高校物業管理面臨的問題與對策
隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業管理企業也應運而生。它是指高校后勤實體經過工商注冊具有獨立法人資格的企業，有別于以往的后勤物業中心和社會物業管理企業，有其特定的教育屬性。目前，高校物業管理企業已成為高校新型后勤保障體系的中堅力量。
由于轉型的初步成功、后勤實體的不懈努力、政府的正確導向、學校的扶持、歷史的沿襲，高校物業管理企業目前仍然是高校通過市場方式或非市場方式選擇的主要對象。盡管如此，高校物業管理企業還面臨生存的危機，在邁向現代物業企業的轉型進程中仍面臨諸多問題，如何應對?將直接影響到高校物業管理企業生存與發展。下面就高校物業管理企業所面臨的問題和對策談一些粗淺的認識。
一、高校物業管理企業生存環境較差，核心競爭能力較弱。
物業管理伴隨城市化的進程應運而生，它是市場經濟發展、社會專業化分工的必然產物。但是高校受計劃經濟的影響很深，部分當事人對現代物業管理的意義、理念認識不足，對物業的規律、要求把握不準，高校物業管理企業相對于社會物業企業起步較晚，造成高校物業管理企業發展艱難。
1、重建輕管的現象嚴重。
高校大量存在重建輕管的現象。在基建、大中修工程進行預算、設計、施工時未能充分考慮物業的前期介入;在工程驗收時物業的發言權不能受到應有的重視;在工程移交時圖紙、資料、文件不能按物業管理規范及時移交或殘缺不全;對工程保修期內發生的維修問題扯皮現象屢屢發生，維修的及時性大打折扣，用戶意見不小，影響了學校的教學、科研、生活和諧進行，并且給物業企業造成被動和不良影響。
2、高校后勤甲乙方關系還沒有完全理順。
由于全國事業單位全面改革的滯后性，鐵飯碗、大鍋飯、人浮于事、低效率等在高校機關院系依然存在，甲方仍有自辦后勤服務、創收的情形，這些現象的存在，必然對乙方人員的勞動積極性和心理產生很大的消極影響。高校后勤甲方的職能應當以合同的簽訂和監督為主，人員應當盡量精干，根據《物業管理條例》，后勤服務性工作能夠委托的應當盡量委托。學校應切實提升物業企業的應有地位，發揮好物業的作用，而不應人為擴大甲方的職能和編制，去做許多可以委托給乙方做的工作，違背后勤社會化改革的初衷一剝離高校辦后勤職能，造成不應有的矛盾，這樣才能提高辦事效率。
3、校內物業管理價格體系沒有確立。
物業價格偏低，背離平等合理的原則，物業勞動價值被嚴重低估、被低算，學校給付的物業經費嚴重不足，企業很難貫徹落實《勞動法》，造成高校物業管理企業提供的大量服務在低水平上重復，高校物業管理企業沒有應有的積累，但卻背上原應由學校承擔的校內后勤勞務用工交納“五金”和最低工資標準、超工時費不足的負擔和風險。高校物業管理企業難以生存和發展，從而難以脫離學校的扶持，成為難以長大的孩子。
4、服務對象對物業管理的內涵還認識不清。
對高校物業管理企業的免責條款還不清。在物業管理的實踐中，人們誤認為在某~區域內只要實行了物業管理，物業管理企業就應承擔在這區域內的財產、治安等~切責任，應該包打天下。即使是開放的車庫，在車庫內車輛失竊后也會找物業管理企業賠償。其實，通常情況下，物業企業提供的并不是車輛保管服務，而只是負責對停車場交通及車輛停放秩序的管理;物業企業提供的是群防群治的安全防范服務，而不存在人身、財產的保管和保險關系，一旦在物業區域內發生財物被盜等治安事件，物業企業只要按服務承諾和服務標準，就應是免責的，當然，物業企業有協助公安機關捉拿罪犯的義務。
5、高校物業管理企業先天不足、綜合競爭力弱是企業生存和發展的最大障礙。
【1】由于歷史的原因高校物業管理企業“老人”多，而事業單位操作層的“老人”的工資是企業操作層“新人”的1一-3倍，這樣高校物業管理企業成本高是~個不爭的事實。同時，觀念陳舊、貪圖安穩、斤斤計較的現象在“老人”中大量存在，校內環境的影響、國家事業單位整體改革滯后狀況的影響，成為高校物業管理企業向現代物業轉型的最大困難。
【2】從高校后勤實體到高校物業管理企業體制上的轉換相對而言是比較容易完成的。從股權結構上來看現有的高校物業管理企業，有的為學校全資企業、有的為控股企業、有的為參股企業、有的為職工入股的民營化企業。不管是哪種股權結構，都要受到“老人”因素的制約，使得轉型后高校物業管理企業體制上的優勢一下子難以發揮，不能很快轉變成為競爭優勢
