隨著物業管理的迅猛發展,隨著物業管理規模和覆蓋面的迅速擴增,廣大業主權利意識的覺醒,物業管理的許多需要亟待解決的、深層次的熱點、難點和實際問題,如現有法規的缺陷、業主的權利義務,業主、業主委員會與物業管理公司的法律地位和法律關系,《業主公約》的法律地位與作用,物業管理費用標準的價值導向與收繳行為的法律效力等等,也已經開始浮現出來。這些復雜問題的解決,無疑最終都會歸結到物業管理理論研究以及立法對策上來。同時,目前物業管理進入了快速發展的重要時期,也到了非要解決這些復雜問題的關鍵時刻,如果我們不能從理論上科學認識和尋求出物業管理的內在的、必然的聯系,就無法順利地用立法途徑從根本上徹底解決這些復雜問題,就可能使這些復雜問題成為物業管理繼續健康發展前進的羈絆。

一、現有法規存在的缺陷直接束縛著物業管理的健康發展

盡管全國各地近年來都加快了物業管理的立法步伐,制定和出臺了許多地方性物業管理法規和規章,取得了一定的立法成就,但綜觀這些物業管理法規普遍都存在著這樣或那樣的缺陷,這些缺陷主要表現在以下幾個方面:

1. 現有的法規缺乏一個強有力的、科學完整的物業管理理論體系的支持,物業管理理論滯后物業管理實踐、滯后物業管理的立法?！懊^過河”,憑著感覺立法,具有較濃厚的實用主義色彩,沒有真正尋求到建筑物區分所有權這個物業管理理論的根源,沒有。致使各物業管理活動的責任主體法律地位不明確,權利義務不清楚,法律關系不清晰等等,造成許多物業管理熱點、難點問題一直困擾著物業管理行業,影響著物業管理的立法,使物業管理裹足不前,無法可持續的健康發展;

2. 現有的物業管理法規整體性、配套性、協調性、互補性相對比較差,個別地方顯得雜亂無章,沒有建立一個系統的、完善的法規體系;

3. 由于缺乏全國性的、最權威的物業管理法律、法規,自然反映出現行的物業管理法律、法規的滯后和立法檔次不高的問題,導致社會各界要求物業管理立法的呼聲逐年高漲?，F有的地方性物業管理法規只有深圳、珠海、廣東、上海、寧波、青島、廈門、江西等八個省是以物業管理條例的地方性法規形式出現的,而更多的省市則大多是以物業管理辦法這種行政規章或紅頭文件的形式出現,法律效力等級比較低。這些行政規章或紅頭文件的法律效力等級比較低,在實施中就存在著很大的局限性和制約性;

4. 現有的物業管理法規的適用范圍,通常都僅僅局限于住宅區的物業管理,雖然有些地方性法規、規章中也規定了寫字樓、商住樓可以參照執行,但在執行的過程中,由于沒有概括集中各類物業建筑物的整體特點,往往難以依照這些地方性物業管理法規、規章來進行整體的規范管理;

5. 現有的地方性物業管理法規、規章總體上顯得立法體例比較籠統和原則,有些條文缺乏可操作性。尤其是法律責任的伸縮性過大,不便于在實際運作上掌握;

6. 現有的法規在立法技術上相對比較差,在與國家大法和基本法的上下銜接和左右協調上有著教大的空隙,甚至有著沖突和矛盾;

7. 現有的法規沒有與國際慣例的建筑物區分所有權法律制度接軌,與西方發達國家相比較,我們的物業管理法律制度處于相對滯后的狀態。這在一定程度上對于我國加入WTO之后,不斷提升我們物業管理行業參與國際物業管理市場競爭有所影響,尤其是在我們與西方發達國家競爭我國物業管理市場時,會使我們處于一個不利的局面。

針對上述現有法規的缺陷和物業管理立法的問題,我們充分利用深圳經濟特區gg開放試驗田和享有立法權的優勢,利用深圳經濟特區物業管理理論研究的豐碩成就,已經著手對深圳經濟特區的地方物業管理立法作出相應的調整,創制一部具有適度超前領先的地方性物業管理法規,來保持深圳經濟特區物業管理立法的領先地位。

二、以建筑物區分所有權法律制度為構建物業管理法律、法規的基本理論和基本框架

毋庸諱言

,我國走進WTO“入世”,肯定會給我國物業管理行業帶來新資金、新技術、新的管理方法和手段等促使物業管理健康發展的便利條件以及新的機遇,為我國物業管理健康發展提供良好的外部國際環境,同時也自然地把我們的物業管理公司推向更為激烈的國際市場。我國“入世”后,國內一批新興產業必然要被迫向外商企業開放,國內企業也必然受到競爭的強大壓力,直接沖擊了國產品牌的市場占有率和國內企業的地位,其中,服務業將首當其沖受到沖擊。物業管理作為我國服務業的新興產業,大幅度地對外開放物業管理市場是勢在必行。事實上,目前在上海、廣州、北京以及我們深圳,德國、日本、新加坡、英國以及美國等西方發達國家以及我國的香港、臺灣地區的物業管理公司已經悄悄地侵蝕進入了我們的物業管理市場,與我們展開了競爭物業管理市場的較量。

面對我國“入世”后外商企業所帶來的沖擊,我們要從根本上改變物業管理行業的落后和競爭力低下的被動局面,首先就必須對西方發達國家的物業管理公司進行認真深入的理論研究,要認真剖析研究西方發達國家的物業管理發展史,研究其發展過程的經驗和教訓,從中尋求我們可以借鑒和吸收的精華。為此近年來我們擺脫了就事論事、零敲碎打、實用主義的研究方法,加大并強化了物業管理理論研究的力度、深度和廣度。我們從深入剖析研究西方發達國家包括德國、法國、日本、意大利、英國、奧地利、澳大利亞、新西蘭、新加坡、瑞士等以及我國的港澳臺地區的物業管理制度出發,透過基本的現象,從民法的角度尋求出物業管理的理論源泉,并提出用建筑物區分所有權構筑物業管理理論體系的新觀念,從根本上解決了長期困擾物業管理行業的許多難點、熱點問題,全面、系統、科學地構筑了物業管理的理論體系。

長期以來由于物業管理理論研究的滯后,我國的物業管理的立法原理處于一個模糊不清的狀態。相對而言,作為一項重要的民事法律制度,建筑物區分所有權已經為包括德國、法國、日本、意大利、美國、英國、奧地利、澳大利亞、新西蘭、新加坡、瑞士及我國臺灣、香港、澳門地區在內的世界眾多國家和地區民事立法所普遍確立,成為英美法系與大陸法系的一項重要制度。而建筑物區分所有權法律制度的內容從本質上構筑了物業管理的理論體系,是對以建筑物為主體的物業產權最核心、最清晰、最本質、最系統的闡述。全國人民代表大會常務委員會目前正在立法審議的《中華人民共和國物權法(草案)》中,已經在民法物權法中確立了建筑物區分所有權作為我國不動產所有權的基本法律制度。因此,我們通過深入的理論研究認為應該在物業管理法律、法規的立法中貫穿和融入建筑物區分所有權理論,并用建筑物區分所有權理論構建物業管理法律、法規的基礎理論和基本框架,以此與西方發達國家的國際慣例以及國家民法物權法的立法體系和原則相銜接、相呼應,使物業管理法律、法規具有國家法律的基礎支持,從而獲得更廣泛的適用性和權威性。

深圳是在全國物業管理行業中最早率先開始建筑物區分所有權理論研究的。建筑物區分所有權理論是從一九九五年以法律出版社出版我國民法專家梁彗星教授主編、陳華彬博士著作的《現代建筑物區分所有權制度研究》為標志引入到我國民法體系中,而深圳物業管理行業則是在一九九七年已經開始了建筑物區分所有權理論的學習和研究。從一九九八年起到現在通過全國房地產業深圳培訓中心和深圳物業管理進修學院開辦的物業管理企業經理崗位培訓班和物業管理從業人員上崗培訓班,向80多期培訓班,一萬多人次的學員宣講了建筑物區分所有權的理論。在去年十月深圳舉辦的全國首屆住交會物業管理研討會上,我們就分別提交了《建筑物區分所有權與物業管理》和《創新物業管理的基礎理論和運作模式》兩篇論文,而這兩篇論文早在一九九八年底就陸續完成了,在論文中首次提出了用建筑物區分所有權構筑物業管理理論體系的觀點。在今年第二期《物業管理動態》上公開發表的《用建筑物區分所有權構筑物業管理理論體系》的論文,不僅在深圳物業管理行業中產生了重大的影響,而且受到建設部有關領導的關注。我們成功地把民法的建筑物區分所有權理論引入了物業管理行業,并在用建筑物區分所有權構筑物業管理理論體系方面取得了豐碩的成果。

