咋解決經費難題

　　業委會要學會“三條腿”走路

　　另外近期有望推出“菜單式物業服務和收費標準”

　　針對造成業委會“難產”的諸多問題 房管部門做出回應 今年將修訂“業主大會工作指導手冊”

　　鄭州市住房保障和房地產管理局相關負責人稱，今年將修訂業主大會工作指導規則，進一步明確纏繞業委會的最大難題--經費問題的相關規定。

　　談組建

　　“業主代表協調委員會”

　　年底前實現全覆蓋

　　商報關于業委會的系列報道發出后，昨天，鄭州市住房保障和房地產管理局物業管理處回應，今年年底前，將在鄭州實現住宅小區“業主代表協調委員會”全覆蓋。

　　“去年市里要求，要在短時間內實現業委會全覆蓋，這是不現實的。隨后，鄭州市物業管理工作領導小組發文提出，沒有業委會的小區要成立業主代表協調委員會?！蔽飿I管理處的趙景堂稱，業委會的組建不能只追求速度，質量更重要。

　　“業主代表協調委員會是向業主大會轉型過渡的組織，是一種制度創新，目的是最終實現業委會的高質量全覆蓋?！壁w景堂說，目前已明確了業主代表協調委員會的責任主體，它由社區管理，社區主任也是協調委員會主任，這也是強化社區在業委會成立中的職責。

　　趙景堂介紹，今年3月，房管局對業主代表協調委員會的成立進度進行了檢查督導，截至3月，鄭州已有60%的住宅小區成立了業主代表協調委員會。

　　他說，今年下半年，全市還將舉行業主代表協調委員會向業主大會轉型試點的現場宣講會，各區要選出培育的轉型試點，讓未轉型小區現場觀摩學習。

　　目前已將組建業委會作為社區物業管理的首要任務。趙景堂稱，物業管理的好壞已納入社區工作考核中，市里出臺了社區物業管理評優評差考核辦法，由各區組織，每季度考評一次。對于成績差的，該整改的就整改。

　　談經費

　　將進一步明確經費規定

　　趙景堂坦言，關于業委會的經費，目前相關規定只有提及，并未要求，現行的《鄭州市業主大會工作指導手冊》制定時，《物權法》還沒有出臺?！敖衲陮⑿抻啞吨笇謨浴?，年內將出臺，進一步明確業委會成立和運行中的經費規定?！?/p>

　　他認為，解決經費難題，業委會應該“三條腿”走路?！叭w業主承擔是根本。今后提倡在小區公共區域收益中提取費用，作為業委會經費或成員崗位補貼。我們還倡導，政府可以向業委會提供一定補貼?！?/p>

　　業委會的“信任危機”多來自經費的使用，如何用好這筆敏感的資金?趙景堂說，業委會應制定經費的使用制度和規約，由全體業主監督，“陽光操作”。同時，在使用前，務必征求全體業主意見，先造小預算，在小區內公示，看這樣使用是否可行。

　　如果業主對賬目存疑，還可向社區、房管部門投訴，重大問題可移交司法機關?！坝械男^業委會經費不少，可建立審計制度，每年審計一次。如果有一定比例的業主提出疑問，可讓審計部門及時介入，該處理誰就處理誰?！?/p>

　　談地位

　　應賦予業委會法人資格

　　業委會缺少權威和地位，導致工作屢屢受阻，以致最終名存實亡。

　　有數據顯示，目前鄭州4000多個小區里，成立業委會的約350個，但運行正常的業委會只有70%，“相當一部分處于癱瘓狀態”。

　　房地產專業律師秦兵在接受媒體采訪中稱，按照現行法律法規，業委會不具備法律主體資格，當涉及法律訴訟等實際操作時會衍生出各種各樣的問題。法律地位不明確，造成很多業主的公共利益受到侵害卻不能通過司法程序來解決。

　　對此，趙景堂稱，應賦予業委會法人資格，加強其法律地位，并承擔相應的民事責任?！安贿^，全國關于物業的立法進程較慢，需要最高法給出司法解釋?！?/p>

　　另外，“業委會不是維權組織，不能小區出問題了，才成立業主大會，這大多是為泄私憤。為維權成立的業主大會是不可靠的”。趙景堂說，據他的經驗，業主和物業關系順暢時成立的業委會，運行最良好?！叭绻麡I主缺乏相關意識，社區就要主動發揮指導作用了?！?/p>

