由業主選聘物業服務企業，這種模式尊重和維護了業主的財產權利。20**年6月8日國務院公布的《物業服務條例》就是將業主的財產權作為物業服務的基礎，明確規定物業服務區域內的全體業主組成業主大會，由業主大會選聘、解聘物業服務企業。

　　為維護共同的利益，由于產權的復雜性，業主需要通過業主大會建立民主協商、自我管理的機制，但在具體的實施過程中會遇到交易費高昂的問題，增加操作難度。北京市有一個新竣工的住宅小區，14棟高樓，4500套住房，按每個居民購一套住房計算，就有4500個業主。組織召開4500人的業主大會需要尋找特定的會議場所，要支出高昂的會議費用。在北京市目前3300多個居住區項目中，推行物業服務的約占60％，成立業主委員會的不到300家，約占應成立的10％。如要完成3000家業主委員會的組建并維持日常運行，交易費用會相當高。

　　此外，按照《物業服務條例》規定，業主大會選舉產生業主委員會，作為業主大會的執行機構，履行六項職責：召集業主大會會議；報告物業服務的實施情況，代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，及時了解業主的意見和建議；監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；監督業主公約的實施。從履行的職責看，業主委員會承擔了相當的工作量，而現行的規定中，業主委員會的工作是沒有報酬的，違背了經濟學的原則。由于業主委員會的勞動沒有報酬，現實中出現了業主委員會工作無人愿意承擔的現象。按照等價交換的原則，除對物業服務企業支付報酬外，還應對業主委員會支付相應的報酬，才能保證業主大會這一議事機制得以運轉。由此可以看出，在我國的組織權力設置中存在誤區，對決策人重榮譽，忽視經濟利益，大到人民代表，小到業主委員會委員，只賦予決策權，但對其投入的勞動，沒有相應的報酬，這種狀況削弱了決策的權威性。

　　如何解決因交易費用高，業主大會和業主委員會組建運行困難的問題?在新建小區可以實施政府委派機制，即在業主大會缺位的情況下，由政府管理機構指派優秀物業服務企業承擔物業服務。在成熟小區，將物業服務與社會發展結合起來，發揮社區居民委員會的作用，由居委會代行業主委員會的職能，從而節約資源，降低交易費用。

　　有一種看法，認為居民委員會不是業主代表，因此，不能行使業主委員會的職能。在公房產權占主導地位的情況下，這是事實。但是，在70％以上的個人擁有住房的情況下，居民委員會已是業主參加組成的機構，只要在現行的居民委員會職能的基礎上，增加其相應的由業主委員會承擔的職責，實行一套人員兩塊牌子，通過物業收費方式支付居委會相應報酬，完全可以使居委會這種地緣性組織在社會管理職能之外，承擔業主委員會的職能。這樣做既節約了資源，降低了交易成本，又減少了居委會和業主委員的磨合，還增加了業主大會的操作性。

　　二、通過競爭方式確定物業服務產品的定價

　　由于公共服務產品的消費選擇方式受到限制，因此其產品價格形成有一定的特殊性。實踐中，我國多數城市都由政府部門規定物業服務收費的最高限價，運行中，物業服務企業都把這種最高限價作為向業主的收費標準。由于收費標準與服務提供之間沒有一套相互制衡的機制，物業服務企業的目標是多收費少服務，增加利潤，業主的目標是少繳費多獲得服務，二者產生矛盾，激化的情況下，出現了不少業主拒繳物業費的現象。

　　應該建立競爭性的物業服務產品價格形成機制，即通過業主委員會招標方式選聘物業服務企業，由物業服務企業在政府限價的基礎上通過投標競報物業服務產品的價格，由業主委員會選聘報價最低的投標物業服務企業承擔物業服務服務。如果物業服務企業在中標后擅自提高服務產品價格，由業主會員提出勸戒，如果不改正，可以辭退物業服務企業，并開始新一輪招標，由此形成良性互動的價格形成機制。