在立法對策上,我們認為應該從立法體例上著手,將建筑物區分所有權理論的具體內容融入物業管理法律、法規之中。首先應在物業管理法律、法規中直接對建筑物區分所有權的概念術語進行定義和說明,并在此基礎上全面更新、規范和界定了物業管理的基本概念,拋棄了物業管理屬于“委托”或“委托代理”等不符合法律規范的概念;其次,對于類似于“異產毗鄰”、“自用部位”、“共用部位”等存在著落后、封閉、狹隘性的概念名稱,應采用符合國際慣例的、符合建筑物區分所有權理論的“專有部分”、“共用部分”的法律概念取而代之;第三,對業主的權利和義務,一改過去籠統簡單的提法,而是按建筑物區分所有權理論的專有部分、共用部分和成員權三個層次分別科學、完整、系統地論述其權利與義務,進一步明確和規范物業管理

各責任主體的權利和義務;第四,以建筑物區分所有權理論為科學依據,明確賦予業主、業主委員會、物業管理企業應有的法律地位,進一步明確和規范業主委員會與物業管理企業的運作方法;第五,以建筑物區分所有權理論的科學內容為基本核心,對業主公約、業主大會、業主委員會、物業管理服務合同、物業管理基金、物業建筑物使用和維護、強制性收費等涉及物業管理難點、熱點問題作出了明確的規定。

三、明確確立業主委員會與物業管理公司的法律地位,平衡物業管理責任主體的權利義務

物業管理中兩個最主要主體業主委員會與物業管理公司的定位問題一直是困擾著物業管理實踐和理論的一個懸而未決的重大核心問題。早在一九九九年五月的全國物業管理工作深圳會議上,國家建設部宋春華副部長就已經尖銳地指出:“建立業主委員會,明確業主委員會的法律地位,是我國建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的新體制的基礎,也是培育和規范物業管理市場的必然要求。沒有業主委員會,缺少了物業管理市場的主體,就談不到發揮新體制和市場機制的作用和效能,物業管理企業也失去了生存和發展的基礎?！币虼?準確科學地為業主委員會與物業管理公司定位,明確業主委員會與物業管理公司各自的法律地位,奠定物業管理立法的基石,是我國建立業主自治自律與物業管理公司專業化管理相結合的物業管理體制必不可少的基礎,也是培育和規范物業管理市場的首要前提和必然要求。

長期以來,之所以沒有找到這個良方的最根本的重要原因在于尋求方法上的偏差。部分人僅僅局限于從自身的物業管理實踐經驗進行提升和挖掘,還有一部分人也只是從經濟管理的理論中探索和推敲;而恰恰忽視了業主委員會與物業管理公司的定位從本質上說是一個法律的范疇,必須依據我國現行的法律,從法律的基本規定以及立法原意中進行追尋和探索。我們通過艱辛的理論研究,通過對我國民法中建筑物致害的責任主體的立法原意的剖析,借鑒國外以及我國港澳臺地區的成熟經驗,運用建筑物區分所有權理論,從而依法準確合理地確立了業主委員會作為區分所有建筑物的管理人的法律地位,確立了物業管理公司作為區分所有建筑物的管理服務人的法律地位,從而徹底地解決了業主委員會與物業管理公司的定位問題。

我們認為我國民法中建筑物致害的責任主體的立法原意所謂的管理人實際上應該是指依照法律、法規或行政命令對特定建筑物或其他設施享有固定的帶有永久性的經營管理權的人。管理人是依照法律、法規或行政命令直接產生的,不同于當事人以出租、出借、出典等法律行為自愿設定的占有人(如承租人、借用人和典權人)。管理人的存在是我國社會主義國家國有財產所有權與管理權兩權分離的結果。我國國有的建筑物或其他設施一般授予國有企業、事業單位或機關團體進行管理,被授權的單位享有占有、使用、收益甚至處分的權利。這種享有管理權的人就是我國民法中的所謂“管理人”。所以,管理人在我國民法立法的原意上應該是指享有占有、使用、收益甚至處分權利的建筑物管理者,是指基于所有人授權或者其他法律事由而對建筑物取得法律上或事實上的占有,以及承擔維護保養義務的人。

從管理人的法律概念來看,物業管理公司首先不享有對建筑物的占有、使用、收益甚至處分的權利;其次,沒有享有對特定建筑物的“固定的”“帶有永久性”的經營管理權。相對比較之下,業主委員會則具有固定的帶有永久性管理權的性質,因為建筑物存在,就必須對區分所有建筑物行使管理權,雖然業主委員會要經過換屆選舉,但“鐵打的營盤,流水的兵”,業主委員會委員的人選更迭并不會影響業主委員會的存在,業主委員會作為管理團體是永久性伴隨著區分所有建筑物而存在的。業主委員會是由全體業主選舉產生的,代表全體業主合法權益的群眾性自治自律組織,其民事責任由全體業主承擔。而全體業主擁有對建筑物的占有、使用、收益甚至處分的權利,自然從責任與權利的主體都是一致。如果使管理人的地位空置,就會在司法實踐中因管理人的真空,而錯誤地將物業管理公司作為管理人,使物業管理公司代人受過。顯然這樣就將物業管理公司放在了一個權利與義務不均衡的地位上,勢必不利于物業管理行業的健康發展。相反將業主委員會放在管理人的地位上,由全體業主承擔區分所有建筑物管理的整體責任,不僅直接體現了業主自治管理的權利,而且也平衡了業主自律的義務責任。

物業管理公司雖然承擔有一定的管理服務責任,但這種管理服務責任是通過與業主委員會所簽訂的物業管理服務合同獲得的,并不是天生具有的,而且這種管理責任也是有限度的,是全部管理責任其中的一部分。因為物業管理服務合同不能也不可能將建筑物致害的全部管理責任都囊括在內,例如,建筑物建造缺陷而造成的損害,其責任人可能是建筑物的開發建設單位,也可能是設計者、承建施工者或前所有人,過錯情形可能是設計者設計不合乎規范,也可能是承建施工者偷工減料或者馬虎草率,也可能是前所有人管理不善的缺陷形成的,甚至可能是占用人野蠻使用形成的,這些因素是根本不可能在物業管理服務合同中約定由物業管理公司來支配控制

,除了業主、業主委員會之外往往其他民事主體(如物業管理公司)是不可能左右控制或徹底解除的。何況,當物業管理公司違反物業管理服務合同的約定,沒有盡到合同所約定的管理服務責任,就應該以合同違約來承擔管理服務責任。但是,業主委員會的管理責任卻是天生具有的,物業管理公司的管理服務是由其按合同約定的,而合同沒有約定的管理責任顯然仍然由業主委員會所保留,業主委員會有保留管理責任的權利,自然就要有承擔管理責任的義務,理應成為合法的管理人。根據過錯責任原則,誰有過錯誰就應該承擔責任。既然業主委員會沒有將全部管理責任通過物業管理服務合同交給物業管理公司,自然物業管理公司就不可能承擔全部管理責任。否則,讓物業管理公司作為管理人承擔責任,就有悖公平正義的民法基本原則,不符合我國民法對管理人的立法本意。因此,物業管理公司只能是區分所有建筑物的管理服務人,是物業管理服務合同的平等的當事人之一。

基于上述理論研究的成果,我們認為應在物業管理法律、法規的立法中明確規定:“業主委員會是區分所有建筑物的法定管理人?！泵鞔_規定:“物業管理企業作為區分所有建筑物的管理服務人,應當與業主委員會簽訂物業管理服務合同,明確與區分所有建筑物管理人的業主委員會所具有的平等的民事主體地位?！?/P>

通過物業管理立法的形式,明確地直接賦予業主委員會作為區分所有建筑物管理人的法律地位,明確地直接賦予物業管理公司作為區分所有建筑物管理服務人的法律地位,合理、科學地給這兩個物業管理責任主體定位,不僅直接體現了業主自治管理的權利,體現了物業管理公司提供服務為主要職責的平等的合同關系,平衡了業主自律的義務責任,而且改變了當前物業管理公司將管理業主為主要職責的錯誤觀念,以及出現致害責任后物業管理公司代人受過的不公平處境,給物業管理的原則(實行業主自治與物業管理企業專業管理相結合)奠定了堅實、穩固的基礎。

四、明確確立業主委員會與物業管理公司的法律關系,直接體現出民事主體的平等關系

多年來我們一直將業主、業主委員會與物業管理公司的法律關系鎖定在“委托”或“委托代理”上,其實這是望文生義所造成的一種物業管理誤區,對物業管理的健康發展是一種誤導。

“委托”一詞的漢語字面意思是指“托付”,即把某物或某事務托付給某人代為處理的意思。這與《中華人民共和國合同法》第二十一章所確立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的發展乃在于因商品經濟的發達,個人囿于有限的時間、精力和能力,不可能事必躬親,不得不將部分事務交由他人處理,法律對這種關系進行確認和調整,由此而生委托。委托合同的最主要特征是:委托合同是以處理委托人事務為目的的合同。所謂委托人的事務,是指與委托人有利害關系,委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務。

