商品房住宅小區地面停車位問題探究

　　近年來，因商品房住宅小區停車問題產生的糾紛時有發生，《物權法》頒布實施以來，這類訴訟更是屢見不鮮。以北京為例，在《物權法》實施18天的時間里，就有8起這類案件，是“物權官司”案件中最多的一類。

　　而隨著我國經濟的快速發展，機動車保有量也逐年增加。據統計，截止20**年6月，全國汽車保有量為53558098輛。其中，私人汽車32393961輛，與20**年底相比，增加3710291輛。[1]因此，如果不能正確認識此類糾紛并探索有效的解決方法，迅猛增加的私家車必然會引發更多的糾紛。

　　本文試圖通過分析典型停車糾紛案例，結合現行房地產法律制度，探究產生停車糾紛的原因，并嘗試提出解決商品房住宅小區地面停車位問題的方法。

　　一、典型案例

　　“小文訴昊遠隆基物業公司”一案[2]有《物權法》第一案之稱，是北京市首起依據《物權法》提起訴訟的案件?；景盖椋?0**年9月14日，家住北京市房山區北潞園小區的小文(化名)與北京昊遠隆基物業公司簽訂了停車泊位服務協議，約定由物業公司提供停車位，每月150元，另有車卡成本費20元，停車時間至10月13日。簽訂合同后，物業公司并沒有給她提供停車位，她的車只能停在小區內的道路和空閑場地內。小文認為她是在自己所有的場地內停車，物業公司實際沒有提供車位服務，收費也沒有依據，因此應退還170元錢。小文一紙訴狀將該物業公司告上房山區人民法院，小文依據《物權法》要求法院判令物業公司退還停車費170元。該案被告昊遠隆基物業公司認為，物業公司收取的并非車位占用費，而是服務費。在北潞園小區，物業公司對車輛提供24小時監控，并且向保險公司投保了責任險，如果業主的車輛被剮蹭、偷盜，物業公司負責賠償。此外，《物權法》沒有溯及力。

　　該商品房住宅小區地面停車位所有權屬于誰呢?物業公司是否有權收費呢?所收取的費用性質如何呢?

　　二、商品房住宅小區地面停車位權屬問題分析

　　確切地說，上述案件以及類似案件的爭議焦點在于商品房住宅小區停車位的所有權問題。如果能夠查明所有權，收費問題便能迎刃而解。商品房地面停車位是屬于開發商呢?物業公司呢?還是業主呢?

　　(一)《物權法》對地面停車位的規定。

　　該法第74條[3]對地面停車位所有權作了明確規定。第74條首先將地面停車位劃分為兩類。第一類，建筑區劃(即經《建設工程規劃許證》批準的)內，規劃用于停放汽車的車位;第二類，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位。對于這兩類停車位《物權法》規定了不同的權屬。對于第一類，即建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位，實際上承認開發商擁有所有權。因為第74條第2款是以承認開發商當然擁有所有權為前提的，否則當事人怎么可以通過“出售”的方式約定呢?即有所有權才有處分權。對于第二類，即占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，規定業主擁有所有權。

　　暫且不論《物權法》的規定是否合理，已經生效的《物權法》為人們提供了20**年10月1日后發生的商品房地面停車位糾紛的解決依據。

　　(二)《物權法》實施以前相關法律對地面停車位的規定。

　　在《物權法》頒布實施之前，我國的房地產法律并未對商品房地面停車位做明確規定。但這并不意味著地面停車位權屬無法確定。

　　根據國務院《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第24條規定：地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外?！冻鞘蟹康禺a管理法》第32條：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第6條規定：“房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則?！?/p>

　　可見，我國采取嚴格的房地產權一致原則，也就是房屋所有權人與土地使用權人主體一致原則，確立了房屋和土地使用權一同處分原則。這里的處分包括轉讓、租賃、抵押等任何一項處分房屋或土地使用權的行為。這一原則的通俗表達為：“房隨地走”和“地隨房走”。房屋所有權人與土地所有權人主體一致原則必然要求轉為房屋所有權也轉讓土地使用權，轉讓土地使用權也轉讓其上的建筑物。因此,土地使用權和建筑物所有權總是屬于同一個人，這也就等于從實際上排除或禁止房屋為非土地使用權人所有的情形。因此，開發商將小區內商品房全部售出后，若沒有特別約定，則小區占地范圍內全部土地的使用權也應隨之一并轉移給該小區的全體業主，由小區的全體業主共有。而地面停車位是業主房屋使用范圍內的土地的一部分，當然屬于業主所有。

