談分期開發住宅小區物業管理問題

　　在一些規模較大又分期開發建設的住宅小區，存在前期物業與后建樓盤在管理過程中因銜接不上出現臟亂差等現象，導致有些業主入住初期就有大量的投訴和報修，致使物業管理分期接管與開發建設的全過程難以有效銜接。這些問題的原因是多方面的，但從根本上講，主要是還沒有找到分期開發的住宅小區分期接管與后續開發有效銜接的途徑和手段。因此解決分期開發住宅小區建管中存在的問題是目前物業管理和開發建設工作面臨的一項重要課題。筆者就此問題談談個人的看法。

　　一、加強分期開發項目的行政監督，從源頭上制止分期開發建設的遺留癥

　　住宅小區的物業管理服務單位和建設項目的主管單位都是政府的建設部門，有些分期開發的住宅小區的物業管理問題是行政監督不到位的結果。一些開發商在利益的驅動下，加大建筑密度，多建房，擠占公共綠(場)地；降低或減少公共配套設施標準；不按規定提供物業管理辦公用房和物業管理經營性用房；少繳或不繳住宅小區公共設施共用部位維修資金，在開發建設中沒有考慮物業管理的需要，造成許多社會問題，影響社會安定和相關人群的安居樂業，給物業管理的正常運行留下了許多無法彌補的問題。

　　從1999年我市物業管理千戶調查問卷匯總情況看，有35.6%的用戶認為所居住小區存在“物業管理規劃不合理”；有21.1%認為小區存在“見縫插針的亂建”；有39.8%的則認為“專用設施配套不齊全”。問卷調查從一個側面反映了廣大產權人迫切要求改善住宅小區建設與管理質量的意向。筆者認為，解決分期接管與后續開發的銜接問題要從立項審批和行政監督的這一源頭環節入手，加大行政監管力度。為了保證新建住宅小區的使用條件和配套設施完善，在后續項目開工前，開發建設單位應制定項目整體的物業管理方案，物業管理方案應明確界定物業管理用房的具體位置、數量和提供主體；明確界定物業管理經營性用房的具體位置、數量、成本價格和提供主體；明確界定住宅小區公用設施共用部位維修基金的計提基數、計提比例和繳納計劃；明確小區綠化、硬化、美化、環衛、文體活動等公共設施的建設標準等。行政主管部門應按照《物業管理條例》的要求，認真檢查開發商制定的物業管理方案的落實情況。

　　二、分期開發的住宅小區要從整體出發，在后續建設中引入適應物業管理的規劃設計

　　規劃設計作為分期開發住宅小區后續開發建設工作的重要環節，對于整體住宅小區的形成起著決定性作用。要創造一個優秀的住宅小區，首先要有一個優秀的規劃設計方案。在進行規劃時，不僅要從住宅小區的總體布局、使用功能、環境布置來安排，而且要對物業管理所涉及的問題加以考慮。目前的現狀是開發商在規劃設計時較少考慮到日后物業管理的因素，導致住宅小區設施配套不全，給管理帶來了許多不便。

　　筆者認為要做好分期接管與后續開發的建管銜接工作，首先要做好規劃設計工作。諸如小區封閉管理的形式、垃圾點的設置、監控防盜系統的配置、園林綠化和硬化美化的設計、物業管理辦公和經營性用房的定位等等，都要考慮得非常周到。為日后的物業管理提供有利條件。

　　在規劃設計階段引入物業管理理念不僅僅是規劃設計人員的事情，也對物業服務單位提出了更高的要求。物業管理人員參與小區規劃方案的論證，有利于從管理角度去完善規劃方案。從靜態上講，不同規模不同檔次的住宅小區其物業管理設施應如何配置要有切合實際的標準和規范；從動態上講，應適當考慮物業管理發展的需要，靈活設計相關設施并適當預留可發展空間，使物業管理標準升級時其相關硬件設施擴充、擴建具有可能性。由此可見，在規劃設計過程中有無物業管理意識，不僅關系到能否為規范的物業管理提供條件，而且關系到能否實現以高質量的物業管理服務營造寬松和諧的居家氛圍，甚至關系到后期開發項目的吸引力。

　　三、物業服務單位應積極參與監督和驗收后續建設項目

　　在分期開發的住宅小區后期建設階段，施工質量直接關系到整個小區日后使用功能的正常發揮，關系到住戶的切身利益，也關系到日后物業管理的正常運作?，F實中，有的開發單位私自改變規劃設計，造成配套設施不全和房屋質量隱患。解決這些問題，與物業管理的工作息息相關，因此讓物業服務單位參與監督后續項目建設過程是完全必要的。這樣做的好處是：