委托合同是新合同法直接規定的十五種有名合同的類型之一,結合物業管理的實際認真對照新合同法就會發現委托合同與物業管理是有本質上的差別的,具體反映在以下幾個方面:

1. 合同的目的不同?！吨腥A人民共和國合同法》第三百九十六條明確規定:“委托合同是委托人和受托人約定,由受托人處理委托人事務的合同?！边@條規定是法律對委托合同的概念的界定。依據這條法律規定委托合同的最主要特征就是以處理委托人事務為目的。所謂委托人的事務,是指與委托人有利害關系,委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務。首先,物業管理的管理服務并不是事務,物業管理的實質是作為管理服務人的物業管理公司所提供的專業化、技術化的有償服務;其次,由于物業管理具有需要專業化、技術化的技術服務的特點,作為業主、業主委員會并不能親自來處理,同時對于一個大型的住宅區,業主人數可能會達數千人,如果每一個業主都直接親自從事物業管理的具體管理服務工作,那么住宅區的秩序就可能天下大亂,最終導致表面上人人都在管,實際上人人都不管,也無法管的局面。

2. 《中華人民共和國合同法》第三百九十九條明確規定:“受托人應當按照委托人的指示處理委托事務?！边@實質上是規定了受托人的忠實義務。但物業管理的管理服務并不是完全按照業主、業主委員會的指示處理的,物業管理公司在物業管理的管理服務工作是依據合同規定的范圍、項目,遵循物業管理法律、法規,獨立自主地開展物業管理服務的經營活動的。在物業管理公司開展的物業管理服務的經營活動中,業主、業主委員會只有監督權,而沒有干涉和指揮權。物業管理公司也沒有服從業主、業主委員會指示的忠實義務。

3. 物業管理收費的方式與委托合同不同。眾所周知,物業管理收費方式一般是依據業主公約以及物業管理合同的規定由業主或住戶按月交納的。而委托合同所規定的費用是將處理事務的費用與給委托人的報酬分別規定的,處理事務的費用可以預付,也可以由受托人墊付,而后由委托人償還,對與報酬則采用完成委托事務后支付或無償委托不支付報酬,這種支付費用及報酬的方式顯然與物業管理收費有著本質的差別。

4. 依據《中華人民共和國合同法》第四百零八條:“委托人經受托人同意,可以在受托人之外委托第三人處理委托事務”的規定,委托合同可以采取重復委托;而物業管理法律、法規規定物業管理公司只可以將專項經營服務業務委托給專營公司,不得將

整體管理服務責任交給他人。

5. 《中華人民共和國合同法》第四百一十條規定:“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同?！奔捶梢幎宋腥撕褪芡腥硕季哂泻贤慕獬龣?。委托關系建立在當事人信任關系的基礎上,若一方對另一方的信任有所動搖,則不問客觀上是否有理由,均應準許其終止委托關系。雙方當事人可隨時行使解除權,并依據《中華人民共和國合同法》第九十四條第(五)款:“法律規定的其他情形”的規定,將其解除合同的主張通知對方即可,而無須征得對方的同意。至于委托合同為有償或無償,定有期限或未定期限,或事務的處理是否已經告一段落,在所不問。而物業管理合同的雙方當事人顯然沒有這種可以隨時隨意解除合同的權利的,如果一方提出要在合同期限內解除合同,就必須依據合同的具體條款進行協商,協商一致或由法院、仲裁機構確認解除合同的效力。

從上述五個方面的本質差別可見,物業管理合同與《中華人民共和國合同法》的法律規定相差甚遠,有著明顯的本質差別,顯然無論是將物業管理合同定位在“委托合同”的范圍上,還是將物業管理定位在“物業管理委托”的范圍上,都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。當然在物業管理活動中是存在著委托行為的,例如:委托專營公司提供專項經營服務,業主委托代理人參加業主大會并投票等行為都屬于委托行為。

在物業管理發展的初期,由于我們物業管理理論研究的滯后,認識的不清晰,加上《中華人民共和國合同法》沒有頒布,對委托合同的概念沒有一個明確法律規定等種種局限性的因素造成了我們將物業管理合同錯誤的定位成為委托合同。如果今天我們仍然將物業管理合同以“物業管理委托合同”的形式出現,一旦出現合同糾紛進行法律訴訟,那么作為人民法院自然就要首先用《中華人民共和國合同法》委托合同的法律條款逐條審查。而這個“物業管理委托合同”卻與《中華人民共和國合同法》委托合同的法律條款的規定格格不入,相差甚遠,根本就不符合委托合同成立的法律要件,必然會誤導法官作出“物業管理委托合同”屬于無效的委托合同的判決,最終必然給整個物業管理行業的健康發展造成重大的損害。

所謂代理,是指代理人在代理權范圍內以被代理人名義與第三人實施的、法律效果直接歸屬于被代理人的行為及相應的法律制度。代理作為一種獨立的民事法律制度,同樣是商品經濟高度發達的產物。在處于簡單商品經濟時期的羅馬法中,并沒有關于代理的規定。資本主義社會以后,科技發展、交易擴大,個人由于知識、才能、時間、健康等條件的限制,已難以事必躬親,因此產生了代理的需求。代理制度在民法中的確立,使民事主體的行為擴大了有效的時間及空間范圍。在民法上成為一項不可或缺的重要內容。

代理關系的基礎,是代理權,代理人之所以能代替被代理人實施法律行為,就在于代理人擁有代理權。代理行為最根本的核心,首先是所代理的行為必須限于法律行為,不涉及法律的行為就根本不存在代理的問題;其次涉及到法律行為,但并不需要代理人代理,被代理人可以直接而為之的行為,也不存在地理的問題。代理行為的結果是“設定、變更、終止民事法律關系?！?/P>

在物業管理活動中,物業管理公司通常是沒有代理權的。物業管理活動中雖然有涉及到法律行為,但一般都不需要物業管理公司來代理,而且物業管理活動中的大量活動是根本就不涉及法律行為,根本就沒有必要進行代理。因此,代理行為與物業管理活動不存在因果關系,絕不能用代理的概念來函蓋物業管理的概念。

委托代理,又稱為意定代理,是基于被代理人授權的意思表示而發生的代理。委托代理是代理的一種形式。委托代理的核心是必須完全忠實地按照被代理人的指示進行代理活動。但物業管理公司在物業管理活動中是根本不可能完全忠實地按照業主、業主委員會的指示從事物業管理服務工作的,物業管理公司作為企業法人,是獨立運作的。業主、業主委員會只是享有監督物業管理公司的權利,并且要承擔服從物業管理公司的管理和服務的義務。同時物業管理公司又有監督業主、業主委員會的權利。因此,物業管理從根本上不構成委托代理的關系。至于“委托—代理”,在民法的法律體系中根本就沒有這樣的提法和法律概念,自然也不可能構成物業管理的法律關系。

基于上述理論研究的成果,我們應在物業管理法律、法規中徹底地拋棄“委托”、“代理”以及“委托代理”的物業管理法律關系。我們認為物業管理的法律關系是依據法律的規范不同形式形成有以下四種不同的物業管理法律關系:

1. 依據我國民法的物權法的建筑物區分所有權法律制度,業主、業主委員會與物業管理公司構成建筑物區分所有權人、區分所有建筑物管理人與區分所有建筑物管理服務人之間平等的法律關系;

2. 依據合同法的法律規定,按照物業管理服務合同構成合同當事人之間平等的法律關系;

3. 依據消費者權益保護法的法律規定,構成消費者與經營者之間的平等的法律關系;

4. 依據經濟服務法的相關法律規定,構成服務與被服務之間的平等的法律關系。

總之,業主、業主委員會與物業管理公司是構成民法的平等的民事法律關系。因此,在物業管理法律、法規的立法中應明確規定:“物業管理企業作為區分所有建筑物的管理服務人,應當與業主委員會簽訂物業管理服務合同,明確與區分所有建筑物管理人的業主委員會所具有的平等的民事主體地位?！泵鞔_規定:“

業主委員會與物業管理企業雙方應當遵循平等、自愿、公平、誠實可信的原則,以及遵守法律、尊重社會公德、不損害社會利益的原則簽訂物業管理服務合同?！?/P>

五、明確賦予《業主公約》為最高自治規則的法律地位,設定了強制性登記制度

目前,由于在物業管理立法中沒有明確確立《業主公約》的法律地位,無論是業主、業主委員會,還是物業管理公司對于《業主公約》的法律地位和作用沒有一個正確地充分認識,沒有充分認識和發揮《業主公約》的真正作用,對于《業主公約》的簽訂不夠重視。也導致在司法實踐中,部分法官往往并沒有將《業主公約》作為基于私法自治原則而衍生的物業管理的最高自治規則來對待,也沒有把《業主公約》看成為物業管理的基礎和準則,使得《業主公約》缺乏應有的法律約束力。因此,作為立法機關在物業管理的立法活動中有必要,特別關注《業主公約》的法律地位問題,提高《業主公約》的法律地位,明確賦予《業主公約。作為物業管理最高自治規則和物業管理法規有效組成部分的合法地位。

