東方半島花園連環糾紛透視

　　[背景資料：東方半島花園連環糾紛事略]

　　1. 1998年10月31日，位于深圳關外布吉鎮、占地面積6.35萬平方米、建筑面積14.08萬平方米的東方半島花園小區入伙，由開發商下屬深圳市恒兆基物業管理有限公司(以下簡稱“恒兆基物業”)提供一體化的物業管理服務，管理費價格為：多層住宅0.60元/平方米·月，小高層(帶電梯)1.45元/平方米·月，商鋪1.60元/平方米·月。

　　2. 2000年8月，小區第一屆業主委員會成立，共有9名業主當選為業主委員會委員。

　　3. 20**年2月18日，恒兆基物業與第一屆業主委員會正式簽訂《物業管理委托合同》，管理費價格維持不變，合同期限為3年。

　　4. 20**年2月25日，第一屆業主委員會召開會議，對20**年度小區物業管理工作進行總結評審，最后以書面形式高度評價了恒兆基物業一年來的管理、服務工作。

　　5. 20**年3月17日，經小區第一屆業主委員會審議通過，并報深圳市龍崗區物價檢查所備案，恒兆基物業及小區管理處以書面通知的形式正式將管理費價格提升一事及新的價格標準公之于眾。新的管理費價格標準為：多層住宅0.85元/平方米·月，小高層(帶電梯)2.10元/平方米·月，商鋪2.20元/平方米·月。

　　6. 20**年3月23日晚上，由部分業主牽頭組織的小區“業主維權大會”舉行，有近300人(身份未確認)到會。由于管理處派人來維持會場秩序，一些業主圍攻推搡管理人員，并沖擊管理處，場面一度失控，后在轄區派出所的努力下，混亂局面才得到控制。會議的傾向性意見是不同意管理費價格上調。

　　7. 20**年3月28日，第一屆業主委員會公告小區管理費暫不調價，恒兆基物業也表示同意，之前加收的業主在4月份也分別予以退還。

　　8. 20**年4月13日中午，小區第一屆業主委員會集體宣布辭職。下午在有關政府部門的主持下，小區業主大會召開，結果大多數表決票反對調高管理費價格，認為恒兆基物業和業主委員會的工作均不稱職。

　　9. 20**年5月中旬，小區業主大會以書面投票的形式再次召開，選舉產生了第二屆業主委員會，共有15名業主當選為業主委員會委員。

　　10. 20**年6月中旬，小區業主大會以書面投票的形式第三次召開，1票認為小區物業管理工作有整改，808票認為沒有整改;3票同意繼續聘用現物業管理公司，807票同意解聘現物業管理公司。

　　11. 20**年7月18日，恒兆基物業就小區第二屆業主委員會單方面解除物業管理合同向深圳仲裁委員會提請仲裁。

　　12. 20**年7月25日，由小區第二屆業主委員會負責組織的小區物業綜合管理招標活動舉行，結果深圳市北方物業管理有限公司(以下簡稱“北方物業”)在4家投標單位中脫穎而出，一舉中標。

　　13. 20**年8月1日，恒兆基物業與北方物業在小區形成對峙局面，經當地警署的強力介入，北方物業最終接管小區。

　　14. 20**年9月19日，深圳仲裁委員會開庭審理小區物業管理合同糾紛一案，庭審中雙方就物業管理合同的性質、合同的解除條件及業主委員會的權利與義務等展開了激烈辯論。

　　與此案同時仲裁的還有恒兆基物業訴小區第二屆業主委員會4名委員拖欠物業管理費的案件。

　　15. 20**年3月21日，深圳仲裁委員會仲裁庭就小區物業管理合同糾紛一案作出終局裁決：雙方自20**年4月1日起繼續履行雙方20**年2月18日所簽《物業管理委托合同》;小區業主委員會支付恒兆基物業自20**年8月1日至業主委員會采取措施恢復恒兆基物業的管理狀態之月的物業管理酬金損失，每月以1.7萬元計算;業主委員會還需支付恒兆基物業所花費的部分律師費和仲裁費。

　　同時在拖欠物業管理費的仲裁案件中，仲裁庭判決4名欠費業主及時向恒兆基物業支付應交的物業管理費用，并承擔相關律師費用和部分仲裁費用，但駁回了恒兆基物業要求欠費業主支付滯納金等的申請。