【3】由于“老人”因素的制約，從穩定大局出發，高校物業管理企業在機制的運行上往往不得不犧牲一些效率和改革的力度，以換取一些“公平”，員工的激勵性達不到現代企業的水準。如一套工資制度既要考慮“老人”的穩定性又要考慮企業的成本、“新人”的激勵性，往往難以找到最佳結合點，形成不了企業的內在凝聚力。但是為了高校物業管理企業長期的生存與發展，這種效率的犧牲又必須嚴格的控制在一定范圍之內，以保證高校物業管理企業穩步提高競爭力，實現可持續發展。
6、高校物業是一個新領域，很多方面還有待于探索。
由于我國物業行業首先是從住宅物業發展起來的，政府、行業的許多政策、法規、條例都是針對住宅物業而研究、而制定的。高校物業和許多非住宅物業在管理規范、收費價格、理論研究方面都比較滯后，可供參照的東西不多，因此還有待于不斷實踐、總結和探索。
二、高校物業管理企業生存與發展的對策。
高校后勤社會化改革的最終目標是建立起“市場提供服務、學校自主選擇、政府宏觀調控、行業自律管理、職能部門監管”的高校新型后勤保障體系。高校物業管理企業面臨諸多問題，為了生存和發展必須尋求科學有效的對策。
1、發揮政府主導作用，不斷強化高校業主的物業理念。
[1】政府在指導后勤社會化改革的過程中要進一步明確支持、幫助高校后勤物業非法人實體轉型為物業企業，并對轉型后的物業企業給予扶持和關心，特別是要落實減免營業稅和企業所得稅的稅收政策，解決“老人”工資的列支渠道問題，以確保后勤社會化改革取得成功。
【2】地方政府應積極引導或組織高校物業行業協會(研究會)制定高校物業管理規范條例、服務標準、高校物業管理合同規范文本等。
【3】制定高校各類物業收費指導價格體系和測算規則。這是在高校物業管理企業剛剛成立、校內市場競爭幾乎沒有展開或雖已展開但并不充分的情形下規范、約束甲乙雙方討價還價行為的有力武器，同時也是實現公正、公平原則，切實維護物業企業員工特別是非事業編制員工合法權益的有力武器。值得一提的是20**年4月江蘇省教育廳發規處已出臺了《江蘇省高等學校物業管理服務項目定額參考標準》，這一舉措有利于江蘇高校向物業服務的規范化和價格的合理化軌道邁進。
【4】高校應重視高校物業管理企業事編員工與校內機關職工收入差距，采取補貼或給予政策性扶持等方法確?！袄先?的基本利益不受損害，在員工付出比成立企業前更多的勞動、承擔更多的精神壓力時，“老人”的收入應當有適當幅度的上升?！袄先恕眴栴}能否處理好，是當前高校物業管理企業的穩定與發展的關鍵。
【5】高校要堅定不移將精兵簡政的政策貫徹到底。精簡甲方機構與人員同發展高校物業托管項目是相輔相成的，只有建立起高校物業概念和理念，才能符合高校后勤社會化改革的基本思路，才能提高后勤的辦事效率，才能實現逐步“剝離高校辦后勤”的職能。
2、面對現實，有步驟的實現高校物業管理市場化。
高校后勤物業實體轉型為后勤企業，面臨學校放開校內物業市場的巨大壓力。因此，很多實體不愿進行工商注冊，不愿成為企業，這是可以理解的，也是應當給予關注和解決的。后勤物業實體不轉為企業后勤改革難以深化，成立了企業又面臨放開市場、自身缺乏競爭力而易于失去市場的壓力，在這種兩難的情形下，學校必須有所選擇。因此，在物業實體存在校內大量事編員工的前提下，學校要放開市場必須先保護校內市場。高校要創造條件，使物業企業在校內市場先行練兵，而后走出校門參與市場競.爭，吸取經驗和教訓。經過這樣一個過程，再適度放開市場，引入競爭機制，同時實行“老人”跟市場走的原則使高校物業管理企業與社會企業處于同一起跑線。只有實行有步驟的開放，起步階段有保護性的競爭，高校物業管理企業才能生存和發展。
3、高校物業管理企業的根本出路在于集約化(社會化)、專業化、規范化。
高校物業管理實體經工商注冊后成為獨立法人企業就意味著從學校分離出來。高校物業管理企業只有實現集約化，擴大規模，走向社會，參與競爭才能縮小與行業先進水平的差距，特別是物業管理服務理念上的差距，才能真正做大、做強、做優、做出品牌，實現后勤資源優化配置。學校的后勤服務市場是高校物業管理企業的生存之本，在立足學校市場的基礎上，要充分發揮企業自身的價格優勢、人才和技術優勢以及學生公寓、樓宇物業管理優勢，積極參與社會市場中公開、公平、公正的競爭，拓展物業市場，壯大企業的實力。這方面有許多高校物業企業已進行了大膽的嘗試，如:蘇州大學的蘇州東吳物業有限公司、上海高校后勤服務中心的上海生樂物業管理有限公司及浙江大學的求是物業有限公司等單位，他們都在社化會過程中進行了有效的探索，承接了社會市場中大量(主要是科、教、文、衛、金融系統)的物業管理項目，成為了二級資質的物業企業，并積極準備申報一級資質。