　　以上說的是小區內所有商品房全部售完的情況。但是，售房并不是瞬間可以完成的，而是一個過程。

　　在這個過程中，也就是開發商沒有將全部商品房銷售完畢時，開發商按持有商品房的土地使用權面積所占比例，對小區的土地享有相應的業主權利份額。(剛才也說了，整個小區商品房全部售出時開發商所持有的土地使用權證和大產權證 才能繳銷)因此此時，開發商對部分車位享有有限制的所有權。

　　綜上所述，開發商除依據《物權法》第74條第2款將建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位出租給業主的方式，以及未將全部商品房銷售完畢，而依法擁有部分車位有限制的所有權的兩種情形之外，小區地面停車位所有權屬于全體業主。

　　三、商品房住宅小區地面停車位收費問題分析

　　討論完地面停車位所有權問題后，再探討一下地面停車位的收費問題。根據地面停車位所有權的不同歸屬，將地面停車位相應地分為以下兩類：

　　(一)業主擁有地面停車位的所有權情形下的停車收費問題。

　　業主擁有地面停車位的所有權主要存在于如下幾種情形：一是《物權法》第74條第2款，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位，當事人通過出售或附贈的方式予以約定。二是《物權法》第74條第3款，業主共有占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位。三是《物權法》實施之前依法屬于業主所有的車位。

　　當業主取得了地面停車位的所有權時，業主可以聘請物業公司提供管理服務也可以自行管理。這完全是業主的權利。也就是說，物業公司并不當然擁有收取業主停車費用的權利。只有在業主與物業公司雙方達成一致協議時，物業公司才可收取業主的相關費用。具體收來，因地面停車位產生的費用包括三部分：“車輛管理費”或“車輛管理服務費”(即業主支付給物業公司的傭金)、車位維修養護費(即物業公司的成本費)、收益。

　　第一部分費用，即“車輛管理費”或“車輛管理服務費”，是否支出、支出多少的權利應當掌握在業主手中。當然，并不排除業主選擇物業公司為其提供服務，政府價格部門區別不同小區對特定小區的服務收費制定指導價。對于第二部分費用，即車位維修養護費。這部分費用主要是指，對于地面停車位的日常維修養護發生的費用。對于第三部分費用，即收益。因為一個物業管理區域內并不是每位業主都有車輛，因此，有車的業主使用屬于小區全體業主所有的停車位時應該是有償的。除非無車業主同意有車業主占用本該也有權利份額的停車位。所以，停車位的使用人交納一定的使用費是符合公平原則的。至于收費標準，應由業主大會決定。物業公司根據授權可以代為收費，也可以代為經營。這部分收取的費用或經營收入在彌補停車位正常維修養護費用之外有剩余的，歸全體業主所有。

　　可見，我們不能籠統地說停車收費是對是錯或者是高是低，而必須認清其性質，然后分別計算。如果業主也物業公司簽訂了停車協議，物業公司就可依協議收取“停車管理服務費”，而且這個費用事由雙方協商確定的，絕不是物業公司一方想收取多少就收取多少的。當然，使用小區內車位的業主應當向物業公司繳納車位維修養護費。收益歸小區全體業主共有。

　　(二)開發商擁有地面停車位所有權情形下的停車收費問題。

　　開發商對地面停車位擁有所有權存在于以下情形：一是《物權法》第74條第2款，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位，當事人通過出租的方式予以約定。二是開發商沒有將全部商品房銷售完畢，而依法擁有部分車位有限制的所有權的情況。

　　如果是出租的方式，業主只需向開發商或開發商委托的第三者按約定繳納租金即可，除此之外，沒有其他費用。當然，開發商可以委托物業公司代為收取租金。但是，此時，物業公司收取租金的依據是開發商的授權委托，而不是因為其本身對車位擁有所有權。對于其他類型的開發商擁有車位所有權的情形，也主要根據開發商與業主的約定。

　　以上是對停車收費的探討，我們發現，在明確了車位所有權歸屬之后，停車收費問題就很容易理清。因為所有權的基本內容包括占有、使用、收益、處分等基本權利。明確了車位所有權，便可確定車位有誰使用、如何使用以及收益如何分配等問題。

　　四、結論

　　我們再回到文章開頭引用的案例。顯然，北潞園小區的地面停車位是屬于小區全體業主的，物業公司沒有所有權。那么，談何物業公司為業主提供地面停車位呢?業主有權，而且也只有業主有權決定車位如何使用。如果物業公司收取業主的停車費用，那么物業公司僅可依據與全體業主簽訂的協議收取管理服務費。這部分費用也不應由物業公司單方面規定。業主可以設立業主大會，選舉業主委員會，與物業公司協商確定物業公司提供何種服務、服務費用等內容，來行使業主的權利?！段餀喾ā吩诿鞔_物的歸屬，保護權利人的物權方面邁出了一大步。物權法相關司法解釋也將適時出臺，各項規定將有助于解決有關物權的各類糾紛。最重要的一點在于，不論是開發商還是物業公司或者業主，都應當嚴格遵守法律，維護自己的權利，履行自己的義務。只有這樣，諸如商品房住宅小區地面停車位之類的糾紛才有望減少。