　　一、進退維谷的仲裁裁決書

　　20**年3月23日，東方半島花園物業管理合同糾紛案終局裁決書正式下達，記者在第一時間內電話采訪了各有關當事人。恒兆基物業總經理丁秋玉說：“接到裁決書時很高興，一年多的糾紛現在畢竟有了一個公正的說法，公司上下為此付出的巨大努力終究沒有白費。但在高興之余，我們對這些糾紛產生的全過程也進行了反思，如果說我們有錯，就錯在對業主的服務態度還不夠誠懇，對業主的思想工作做得還不夠細致?！毙^第二屆業主委員會一副主任在電話中聽完記者對裁決結果的轉述后，很平靜地說：“我暫時還沒有看到裁決書，對此無法評論?！币言谌ツ?月1日接管小區的北方物業總經理胡叩瑜在電話中對記者說：“很抱歉，我正在外地出差，對此結果我回去后會馬上召集有關人員開會研究?！?/p>

　　20**年3月26日，東方半島花園業主委員會在小區張貼告示，稱仲裁裁決有嚴重傾向性，非常不公平。他們認為業主自治是物業管理法規的基本原則，廣大業主通過業主大會形式解聘不滿意的物業管理公司是法律賦予業主的一項基本權力。對此偏頗的裁決，他們絕不認同，也不會執行。

　　同日，北方物業東方半島花園管理處也在小區發表《告全體業戶書》，稱仲裁裁決對北方物業在小區的物業管理工作不構成任何影響，因為他們是通過合法招標而得到小區物業管理權的，他們與小區業主委員會簽定的物業管理合同得到了業主大會的確認，并已到政府主管部門備案。

　　20**年3月27日，恒兆基物業分別致函小區業主委員會、北方物業及深圳市住宅局、深圳市物業管理協會、深圳市龍崗區布吉鎮政府、深圳市公安局布吉警署、羅崗派出所等，強烈要求依法執行仲裁裁決，維護該公司的合法權益，并特別強調自己堅決重返東方半島花園繼續履行物業管理合同的決心和意志。

　　深圳市住宅局有關領導表示，希望恒兆基物業通過合法的執行程序來履行自己對于東方半島花園的物業管理權，認為該仲裁裁決對于日后行業解決類似糾紛具有重要的指導作用和參考價值。

　　20**年4月9日，恒兆基物業向深圳市龍崗區人民法院申請強制執行仲裁裁決;不久，小區業主委員會也向該法院申請不予執行仲裁裁決......

　　20**年5月26日，記者致電恒兆基物業總經理丁秋玉，詢問法院強制執行仲裁裁決的進展情況。丁總以十分疲憊和無奈的口氣對記者說：“法院認為執行有很大的難度，但因缺乏適當的理由，又很難下不予執行的決定，這對他們也是一個全新的課題和考驗，現正處于進退維谷的尷尬境地。面對這種局面，我們本來也可以采取強硬的手段強行進駐小區，但這肯定又會在小區引起騷動，我們不愿意再次發生這樣的情況。再說我們已通過法律手段走到了今天，即使再多走一回法律程序也未嘗不可，我們愿意通過我們的努力，為行業依法徹底解決類似糾紛提供一個范例?！?/p>

　　二、問題的癥結何在

　　一方面是仲裁判定原物業管理公司依法享有繼續履行小區物業管理合同的權利;一方面是小區在原物業管理合同爭議仲裁期間舉行招標，重新選定了另外一家物業管理公司對小區進行管理;還有一方面是執行法庭對清清楚楚、明明白白的仲裁結果的強制執行舉棋不定、左右狐疑，這究竟是怎么了?仲裁裁決書難道會淪為“一紙空文”?如何撥開這橫亙在東方半島花園上空的“陰霾”而給行業一個明朗的交代?

　　為解開這些糾纏于心的“謎團”，20**年5月28日，記者特別約訪了深圳市物業管理協會法律顧問孫亞非，與她展開了一場至為艱苦的法律對話。

　　記者(以下簡稱“記”)：根據法律規定，如果一方不服仲裁結果，可以采取哪些措施?

　　孫亞非(以下簡稱“孫”)：由于仲裁實行一裁終局制，因此如有不服仲裁裁決的，只能通過向中級人民法院申請撤銷仲裁，或是向當地有管轄權的基層人民法院申請不予執行仲裁裁決。

　　記：現在東方半島花園業主委員會采取的是后面一種措施，這會影響到仲裁結果的及時強制執行嗎?