那么，怎樣才能實現集約化呢?在市場經濟的條件下，要占領物業市場，主要靠市場競爭，靠企業的綜合實力、靠核心競爭力。事實上，只有實現物業管理的專業化和規范化，高校物業管理企業才能提高核心競爭力，才可能實現可持續發展。
首先要建立專業化的物業組織機構。只有對物業對象實現細分，才能實現專業化。高校物業一般分為保潔、保安、維保、綠化、管理(人力資源、財務、工程)、市場開拓(前期、招投標)等內容，而每一項內容當中又可分為若干細目，臂如物業上的維修與維護就可以成立數十個專業隊【水、電、網絡、消防、空調、土建、木工、門窗、電機、電梯等1，只有加強專業隊伍的建設，才能提高高校物業管理企業的技能、技術、知識含量，才能在勞動密集型產業當中提高競爭力。
其次要配備專業化物業人才。一靠自已培養。要善于發現和培養自已的員工，多給機會。要進行有計劃的培訓，制定培訓大綱、組織編寫教材、進行專業講授、示范訓練、進行實踐考試。加快技術、技能及管理水平的提高，特別要樹立強烈的服務意識，大力倡導“主動、熱情、優質、高效”的服務理念。要重視一線勞務人員的培訓，對護衛員進行準軍事化訓練、應急預案演練、考核標準的培訓，對保潔員進行服務程序、服務標準和服務技巧的培訓;對維修人員進行安全操作規程、禮儀服務和回訪規范的培訓;對教室服務人員進行計算機多媒體的培訓等等。二靠招聘引進。要注重員工結構的調整，充實好、使用好專業化人才。
再次，要裝備專業化工具設備。使用專業化的勞動生產工具有利于勞動生產率的提高，也有利于減輕勞動工作量和勞動強度。即便在最簡單的保潔方面，保潔車、清洗機、擦窗器、清潔用品等的應用與保沽的效率、效果也是大有關聯的。
最后，就是要推行規范化的物業管理。物業服務質量的可靠性是物業管理的生命線。因此高校物業管理企業引入IS09001:2000和IS014000均有著很重要的現實意義。ISO貫標是一個長期過程，它貫穿企業生存與發展的全過程，物業管理企業要學習、理解、貫徹“八項質量管理原則”的精神，嚴格按行業標準，結合全國優秀物業管理大廈標準，制訂物業管理項目的服務規范。要加強質量手冊、程序文件和作業指導書的制定和實施，讓每一個員工對工作內容、頻率、流程，對工作要求、工作標準和考核標準清清楚楚，對服務禮貌用語、服務禁語明明白白。并且物業企業要能夠根據服務對象的要求持續改進服務規范，提升物業管理水準。這是高校物業管理企業生存與發展的根本保證。
高校物業管理企業是伴隨著高校后勤社會化改革的深入而產生的新興產業，因其具有特殊的教育屬性，盡管目前階段遇到不少問題，但我們相信，高校的各級領導會高度重視。高校要在師生中強化高校物業理念，實施好《物業管理條例》，建立好有序競爭的高校后勤服務市場體系，促使高校物業管理企業走向成熟，保持長久的競爭力和凝聚力，實現可持續發展，真正實現高校后勤社會化。
篇2：探討高校物業管理
探討高校物業管理
隨著全國高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業管理工作也日顯突出和重要，改革的步伐也隨之逐步加快。高校物業管理的對象主要有四大方面，即：學生生活區、教工住宅區、教學區和新校區的綜合管理。其主要工作是房屋的管理、保養與維護，水電、消防等公共設施的管理、保養與維護，道路交通的管理與疏導，停車場的管理，園林綠化與保潔，社區秩序與安全，社區文化等。以下就學生生活區和教工住宅區的物業管理作探討研究。
一、學生生活區的管理
學生宿舍是廣大學生日常生活、學習、娛樂的主要場所，是學生的家，可以說其管理狀況的優劣直接關系到學生的學習環境、人身安全以及身心健康等切身利益。如何為莘莘學子們營造一個溫馨的家，我們認為應做好如下三個方面的工作：