在物業管理實踐中經常遇到業主擔心侵害自己合法權益,而不愿意簽訂《業主公約》的情況,這也是《業主公約》作用得不到充分體現和發揮的一個普遍原因。因此,《業主公約》的作用要能夠真正體現和發揮,一個非常重要的因素就是要確實保證《業主公約》的公平、公正、公開、平等以及合法、合理。在物業管理實踐中,的確有一些開發建設單位或物業管理公司利用自己有權起草和擬訂《業主公約》的途徑,在《業主公約》的強制性或禁止性內容上,處于維護自己的私利而設定一些侵害全體業主合法權益的公約條款,這就背離了《業主公約》應體現的公平、公正、公開、平等以及合法、合理的基本原則。針對這種情況,應該在物業管理立法中明確,在物業建筑物出售或業主辦理入伙住用手續時,開發建設單位或物業管理公司組織簽訂的《業主公約》,必須強制要求使用政府統一制定的《業主公約示范文本》,并且對所使用的《業主公約》實行政府的強制性登記,《業主公約示范文本》一經登記就產生了公示效力,昭示了業主公約對全體業主的合法約束力?；凇稑I主公約》具有私法自治原則所衍生的規約自治主義的特性,允許業主、業主委員會可以通過業主大會的特別議決程序,即經全體業主中持區分所有權比例四分之三以上業主投票通過,結合物業管理區域的實際情況形成《業主公約》的修改補充決議,對《業主公約》進行修改補充。當然修改補充后的《業主公約》必須在履行了政府的強制性登記之后,方可生效。

鑒于以上情況,我們在物業管理立法上采取的對策是,明確規定:“業主公約,是指由業主承諾的,對全體業主具有約束力的,有關業主在其物業管理區域內對區分所有建筑物使用、維護及其管理等方面權利義務的行為守則,是全體業主管理團體客觀化的自治規則,是全體業主的最高自治規則,是物業管理的基礎和準則?！边@實際上是根據建筑物區分所有權法,基于私法自治原則所衍生的規約自治主義,明確賦予了《業主公約》具有最高自治規則的法律地位。

為了充分體現與發揮《業主公約》的法律地位和作用,我們在物業管理立法上采取的對策上還對《業主公約》的制定原則、主要內容、強制性和禁止性規定內容、簽訂以及強制性登記等事項作出了具體的規定。為了區別于業主大會和業主委員會的決定,在法律程序上設定了強制性登記制度,一經登記就產生公示效力,昭示《業主公約》已成為建筑物區分所有權的內容之一,也便于登記機關監督管理《業主公約》的合法性。

六、增設業主大會的特別議事決議程序

根據建筑物區分所有權理論,業主大會決議的內容有兩大類,一類是常規性的問題,另一類是特別重要的事項,對于不同性質問題的決議,應采用不同形式的程序,予以區別。因此,應在物業管理法律、法規的立法中明確規定了七個方面的重要事項應該由業主大會特別事項議決程序決定:1.《業主公約》及《業主委員會章程》的修訂變更;2.在合同期內解除終止物業管理服務合同,解聘作為管理服務人的物業管理企業;3.物業建筑物的重大修繕或改良;4.物業建筑物的重建;5.業主委員會的撤消和重選;6.區分所有權的強制出讓;7.約定專有部分或共用部分的事項。其中尤其是涉及到全體業主根本的共同利益的物業管理企業在合同期內的選聘、解聘,以及《業主公約》修訂變更、業主委員會的撤消和重選等問題更是重中之重。并要求:業主大會對于下列“特別事項議決,應經持投票權比例四分之三以上的業主投票同意,方可通過并形成業主大會的決議”。

在物業管理法律、法規中增設業主大會特別事項議決程序的最重要的目的是為了保護全體業主的共同利益,直接體現大多數業主的決策權利,避免少數人的濫用權利來侵犯大家的共同利益,侵犯物業管理企業的合法權益,使得所形成的決議真真正正反映出大多數業主的呼聲,集中表達出大家共同的意志,體現出自治管理、自主選擇、自主參與、自主行為、自主負責的意思自治原則。而不是由個別少數人假借全體業主的名義,狐假虎威地干著損害全體業主的勾當。同時,在客觀上,也起到鼓勵更多的物業管理區域使用政府統一制定的比較公平、合理和規范的《業主公約》、《物業管理服務合同》、《業主委員會章程》的示范文本作用,改變了少數人出于個人私利而動輒以解除物業管理服務合同為要挾,侵犯全體業主和物業管理企業合法權益的被動局面,真正體現出業主、業主委員會與物業管理公司之間的平等民事主體的法律關系。

七、突破業主委員會的單一模式的單調格局,充分發揮業主委員會自

治管理優勢

由于我國地域遼闊,經濟發展不平衡是一特征,用一刀切的辦法統一采用一種固定模式,不利于物業管理的健康發展。盡管深圳市范圍不大,但情況也千差萬別,根據不同的經濟水平檔次和發展的階段性,應該按照“百花齊放,百家爭鳴”的原則,允許業主委員會充分發揮自治管理的自身優勢,以多種模式共存是理所當然的。對于規模小、條件不成熟的業主委員會,賦予其一般性群眾組織的主體資格;對于一定規模的、條件成熟的業主委員會鼓勵其成為社會法人團體。因此,在物業管理法律、法規中應立法明確規定:“政府鼓勵有一定規模的、條件成熟的業主委員會成為社會法人團體。對于規模較小、條件不成熟的業主委員會應依據我國民事訴訟法的有關規定賦予其他組織的訴訟主體資格?！边@種允許業主委員會多種形式共存,一方面適應了世界潮流,即管理團體法人的趨勢,另一方面解決了爭論已久的兩難問題──如果不是法人團體就沒有訴訟主體資格,如果是法人團體又沒有承擔民事責任的獨立經濟的矛盾。

八、依法強化國有物業建筑物的物業管理招標投標

引入競爭機制,推行物業管理招投標,徹底改變誰開發、誰管理的壟斷經營局面,這是物業管理走向市場的一個重要舉措。物業管理招標投標是指物業建筑物開發建設單位或業主委員會運用市場競爭和價值規律,通過招標投標的形式,以物業管理權為標的,招請若干個物業管理公司秘密報價競爭,由開發建設單位或業主委員會從中選擇優勝的物業管理公司中標并與之達成協議,簽訂物業管理服務合同的過程。簡單的說,物業管理招標投標就是通過招標投標的形式選聘物業管理公司。

物業建筑物開發建設單位或業主委員會通過招標投標方式選聘物業管理公司,其目的在于選擇適當的物業管理公司。因而物業建筑物開發建設單位或業主委員會在招標時必須考慮投標者的技術實力、經濟實力、管理經驗、物業管理資質等級、以往的物業管理業績、服務質量、管理費用的收取標準是否合理、信譽是否良好等反映物業管理公司整體素質的各種綜合因素。對于眾多的投標者,物業建筑物開發建設單位或業主委員會應按照一定的標準,選擇中標者,再與中標者簽訂物業管理服務合同。

物業管理引入招標投標,實際上就把物業管理行業直接推入到社會主義市場經濟之中,因此,這實際上也是物業管理市場化的具體體現,是物業管理行業中引入競爭機制的具體體現。物業管理的招標投標不僅為物業建筑物開發建設單位或業主委員會提供了選聘高素質物業管理公司的較大空間,同時也為物業管理公司提供了公平競爭的機會。因此,物業管理的招標投標的優勝劣汰法則,有利于全面提高物業管理服務的質量,有利于增強了物業管理公司的活力,有利于物業管理行業的健康發展。

物業管理招標投標是一個競爭過程,必須遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則,應當有嚴格的規范,因此,在物業管理法律、法規的立法中明確規定:“屬于政府或國有資產形成的物業建筑物,以及已經成立業主委員會的物業建筑物,應依法采用招標投標方法選聘物業管理企業。政府鼓勵其他的物業建筑物依法采用招標投標方法選聘物業管理企業?！逼渲械暮诵氖菑娬{了“依法采用”,是要嚴格依照國家招標標法的基本原則和程序進行,在此基礎上才是執行物業管理行業內的招標投標規則。依據《中華人民共和國招標投標法》第二條:“在中華人民共和國境內進行招標投標活動,適用本法?！钡囊幎?依法首先是物業管理招標投標活動必須嚴格遵守《中華人民共和國招標投標法》和相關的物業管理法律、法規和政策的規定。對《中華人民共和國招標投標法》所確立的各項行為規則,不得違反,不得規避。盡管我們深圳在這方面走在全國的前列,但如何努力創造公平、公開、公正的市場環境,還有待不斷的探索。這里有一個下位法與上位法的銜接,協調新問題需要解決。