　　孫：被申請人向中院提出撤銷仲裁的申請時，法院將依法中止對于仲裁結果的強制執行，待中院裁定后，法院執行程序才會恢復或終止;針對不予執行的申請，法院會依法審查是否符合不予執行的條件，對此民訴法和仲裁法有較為明確的規定。

　　記：根據仲裁結果，恒兆基物業應該是東方半島花園合法的物業管理人，盡管北方物業是通過政府備案核準的招標程序取得了該小區的物業管理權，但一個在先，一個在后，按理法院在執行仲裁結果時很容易判斷誰該進駐、誰該退出小區，他們直接采取強制措施執行仲裁結果不就行了?

　　孫：其實就這次執行本身而言，只要法院判定不予執行的理由不成立，而在執行過程中給予業主委員會足夠的強制執行壓力，迫使業主委員會解除與北方物業之間的合同，讓北方物業先退出東方半島花園，恒兆基物業自然就恢復了對東方半島花園的物業管理權。

　　記：那為什么法院至今還舉棋不定、遲遲不采取這樣“快刀斬亂麻”的行動呢?

　　孫：你別說行業一碰到業主委員會的問題就頭大，就連法院也是如此，關鍵在于業主委員會本身的民事主體資格和民事行為能力存在太多的問題。簡單點說吧，目前情況下，業主委員會一旦因違規受罰，實際受罰的是全體業主，而業主委員會委員個人不會因之而多承擔一點責任，因此實際中常有業主委員會委員不顧法律后果而以全體業主的名義亂作為的情形發生;另一方面，法院在執行過程中，面對全體業主，需要牽扯的精力太大，遇到的阻力也是前所未有，考慮到社會安定，顧慮就比較多，因此實際執行起來就會左右為難。

　　記：聽說北方物業堅持認為仲裁結果并不影響他們對于小區物業管理權的履行，如果法院下決心強制執行仲裁結果，北方物業不接受該怎么辦?

　　孫：你提出的這個問題正是目前法院顧慮的另外一個層面的原因。這主要是因為法院在強制執行仲裁結果時會涉及到第三人(即北方物業)，盡管從道理上而言，北方物業是應該退出的，但你不能因為仲裁結果而侵害到作為第三人的北方物業的合法權益，目前北方物業對小區物業管理權的合法與否尚無法院判決或裁決認定。

　　記：你的意思是說，盡管有了現在的仲裁結果，即使法院排除萬難強制執行，但由于涉及第三方的權益，法院也很難在實際執行工作中確保恒兆基物業對于小區物業管理權的合法、正當行使?那為什么當初在仲裁時不把北方物業一起列為被申請人而一攬子解決物業管理權的糾紛呢?

　　孫：這正是仲裁的局限所在，因為仲裁需要有雙方協議，而作為第三人的北方物業與恒兆基物業之間并沒有就此達成仲裁協議，所以不能將北方物業也列為此次仲裁案件的第二被申請人。

　　記：如果這次合同糾紛是訴訟案件，那是否可以把作為第三人的北方物業也列為第二被告人呢?

　　孫：這當然可以，問題是訴訟案件存在一個二審問題，雖然可以一攬子解決問題，但所費的時間和精力也不少。因此訴訟與仲裁各有利弊，關鍵看案件本身和雙方有沒有協議。具體到本案而言，由于物業管理合同范本中均有仲裁協議，涉案合同本身也不例外，因此出現糾紛只能通過仲裁的方式解決。我個人倒認為，涉及到物業管理市場競爭的糾紛多出現幾方利益的糾纏，往往會涉及第三人，因此采取訴訟的方式解決問題比較簡便可行。

　　記：那現在要徹底解決這個合同糾紛問題，看起來只有通過努力讓北方物業退出，可北方物業也是通過政府備案核準的招標方式而取得小區物業管理權的，有什么正當理由讓它退出呢?