?。ㄒ唬┙⒁幏?/a>的質量管理體系，從制度上保證學生公寓的有效管理。凡有條件的學生公寓管理單位，建議引入1509001：2000版質量認證，使學生公寓的管理、服務達到高標準，讓學生在公寓享受星級的服務。具體表現為：
1、建立一套行之有效的管理規程，比如：員工手冊、人事管理制度、崗位職責、員工考核及獎罰規定、管理目標考核評審辦法等。
2、建立一套有效的控制程序，比如：文件控制、質量記錄控制、管理評審控制、人力資源控制、基礎設施與工作環境控制、服務實現的策劃與控制、與顧客有關的過程控制、采購控制、外包業務控制、顧客財產控制、不合格服務控制、顧客投訴處理控制、糾正措施控制、預防措施控制等。
3、建立完善的維修工作規程，比如：顧客報修處理工作規程，公寓設備、設施運行、保養、維修工作規程，消防設備操作規程以及倉庫管理制度等。
4、制定完善的行政工作規程，比如：會議制度，合同管理制度，培訓管理制度，辦公環境管理制度，分包服務管理規定，文件管理制度以及采購管理制度。
5、制定公寓區工作規程，比如：床位分配與安排管理規定，生活秩序管理規定，水電管理規定，家具管理規定，住宿收費管理規定，作息制度，標識管理規定，服務質量檢查管理規定，學生投訴處理管理規定，回訪學生管理規定，突發事件或異常情況處理規程，學生住宿與畢業離校管理工作規程，熱水開水房管理規程，公寓區消防安全管理規程，公寓洗衣、保潔管理規程等。
?。ǘW生公寓文化建設
在按照1509001：2000版要求認真做好日常管理、服務工作的同時，學生公寓還需要抓好公寓文化建設。
1．為方便廣大學生的學習、交流娛樂和親朋來訪，最好在每棟宿舍配備文化室，可設課桌、電視、報刊雜志等基本設施。
2．宣傳、發動學生積極參與定期、不定期的公寓內務評比等活動，并對優勝宿舍進行表彰和獎勵。
3．規范公寓周圍和內部標識，室內外增設盆景綠化、美化公寓環境。
4．要求管理員溫馨提示與問候，比如：在天氣寒冷時，問聲“您好！衣服穿夠了嗎？”；同學下課時，問聲“肚子餓了吧？”;晚自習回來時，問候一聲“您好，辛苦了，早點睡覺”；下雨時，提醒同學“您帶傘了嗎？”......以及設立天氣預報等溫馨提示，于細微處體現對學生的關愛。
5．積極配合學校團委、學生處等部門做好學生心理輔導室（心靈之約）的相關工作。
6．聘請學生為公寓管理助理，參與學生宿舍的管理過程。
7．有條件的可考慮設立學生公寓小報，鼓勵學生發表各類文章，以可以對學生公寓的管理和服務提出意見和建議，從而加強管理部門和學生之間的溝通。
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1．提高標準配備管理干部隊伍，不斷引進學士、碩士等高學歷人才充實管理隊伍，不斷提升管理水平。
2．堅持招聘年輕的中專、大專以上學歷人才，并通過競爭上崗，使管理員、區域主管更年輕化，更具專業、更貼近學生，從而使管理服務水平不斷得到升華。
3．結合學生公寓特點組織培養一支公寓專業保潔隊伍和綜合維修隊伍以及日常保安、消防隊伍。
4．加快公寓智能化建設，不斷投入安裝監控系統和公寓出入刷卡系統（或指模識別系統），采用“智能化設施＋流動保安巡邏＋管理員巡查”模式，確保學生公寓安全。
二、教工住宅區的管理
很多高校的教工住宅都是福利分房，一般都建在校園范圍內。以往是由學校實行一般性的行政管理。房改后各高校對教工住宅管理不一，我們認為對高校教工住宅實行專業規范的物業管理，可以考慮從以下幾個方面著手：
?。ㄒ唬┳≌瑓^的改造：
由于原住宅不具備規范的商品房基本條件，為此在實行物業管理時應首先對住宅區進行必要的改造，完善相應的設施。有條件的學?？蛇m當送嫁妝（撥付一定的經費進行各方面的改造），使教工住宅區基本形成相對規范的小區，比如：
1．舊住宅（公共部分）、舊道路：進行維修、翻新。
2．合理調整、改造，補充水電、消防等公共設施。
3．補充、更新園林綠化，整治衛生死角。
4．交通管理設施：進行必要的投入、改造。
5．停車場規劃與建設：鑒于場地緊張、歷史欠帳、配套不足等因素，特別要結合小區改造的有利時機，統籌規劃，充分利用現有條件抓好生態停車場的規劃與建設，從而有效緩解小區停車難問題，同時消除亂停亂放現象。有條件的學?？梢钥紤]地下停車場的建設，以解決住戶車輛的停放與保管問題。