九、確立物業管理基金的設立原因

物業管理基金又可以稱為共同儲備基金。設立物業管理基金的主要目的是為了應付在物業管理活動中巨額的非預見性開支,尤其是為維持和保存區分所有建筑物共用部分的正常運作、正常使用功能而進行的修繕改良的開支。這種修繕改良就是我們通常在物業管理活動中所講的中修、大修和更新改造。由于計提固定資產折舊費的目的也是用于固定資產的中修、大修和更新改造,因此,物業管理基金的作用類似于區分所有建筑物共用部分固定資產折舊費的計提。

眾所周知,區分所有建筑物在建成之后,必然會受到自然環境和人為的損害。隨著時間的增加,自然環境如風力、重力、震動、大氣、水、雷電等對區分所有建筑物自然在一定程度上有侵蝕、老化、陳舊、殘損。如果沒有建立管理基金,就不可能合理、有效地安排區分所有建筑物的修理和保養計劃,必然會加速區分所有建筑物的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損,以致會由于維修保養不及時使區分所有建筑物過早達到危險程度,縮短了區分所有建筑物的使用壽命使之提前到達設計壽命,甚至于釀成傷害事故。相反,建立其了物業管理基金,就可以有效、合理地妥善安排區分所有建筑物的修繕改良,區分所有建筑物就可以得到有效的維

修養護,使區分所有建筑物處于良好的狀態和正常運行,充分發揮區分所有建筑物的正常使用功能,不斷延長區分所有建筑物的使用壽命,改善和提高了區分所有建筑物的使用功能,提高了區分所有建筑物的檔次和適應性,進而推動了區分所有建筑物的升值,使區分所有權人獲得有效地經濟價值,最大限度地提高了投資的回報率。

在物業管理法律、法規的立法中我們確立了物業管理維修基金和公用設施專用基金作為物業管理基金。其中規定各類物業管理都應設立物業管理維修基金,而公用設施專用基金原則上只適用于住宅類物業管理。這樣做是因為住宅類的物業管理都直接面對著居民,同時在住宅區內用于居民公益性質的公用設施相對比較多,考慮到居民的經濟承受能力,一般在需要對公用設施的維修養護以及更新改造時,需要的費用比較多,居民往往難以一下子承受,同時這些費用收集比較困難,這就直接影響了公用設施的維修養護以及更新改造的效率,從這個意義上設置公用設施專用基金具有一定的社會公益性質。相反對于非住宅類的物業管理,公用設施相對較少,費用小也比較容易籌集,因此,沒有設置公用設施專用基金的必要。

十、明確物業管理服務收費市場機制的協商定價導向

以業主承受能力為借口,導致的物業管理服務收費標準偏低,是制約物業管理健康發展的一個重要原因。多數物業管理企業疲于生計,必須靠其他經營收入才能維持收支平衡,這種普遍現象說明現行物業管理服務費的收費標準缺乏科學性和合理性。國家建設部有關領導最近向新聞媒體透露:作為扶持物業管理這一朝陽產業邁向市場化的重要一部,國家目前正在考慮在職工工資改革中加入物業管理費用支出部分,將物業管理費用以補貼形式列入職工工資。物業管理是市場行為,必須遵循社會主義市場經濟的客觀規律,物業管理服務收費也應遵循市場規律,應由當事人按照市場規律的客觀要求自行協商確定價格。因此,在物業管理法律、法規的立法中明確規定服務收費標準制定的導向是協商定價:“已成立業主委員會的,物業管理服務價格應由業主委員會與物業管理企業雙方協商議定,可以通過物業管理招標投標的形式確定,在物業管理服務合同中應明確物業管理服務價格。物業建筑物已交付使用尚未成立業主委員會的,物業管理服務的收費標準由物業管理企業在政府指導價范圍內提出,報市、區價格行政主管部門核定?！蓖瑫r應在物業管理法律、法規的立法中設定收費標準的確定原則是:“確定物業管理服務收費標準,應當遵循公平、公開、合理以及與物業管理服務水平相適應的原則?！倍皇菢I主經濟承受能力為標準。

十一、明確收繳物業管理費用屬于物權行為,具有優先受償權和追及權的法律效力

依據建筑物區分所有權法律制度,收繳物業管理費用屬于物權行為。而物權是具有優先受償權和追及權的。所謂“優先受償權”是指在同一物上有數種權利同時存在時,物權具有較其他權利優先行使的效力,物權的效力優于債權,某一債務人在破產宣告前,對屬于債務人所有的財產有抵押和留置權等擔保物權的,可就其財產先于破產債權人受償,即所謂別除權?！白芳皺唷笔侵肝餀嗟臉说奈锊徽撧D移到任何人手中,物權的權利人均可向實際占有人主張權利,而無論實際占有人的取得是合法還是非法。實際上在物業管理行業中存在的“認房不認人”的國際慣例的就是物權行為的追及權的具體體現。因此,在物業管理法律、法規的立法中明確規定:“依據物權行為的優先受償權和追及權的法律效力的原則,無論物業建筑物易手是采用按揭、抵押、轉讓、贈與、繼承,還是拍賣,其受益人都有交納前業主拖欠的物業管理費用的義務,新業主交納后可以依據法律途徑以債務的形式向前業主追討?！蓖瑫r第一百零二條明確規定:“物業建筑物按揭、抵押轉讓、贈與繼承、拍賣等易手時,如果通過房地產交易機構,按照優先受償權的原則,房地產交易機構應該從房款中將前業主拖欠的物業管理費用、滯納金等代為扣除,并直接交付給物業管理企業?！辈⑶以谖飿I管理條例法律、法規的立法中相應地規定違反這些規定所應承擔的法律責任。

十二、設定了區分所有權的強制剝奪的執行程序

按照建筑物區分所有權的理論,強制剝奪區分所有權的方式主要有禁止使用專有部分、拍賣區分所有權二種。這是對違反義務的區分所有權人或專有部分占用人的最為嚴厲的制裁措施,是一項禁止使用專有部分的制度。如果區分所有權人有重大違反義務的情形,已經不可能維持建筑物內的共同關系,那么,經全體區分所有權人過半數同意,就可以剝奪其專有權。為了慎重期間,通常強制剝奪區分所有權的決議應該由業主大會的特別事項議決程序形成,并由人民法院判決執行。

最早規定剝奪區分所有權的是1948年頒布的《奧地利住宅所有權法》,該法第十條規定“從共同關系中予以驅逐”?，F行的《德國住宅所有權法》進一步完善了區分所有權剝奪制度,以制裁共同關系中違反義務的區分所有權人?！兜聡≌袡喾ā返谑藯l規定,構成被剝奪的原因主要為“區分所有權人對其自己所應負的義務有重大違反的情形,以致無法期待其繼續維持共同關系?！眳^分所有權人如果因酒精或藥物中毒而喪失自主意思,致有引起火災的危險,或罹患惡性疾病,或有侵害他人行為的精神病等,均可構成剝奪理由。在實務中尚認為其使用專有部分賣淫情形時,也可構成剝奪理由。在我國物權法草案的第一百條和第一百零四條的強制措施中也參照了德國、日本以及我國臺灣地區的立法經驗,設立了由管理人或管理委員會請求人民法院強制出讓及拍賣制度的法律規定。其目的就在于為了建立區分所有建筑物的安全、舒適及衛生

的居住環境,確保居住的品質。

為了與我國民法物權法的建筑物區分所有權的法律制度相銜接、協調、配套和統一,為了與國際慣例接軌,為了維護和營造物業管理區域以及區分所有建筑物的安全、舒適及衛生的居住環境,確保居住的品質,我們在物業管理法律、法規的立法中應設定強制剝奪區分所有權的條款。明確規定有下列五種情況之一的行為可以強制剝奪區分所有權:1.對專有部分的利用,嚴重妨礙建筑物的正常使用和安全,經制止而不停止的;2.嚴重違反全體業主的共同利益的行為,并且情節重大,經制止而不停止的;3.嚴重違反業主公約的行為,并且情節重大,經制止而不停止的;4.拖欠物業管理費用以及滯納金等總費用已經超過其物業建筑物當前市面價值的50%以上,經業主委員會或物業管理公司強制催繳,仍未交納的;5.嚴重違反本條例的強制性規定,經制止而不停止的。有上述五種行為之一的“受到侵害的業主、業主委員會、物業管理企業可以向業主大會請求以特別事項議決程序形成強制出讓區分所有權決議,訴請人民法院責令業主出讓其區分所有權或禁止專有部分占用人使用其占用的專有部分;當業主大會休會或未形成決議時,受到侵害的業主、業主委員會、物業管理企業可以直接向人民法院訴請責令業主出讓其區分所有權或禁止專有部分占用人使用其占用的專有部分”?！?人民法院判決責令出讓其區分所有權后三個月內,業主不自行出讓并完成所有權移轉登記手續的,受到侵害的業主、業主委員會、物業管理企業可以申請人民法院對其區分所有權進行強制拍賣?！?/P>