　　談發展

　　有望推出“菜單式物業服務和收費標準”

　　有業主提出，自己所在小區的物業公司按照一級服務標準收費，但提供的服務達不到相應標準。

　　對此，趙景堂說，鄭州正計劃推出“菜單式物業服務和收費標準”。

　　比如說，一級的綠化服務和二級的收費是不一樣的，二級的保潔和三級的收費是不一樣的，服務和收費一一對應，業主可以和物業商定，自由選擇相關服務，這樣的物業管理更加科學、人性化?！艾F在正在和物價局協商，希望近期能夠出臺?！?/p>

　　在一些發達地區，業委會實現了“全權物業管理制”，簡單地說，就是業委會代表業主大會全權管理小區事務，同時代收物業費。

　　趙景堂認為，這一管理模式雖然目前并不提倡，但是未來的發展方向?！皹I主大會下還有監事會，既有業委會‘自律’，還有監事會的‘他律’，運作挺好?！?/p>

　　威尼斯水城小區的“溝通日”在附近小有名氣。業主喬濤濤稱，溝通日那天，業主代表和物業公司負責人坐在一起，業主有什么不滿和建議，都可以反饋給物業公司。

　　趙景堂稱，“溝通日”不失為一種創新舉措，值得推廣。

篇2：物管案例：欠繳物業服務費的業主能不能當業委會委員

　　物管案例：欠繳物業服務費的業主能不能當業委會委員

　　某小區的有位業主平時很熱心小區事物，在業主中有人緣，在一次業主代表選舉中，該業主獲票較多。但物業管理公司以該業主半年來拒交物業服務費為由，認為該業主不具備當選資格。在未交物業服務費用的業主能否當選業主委員會委員的問題上，部分業主和物業管理公司爭執不下......

　　[案例分析]

　　業主委員會委員是由業主（代表）大會選舉的，這是業主（代表）大會的權利，物業管理公司作為物業管理轄區的一員，是受業主委員會委托為該轄區提供管理服務，充當的是“管家”的角色，對業主（代表）大會的任何選舉結果無權干涉。

　　從權利和義務的角度看，權利和義務對等是一個整體概念，是并列的關系，業主交費和當選業主委員會委員既不存在對等關系，也不存有因果關系。如不能說一個人偷稅，沒有盡公民的義務，就可以剝奪他的公民權一樣。公民權不是誰都可以剝奪的，即使是犯過罪的人，如果法院沒有剝奪他的公民權，他仍然可以參加選舉。業主的選舉權和被選舉權不是開發商和物業管理公司可以剝奪的，也不是某個政府主管部門可以剝奪的。

　　至于該業主拖欠物業管理費，物業公司可以《物業管理條例》、《業主公約》等為依據經濟催繳。業主仍不交納，就要承擔違約責任。

　　[解決方法]

　　物業管理公司應向該業主及業主委員會為自己的干涉行為道歉，但同時提醒該業主應交納物業管理費，否則將會給業主委員會帶來工作上的阻力，影響該業主及業主委員會的形象。還希望在該業主交納物業管理費的問題上，能夠得到業主委員會的理解和支持，配合物業管理公司做好工作。

　　[相關法規制度]

　　1．《業主大會規程》（節選）

　　第一條為了規范業主大會的活動，維護業主的合法權益，根據《物業管理條例》，制定本規程。

　　第二條業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　第三條一個物業管理區域只能成立一個業主大會。

　　業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。

　　業主大會應當設立業主委員會作為執行機構。

　　業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。

　　第四條只有一個業主，或者業主人數較少且經全體業主同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　......

　　第九條業主大會履行以下職責：

　　(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

　　(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

　　(三)選聘、解聘物業管理企業；

　　(四)決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

　　(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

　　第十條業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項依法作出約定。

　　第十一條業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　業主公約對全體業主具有約束力。

　　......