　　孫：現在糾紛的癥結點就在于此次招標的合法性問題，對此的解決屬于行政爭議和訴訟的范疇。實質上這里有一個前提，即這次招標的合法性存在問題。業主委員會在原合同未依法解除前，不具備招標的條件。主管部門對招標的備案核準也不是任意的。

　　記：可要將這次招標判定為不合法、無效，無論從理論和實踐來看，都是一件很難的事情，因為它涉及到整個物業管理市場規范發展的大問題。

　　孫：確實是這樣，如果恒兆基物業真的循此思路進入法律程序，那么整個物業管理市場的有關規定和程序將會受到相關法律的全面梳理和嚴格審視。如果問題真的就此解決，這對物業管理行業的長遠、規范發展將起到一個不可估量的推動作用。從這個角度而言，無論是案涉何人，所有相關各方均對行業的規范發展之路做出了積極的探索，也就是說，無論最終結果如何，這里面沒有“失敗者”，大家都是“勝利者”!但短期內，令人擔憂的是，物業管理公司作為一方法律主體的權利維護存在太多困難，而進一步規范業主委員會的行為才是惟一突破。

　　三、全景透視連環糾紛

　　東方半島花園物業管理合同糾紛案對于行業規范發展的意義重大，一是它從司法實踐上第一次明確了物業管理合同不是委托合同的觀點;二是這是深圳第一例判決由業主委員會賠償具體損失的案例，對業主委員會的規范運作將起到警示作用。如果我們透過此案而將研究的視野擴展到整個連環糾紛的背后，就會發現從去年初到現在還未完全解決的東方半島花園連環糾紛著實是整個行業發展問題的“縮影”，對整個行業的發展有著巨大的鏡鑒價值。

　　1、物業管理費可不可以適當調整

　　東方半島花園連環糾紛的起因和導火索正是由于物業管理公司在上調管理費價格時處置失當，而被部分業主抓住機會大肆宣泄其不滿情緒，才導致了其后一系列的糾紛。因此，研究管理費價格的有關問題，是企業減少管理糾紛、保持發展后勁的重要舉措。

　　業界流傳著這樣一個說法，一個管理項目從入伙到最后進入正常管理，其管理費價格的制定要過“四道關”。第一關是開發商，本著賣樓的目的，開發商一般會制定較低的價格，物業管理企業要接管項目也只能接受;第二關是政府價格主管部門，他們不僅要制定價格指導標準，還要求將實際執行的價格標準到相關部門備案，而業主一般也認可備案價格的權威性和合理性，而全然不顧實際上這沒有法律意義;第三關是業主委員會和業主大會，業主委員們走馬上任的第一件事往往是降低管理費，以體現自己的業績。業主大會的審議通過往往也不能說服有意見的業主，他們一般不會理會“少數服從多數”的議事原則，更甚者會趁目前行業還不夠規范而起事，處理不好企業有“翻船”之虞;第四關是物業管理企業自己，市場競爭迫使有些企業一而再、再而三地降低管理費價格，這引起連鎖反應，逼得周邊小區的管理費價格也只能一再往下降。

　　因此，在目前這樣的環境下，物業管理費還可以往上調嗎?答案其實并不全是否定的，適當調價應該是可以的，問題在于要做好幾方面的工作。一是嚴格按最繁雜的程序來，既要到價格部門備案，也要在業主委員會通過后報請業主大會批準;二是做好業主的思想工作，尤其是有意見的業主的工作，注意開展一些推廣和宣傳活動，盡力安撫“民心”;三是要切實為業主做幾件實事，自始至終做好服務工作，盡力爭取“民意”。

　　2、物業管理合同可不可以隨時解除、如何解除

　　在東方半島花園物業管理合同糾紛案的仲裁中，仲裁庭認為物業管理合同雖然具有近似委托性質，但并不等同于委托合同，合同的性質應以合同的本質確定，而非根據其名稱或用詞而確定。因此，作為業主委員會，不能以物管合同為委托合同，從而以委托方名義單方隨時解除合同(詳細分析請參閱我國民法權威、合同法起草人江平的《法律意見書》)。

　　對于小區業主委員會在仲裁中提出的其它解除合同的條件，仲裁庭認為其理由不成立：一是合同約定的管理目標是否達成，因合同約定的管理目標具階段性而導致最終評判條件未予成就，因此，業主委員會不能單方提前評判申請人管理目標是否達成的時間從而主張申請人違約以解除合同。

　　二是20**年度，業主委員會(指第一屆業主委員會--編者)已經對申請人的物業管理工作作出了肯定性評價，說明申請人履行物業管理工作已符合合同約定，申請人也并未因管理不善而造成重大經濟損失，不存在違約行為，因此被申請人無權單方解除合同。