應該指出目前在物業管理活動中所涉及到的物業管理法律問題遠遠不止上述這些,諸如物業管理的監督、開發建設單位在物業管理活動中的地位和權利義務、規范物業管理市場競爭、政府在物業管理活動中的地位與作用……等等隨著物業管理的深入發展和規模的不斷擴大,人們的對物業管理的法律意識的不斷提高,深入研究和探索思考物業管理的法律問題,強化物業管理理論研究,用建筑物區分所有權構筑起物業管理理論體系,從立法對策上構筑物業管理生存和發展的法制基礎,是我們從事物業管理行業的每一個業內人士應盡的職責和義務,只有通過我們大家的不斷探索、開拓和進取,才能迎來二十一世紀物業管理的燦爛明天。

篇2：物業管理糾紛若干法律問題

　　物業管理糾紛若干法律問題

　　物業管理是近幾年來我國大力培育、發展房地產市場過程中，住宅與非住宅房產商品化、服務化而出現的對居住、使用住宅小區、商廈的單位、居民提供公共性服務和特約服務的新行業。隨著物業管理業的出現，在物業產權人（又稱業主）、使用人與物業的受托管理人（物業管理公司）之間產生了一種新型的民事法律關系，行政管理部門也面臨如何對物業管理業進行行業管理的新問題，因物業管理發生的糾紛隨之出現，并呈現糾紛數量上升、新類型案件多的特點。而物業管理規范性文件方面，除了建設部發布的《城市新建住宅小區管理辦法》（以下簡稱《辦法》）和國家計委、建設部發布的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》這兩份部門規章外，我國尚無統一的或專門調整物業管理行為的法律法規，使物業管理糾紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業管理糾紛的主要特點、審理物業管理糾紛案件在實體上和程序上應注意的問題，以及值得探討的問題略陳管見。

　　一、物業管理糾紛的主要特點。

　　物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

　　1.物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

　　1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業異軍突起，海南的房地產更是超常規發展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區和商廈），各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業主與物業管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院起訴。以?？谑行氯A區法院為例，該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

　　2.因物業管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

　　物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據統計，目前?？谑兴芾淼奈飿I管理糾紛，已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛，發展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：

　?。?）物業管理者（包括房地產開發商和物業管理公司）向業主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數量較多；

　?。?）業主或使用人要求物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；

　?。?）房地產開發商與物業管理公司的物業管理承包合同糾紛；

　?。?）房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管理糾紛；

　?。?）業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財務損失的糾紛；（6）業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛；

　?。?）業主訴房產管理部門行政侵權糾紛。

　　這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系、代理關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是否合法。如?？谑许槹l新村小區的部分業主因認為在沒有召開業主大會、業主選票未過半數的情況下，?？谑蟹慨a管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業主的利益，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業管理引起的行政訴訟案。

　　3.物業管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。

　　物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業主、使用人或小區管委會，也有物業管理公司、房地產開發商或行政管理部門。既可能涉及業主與使用人的關系、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產開發商與物業管理公司的關系、管委會與物業管理公司的關系，業主、管委會或物業管理公司與房產管理部門的關系。由于物業管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現成的依據，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業管理的規定，只能依據民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據有關部門和地方性規章進行處理，而有關規章的規定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

　　二、審理物業管理糾紛案件應注意的幾個問題。

　?。ㄒ唬┪飿I管理糾紛的管轄問題。

　　確定物業管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業管理糾紛的管轄問題，應以物業管理糾紛的具體類型來確定。因物業管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關規定確定有管轄權的法院。因物業管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業所在地的法院起訴，并把物業所在地作為業主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業管理服務合同的一方當事人向對方提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同等產生的合同糾紛，應適用民事訴訟法第24條的規定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。

　　要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業主作為被告的，業主的住所地既有在物業所在地，又有在物業所在地之外的，并非業主購置了物業，物業所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業所在地就是被告住所地；物業管理公司的住所地是指其主要營業地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業管理的所在地，但由于物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同，均是在物業所在地實施物業管理，因此，物業所在地應認為是合同履行地。物業管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產糾紛，不適用專屬管轄的規定。

　?。ǘ⒁鈱彶樯婕拔飿I管理的合同的法律效力。

　　審查物業管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業管理服務合同，即業主或管委會與物業管理公司或開發商簽訂的由房地產開發商或物業管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協議：通常所說的物業管理合同主要是指物業管理服務合同；二為物業管理承包合同即房地產開發商或物業管理公司與另一物業管理公司簽訂的將物業管理權發包給另一物業管理公司承包的書面協議；三為物業委托管理合同，即房地產開發商與物業管理公司簽訂的將物業管理權委托給物業管理公司管理的書面協議。在審理中，應區分合同的不同性質，注意判定合同的效力，以正確處理物業管理糾紛。

　　1.注意審查物業管理服務合同的效力。

　　在審查物業管理服務合同（或稱聘用管理合同）時，應主要從當事人是否具備民事主體資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，合同的內容是否合法來審查其效力。物業管理權是因業主享有物權所派生出的權利，行使物業管理權的應是物業的所有權人，或是與業主約定可享有物業管理權的使用人，而非房地產開發商或物業管理公司。物業管理服務合同應由業主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業管理資質、能力的管理公司而形成。由于我國房地產發展過程中物業管理剛起步，在購房者購房時，物業管理多是作為商品房售后服務的一環，由房地產開發商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產開發商的物業管理服務.隨著物業管理規范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業主或業主管理委員會作為行使物業管理權的一方，續聘或選聘房地產開發商屬下的物業管理機構或物業管理公司為其提供物業管理有償服務。

　　因此，物業管理服務合同合格的當事人，一方為業主或依法成立的業主管理委員會，另一方為具有物業管理經營范圍的企業。原由業主或無物業管理經營權的房地產開發商，所簽訂的物業管理服務合同，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業管理服務合同不宜以房地產開發商無物業管理經營權來認定無效，房地產開發商在業主選聘物業管理公司之前，可繼續實施物業管理，但不得以繼續履行合同為由，阻撓業主或業主管理委員會選聘物業管理公司進行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業管理服務合同，因《辦法》已規定住宅小區應由物業管理公司統一實施專業化管理，房地產開發商在出售房屋前，就應選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，或注冊成立物業管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產開發商仍與業主簽訂物業管理服務合同的，應認定合同無效。

　　在審查物業管理服務合同效力時，還應注意審查合同的內容是否合法。物業管理服務合同必須遵守法律、法規、規章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益；必須在平等協商的基礎上，確保業主或業主管理委員會行使物業管理權和委托權。對于業主不能在平等的基礎上行使其物業管理權的，應認定合同無效；對易引起糾紛的物業管理費，其收費標準、范圍要依據物價管理部門的收費標準或報經物價管理部門批準，超過標準收取費用和滯納金，未經批準擴大收費范圍的條款，應確認為無效條款；對屬于業主所有或共有的外墻體、屋頂等的使用、收益，如不允許業主管理、使用、收益，或賦予房地產商使用權而不向業主交付相應對價的，均侵犯了業主的權益。實踐中，房地產開發商或發售房產的大業主，未經業主同意隨意使用屬于其他業主所有或共有的外墻體、屋頂等并獲取收益的侵權行為常常發生，物業管理服務合同的內容中出現侵犯業主權益的不平等條款的，應確認部分無效.