6．小區智能化建設與管理：小區智能化管理是物業管理實現優質高效的基本條件和必然趨勢，針對高校高素質居民的特點及對安全、效率的迫切需求，高校教工住宅區智能化建設刻不容緩。
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根據各高校特點可分校內物業管理隊伍管理和聘請社會專業物業管理隊伍管理兩種模式。
1．自身管理隊伍管理模式：通過對原有房管后勤隊伍的整合、培訓和引進部分專業管理人員，逐步向專業物業管理公司靠攏（取得物業管理資質），進行規范物業管理。該模式比較適合歷史悠久的老校區，因為已有一批經驗豐富又熟悉學校情況的在編職工，對這批職工隊伍加以整合，培訓提高，是完全可以做好的，同時也解決了老職工就業的崗位問題，能有效穩定后勤職工隊伍，使學校資產保值乃至增值。
2．通過招投標方式引進社會專業物業管理公司管理模式，這種模式，適合原后勤職工隊伍員工少，但管理又較薄弱的學校，或者是新的校區。該模式一步到位，從發展來看是必然趨勢，但在這過程中，前期投入較大，資產能否保值，還有待研究，同時還要有一個較強而有力的業主委員會為學校分憂和為業戶辦事，才能磨合到位。
高校的物業管理，是一個綜合性的管理，各高校情況千差萬別，很難用統一的管理模式。但高校的物業一定要針對高校的特點進行管理，這是毋庸置疑的。
篇3：高校后勤物業管理項目創優
高校后勤物業管理項目創優
隨著高校后勤社會化改革的深入發展，高校后勤物業管理的功能得到了逐步顯現，物業管理服務作為后勤服務系統的一個重要組成部分因此也越來越受到關注。近年來各高校針對物業管理的模式、方式、標準、內容等方面進行了積極有效的探索，并取得了一些實質性的成績，為全國高校后勤物業管理的發展提供了寶貴的經驗和指導原則。高校辦學規模的不斷擴大以及學校發展對后勤服務需求的日益增強，高校后勤物業管理同時面臨著機遇和挑戰。機遇來自市場機會的擴充，挑戰來自于質量需求的擴大。
最近兩三年，社會很多專業物業管理企業開始注視并逐步滲透到了高校，并把高校作為了一個廣闊而有潛力的市場進行開發。如20**年10月深圳市大眾高校物業管理公司通過竟標率先挺進廣東外語外貿大學，成為我國高校首家校外清潔綠化物業公司。再如上海生樂物業就確定了三年內將上海高校校園物業管理的市場占有額達到20%的目標?，F在許多高校都運用招投標形式，委托社會物業管理公司進校管理部分或全部物業項目，高校已成為了物業管理企業展開激烈競爭的重要市場。
高校后勤物業管理企業和社會品牌物業管理企業一樣，都要追求管理的專業化、規范化和科學化，通過規范的市場運作、精心嚴密的管理、細致周全的服務不斷去提升服務質量和管理水平，不斷創立各自的品牌。我們知道，高校后勤物業也有別于社會其它類型物業的地方，具有教育性、功能統一性的特點。高校后勤物業管理企業應該在推進和實施高校物業管理的過程中必須遵循教育性的特點，不斷將物業服務的功能與學校教書育人的功能實現良好、和諧的統一。但不管怎樣，專業化、規范化和科學化的運作仍是構成物業企業核心競爭力的關鍵性因素，在構建和完善高校后勤物業管理先進模式的過程中，必須要重視培育以專業為主的企業核心競爭力，這是高校后勤物業管理企業的立足之本和發展之源。
基于這些思考，現在很多高校后勤物業管理企業開始在怎樣推進專業化和標準化管理上下工夫，以盡量縮小與社會品牌物業管理企業的差距，不斷積累與高水準物業企業抗衡的資本。一些高校后勤物業管理企業極力開展ISO9001質量體系認證質量，力求在管理標準化和精細化上下工夫，以推進科學化管理的步伐，在強化內部管理、增強員工質量意識、提升服務理念、提高管理效率等方面取得了一些實質性的效果。但這也有一些缺陷，因為物業管理不僅要求標準化和科學化，對專業化的要求也特別高，很多環節都涉及到專業的知識和技能。為了達到專業化的要求，高校后勤物業管理隊伍必須與行業保持聯系，與行業的發展和要求最大限度地保持一致，畢竟行業發展的水平才是高校物業管理水平的重要參考和依據。參加行業組織的優秀物業管理項目創建能很好地實現與行業的交流，從而保持物業管理理念的更新和專業化程度的加深。
20**年3月，“師大物業”參加了成都市物業管理優秀項目創評活動。經過將近半年的精心組織和認真準備，在后勤集團的指導和關心下，在業主單位的大力支持和協助下，通過“師大物業”全體員工的艱辛努力，東校區物業管理項目在20**年8月31日經專家評審，順利通過“市優”項目驗收，成為了全省高校第一個優秀物業管理校區。下面主要介紹我們在物業管理項目創優工作中的一些具體做法和體會，希望能取到拋磚引玉的作用。