　　另外，如果物業管理公司違反深圳條例實施細則第58條的四項有關規定，業主委員會可以依據該項法定解除權終止合同。但具體到本案，由于小區第一屆業主委員會已對公司的管理服務工作作出了肯定評價，政府主管部門也未依據該實施細則的規定對公司做出行政處罰，因此被申請人也不能因此細則而單方解除合同。

　　實際上，針對本案，我們可以得出以下觀點：合同的解除條件有法定或約定兩種形式，法定條件主要由法律法規和行業有關規定進行明確規定，約定條件即簽約雙方通過合同達成的條件。首先，根據法定條件，物業管理合同不是我國合同法明文規定的“委托合同”，不可以隨時單方解除;深圳條例細則第58條的四項規定，雖然賦予業主委員會單方解除合同的權利，但如果物業管理公司并不存在違反四項規定的行為，業主委員會就不能單方解除合同;其次，根據約定條件，正如上述仲裁庭的分析，合同的單方解除條件尚不成就。

　　從上述分析我們可以看出，盡管東方半島花園第二屆業主委員會通過業主大會的形式得出不滿意小區物業管理工作的結論，并作出重新招標的決定，但這均屬業主和業主委員會單方的意思表示，由于此前第一屆業主委員會已對小區物業管理年度工作作出肯定性評價，且已簽定的合同并沒有到期，因此第二屆業主委員會依據業主大會的表決結果單方解除合同就構成了違約。也就是說，業主自治權利的行使不能違反相關法律法規和已生效的合同，在對外法律關系上新業主委員會不能因為與舊業主委員會存在意見分歧而否定舊業主委員會所作出的牽涉第三方的所有決定。

　　由此看來，目前業主和業主委員會確實需要加強合同意識和法律意識，也需要貫徹選任業主委員會委員的責任意識。

　　3、業主大會、業主委員會、業主如何規范建設和正確行使自己的權利

　　其實從東方半島花園連環糾紛遞進發展的軌跡來看，業主大會、業主委員會、業主如何規范建設和正確行使自己的權利是目前行業發展中首先要解決的大問題，這是個聯系業主投訴、物業管理市場正常發展和整個行業生死存亡等關鍵問題的“關鍵節點”。而事實是，當我們對此問題介入得越深，越發現其實僅靠一個行業的力量對此是無能為力的。

　　首先，從物業管理權的來源講，業主的意志應該是第一位的，但業主、業主委員會及業主大會如何保持意思一致，至今我們都沒有從理論上找到一個經濟、有效的辦法，這涉及到物業管理模式和中國的民主建設這些大課題，目前簡直沒有辦法真正解決。

　　其次，業主(含業主委員會委員)作為個體，有強烈的個人利益需求，極容易被作為集體的公司買通，而被買通的業主(尤其是一些委員)在切身利益的驅使下會積極鼓動其他業主以各種不正常的方式(集體*、*)向政府施壓，以達到更換公司或其他目的。

　　第三，業主之所以敢“無法無天”地鬧下去，與政府的處罰手段缺失、處罰力度不夠有關，同時與所有業主對于物業管理的認識和理解不夠也有關(他們容易隨波逐流，容易跟風盲從)，更重要的是，業主尤其是一些委員說錯話干違法的事有關法規沒有一樣可以順利地追究其責任，這導致許多無良業主可以任意胡來，可以在自己利益的追逐方面顯得有點肆無忌憚。當然這也涉及到全社會的道德評判標準和公信體系的建立，如果有業主任意胡來，社會為之側目，各界為之不恥，他本人的工作、生活乃至物業的租售都受到影響，他肯定不會這樣，也不敢這樣。其實香港就是這樣，這是值得全社會都深思的問題。

　　如果物業管理市場的另外一個主體是這樣的隨意，不按規則辦事，物業管理企業再怎么調整改革，也都是唱“獨角戲”，也都是一廂情愿，物業管理市場不可能真正發展!

