河南首個業委會小區：三屆業委會都陷入經費魔咒

　　如何為艱難成立的業委會“保鮮”?有人認為要招個好物業

　　河南商報記者 田仲煜/攝

　　成也經費敗也經費

　　組建河南首個業委會的中方園小區三屆業委會都陷入經費魔咒

　　“3分錢”就能撂倒一屆業委會

　　河南商報記者趙強張君瑞

　　探究業委會的成立與運營之道，中方園是個繞不過去的小區。

　　它是第一個“吃螃蟹”的小區。在20**年成立了河南第一個業委會，至今已達三屆。但每屆都陷入起初風光無限，逐漸出現“信任危機”，到最后給人感覺名存實亡的“怪圈”。

　　而這，也是每個成立了業委會的小區需要正視的現實、需要思考的隱憂。

　　經費之難

　　三屆業委會均陷經費“魔咒”

　　20**年12月，鄭州中方園小區成立了河南省第一個業委會?！八麄儺敃r幫業主做了不少好事?！睒I主王先生說。

　　中方園社區書記張欣說，第一屆業委會做的第一件事，就是把開發商下屬的原物業公司“天倫”辭退，聘請了圓方物業，后換成萬通物業。

　　但經費問題，成了中方園業委會由風光無限轉向名存實亡的“魔咒”。

　　為維持運營，第一屆業委會動員開發商、物業公司撥款，每月600元，用于活動開支。

　　不過，物業服務非但沒有提高，還出現保安打人的丑聞，一些業主開始拒交物業費。業委會就給業主做工作，一些業主看到業委會從物業那里得到經費，就懷疑業委會和物業“串通”，“一個鼻孔出氣”。

　　20**年6月，中方園24名業主以業委會成立無效為名，將業委會告上法庭，成為鄭州首個業主起訴業委會的案例，第一屆業委會就此走上末路。

　　20**年6月，中方園第二屆業委會成立，身為大學教授的張堯成為主任。張欣說，很快就有人為資金咋用鬧矛盾，張堯和另外7名業委會成員相繼辭職，第二屆業委會名存實亡。

　　而鬧得沸沸揚揚的“3分錢*”成為第三屆業委會的“催命符”。張欣說，20**年，業委會遇到很大困難，就召開業主大會，今后每月每平方米0.36元的物業費漲到0.39元，這3分錢的差價用于業委會成員的補助。

　　業主怨聲載道，不斷到社區鬧事，經社區和區房管局協調，20**年12月，“3分錢”停收?！皬哪侵?，第三屆業委會就停止工作了?！?/p>

　　長久之難

　　只靠自愿付出，注定難長久

　　在這6年多的社區書記工作中，張欣經歷了很多因為只有付出沒有收益，業委會成員甩手不干的案例。

　　“法規上對業委會沒有強制性要求和約束，遇到矛盾，業委會成員說扔就能扔?！睆埿勒f，業委會是一種動態管理，這是業委會運營中的一大隱憂。

　　中方園社區主任張興林也認為，義務服務無法衡量，業委會如果只靠自愿付出，注定難長久。

　　在他看來，小區基層民主自治仍是新的探索，沒有以往哪個機構或法規、實踐可供借鑒，業委會只能在摸索中不斷成長。

　　如何為艱難成立的業委會“保鮮”?張欣認為，物業是第一位?！斑x出的業委會，如果能招聘到一家服務好的物業公司，接下來的日子會一帆風順。如果選的物業公司差勁，業委會成員水平再高，這樣的業委會也是在為以后出亂子埋地雷?！?/p>

　　中方園一位知情業主稱，第二屆業委會成立后趕走了萬通物業，聘請了東海物業?！皷|海進入小區之前就埋下了伏筆，他們找人做了大量工作，并有業委會成員參與其中?！碑敃r東海先在小區里設了一個很闊氣的辦公室，并聲稱來自北京的東海物業要做中原第一品牌?！暗腭v之后，總經理就消失了?！?/p>

　　而招聘物業的隱患，正出自業委會對招投標的不規范?！啊段飿I管理條例》沒有關于業委會對物業招投標的相關規定，房管部門在這一方面的監管也不規范?！睆埿婪Q，這些年，中方園物業的招投標只好由社區來引導。

　　為防止招來的物業突然撤離留下管理空白，中方園社區對物業公司增加了8萬元的保證金?！安还軜I委會和物業如何談判，物業公司必須交這筆承諾保證金?！睆埿勒f。

　　管理之難

　　缺乏權威

　　規約約束不了業主

　　曾經的業委會主任張堯經歷了業委會運營中的酸甜苦辣，有過眾人擁護，也曾因配合市里拆除圍墻被業主罵出家門。

　　“沒有權威性，是業委會工作屢屢受阻的根源?！睆埿勒f，業委會雖是業主們選出的，“但是認可度并不高，能過半票就不錯了，而且規約約束不了業主?！?/p>

　　張興林認為，面臨物業水平低，要和開發商博弈時，就需要業主團結，業委會發揮作用。當這樣的問題解決了，要面對業主內部問題時，業委會幾乎沒有約束力。

　　他舉例說，好好的小區非要種菜養雞，這樣的事，業委會始終未能解決。

　　另外，如果能有一個具體部門有效監管，業委會一旦走了彎路，也能及時擰過來?？墒聦嵤?，業委會面臨著管理上的尷尬。

　　“作為民間自治團體，應該歸民政部門監管。但因為與住房有關，業委會的主管方卻是房管部門?？稍诂F實中，房管局只管備案，監督卻不夠?！睆埮d林說，上級部門對業委會缺乏引導，相關體制并不順暢。