　　2.注意審查物業管理承包合同的效力。

　　由于房地產開發商或物業管理公司往往認為物業管理權在其手中，而在無能力或精力實施物業管理時，或為牟利，在與業主簽訂物業管理服務合同后，將受托進行物業管理的經營權發包給其他的物業管理公司，坐收承包金，由此產生了發包人與承包人因收取、上繳物業管理承包金及業主拒向承包管理人交納物業管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規定，小區物業管理權屬全體業主所有，只有業主或者代表業主的管委會才有權選聘物業管理公司，為業主提供有償服務。房地產開發商或物業管理公司只有依據物業管理服務合同對物業實施管理，其由此所享有的受托權實質上不是物業管理權，而是受托管理權，將受托管理權發包、轉讓給他人經營，這種物業管理承包合同損害了全體業主的利益，應確認為無效合同。有受托管理權的物業管理公司將其管理權發包，其無權收取物業管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權，其要求業主向其交納物業管理費的訴訟請求，不應得到支持。

　　3.注意審查物業委托管理合同的效力。

　　在考察物業委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業主或代表業主的管委會委托、聘用物業管理公司提供管理服務，據此所簽訂的物業委托管理合同，實質上是屬于前述物業管理服務合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業委托管理合同應確認有效。但在實踐中引起糾紛的物業委托管理合同則大多不是業主或管委會與物業管理公司簽訂的合同，而是由正在實施物業管理的公司與另一物業管理公司簽訂的，由正在對物業進行管理的公司委托別的物業管理公司對業主的物業進行管理的合同，這種類型的物業委托管理合同，其性質與物業管理承包合同相似，都是未經業主同意，將取得的委托管理權轉讓給他人，由他人對業主的物業進行管理，所不同的是物業委托管理合同采取委托管理的方式。業主將物業委托給其選定的物業管理公司管理，是基于業主對所選定的物業管理公司物業管理能力的信任，物業管理公司既無權將享有的受托管理權轉包、轉讓，也無權另行委托他人對業主的物業進行管理。而且，根據民法理論，轉委托成立的前提必須是經委托人（即業主）同意，接受委托進行物業管理的物業管理公司擅自將管理權轉托他人行使，所簽訂的物業委托管理合同，侵犯了業主的利益，實施了無權轉委托的行為，應確認合同無效。在審查物業委托管理合同時，應將其與物業管理公司選聘專營公司承擔專項經營業務的合同區分開來，后者依《辦法》及物業管理的需要，是允許的。

　　三、在審理物業管理糾紛中值得探討的若干問題。

　　隨著房地產業的發展和建筑物所有權主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業管理的方式也呈現了多樣化。但由于我國目前尚無物業管理方面的法律規范，行政規章也不盡完善，在審理物業管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。

　?。ㄒ唬╆P于業主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。

　　由于住宅小區或商廈的業主人數眾多，難以分別行使物業管理權，為此產生了業主大會制度和由業主大會選舉產生的業主管理委員會制度。建設部《辦法》中規定住宅小區應成立住宅小區管理委員會，但《辦法》未對業主大會制度，包括業主大會如何召集、選舉如何行使權利、作出決議等作出規定。雖然一些地方性規章如《海南經濟特區城鎮住宅區物業管理規定》中已有對業主大會制度和管委會制度做出規定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急需明確。如房產行政管理部門如何進行物業管理？在什么情況下召集第一次業主大會？如何選舉產生管委會？在未召開業主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業主的選票是否可行？如何確定業主的投票權？是一房產證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規定，以便于操作.筆者認為，業主要行使物業管理權實現自治，應盡早召開業主大會，以確定物業管理中的重大問題。

　　第一次業主大會的召集，既可由房產行政管理部門召集，也可由業主自行召集，但持有半數以上投票權的業主出席才能舉行，在未召集業主大會，業主或其委托代理人未出席的情況下，分別書面征集業主意見而成立管委會或通過應由業主大會決定的其他重大事項的決議的，不能確認管委會或有關決議的效力。應明確規定業主大會是住宅小區或商廈物業管理的最高決策機構，及召集第一次業主大會的前提條件，形成業主大會有效決定的程序。住宅小區或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規定，房地產開發商在出售房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理。

　　那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業主大會，選舉產生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業主不能行使其物業管理權，則難以保障業主應享有的權益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產開發商是最大的業主，召開業主大會也難以體現小部分業主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法召開業主大會，成立管委會，這是保護業主利益，規范物業管理的必然要求。筆者認為，住宅小區或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達到50％以上的，應規定開發商或其聘請的物業管理公司須向房產行政管理部門報告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業主大會，選舉產生管委會，這對于保護業主的物業管理權是較為有利的。

　　關于業主的投票權如何確定，關系到業主的切身利益，關系到業主大會的決定是否有效，這是業主實際行使物業管理權的重要一環，應在平等、公平的原則下確定業主的投票權。由于物業管理的權利義務一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產權人或使用人一票，對購置較大房產份額的業主或出售率不高而為大業主的房地產開發商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權及票數，根據權利義務一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業主如無投票權，其權益如何體現？筆者認為，應規定業主或與業主有約定享有物業管理權的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應享有業主大會或管委會的投票權，但所代表的票數可有區別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票，計票單位面積以下的業主，每一產權人有一票，非業主使用人的投票權從其與業主的約定。如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的每一產權人享有一票。這樣既體現了權利義務一致的原則，也充分考慮了小業主的利益。業主大會的決議，如要求所有業主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業主的利益。在合理確定業主投票權的基礎上，規定業主大會的決議，須由出席會議的業主所投票數的半數以上通過，且這部分業主所享有的建筑物所有權或使用權的份額達半數以上，方為有效，則可最大程度地保障業主的共同利益。

　?。ǘ╆P于管理委員會的主體資格問題。

　　管理委員會是在房地產行政管理部門指導下，由住宅小區或商廈的房產產權人和由產權人授權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產權人和使用人合法權益的組織，是業主大會的執行機構。根據《辦法》的規定，管委會有權選聘、續聘物業管理公司對物業進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業主。而管委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實踐中爭議較大。管委會是業主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義務。管委會經業主大會按確定的程序選舉產生后，應由業主聯名或業主大會授權的房地產開發商或物業管理公司，報經縣級以上人民政府房產行政管理部門登記確認。未經登記確認，或未經業主授權，他人以業主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。

　　對于依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見，筆者不敢茍同?！掇k法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權利，應視為管委會在物業管理中具備了一定的民事權利能力和行為能力。管委會代表業主簽訂物業管理的合同，其主體符合規章規定，不應以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規章，且在確認其簽訂物業管理合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發生的管委會訴訟主體地位問題。因物業管理發生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。管委會參與訴訟既是代表業主行使權利的行為，又是有關規章中規定其有權簽訂物業管理合同所派生出的權利義務。但畢竟由于有關規定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在有關物業管理的法律、法規或司法解釋中予以明確。

　?。ㄈ╆P于商住兩用樓或商業、娛樂業等用途的商廈的物業管理問題。

　　與住宅小區的用途不同，商廈主要用于商業目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業主或使用人的房屋及相應配套的公用設施的良好運行，商廈同樣需要由物業管理公司實施專業化的物業管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產開發商或房產份額占絕對優勢的大業主直接進行物業管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務的要求更高，房地產開發商或其他物業管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發糾紛。而建設部《辦法》，國家計委、建設部印發的有關服務收費辦法，都只對住宅小區的物業管理及服務收費予以規定，未對商廈的物業管理及服務收費進行規定。地方性規章中，亦鮮有將商廈管理納入物業管理的范疇，使商廈業主如何行使物業管理權，收費標準、服務要求如何確定既無法可依，也無行政規章可依。由此產生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業管理市場體系的建立和完善。因此，應將商廈的物業管理納入法律的調整范圍，在有關物業管理法規中，以規定住宅小區和商廈的物業管理為基本框架，分別根據住宅小區和商廈的特點，明確各自的服務內容、范圍、服務質量、收費標準、方法，以及行使物業管理權的方式。

　?。ㄋ模╆P于物業管理公司是否有權采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。

　　物業管理公司與業主或使用人常因物業管理費發生糾紛，物業管理公司為迫使業主或使用人交納管理費，在業主或使用人不能按其要求交費的情況下，常采取停電、停水、停氣等措施，為此常引發訴訟案，業主和使用人以收費不合理、停電等構成侵權提起訴訟或抗辯。采取停水電等措施是否侵權，審判實踐中有不同的看法。一種看法認為，物業管理公司對拖欠管理費行為可依聘用管理合同追索，采取嚴重影響業主或使用人正常經營、居住的停水電等行為，是侵權行為；另一種看法則認為，停水電等是因業主、使用人欠費所造成，停水電等行為不構成侵權。

　　由于停水電等措施嚴重影響業主、使用人的經營、生活，易使矛盾激化，妥善處理此類糾紛十分重要?！掇k法》中規定物業管理公司有權依照物業管理服務合同和有關規定收取管理費用，未賦予物業管理公司采取非常措施的權利。而原《海南經濟特區城鎮住宅小區物業管理規定》則規定對欠費的業主可以采取停止供水電等措施。筆者認為，在業主或使用人的確欠費的情況下，采取停水電氣等措施是否違約或侵權，應具體情況具體分析。如物業管理服務合同中約定，對業主欠費的可以或不可以采取停水電等措施的，應從其約定.物業管理公司如違反合同約定，則應承擔違約責任。在無合同約定的情況下，應區分收費項目的不同特點具體分析。