　　第十九條業主大會作出的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

　　業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　第二十條業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1人，副主任1-2人。

　　第二十一條業主委員會委員應當符合下列條件：

　　(一)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；

　　(二)遵守國家有關法律、法規；

　　(三)遵守業主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務；

　　(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

　　(五)具有一定組織能力；

　　(六)具備必要的工作時間。

　　第二十二條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約及業主委員會委員名單等材料向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

　　業主委員會備案的有關事項發生變更的，依照前款規定重新備案。

　　第二十三條業主委員會履行以下職責：

　　(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；

　　(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；

　　(四)監督業主公約的實施；

　　(五)業主大會賦予的其他職責。

　　第二十四條業主委員會應當督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用。

　　第二十五條經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。

　　第二十六條業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。

　　第二十七條業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員人數半數以上同意。

　　業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　第二十八條業主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。

　　原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。

　　第二十九條經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

　　第三十條業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止：

　　(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

　　(二)無故缺席業主委員會會議連續三次以上的；

　　(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的；

　　(四)有犯罪行為的；

　　(五)以書面形式向業主大會提出辭呈的；

　　(六)拒不履行業主義務的；

　　(七)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　第三十一條業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。

　　......

篇3：物業公司與業委會合作一波三折的啟示

　　物業公司與業委會合作一波三折的啟示

　　以誠相待，發展再上一臺階

　　---重慶小康物業有限公司與洋河花園業委會一波三折合作的啟示

　　重慶小康物業有限責任公司（以下簡稱小康物業）成立于1995年，是重慶市最早的物業公司之一，早期主要管理洋河花園住宅小區。洋河花園住宅小區是1994年3月由李嘉誠先生屬下的和記黃埔地產集團與重慶市房地產管理局合作成立的重慶康居物業發展有限公司所建設的重慶市第一個安居工程，是知名優秀小區。然而就是這樣的小區，在20**年9月1日前，歷經6年，直至第三屆業主委員會才同物業管理公司完善了物業管理委托合同。在此，我就其變化談談個人的看法：

　　一、對立階段（1995年-1999年）

　　這一階段物業管理的法律法規不健全，物業管理水平較低，業主接受物業管理的意識淡薄。特別是享受慣了福利房的業主，他們提出為什么我自己拿錢買的房子還要交管理費？也難怪，小康物業1995年成立的時候，好多政府職能部門都還不知道什么是物業管理？物業管理是干什么的？老百姓也很少聽說過物業管理。當時的重慶市，物業管理服務大多是參照廣州、深圳的管理模式和理念，尚未建立一套適應自己的管理辦法，比如說，當時喊得最多的口號就是“業主的需要就是我們的服務”，“業主是上帝”等。

　　其實這些提法都是不合實際的。首先，物業公司的管理服務是依法的，是有一定范疇的；其次，物業公司是企業，員工也是人，只是工作的分工不同，沒有高低貴賤之分，而作為物業管理企業為了表示自己對業主的尊重，人為的把業主和物業管理企業形成了主仆關系，這樣在無形中助長了部分業主的霸氣，他們對物業公司的管理和服務不是提出合理的意見或建議，而是提出了苛刻的、脫離實際的、背離法規的要求。很多業主都認為交了管理費，物業公司就應該提供一切免費服務；一小部分業主，無理取鬧，不遵守小區的管理規定，一不如意，就惡意侮辱物業管理公司的工作人員......

　　在物業管理意識淡薄的當時，洋河花園第一屆業主委員會沒有通過合法的程序由全體業主選舉產生，而是誰跳得高，誰鬧得兇就選誰，所以委員會的部分成員各有私心，目的就是要同物業公司爭權爭利。動機的不純，使業主委員會及部分業主與物業管理公司產生了一種對立情緒，雙方互不買賬，物業公司該怎么管就怎么管、該提供什么服務就提供什么服務、該創品牌就創品牌；業主委員會和業主該唱什么調就什么調。這一階段洋河花園雖然獲得了國家建設部授予的全國物業管理優秀住宅小區，重慶市十佳住宅小區、安全小區、園林式小區等稱號，但雙方的矛盾沒有消除，所以我把這一時期稱為對立期。