1、首先要充分認識高校后勤物業項目創優的重要意義
創建優秀物業管理項目最首要的是要明確和充分認識其重要意義，尤其是對高校后勤物業管理行業發展的重要意義。前面已經講到，高?，F在已經逐步成為物業管理企業角逐的重要市場，作為高校后勤來說，應該主動出擊，主動迎接挑戰。但前提必須是深入了解行業的要求、標準和動態。物業管理創優工作其實就是一個與社會品牌物業相互交流和學習的重要支點，是縮短差距的重要方式。所以，作為高校后勤來說，在樹立憂患意識的同時，更重要的是想方設法推進物業管理的專業化程度和專業化水平，逐步建立自身在高校物業管理中的優勢或強勢。另外高校后勤物業管理項目創優還有以下幾個重要意義:
(1)提高高校后勤物業的管理水平和服務質量，全面推進各項服務工作的快速開展。這也是開展物業管理創優最重要的意義之一。創優的過程其實就是一個查找問題，不斷規范管理的過程。利用創優，能夠讓后勤物業管理企業參照行業標準，然后對照實際管理和服務工作的具體環節，進行逐項測評。管理工作的一些不規范和不科學的環節在創優中逐步顯現，這有利于我們及時發現問題。創優給物業管理的具體操作提供了標準和規范，這不僅便于查找問題，而且還能夠使出現的問題得到正確、恰當、科學地解決。比如在師大物業創優過程中，在自查自改階段，專家成員對物業的報修單提出質疑，認為報修單設計不規范，尤其在統計維修及時率方面沒有相應的參照時間點，根本無法統計涉及品質度極高的維修及時率。隨后，師大物業進行了認真地分析和探討，結合學校維修工作的實際情況，設計并使用新的維修單，從而及時彌補了出現的問題。
(2)加快后勤物業管理專業化、社會化及市場化運作的步伐。物業管理創優對專業化要求特別高，應該表現在各個方面，如特種設備的管理和維護，消防的管理、清潔衛生的監測、員工培訓、業主回訪、客戶管理等。都需要專業方面的知識和技能，而不是想當然地進行操作。如電梯機房的管理，需要注意通風和防塵，怎樣達到通風和防塵，為什么電梯機房要特別注意這兩個環節，這都是需要專業解釋的。隨著后勤社會化的深入及高校辦學機制的多元化，從事物業管理的后勤與學校逐步建立的責權對等的契約關系。
物業創優對這方面的要求特別嚴格，比如需要物業管理企業具有相應的管理資質，否則沒有資格進行管理，更沒有資格去參與創優工作。需要物業管理具有獨立法人資格，沒有法人資格的也不能從事物業管理。創優標準還要求物業管理企業與學校必須簽定約定責、權、利的物業管理合同。這些都是對高校后勤物業管理企業社會化的要求，促使高校后勤物業管理企業走社會化的道路。另外，創優標準要明確按照市場規律來經營，在財務管理、物業收費標準等方面需要按市場的要求執行。所以，通過創優，能從根本上促進高校后勤物業管理企業的專業化、社會化、市場化的程度，并能從很大程度上增強高校物業管理企業的市場競爭力。
(3)提升高校后勤物業企業的聲譽和形象，為市場開拓提供砝碼。高校物業管理創優是一項行業工作，是物業管理行業對高校物業管理的實際水平進行評定，其評定的結果具有一定的權威性。另外物業管理創優是一項系統工程，評定過程十分嚴格，程序十分規范，能夠確保評定的公正性和可信度。因此，一旦創優通過，對高校物業管理企業的品牌提升將取到積極的推動作用，能增強物業企業的知名度和聲譽，對高校后勤或后勤物業管理企業的市場開拓創造了比較好的條件，營造了良好的社會輿論環境，增加了拓展市場的砝碼。
(4)充分發揮校區物業的使用效率，更好地為學校的教學、科研及廣大師生生活服務。高校物業管理的根本目的還是在于發揮物業的使用效率，確保物業的增值和保值，為學校的教學、科研和師生提供優質高效的服務。創優能增強后勤物業管理企業的服務能力，提升物業管理員工的服務意識和服務態度，改變物業服務的作風，從而讓學校和學生享受到更加主動、更加便利、更加高效的物業服務。
2、要全面了解物業管理創優工作