　　[1] 參見中華人民共和國公安部網站：

　　[2] 參見《北京晚報》20**年10月17日第8版。

　　[3] 《物權法》第74條：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

　　建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

　　占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

篇2：小區停車位管理服務協議

　　小區停車位管理服務協議

　　甲方：________物業山景嘉園物業服務中心

　　乙方：________

　　(____號樓____單元____室)

　　為了維護山景嘉園小區內交通秩序，規范機動車停放，確保業主車輛安全，經甲乙雙方友好協商，就山景嘉園小區地下車庫車位租賃管理服務達成如下協議：

　　第一條 車輛基本情況

　　車主姓名：________

　　性別：________

　　聯系電話：________

　　駕駛證號：________

　　車牌號：________

　　車型：________

　　顏色：________

　　第二條 物業情況

　　物業位置：市中區七里山西路42號

　　物業名稱：山景嘉園地下車庫

　　車位編號：________

　　第三條 雙方的權利和義務

　　一、甲方的權利和義務

　　1、根據相關法規政策，結合實際情況，制定本小區《地下車庫管理規定》并書面告知乙方；

　　2、負責建立健全本車庫停放車輛的檔案資料；

　　3、制止違反本車庫管理規定的行為。

　　4、租約期滿，車主若需繼續租賃，應在協議到期前十五天到管理處辦理租手續；否則，將視乙方自動終止協議，甲方有權將該車位轉租他人，轉租時不再另行通知；

　　二、乙方的權利和義務

　　1、監督甲方的車輛管理服務工作，就車輛管理的有關問題向甲方提出合理的意見和建議；

　　2、嚴格遵守物業公司制定《山景嘉園地下停車場管理規定》，如因乙方違反《山景嘉園地下停車場管理規定》而造成的損失，乙方負全部責任；

　　3、依據本協議按時繳納車位租金和管理費；

　　4、接受甲方的管理和服務；

　　5、對停放車輛辦有相關齊全的保險手續。

　　第四條 車庫物業管理服務質量

　　1、車庫衛生整潔，車輛停放有序；

　　2、公用設施設備配套完好，運行使用正常，無事故隱患，日常使用中嚴格遵守操作規程和保養規范；

　　3、機動車輛停放管理制度完善，管理責任明確，車輛進出有登記；

　　4、消防設備設施配置完好，運行正常，可隨時啟用；消防通道暢通無阻；制定有效的消防應急方案；

　　5、車場實行24小時值班制度。

　　第五條 車輛停放中的禁止行為

　　1、停放車輛時不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙，非停車區域禁止停放任何車輛；

　　2、不得損壞車庫內的設施設備，不得私占他人車位，不得改變車庫的使用性質；

　　3、車庫內不得練車、修車、沖洗車輛。如有滴、漏現象必須及時清理；

　　4、禁止裝有劇毒、易燃、易爆等危險品的車輛在車庫停放；

　　5、地下車庫嚴禁煙火，經制止不改者，將取消停車資格。

　　第六條 停車費價格與收費辦法

　　停車管理服務費：_____元/月_____車位租金：_____元/月

　　租用期限自_____年____月___日至_____年____月___日止共___個月，合計_____元，乙方須于協議到期15日前到物業中心交付下一期的車位租金。

　　第七條 違約責任的處理

　　1、甲方違反本協議，未達到管理服務質量目標的，乙方有權督促甲方限期整改；

　　2、由乙方原因造成甲方未能達到服務目標的，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未改的，甲方有權取消其停車資格；

　　3、甲方違反協議，擅自提高收費標準或亂收費的，乙方有權要求甲方清退所有費用，退還利息并支付違約金。

　　4、乙方違反協議，不按約定的收費標準和時間交納停車服務費用的，甲方有權要求乙方補交欠款，并有權取消乙方停車資格；

　　5、乙方有責任和義務保證所停車輛的完好狀態，由于滴、漏、電路問題等車輛自身原因造成的后果由乙方自行承擔；

　　6、違反本協議第五條規定的，由此所產生的一切經濟、法律責任由乙方承擔。

　　第八條 為維護業主、公眾的切身利益，在不可預見的情況下，甲方有權協助有關部門采取緊急措施，如發現燃氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財產損失的，雙方按有關法律規定執行。