　　1、有利于行政主管部門監督和落實開發建設單位立項審批時上報的物業管理方案中規定項目的建設情況。

　　2、有利于物業管理公司日后的管理，促進樓盤銷售?，F在的物業建設，特別是高水準的現代化住宅小區，其結構、管線等十分復雜，安裝、施工中，粗心大意或隨心所欲都可能給設施設備的正常使用帶來極大的隱患， 甚至導致巨大的浪費，有時某些作業者可能會為了方便自己工作，而不是從有利于業主使用角度去安裝施工，從而給后期的物業管理帶來諸多難以解決的問題。物業服務企業派出專業人員管理，監督施工單位的各項工作，提出整改建議，確保了工程質量，為業主爭得了良好的硬件條件。

　　3、有利于物業的功能定位，確保物業的使用功能。物業管理公司積極參與工程監理工作， 從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現和解決問題，避免物業建成后給使用、管理和服務留下隱患。

　　4、有利于減少開發商的后顧之憂，專心于開發建設。通過分期介入，開發商可以得到物業管理公司的緊密配合，使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求，對接管的物業從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與建筑安裝單位交涉，監督并促使其改進發現的問題，避免日后扯皮推諉事情的發生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中給排水、電氣、照明、通信、通訊、暖通、供電、避震防雷、電梯、消防等各個設備系統中所存在的問題，引起開發商的高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設施設備在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時嚴格按照建設部頒布的《 房屋接管驗收標準 》做好接管驗收工作。

　　5、能及早從今后管理的角度監督建設施工單位嚴格按規劃設計原意進行建設，及時制止一些建設單位不顧小區今后管理的難度和廣大業主的利益而隨意改變規劃設計現象的發生。

　　6、能使物業管理公司了解房屋建設結構及各種管線的埋設，收集整理好小區建設的有關資料和基本情況，在業主入住前，為住宅小區的裝修管理和水電、土建維修提供方便，使建設寓于管理之中，為全面管理好小區打好基礎。

　　7、物業服務單位參加單項工程驗收和小區綜合竣工驗收是住宅小區整體物業接管前對建設單位的最后一個制約環節，對未按規劃設計建設配套設施和物業管理設施的行為，物業服務單位有權要求建設單位補建或完善，從而確保物業管理前提條件的落實。

　　四、后續開發項目綜合竣工驗收后，應做好物業管理工作

　　后續開發項目綜合竣工驗收后標志著開發建設單位的工程建設任務的完成，物業服務單位在這個階段要全面介入管理，避免建管脫節，造成業主的違章裝修、公共環境和治安無人管理等后果。物業服務單位在實施對后續建設項目管理時應重點把握好四個環節：

　　1、在物業接管驗收中嚴格把關。對即將接管的小區認真做好使用功能的核查，對各種設備、管線都逐一檢查并做好登記，辦理交接手續，建立移交檔案，完成法律上的建管交接。

　　2、超前制定各項管理制度。物業公司在業主入住前，應制定出一套科學的行之有效的規章制度，使物業管理一開始就做到有章可循。

　　3、實施超前教育。在業主入住以前，物業服務公司應對整個宣傳教育工作做出周密計劃，采取多種形式，宣傳業主在物業管理中的權利和義務，以得到廣大業主的支持、理解和配合。

　　4、超前協調好物業管理與行政管理的關系，明確物業管理公司和行政管理部門職能，避免出現多頭管理，推諉扯皮等現象；政府職能部門(如辦事處、派處所)對小區有關工作實施業務指導、監督和檢查，保證業主入住后物業管理公司和行政管理部門密切配合、相互支持，從而為小區管理提供保障。

　　分期開發住宅小區的分期建設與物業管理的各個環節有著內在的聯系，二者是相互依存、相互促進的關系。開發建設單位為購房人提供了住宅產品消費，物業服務單位為購房人提供了物業服務消費，從維護消費者權益的角度二者的目的是一致的，那就是讓業主(消費者)享有優良的產品和優質的服務，因此分期開發的住宅小區的物業管理和后續開發建設又是相互統一的關系。在《物權法》和新的《物業管理條例》付諸實施的新時期，為了保障和維護物業產權人的合法權益，認真研究建管銜接問題，制定建管銜接方面的規則，真正實現分期開發住宅小區的分期物業管理與后續開發建設項目在各個環節的有效銜接，是完全必要也是迫在眉睫的。

篇2：舊住宅小區物業管理的問題及建議

　　舊住宅小區物業管理的問題及建議

　　物業管理是隨著國家房地產業，尤其是住宅產業的發展而逐步發展起來的。當人們的生活水平逐步提高后，人們就更關注生活的質量，關注居住環境的日常保養和維護，盡可能使住宅小區整潔，環境優雅，生活便利，安全不受侵害。根據政府關于物業管理的有關規定，新建小區必須實行物業管理制度，而舊小區卻在推行物業管理的過程中，遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。