物業管理創優評審十分嚴格，它主要從兩個方面進行考核。一方面是資料的準備，要求管理和操作資料完整、規范，管理有序，記載科學準確。師大物業在資料的準備上，足足用了兩個月的時間，從管理制度到操作程序，從質量標準體系到最原始的操作記錄，每一項具體的工作都必須有資料予以支撐。據統計，整套創優資料的目錄就達32頁。另一方面就是現場準備，主要考察物業管理的實際情況，如設備的管理、消防管理的狀況、環境維護的狀況。校區物業管理創優考評體系包括9個大項、89個小項，涵蓋基礎管理、房屋管理、設備及公共設施管理、消防管理、環境管理等。
3、加強宣傳，爭取業主和員工的支持和參與
創優前的宣傳十分必要。根據調查，高校后勤物業參與物業管理行業組織的物業管理創優數量還比較少，特別是對于經濟欠發達地區，更是屈指可數。因此，高校后勤物業管理部門對物業創優了解較少，有的甚至還不知道物業管理創優這項工作。我們服務的對象，我們的業主知道的就更少了。師大物業在準備創優之前，向每一位業主單位分別征求了意見，從與他們的談話中，可以覺察到，他們對物業管理創優幾乎不了解。所以，首先必須面向業主大力宣傳創優工作，讓他們切實認識到創優的重要意義，特別是對于校園管理品牌提升的重要意義，以爭取業主單位的支持和配合。爭取業主單位的支持十分重要，它不僅可以為創優工作營造和諧、寬松的氛圍，而且有利于業主滿意度的提升，而這些都將直接影響到最終的評審結果。
員工是創優工作的主力軍，這一點必須要得到充分地認識。上面已經講到，物業創優主要包括兩個方面:一是資料的準備，二是現場的準備?，F場準備95%的工作是由一線員工完成和落實的，而資料的準備是建立在現場的基礎上的，并且有些資料如原始記錄還是由一線員工去完成的。所以必須重視每一位員工的力量，必須通過各種途徑增強員工的創優意識，讓每一位員工都將身心投入到創優的具體工作中來。在宣傳方面，方式和途徑可以多種多樣，如標語、座談會、報告、網站、宣傳欄、動員大會等。
4、必須加強組織領導
物業管理創優是一項艱巨、系統的工作。為了保證創優工作的順利開展，必須加強對創優工作的組織領導。首先應該成立由后勤主管領導為組長的創優領導小組，建立完善創優工作制度，這些工作制度包括:會議制度、聯絡制度等。領導小組要明確各級人員的職責，一般情況下需要設立幾個組長，如財務、迎檢、資料準備、安全消防、環境衛生組長。為了加強日常工作，需要設立一個創優辦公室，主要負責創優資料的準備、現場的整改的工作。為保障創優工作按計劃實施，需要制定詳細的創優實施方案和實施計劃，將任務分解落實。另外，必須組織召開由全體員工參加的創優動員大會。在創優動員會上，主要應該向全體員工強調了創優工作的重要意義。讓每一位員工充分認識到，通過創優了解與社會專業物業管理的實際差距，創優工作能進一步推動管理和服務工作的全面開展，規范各級管理人員、服務人員的作業規程，持續改進服務水平和服務質量。通過動員大會，從管理人員到一線員工都要增強意識，激發員工的熱情，讓每一位員工對創優工作充滿信心。
5、嚴格標準是前提，整改落實是關鍵
高校后勤物業管理項目創優現在參照更多的是《優秀物業管理大廈考評細則》及《優秀物業管理工業區考評細則》。為了防止盲目性，在標準的選擇上可以作兩方面的工作:一是結合自身實際，確立自己考評標準，二是咨詢行業內專家，聽取他們的意見和建議。標準一旦確立，就應該組織領導小組成員認真學習，深刻領會，準確把握，將能達到的和不能達到的及時進行篩選，以便于進一步開展整改工作。要注意標準的下放，將各環節的標準灌輸到具體人員身上，讓他們充分認識到現實工作與標準的差距。物業管理創優檢查最嚴格的是機電設備的管理和維護，在這個工作上，可以邀請了機電設備管理方面的專家到學校指導機電設備管理工作，如配電房的管理、水泵房的規范養護、電梯機房的專業維護等等。標準確立和學習后，最重要的工作就是按照標準進行逐項整改，在整個創優周期中，需要安排多次自查自改，及時發現問題，及時進行處理。
6、準確把握匯報環節，現場準備要充分
物業管理創優現場匯報是一個十分重要的環節。首先是匯報材料的準備，整體風格應該是言簡意賅，主旨明確，內容全面。一般的匯報材料應該包括:管理特色及服務理念、網絡智能管理、設備管理、護衛服務、消防、應急處理、環境維護、園林綠化、教學服務、接待服務、投訴回訪、文化建設、節能工作、管理效果、創優工作等。在匯報工作中，涉及到物業管理的幾個關鍵環節一定要表述清楚，如消防管理、設備管理、業主回訪等。同時一定要注意到高校后勤物業管理特色的展示，高校后勤物業管理具有教育性的特點，因此在個性化服務、教學保障方面有自身的特色。在匯報的形式上，需要靈活多樣，需要書面陳述和多媒體演示相結合，這樣會取到比較好的視聽效果，以給評委耳目一新的感覺。實地測評就是到現場查看，查看的重點應該是設備的管理、消防的管理及員工的精神面貌，因此，在現場準備是要特別重視這幾個環節。