　　因此，對于業主大會、業主委員會、業主如何規范建設和正確行使自己的權利問題，各方面都應該重視，尤其是應該發揮行業以外的社會各界力量，齊抓共管，綜合治理，才能最終解決。比如學習上海經驗，將業主委員會的規范建設納入區一級政府和街道辦、居委會的工作職責中，行業主管部門只起指導和裁判的作用;再比如將業主大會召開和表決的程序一一細化和剛性化，建立引入公證機構進行監督的合法程序，并廢止通過書面召開業主大會的形式，等等。

　　4、物業管理項目如何正常交接

　　東方半島花園物業管理項目的交接，尤其是去年8月1日的項目交接，產生了許多麻煩和新問題，這固然與物業管理權的非正常轉移有直接關系，但著眼于小區物業管理的可持續發展，我們有必要對項目交接做一個探討。

　　一般而言，物業管理項目的交接可以分為兩類，一類是開發商將新樓盤交給物業管理企業進行管理，正常交接的手續是開發商將各種樓盤竣工資料、各類設施的安裝資料和說明書以及鑰匙等轉交給物業管理企業，這種交接一般不會產生什么糾紛;而第二類交接往往因各種原因頻頻產生麻煩，這即是由業主委員會招標的管理項目的交接。由于很多時候是因為原物業管理企業與業主關系不協調時，才導致項目的交接，因此退出的企業往往在交接手續和資料上不會配合新來的企業。那么就有必要在日常資料的管理和交接手續上做一個詳細的規定，并出臺相應罰則。比如在業主委員會成立以后，規定相關樓盤和設施資料由企業轉到業主委員會進行管理，企業需要查閱使用時，由其辦理一定的手續向業主委員會借閱;有關本體維修基金的使用帳目等由企業復制一份交由業主委員會存檔;至于交接當天的換崗由政府明文規定一些程序和內容，并在現場派人監督，相信會避免許多不必要的糾紛和麻煩。

　　當然，為減少第二類項目交接時產生的糾紛，最重要的是規范物業管理市場競爭，只要從源頭堵住物業管理權的非正常轉移，相信交接時不會產生什么糾紛。

　　5、政府究竟在物業管理市場中扮演何種角色

　　東方半島物業管理合同糾紛案的仲裁結果不能順利執行，與政府主管部門備案核準的招標有直接的聯系，因此有必要探討一下政府在物業管理市場中究竟扮演何種角色的問題。

　　從“備案核準”一詞我們可以看出，政府在業主委員會組織的招標上并不具有嚴格的法律地位，其實只要業主大會通過，業主委員會單獨招標即為合法。但問題是業主委員會由于是非專業機構，單獨進行物業管理項目招標顯得有點力不從心，因此在有關招標辦法中才規定了由政府主管部門牽頭組織專家顧問當評委，并為業主委員會等招標機構提供專業知識方面的支持，比如招標書的起草等。因此實際上政府部門在招標活動中起的是指導作用，扮演的是提供相關專業服務的“角色”。

　　但業主及業主委員會卻并不這樣看待政府部門在招標活動中所扮演的角色，他們往往視政府部門的“備案核準”為招標的惟一合法依據，認為只有政府的參與才能顯示招標的權威性和合法性。這就是當前政府主管部門想放開物業管理市場但實踐中又放不開市場的真正原因，這導致政府主管部門在市場監管中始終難以超脫。

　　不過，鑒于物業管理市場目前并不成熟，相當多的業主對物業管理的認識還須進一步深化，政府介入市場的發展究竟是深好還是淺好，目前各地也沒有一致做法，況且全國對此也沒有統一的法規，因此各地的相關規定理應成為指導市場各主體行動的指南。也就是說，目前情況下，政府對于市場的介入還不能僅僅只是指導和服務的角色，相當長的一段時間內，政府就市場發展采取的一些行動和措施理應具有法律的地位和意義。

　　四、啟示：物業管理從“獨白時代”走向“對話時代”

　　綜觀東方半島連環糾紛，先不論誰對誰錯，從中透露出的一個信號是，全力滿足業主的需求，時時處處站在業主的角度考慮問題和采取行動，精益求精做好各方面的服務，才是物業管理企業的生存“要著”。從中我們得到的一個啟示是，物業管理的發展實際上已經由企業的“獨白時代”走到了業主全面參與管理的“對話時代”。這就要求物業管理企業，尤其是自管樓盤的企業，一定要擺正自己的位置，再也不能只為開發商和自己的利益著想而輕視業主的任何一點細小的需求，同時在日常管理和服務中也不能只唱“獨角戲”，而要切實轉變物業管理只是企業份內的事情的固有觀念，提供機會讓業主參與管理，提高工作的透明度，盡量聽取業主的意見，自覺接受業主及業主委員會的監督。