　　通過競爭降低物業服務產品的價格，這種機制發揮作用還需要有物業服務規?；洜I相配套。據對北京市 1270家物業服務企業的調查，平均每個企業78人，管理面積是8.2萬平方米。如果物業費按每平方米2.5元收取，月物業費收入是20.5萬元。支出如下：1.人員工資，按1000元／人／月計，共支出7.8萬元；2.辦公用房租金，按每人用房6平方米房屋租金每日每平方米2元計，房租支出2.8萬元3.綠化、維護成本3.6萬元，4.水、電、車等管理費支出6萬元，5.營業稅1.13萬元?？傊С?1.3萬元，出現虧損。有兩個辦法，一是提高收費標準，按每平方米3元收費累計24.6萬元，贏余3.1萬元。二是增加管理面積。按照有關專業人士分析，維持一個物業服務企業正常運轉，且其收費水平業主也能夠承受，需要管理20萬平方米的物業。北京市現有物業服務企業約 1700家，實施物業服務的住房面積為 9616萬平方米，其他實施物業服務的房屋面積為809萬平方米，相當于每個企業的管理面積為6.13萬平方米 (按20**年物業企業數1584家計，相當于6.58萬平方米)達不到正常運轉的水平，因此，必須實行優勝劣汰的法則，保證物管企業的規?；\營。

　　為降低物業服務產品的價格還應實行收費統收統支平衡使用的機制，物業服務收入和支出是一個整體，不能就單項收入維持單項支出，簡單匹配將會導致收費上升。如小區綠化維護費用較高，靠單項收費維持，勢必費用很高。小區停車收費收入較高，支出較低，應將此項收費統籌使用。小區停車收費是業主共有土地使用權產生的租金，而不是所謂的物業服務企業的看管費，其收入應在扣除物業服務企業的人員費支出和管理費支出后的余額為全體業主所有，用于平衡小區其它項目的支出，這樣做有利于降低物業服務產品的價格。實際工作中，這筆錢往往落入了物業服務企業的腰包，如按每輛車停車費月支出150元計，擁有100個車位的小區，每月停車費的贏余就會達到1.1萬元。

　　由于費用統收統支能夠有效降低物業服務產品的價格，因此，政府部門應指導業主委員會在招標文件中添加上述內容，利用有效手段減輕業主負擔，抑制物業服務企業利用政策真空和業主專業知識不足謀取不合理的收入。

　　三、公共維修基金的托管方式和保值增值問題

　　據測算，在50年的住房使用期內，房屋維修和設施設備改造累計支出貼現后，與購房當年住宅價格的比例約為0.5：1。由于不可確定邊界的房屋公共空間、共有設施共同所有權的存在，為減少日后共用設施設備維修養護費用收繳的麻煩，我國現有的政府文件規定，對公共維修基金實行預交制，即新建商品房在銷售過程中由買房人按房屋售價的2％額外交納公共維修基金。20**年北京市商品房銷售額813.8億元，應收公共維修基金16.3億元，實際歸集7.8億元。這筆錢如何托管?現實中由政府部門的物業服務機構預收后統一存儲在商業銀行，待業主委員會成立后移交業主委員會；有的直接移交物業服務公司托管。由于業主委員會沒有專業基金投資經驗，只能將這筆錢作為長期存款放在銀行，以息支付維修費用，由于物管企業也缺乏專業的理財經驗，也基本上將這筆錢存放在商業銀行，維修基金的增值主要靠利息，按銀行儲蓄存款利率計算，公共維修基金的增值每年不到3％。上述管理方式，也削弱公共維修基金歸集力度，目前北京市商品房售后維修基金的余額只有13.8億元，只占應歸集額的23％。

　　為減輕業主日后維修負擔，保持公共維修基金的增值，應該委托專業的投資機構進行理財。為保證維修基金運作的安全性，由政府部門的住房資金管理機構統一歸集，運用該筆資金發放長期個人住房貸款，年利率在5％左右，比銀行儲蓄增加2個百分點。據推算，北京市商品售后公共維修基金約有59億元，房改房售后公共維修基金余額29億元，累計88億元，如改由政府部門住房資金管理機構統一歸集統一運用，在保證安全性的基礎上每年增值增加1.8億元，以50年為周期進行推算，分散歸集分散運用較之集中歸集集中使用，將會使公共維修基金的全體交存人損失增值資金約90億元。

　　以上從產權經濟學、公共服務產品的價格形成機制及基金歸集和投資角度對物業服務涉及的經濟問題進行了分析，揭示了物業服務相關主體之間的經濟關系，為解決管理問題提供了經濟手段，也為分析物業服務問題提供了一種新的視角。