　　第九條 本協議執行期間，如遇不可抗力致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。

　　第十條 業主有車位購買優先權。因業主購買車位而造成車位租賃發生相應調整的，甲方不承擔責任。

　　第十一條 本協議一式兩份，雙方各執一份，具有同等的法律效力，自雙方簽字之日起生效。

　　甲方簽字(蓋章)________乙方簽字(蓋章)________

　　____年___月___日____年___月___日

篇3：小區停車位出租合同

　　小區停車位出租合同

　　甲方(出租方)：____________

　　地址：____________

　　代表人：____________

　　電話：____________

　　乙方(承租方)：____________

　　住址：____小區____棟____單元____號

　　房屋產權人：____________

　　電話：____________

　　為了便于停車位的正常管理和車輛的有序出入，____開發商將小區現有的停車位委托給甲方進行經營管理。據此，甲乙雙方在平等自愿、互惠互利、誠實信用的原則下，就甲方將小區停車位出租給乙方使用的事宜達成一致意見，特訂立本合同。

　　第一條 停車位編號、位置、面積

　　停車位編號：__________

　　位置：__________

　　面積：__________

　　第二條 承租期限

　　乙方承租期限即為本合同的有效期限。

　　本合同的有效期限為_____年，自____年___月___日始至____年___月___日止。

　　合同期滿經雙方協商一致可以續簽合同。

　　第三條 租金及其支付方式

　　租賃車位按照先付款后使用的原則，乙方需在簽定本合同時將車位租賃費一次性向甲方支付。收取費用后，不再退費。

　　乙方須于本合同約定期限滿提前三周向甲方提出續租書面申請，獲得甲方同意后辦理相關手續。過期視為放棄續租權，甲方無須將乙方列入下一期車位租賃計劃內。

　　乙方承租停車位的租金為每一車位每年人民幣____元。

　　租金支付方式為：

　　第四條 雙方責任

　　甲方責任：

　　1、根據____開發商的授權和本合同的約定向乙方提供停車位；

　　2、負責停車位的公共秩序維護工作；

　　3、負責停車位的衛生清潔工作。

　　乙方責任：

　　1、不得將停車位轉租或轉借給他人；

　　2、承租的停車位只用于停放機動車輛；

　　3、停放的機動車輛變更的，應告知甲方；

　　4、不得影響其它車位上停放的車輛的安全和正常通行；

　　5、在停車位內修理車輛或清洗車輛須經甲方許可；

　　6、車輛進出停車位不得妨礙甲方的物業管理活動和其他業主、物業使用人的活動。

　　第五條 停車位的所有權及維護

　　停車位的所有權____開發商。

　　其維修養護工作由甲方根據所有者的授權進行維修養護。

　　第六條 甲方免責

　　乙方車輛在停車位內損壞的，除乙方有證據證明是甲方的行為所致或甲方沒有履行職責所致的，甲方不承擔賠償責任；

　　乙方車輛在停車位內丟失的，除乙方有證據證明是甲方的行為所致的，甲方不承擔賠償責任；

　　對于乙方車輛在停車位內損壞或丟失的，甲方將協助乙方向公安機關報案并配合公安機關對案件進行調查和處理。

　　第七條 其它

　　1、因小區開發、規劃等原因須提前解除合同的，甲方應于____日前通知乙方；

　　2、甲方將建立健全停車位的各項管理規定；

　　第八條 不可抗力

　　在履行本合同的過程中出現不能預見、不可避免如地震、洪水等情況造成損失的，甲乙雙方互相免責，但雙方應盡量避免損失的擴大，對擴大部分的損失責任方應予賠償。

　　第九條 違約責任

　　1、除本合同本條規定的情形外，甲乙雙方不得擅自解除本合同，擅自解除本合同的一方視為違約，守約方有權要求違約方支付____元的違約金；

　　2、乙方應按時繳納停車位的租金，不得以任何原因拖欠租金，乙方拖欠租金的，按日 ‰向甲方支付違約金；

　　3、乙方不正確使用停車位或不按甲方的規定使用停車位的，給小區其他業主、物業使用人或甲方造成損失的乙方應予賠償。

　　第十條 爭議的解決

　　本合同未盡事宜，甲乙雙方可簽訂補充協議進行約定。

　　在履行本合同過程中發生爭議的，雙方應平等協商解決。協商不成的雙方可提交仲裁委員會仲裁，對仲裁委員會的裁決雙方均應遵守，仲裁不成的雙方可以依法向人民法院起訴。

　　本合同自雙方簽字、蓋章后生效。本合同一式 三 份，甲乙雙方各執 一 份，報____開發商備案一份，具有同等法律效力。本合同所有附件與本合同具有同等法律效力。

　　甲方：________乙方：________

　　簽訂日期：________簽訂日期：________