篇2：論物業管理糾紛法律透視

　　“物業”一詞來自于我國香港地區的方言。它譯自Real Property或Real Estate,表示房地產或不動產。在我國港澳地區及東南亞一些國家，物業一詞往往作為房地產或不動產的別稱或同義詞（物業糾紛法律解決指南P2），物業管理的概念理論界通常有兩種定義，廣義的物業管理是指法定或政府授權的行政機關和行業組織、業主和合法接受業主及業主集體委托代管物業的人，對合法歸其管轄范圍內的物業和利用物業的社會關系秩序，按照法定或約定的技術規范、主體地位和行為規范進行治理、監控、維護，并對物業產權、使用關系人提供法定或約定服務的行為，狹義的物業管理是指依法成立的物業管理企業法人通過市場機制的作用接受業主或業主集體的委托，依照物業管理法規、委托合同，對受托管理的物業進行養護、修繕等管理（物業糾紛法律解決指南P1），我國《物業管理條例》第二條對物業管理做了狹義上的解釋：業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。自1993年3月我國首家物業管理公司——深圳市物業管理公司成立以來，我國的物業管理走過了近14年的歷程。但由于我國物業管理起步較晚，物業管理法律關系主體法律意識還比較淡薄，法制也不完善，我國的物業管理存在著較多的問題和困惑。筆者認為，當前物業管理中存在的諸多問題，既有理論研究滯后的原因，也有立法滯后和執法不嚴的因素，更有“官本位”思想的流毒在作祟。筆者試圖基于我國現階段物業管理糾紛的現狀和共性問題，透視物業管理糾紛中產生的原因和物業管理立法領域、實務中存在的問題，并提出解決的辦法。管中之見，僅希冀起到拋磚引玉之效果。

　　一、物業管理糾紛的現狀和特點

　　（一）物業管理糾紛已然成為社會熱點問題，糾紛案件逐年上升

　　自20**年央視 “3.15”晚會把鏡頭對準消費投訴熱點起，至20**年央視 “3.15”晚會，房地產行業的消費者投訴率依然高居不下，在20**年央視“3.15”晚會上，全國觀眾通過手機短信的方式對小區物業管理是否滿意的調查，在2萬多條短信中，選擇對物業管理不滿意的占40%，非常不滿意的占30%，在央視國際網站上的調查中，表示不滿意和非常不滿意的占80%！同時，涉及物業管理糾紛的案件也連續大幅度上升，據統計，北京市宣武區人民法院20**年受理各類物業管理糾紛案件269件、20**年受理1859件、20**年2402件、20**年1～3月977件；朝陽區法院20**年受理物業管理糾紛194件、20**年這一數字增長為650件、20**年為1898件，年增長率分別到了235%和192%。(呂英林 李鳳新 陳恒 北京法官為物業糾紛開藥方 《法律與生活》半月刊20**年4月下半月刊)。

　　（二）物業管理糾紛的類型多，新型糾紛層出不窮

　　物業管理糾紛是業主、業主委員會、物業管理公司、開發商、政府主管部門在參與物業管理過程中產生的糾紛，目前主要有：

　　1、物業管理公司向業主（物業使用人）追索物業管理費、水電氣等費用的糾紛。此類糾紛所占比例最大；

　　2、業主（業主委員會）選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛；

　　3、業主（物業使用人）向物業管理公司追索在物業管理過程中人身財產損失的糾紛；

　　4、業主（物業使用人）要求物業管理公司承擔中止服務，如停水、停電、停氣或其它服務的違約賠償糾紛；

　　5、公共費用的分攤和公共部位、設施的使用糾紛；

　　6、業主（業主委員會）訴政府主管部門行政不作為的糾紛。

　　（三）物業管理糾紛主體多，法律關系復雜，處理、審理糾紛難度大，調解率低

　　物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業主、使用人或小區管委會，也有物業管理公司、房地產開發商或行政管理部門。既可能涉及業主與使用人的關系 、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產開發商與物業管理公司的關系，業主委員會與物業管理公司的關系，業主、業主委員會或物業管理公司與房產管理部門的關系。

　　（四）易引發群體訴訟，調解率較低。

　　物業管理涉及千家萬戶，處理不當很容易引起群體事件。如20**年11月，金華兩街業主大會依法改選了業主委員會，改選后的業主委員會向物業管理公司索取