　　一、居民觀念需轉變

　　多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統觀念，習慣了由單位的房產管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業管理就是想多收錢，如果實施物業管理需要收費，也應該由單位交，住房消費意識淡薄。

　　二、硬件條件相對落后

　　舊小區在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區的規劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設施主要有以下一些不足:包括綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設施和文化活動空間較小等等。

　　三、產權形式多樣

　　舊小區普遍存在住房產權形式多樣的特點。住房產權形式有全產權商品房，房改售房，回遷房，農轉居的承租房，居民承租房。住房的產權人多樣，有居民個人、房管局、單位產權人(包括中央單位、市屬單位、區屬單位)、公共設施產權人(如各市政設施部門、郵局、銀行、區屬商業單位所有的房產)、托管房、二手房產權人等。

　　四、存在多頭物業管理的現象

　　產權形式的多樣化，使小區形成多家物業管理單位同時對小區不同物業進行管理的局面。主要有:"單位自管房"物業管理公司，"房管局直管公房"物業管理公司，社區管理單位，居委會，市政設施單位，商業網點單位等。

　　五、對舊小區基礎設施進行改造的資金缺口較大

　　舊小區實施物業管理，改善居民的生活環境，必須對小區的基礎設施進行不同程度的改造，如小區進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實施物業管理的一個重要問題。

　　六、物業管理收費困難

　　已經實施了物業管理的小區，甚至物業管理水平比較好的小區，也存在物業管理收費困難的問題。舊小區物業管理收費經物價部門核準，目前最低收費標準為每平方米0.15元，普通小區全年收費總額為120元。盡管是如此低廉的費用，很多物業管理公司只能收到30%左右。

　　七、管委會作用有待進一步發揮

　　實施了物業管理的小區一般都成立了物業管理委員會或業主委員會，但受方方面面因素的影響，很難發揮其應有的作用。如，根據有關規定，業主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產權的產權人，但產權單位怕要求出資整治小區環境或承擔其他經濟責任，就不愿意參加業主委員會，已經參加到業主委員會的個人，甚至要求退出業主委員會。業主委員會在行使職權過程中存在越權行為或不能充分履行相關職責。

　　八、社區管理與物業管理存在矛盾

　　社區管理與物業管理在對小區物業實施管理的問題上存在矛盾。有的社區委員會以贏利為目的，與物業管理企業爭奪物業管理項目，把政府補貼給物業管理單位的專項資金承擔過來，進行有關物業的專項管理。有的社區委員會出租小區經營用房，開早市、菜攤、飯館、理發店等，對小區內綠化、衛生、保安造成一些影響。

　　針對當前舊住宅小區物業管理工作中存在的主要問題，提出以下建議:

　　一、加快、加強物業管理的立法工作

　　當前物業管理中出現的糾紛，涉及物業管理的方方面面，而物業管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關方面應加快物業管理立法工作，通過立法進一步明確政府部門、物業管理公司和業主各方的責任、權利和義務，消除爭議，特別是對房改房物業管理規范的立法工作要重點研究。

　　二、逐步加大對住宅小區基礎建設的投資，改善居民生活環境

　　1、城市的管理者是各級政府，政府樹立經營城市的概念，使城市的資產增值，并應從城市建設維護費中，拿出專項資金，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業管理創造一個良好的基礎條件。

　　2、住宅的實際使用人，是居住環境改善的最大受益者，也應該出資改善居住環境。在改造舊小區中，可以嘗試充分調動廣大居民的參與意識，由居民參與設計、參與投資、參與建設的公眾參與方式。

　　3、產權單位是住宅的產權人，在目前房改政策下，產權單位也要對舊小區的改造進行相應的投資。至于政府、產權人單位、居民三方投資的比例，可以根據每個小區的不同情況，進行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經濟承受能力。

　　三、政府部門應加強對舊小區實施物業管理工作的規劃

　　針對沒有實施物業管理的舊小區，政府房地產管理部門應制定改造計劃，擴大實施物業管理的范圍。政府有關部門要研究舊小區推行物業管理的困難，針對每個小區存在的問題，逐步推進和實施物業管理，充分發揮政府行政管理部門的作用。

　　四、深化房改政策，在工資中增加物業消費部分

　　房改優惠售房實現了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與

　　物業管理銜接的還不夠，特別是對物業管理費用在政策上考慮不夠，建議國家有關部門在職工工資中應增加物業消費部分，將財政撥款暗補改為明補。對無力發放物業管理補貼的單位和無業、失業人員，政府有關部門應研究制定相應的政策，配套執行。