7、高校后勤物業管理項目需要注意的幾個問題
(1)首先要明確高校物業的類型
高校物業究竟屬于什么樣類型的物業，這一直是一個值得探討的話題。在師大物業創優工作中，向物業管理行業專家進行了詳細咨詢，但對高校物業管理的類型沒有明確的定論。有的專家認為屬于大廈類物業，因為高校主要以大廈為主。但是高校除了大樓以外，其它區域還占有相當大的面積和份額，如學生公寓、廣場、運動場等，所以將高校物業歸并為大廈類型，理由不夠充分。有的專家將高校物業歸為工業區，但工業園區在使用功能、業主構成及環境設置等方面都有顯著的區別，所有這種說法也有一些不妥。師大物業在創優過程中，既參照了大廈的標準，也參照了工業區的標準，這種做法得到了物業協會專家的認可。隨著高校后勤社會化改革的深入，校園園區物業將逐步成為主要類型的物業，因此建議行業制定高校物業管理的標準體系，以指導高校物業的發展。
(2)明晰責權關系至關重要
高校物業有別于其它物業最大的特點之一就是高校物業的行政性。雖然，很多高校推行了后勤社會化，甚至一些高校全部由社會投資新建，但這改變不了高校作為政治穩定前沿陣地的地位。因此，一些學校在推行物業管理過程中，有些項目的管理并不能交由物業，如校區保衛工作、消防管理，專業機電設備的維護等。如四川師大東校區是采用BOT模式建立起來的新型校區，投資主體多元化，運作模式市場化，管理機制市場化。這樣的背景和體制決定了物業管理必須嚴格按照市場化的模式進行運作，必須明晰責權關系，界定清楚基礎物業服務、專項物業服務及特約服務，其它類似的高校更應如此。所以，高校物業管理企業在經營過程中一定要和學校明確責權關系，這樣既可規避自己的風險，又有利于維護業主的利益。
(3)物業創優需要全員參與
物業管理創優是一個系統工程，需要得到全體員工的支持和參與。首先最關鍵的是增強員工的意識，讓全體員工認識到創優的重要意義，爭取員工的心理支持;其次加強員工素質培訓，提高完成創優任務，實現創優標準的實際工作技能;其三，通過創優增強員工的榮譽感，充分挖掘員工的潛能，激勵大家更加勤勉的工作。因此，在創優活動中，必須重視每一位員工的參與和提高，因為任何一個環節出了問題都可能影響到最終的結果。
(4)要高度重視專業化管理
通過創優，能讓高校后勤物業管理企業清楚地看到與品牌物業管理企業的差距，并能從中認識到產生差距的原因。物業管理是一項技術性要求較高的行業，技術性必定要求專業性，如專業設備的管理的維護、消防的管理、環境的監控、景觀的布置等。創優讓物業管理企業能了解到在專業化程度上的一些差距，這些差距也是進一步完善和改進的突破口。
(5)要特別重視客戶的管理
客戶就是上帝。物業管理服務的最高標準就是看客戶滿不滿意。高校后勤物業管理更是如此。高校中廣大師生就是我們的客戶，各業主單位也是我們的客戶。因此在實際經營管理過程中，一定要重視各類客戶的反響和意見，牢固樹立客戶至上的理念。滿意度測評是了解客戶對物業管理服務水平評價情況的重要手段，作為高校后勤物業管理企業來說，這個工作必須定時開展，否則，我們的服務工作就脫離了客戶，終究我們也會被客戶所孤立。在進行滿意度測評是，要做到全面、規范、科學，操作性要強，這樣測評出的結果才真正具有指導作用。物業管理創優現在越來越重視客戶的意見，將訪問業主作為了一項重要的考評內容。
如果我們將這件事情做到前面，效果可能會更好一些。業主報修和要求其它特約服務是最考驗物業服務水平的環節，它不僅要求保質保量地完成服務，而且對時間要求也比較嚴格，如果延緩時間，物業的服務水平會大打折扣。因此，就涉及到一個及時率的問題。創優考評時，對及時率的考評也相當嚴格，不僅要求要做及時率統計，而且必須規范。另外就是客戶回訪，這也是客戶管理的重要內容，進行及時有效地回訪能最大限度地化解客戶的疑慮，是主動服務的具體表現?？傊?，在物業管理過程中，要特別重視客戶管理，這是實現物業品牌的重要環節。