　　“比如，業委會的重要職責之一是能更便捷地啟動維修資金，解決單個業主難以解決的重大維修問題。但本地沒有對維修資金的相關立法，從簽字到后期有多道流程，維修資金還是難以啟動?！睆埿勒f，這就是體制問題，間接讓業主認為業委會成立與否并無太大區別。

　　(業委會的運營現實并未能沿著成立初衷的方向發展，如何維護來之不易的“成立果實”?業委會的科學運轉之路在何方?如果你對業委會有所思考或有好的建議，歡迎撥打商報熱線0371-86088666和我們說說，或在微博上@河南商報。)

篇2：小區和諧從改進業委會工作理念開始

　　小區和諧從改進業委會工作理念開始

　　業委會成立后，我們認真學習《物權法》《物業管理條例》等有關法律、法規，并搜集大量佛山其它小區的相關素材，分析研究小區在物業管理中存在的問題和探討業委會工作的思路。

　　一、“一手托兩家”工作理念

　　個別業主因種種原因拒繳物業費，用這種方式發泄對物業服務公司工作的不滿，在這中間部分業委會成員素質低、有私心、亂作為也是小區亂的原因之一。針對上述種種現狀，我們在業委會第一次全體會議上提出“一手托兩家”的工作理念，既對業主的合法權益堅決維護，也對物業服務公司的合法權益加以維護，建立和諧美好家園。業委會開始履行對小區的日常管理工作，因上屆業委會負責人工作不透明，工作方式方法有欠缺，小區已無法召集起業主坐在一起開會，怎么辦？

　　我們新一屆業委會提出向小區廣大業主用邀請信的方式召開業主座談會，態度誠懇地請業主參加，傳達愿為業主服務的信息。業主座談會有50人參加，我們向業主講業委會的工作理念，對業主和物業服務公司的合法權益我們都全力支持，爭取維護，最終目的是把小區建設的更好。

　　業委會內部執行集體領導，任何決議必須經多數委員同意，有事大家商議，允許保留自己的意見，但通過的決議必須執行，做到政務公開、財務公開、辦事透明，接受全體業主的監督。業主對我們的表態感到振奮，特別是對業委會也要維護物業服務公司的合法權益的提法有疑慮，我們認為業主有疑慮好，我們應用實際行動打消業主疑慮，我們努力工作，用事實讓業主接受我們的工作理念。

　　二、全力維護業主合法權益

　　根據業主座談會上大家提出屬于業委會的問題，我們認真分析、研究，積極解決。大伙齊心協力在廣大業主的熱情幫助下，在短時間內解決了六件廣大業主看得見的實事。我們在小區公示欄、小區網站上公布自己的家庭地址、電話號碼、個人信息，歡迎業主有事找我們。由于我們態度誠懇、干實事，業主對我們的工作給予了認可。我們認為只要實實在在的為業主辦事，大家得到了實惠、方便，看到了希望，就爭得了人心，業主就會有話對我們講，把我們當作自己人。只要多溝通、多聯系、多協調、多干實事，業主就會支持我們。業主看到我們工作繁忙，起早貪黑，主動提出希望我們注意休息，對小區存在的各種問題不要著急。

　　特別是20**年1月初，小區業主提出反對在小區旁邊建醫院，因醫院離小區只有一墻之隔，若建成肯定影響業主的日常生活，業委會按程序積極向北京市政府、禪城區政府反映，及時向街道辦事處、居委會匯報，主動和業主溝通、協商，聽取意見。業委會成員頭腦清醒，認真分析形勢，正確引導，及時向廣大業主提出：理智、克制、合理合法維權。由于廣大業主對我們信任，我們也實事求是向廣大業主匯報事態進展，消除各種傳言，及時召開業主大會，要求禪城區衛生局等政府部門領導和業主直接對話，最終禪城區衛生局根據廣大業主的意愿批復該醫院重新選址，我們用實際行動維護了廣大業主的權益。廣大業主團結、配合，未有任何違規現象發生，始終團結在業委會周圍。我們的行動得到禪城區衛生局和上級機關的認可。