　　物業管理費主要分為為業主、使用人提供衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等公共性服務的費用，代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費等公眾代辦性質的服務費用，以及特約服務的費用。這三項服務費用既有聯系又有區別。業主僅拖欠公共性服務或特約服務的費用，而未拖欠公眾代辦性質服務費用的，物業管理公司不能采取停水電等措施，否則即為侵權；業主或使用人拖欠應交納的公眾代辦性質的服務費用，使物業管理公司為此未能代交有關費用，致使供水、電、氣等部門停水、電、氣的，物業管理公司不承擔責任；如物業管理公司收取費用后未及時上交有關部門，致使有關部門停止供水、電、氣的，則物業管理公司未盡服務義務，應承擔違約責任，給業主、使用人造成損失的，應賠償損失。在有關部門并未停止供水、電、氣的情況下，物業管理公司對拖欠公眾代辦性質的服務費用的業主或使用人，能否采取停水、電、氣的措施？筆者認為，對被拖欠費用應依法追償，物業管理公司采取停水、電、氣等措施迫使業主、使用人交納費用的行為，侵犯了業主的合法權益，依法不應得到支持。除當事人另有約定外，有關法規或規章中不宜賦予物業管理公司采取停水、電、氣等權利。

　　綜上所述，物業管理糾紛作為新類型的案件，訴訟到法院只有近幾年的時間，需探討的問題還很多。由于目前物業管理缺乏相應的法律規范，人民法院在處理這些新類型案件中，難免出現適用法律不一，判決結果不統一的情況。以法律規范的形式規范物業管理行為，保護業主、物業管理公司、房地產開發商的合法權益，不僅是司法實踐的要求，也是促進物業管理健康發展的要求。因此，有必要將完善我國物業管理法律法規盡快提到立法議程。建議在物業管理法律規范中，確定由政府主管部門行業管理、業主自治與物業管理公司專業服務的管理體制，將住宅小區和商廈的管理納入法律調整范圍，明確物業管理中有關的權利義務、操作的程序、規則，使物業管理行為真正納入法制化的軌道，便于給人民法院審理物業管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據。

篇3：淺議主要的物業管理糾紛法律問題

　　淺議主要的物業管理糾紛法律問題

　　司法實踐中物業管理糾紛常見問題主要包括：

　　一、物業服務企業違法收費的問題

　　物業服務企業違法收費主要有以下幾種情況：

　　1.物業服務企業向業主收取物業服務合同中約定內容以外的費用

　　《條例》第41條規定，物業費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。但是，部分物業服務企業為了盲目地謀求經濟利益，存在向業主收取物業服務合同中約定內容以外費用的問題。

　　2.物業服務企業單方擴大收費范圍、提高收費標準

　　有的物業服務企業除物業服務合同中約定的收費外，收取其他管理費，如對小區內住戶收取裝修管理費。

　　3.物業服務企業任意向住戶收取手續費

　　根據《條例》第45條第2款的規定，物業服務企業提供代收服務時，對于其代收的水、電、氣、熱、通訊、有線電視費等各種費用時，不能任意收取手續費。

　　4.物業服務企業任意行使罰款權

　　《行政處罰法》第15款規定，行政處罰由具有行政處罰權的行政機關在法定的職權范圍內實施。物業服務企業不屬于行政機關，也未取得行政機關的授權，不具有包括罰款在內的任何行政處罰權?！稐l例》第46條規定，對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。該條未授予物業服務企業罰款權。但在實踐中存在物業服務企業違反法律的規定向業主收取罰款的問題。

　　二、物業服務企業侵權的問題

　　1.物業服務企業侵犯建筑物共用部分、小區公用部分或配套公共設施的侵權問題

　　《條例》第50條規定，物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。第51條規定，業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意；業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。第55條規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。從以上條款的規定看，小區道路、場地等共用部分與配套公共設施的所有權屬于業主，但在實踐中存在物業服務企業未經業主同意擅自改變共用部分用途，擅自占用、挖掘道路和場地的情況。例如，某高層住宅一樓電梯至大堂間一較大面積的公共部位，物業服務企業將該部位租給他人設攤經營。

　　實踐中，物業服務企業侵犯區分所有權人的建筑物的外墻、屋頂的權益較多。例如，未經區分所有權人同意，在建筑物的外墻或屋頂上搭建廣告牌。建筑物的屋頂雖然是頂樓用戶的天花板，直接為頂樓用戶承載雨雪、隔熱擋風所用，但屋頂并非頂樓用戶的專有財產，更不是物業服務企業可以隨便處置的“無主”財產，它實際是為整個建筑物服務，屬于建筑物全體區分所有權人的共有財產。建筑物的外墻也是如此，屬于建筑物全體區分所有權人的共有財產。不經區分所有權人同意，物業服務企業無權出租屋頂或外墻，或以其他營利目的使用屋頂或外墻。對屋頂和外墻的使用權，必須由全體區分所有權人行使，收益也應歸全體區分所有權人按份共有或者用于該建筑物的專項維修資金。物業服務企業未經全體區分所有權人同意或授權，擅自將建筑物的屋頂和外墻用于經營，或出租給他人使用，從中牟利，屬于侵權行為。

　　2.物業服務企業人員濫用職權侵權問題

　　主要有兩種情況：一是物業服務人員毆打、侮辱區分所有權人、使用人，或者非法闖入區分所有權人、使用人的住宅的情況。二是違法停電、停水、停氣的情況。實踐中，停電、停水、停氣是物業服務企業對不符合其要求的區分所有權人或使用人經常采用的一種方法。例如，區分所有權人未交納物管費，便對其停水、電、氣?！稐l例》第45條規定，物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。這一條表面上是對停水、電、氣等的企業收取費用的行為的規范，但深入分析，該條款規定實際上隱含了第二層含義：既然水、電、氣等費用是由相關企業向最終用戶收取，那么與最終用戶建立直接的法律關系的是供水、供電、供氣等企業，最終用戶與相關企業在水、電、氣等的使用上建立了合同關系，他人不得妨害該合同的履行。當前，隨著供電、供水和供氣制度的改革，住宅小區在供電、供水、供氣等方面基本上都實現了一戶一表，更加明確了最終用戶(業主)與供水、電、氣企業之間的直接法律關系，即合同關系。物業服務企業擅自停水、電、氣的行為妨害了相關合同的履行，侵害了區分所有權人或使用人的合法權益。

　　3.物業服務企業疏于管理或玩忽職守產生的侵權問題

　　作為物業服務企業，應當積極按照物業服務合同的要求履行合同義務，積極修繕公用設施。但存在物業服務企業疏于管理或玩忽職守，并且由于該疏于管理或玩忽職守的行為造成住戶人身或財產損害的情況。例如，物業管理區域內的消防安全設施屬于公共設施，物業服務企業負有管理和修繕義務，應經常性地對消防安全設施進行檢查，及時解決發現問題保證消防安全設施能夠正常使用。如果物業管理區域內在發生火災時，由于消防設施損壞而不能使用，致使火災不能得到及時撲滅，就會產生物業服務企業的侵權問題。再如，某住宅樓道的照明燈長期損壞，數次催促物業企業也未進行維修，某晚一住戶小孩上樓時因樓道黑暗而摔成骨折，該情形即是物業服務企業不作為的失職行為侵犯了他人的健康權。此外，有的物業服務企業在維修施工時，或者在通道上挖坑修繕地下設施時，違反施工規章制度，不設置明顯標示和采取其他安全措施，出現小區內人員傷害的侵權情況。

　　三、業主拒交物業管理費用

　　物業管理活動中的交費問題是物業管理活動中一項最為重要的問題，我國的各級物業管理法律法規中，均明確規定了物業服務企業提供物業管理服務時有權收取物業管理服務的費用，同時對所收取的服務費用的多少賦予業主和物業服務企業在合同自治的原則下協商確定。但《物業服務合同》簽訂的主體是物業服務企業與業主委員會，這種約定的效力能否及于業主。我們認為，《物業服務合同》是業主委員會代表業主所簽訂的合同，其效力能夠及于業主，如果業主未按照約定交納物業管理費用，便構成違約。

　　四、業主間侵權問題

　?。?）業主擅自改變房屋的使用用途或超過設計負荷使用房屋。房屋的裝飾裝修引發的問題，在物業管理活動中非常普遍，業主在購得房屋后，通常會根據自身的喜好等因素對室內進行裝飾裝修。物業服務企業不得對業主和物業使用人裝飾裝修房屋的做法進行非法干涉，但應當要求業主在對房屋進行裝飾裝修時不得違反國家有關法律法規的規定或者有關房屋用途的約定。業主擅自改變房屋用途就構成侵權行為。

　?。?）業主擅自在物業共用區域內私自搭建建筑物、構筑物及堆放物品或占用共用部位、共用設施設備。

　?。?）業主破壞物業區域內衛生、共用綠地及花木，或在共用部位或公用設施設備上進行涂畫。

　?。?）業主不遵守物業區域內交通規則駕駛車輛、不按規定停放車輛。

　?。?）業主損毀物業共用部位或共用設施設備及未經批準在物業區域內存放易燃、易爆、劇毒和放射性等危險物品。

　?。?）業主飼養兇猛動物或不按有關法律法規規定圈養寵物。

　?。?）業主違規發出噪音。

　?。?）經有關部門的鑒定，業主的房屋可能危及毗連房屋和公共安全的，業主未及時進行修繕或采取相關措施。