　　二、互相磨合階段（1999年-20**年）

　　這一時期國家及重慶市相繼出臺了一些物業管理的相關法律、法規和指導性文件。這些法規文件對重慶市的物業管理起到了較好的指導和規范的作用，基本明確了物業管理企業、業主、業主委員會的權利和義務，重慶市的物業管理也逐步走向正規化、專業化、市場化，物業公司逐步同開發商脫鉤，小康物業的各項管理制度基本完善，服務觀念有了較大的轉變，服務意識基本建立，業主滿意率有了較大的提高。而大部分業主從不了解、不認識、不接受物業管理逐漸轉變到接受并參與，業主的滿意率達到90%以上，收費率達到97%以上。這期間洋河花園保持并榮獲了國家及重慶市的多項殊榮，成為重慶市物業管理的品牌之一。

　　這些成績與業主委員會及業主的支持分不開，但物業管理公司同業主委員會的不和諧關系依然存在。究其原因，一是業主委員會的選舉沒有反映廣大業主的民意，沒有按業主委員會的要求選舉出能代表廣大業主的、有責任心的，遵守物業管理法律、法規的人到業主委員會里來。而部分業主委員會委員既不懂法，私心又重，只要權利，不盡義務。在業主委員會中就有30%-40%的人長期享受物業管理服務，但又長期不交物業管理費，這不但侵害了物業公司的利益，同時侵害了廣大業主的利益。二是物業管理企業、業主委員會雙方都沒有擺正自己的位置。業主委員會的部分人覺得自己是上帝，不按法律、法規辦事，對物業管理公司的工作不僅沒有給予支持，反而在背后做一些不該做的事情。由于部分業主委員存在這樣那樣的問題，而物業管理公司在與業主委員會溝通時，方法比較簡單，不夠耐心，這個時期雙方的合作雖然比上一時期有了很大的改善，但從長遠的發展看并不非常理想，所以稱之為磨合期。

　　三、以誠相待，協調發展階段（20**年至今）

　　此階段洋河花園第三屆業主委員會成立。

　　隨著時間的推移，物業管理已逐步走向了成熟，不論是物業公司，還是業主及業主委員會，對物業管理都有了較新的、較成熟的、較完善的認識，特別是20**年11月1日和20**年9月1日，國家及重慶市都相繼出臺了物業管理條例，明確了物業管理企業和業主的責任、權利和義務，明確了業主委員會的法律地位以及其與物業管理公司的關系，明確了業主委員會委員的任職條件，明確了業主委員會的議事規則，這樣不論是物業管理公司，還是業主委員會都做到了有法可依。物業管理公司的主要職責就是抓好內部管理，提高服務水平和服務質量，管理好小區（大廈）的設備、設施，為業主提供質價相等的服務，為廣大業主營造一個安全、溫馨的生活、工作環境，使業主的物業得到保值增值。

　　其實物業管理企業的目的同業主和業委會的目的是一致的，都希望把物業小區（大廈）管好。既然目標一致，那為什么雙方不能走到一起呢？針對這個問題，小康物業作了詳細的分析，找到了矛盾的原因所在，提出了改進辦法：首先物業管理企業的每一位職工必須轉變觀念，提高服務意識，向廣大業主提供質價相等的服務；第二要以誠相待，將心比心，擺正自己的位置，與業主、業主委員會交朋友，加強同業委會的溝通、協調，以便得到他們的幫助與支持；第三，要做好對廣大業主的宣傳引導工作，使之了解物業管理的法律法規，明確自己的權利和義務，明確業主委員的議事規則和標準、條件，合理地充分地行使自己的權利，按照條例要求選舉有責任心、公益心，有奉獻精神、懂法律法規、遵守物業管理條例的業主加入到業主委員會中。

　　而第三屆洋河花園業主委員會的委員素質明顯高于第一、二屆，多數人擔任過廠長、書記、經理等職務，他們知道自己的職責所在，重要的是他們都有一顆平常心，能放下架子和物業管理公司的人交朋友，給物業管理公司提合理化建議，共同商討小區的一些管理方案，完善業主公約，規范業主（使用人）的行為，協助物業管理公司做業主的工作等，這樣的業主委員會在重慶的同行中應該說是出類拔萃的，也是我們重慶物業管理企業所希望的合作伙伴。

　　事實說明，物業管理公司同業委會并不是一對矛盾體，或者說不應該是一對長期的矛盾體。隨著法律法規的建立健全，以及重慶物業管理的進一步成熟規范，很多事情是可以通過協商解決的。只要雙方以誠相待，將心比心，沒有什么坎是過不去。

　　作者系重慶小康物業有限責任公司副總經理文/嚴乃祥