　　三、勇于面對各種問題

　　對小區運行管理中遇到的問題，業委會認為：既有歷史遺留問題，也有小區日常管理建設過程中遇到的新問題，例如：前期物業服務公司因種種原因向業委會提出恢復20**年前物業費原價的申請，業委會提出是否同意恢復物業費原價決定權在業主，并開展征求業主意見的工作。業委會發現因部分業主對物業服務公司的工作不滿意，小區存在問題較多，恢復物業費原價的時機不成熟，我們在分析同意恢復物業費原價的判斷上有偏差，針對這些發生的新問題，我們及時開會，提出暫緩恢復物業費原價的工作，并向物業服務公司誠懇闡述暫緩執行的理由。

　　業委會和物業服務公司在日常共同管理建設小區的過程中發生矛盾是正常的，問題是產生矛盾問題后如何解決、處理、才是關鍵。我們認為首先要正確對待產生的矛盾和問題，其次勇于面對，只要雙方都能替對方著想，想問題辦事情出于公心，心平氣和的商量，就沒有解決不了的矛盾，就有解決問題的辦法。20**年初小區整頓停車秩序工作，物業服務公司出于小區機動車無序增長，小區停車場已滿，要不治理就會影響小區正常生活秩序，準備用市場經濟手段給予解決，業委會也同意該解決方案。但在整頓中業委會發現效果不好，引發業主不滿，而且也不好操作。我們及時向物業服務公司提出，要求糾正此項工作中發生的問題，物業服務公司不同意，認為我們的整頓應該讓業主認可方可成功，反之將無法執行。我們用事實說明此整頓辦法缺陷多，特別指出業主和物業服務公司的矛盾會增多，不利于小區的日常管理。物業服務公司認真聽取了業委會的意見，最終問題也得以圓滿解決。

　　四、維護物業服務公司的合法權益

　　業委會敢于提出維護物業服務公司合法權益為自己工作的理念，在自己的各種文件中明確表述，并能貫徹于日常工作中，用實際行動維護物業服務公司的合法權益。我們小區有一位年輕業主，因未在規定時間繳納停車費，物業服務公司多次催繳也不交。物業服務公司將其車位轉租給別人，該業主以車位問題為由不交物業費，并找到業委會反映，我們明確告訴他：不繳納物業費是錯誤的，也不是解決問題的辦法。你在小區內接受了物業服務，就應該繳費，有問題談問題，解決問題，兩者不可混為一起。表面上你對物業服務公司的利益造成損害，實際上你是傷害了全體業主的合法權益。同時也向物業服務公司提出處理問題不當，希望能再次幫這位年輕業主找個車位，因處理得當，這位業主也滿意，表示不再拖欠物業費，并及時補交齊。

　　小區20**年變更過一次物業服務公司，前物業服務公司各項工作缺陷較多，部分業主不滿意，小區有30多萬物業費、水費未收上來，對于這一難題怎么辦？根據《物業管理條例》和佛山市有關規定，業委會有權催繳物業費，業委會向物業服務公司提出將多次催繳仍不繳納物業費的業主名單轉給業委會，我們客觀的分析各種欠費原因，采用電話催繳、上門詳談、辦公室接洽，對事不對人，對業主受到的損害要求物業服務公司適當補償，對物業服務公司的合理要求給予支持。用不到一個月的時間解決了一半的欠費問題，對惡意拖欠經多次催繳仍不繳費的業主，我們同意物業服務公司動用司法程序予以解決。業委會用自己的實際行動對物業服務公司的合法權益給予支持、維護，我們的工作也得到廣大業主的理解、肯定。

　　目前小區存在的問題還很多，對于這些問題回避是沒有出路的，只有勇敢的面對、迎接挑戰，我們將全力維護小區業主的合法權益，維護物業服務公司的合法利益這一工作理念貫徹始終，才能帶領廣大業主把小區建設的更加和諧。業委會只有積極為小區業主服務，監督物業服務公司工作，說真話、辦實事，才能得到小區業主的認可，我們相信有耕耘就會有收獲。

篇3：小區業委會籌備小組議程會議紀要

　　小區業委會籌備小組議程會議紀要

　　會議主題:籌備組20**年3月第四周工作計劃

　　會議日期：20**年3月28日

　　主持人：Z女士 Z先生

　　參會人數：應到14人，實到11人

　　下次會議時間：20**年4月6日

　　會議內容：

　　1.總結上周工作情況，針對出現問題著重討論解決辦法

　　2.討論擬定下周一（20**-4-6）下午2：00與負責小區民委會工作人員開碰頭會，確定到會籌備小組人員名單

　　3. 討論《首次業主大會召開工作方案征求意見稿》、《物業小區管理規約征求意見稿》、《業主大會議事規則征求意見稿》 ，草稿文檔已經得到與會人員的一致同意，并將于下周在小區及網絡上公布征集廣大業主的建議和意見

　　4.討論起草《**業主自薦書》及《**業主聯絡人自薦告示》召集更多熱心業主共同負責業委會工作

　　5.討論起草《居委會、業委會辦公用房申請》文件

　　6.起草和廣大業主交流辦法的文件以及成立業委會所需的其他文檔

　　7.組織學習《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》