　　五、建立房屋使用人與物業管理公司的物業管理契約關系

　　商品房在買房之時，買房人和賣房人就簽訂了物業管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時，雙方對物業管理事項沒有任何約定，導致買房人或承租人對物業管理不承擔任何義務和權利。建議在舊小區制訂物業管理合同，通過使用人或產權人與物業管理公司簽訂物業管理合同，建立物業管理的委托關系，約束雙方的利益關系，改變居民普遍存在的"你搞物業是你愿意，跟我沒關系"的觀念。

　　六、加強實施物業管理的正面宣傳

　　一是要物業管理公司樹立努力為業主服務的認識，這樣才能從企業內部產生提高服務水平的內在動力。二是要引導物業管理公司提高服務水平，總結已有的成功經驗，向其他物業企業宣傳。三是要宣傳業主對房屋產權享有的權利和義務，增加業主的自覺維權意識。四是要增加物業服務內容透明度的宣傳，對服務項目、服務內容、服務標準都要在小區內的布告欄內張貼或以其他方式讓業主知道。五是加強物業收費的宣傳工作，該交費的產權單位都要交納物業管理費，包括小區內的學校、商業設施等居民住宅以外的其他產權單位。

　　七、處理好社區管理與物業管理的關系

　　物業管理是一種企業行為，而社區管理則是一種政府行為，社區管理和物業管理不可替代，但又互相配合，在實施具體的經營、管理中是密切聯系、互相依存的。物業管理公司要與社區委員會、派出所等明確分工，物業管理公司不能承擔本應由政府部門負擔的工作，基層政府部門也不能因為有些管理工作有利可圖，就運用行政權利，自行進行管理。

　　八、確立物業管理公司是對小區物業實施物業管理的唯一性，改變多頭管理的局面應該明確物業管理企業是小區物業唯一的管理企業，一個小區應盡量安排一個物業管理公司。

　　為實現現代新區、文化大區、經濟強區、全國名區的建鄴目標，建鄴人在加快新城建設的同時，對新城區實施有計劃、有步驟的改造，目前舊住宅小區整治出新及物業管理試點工作正全面展開，通過各方的共同努力，逐步建立符合社會主義市場經濟體制要求的社會化、專業化、市場化的物業管理新體制，為廣大居民提供安全、整潔、方便、美觀的居住環境。

篇3：《物業管理實物》讀后感：做好住宅小區現場管理

　　《物業管理實物》讀后感：做好住宅小區現場管理

　　本人通過兩年的物業管理工作總結和學習，和近期閱讀了一本《物業管理實物》從中得到很多啟示并深刻的認識到，服務處的現場管理是物業公司“生產的主要產品”，“產品”只有滿足“客戶”需求才能贏得市場。物業公司必須針對業主小區現場管理服務的需求，讓物業管理人員做好小區現場管理服務，持續滿足業主的需求。對如何做住宅現場管理做以下分析。

　　一、現場服務處主任必須逐步打造一支具有務實、整合、控制、遵從和協作精神的管理服務團隊，使管理人員能夠貼近現場、貼近業主、貼近員工。

　　二、正確分析現實中，住宅小區現場管理存在的問題及反復發生的原因，基本分為兩塊：

　　1、管理人員服從標準的意識淡薄，使已有的管理制度失去制約作用，導致解決過的問題又反復發生；

　　2、不排除小區部分住戶（業主、租戶）、裝修工人的素質確實較低，不文明、不規范行為反復發生。

　　針對以上兩塊主要問題采取以下方式：

　　1、“五按五干五檢查”，即按程序、按路線、按標準、按時間、按協作指令；干什么、怎么干、什么時間干、按什么流程干、干到什么程度；由誰來檢查、什么時間檢查、檢查什么內容、檢查的標準是什么、檢查的結果由誰來落實。

　　2、狠抓基礎管理，持續滿足業主的基本需求，將例行工作做好，用常規的制度來解決經常出現的問題。物業管理企業還必須克服管理人員驕傲自滿的情緒，不斷提出新的奮斗目標，不斷增加前進的動力，需要通過日常管理的長效機制來抓標準的執行。

　　三、做好小區內每一件事情，要堅決樹立一種對一件事一抓到底的韌勁，一件事從頭到尾抓出一個模式來，再把這個模式推廣。

　　四、建立優良的內部工作流程，增加各職能部門協調配合能力，力爭工作不走彎路，盡量減少解決問題的時間，提高工作效率。

　　以上四點是本人對現場管理的認識，并會逐步運用到實際的工作中，我相信只要將以上五點認真落實到實處，用積極向上的服務意識，對待業主和使用人，堅持“服務質量是物業管理企業的生命線”為第一宗旨，定能將星海云頂花園管理好、服務好。