【議題四】

　　美怡家園小區業委會年度工作匯報

　　尊敬的美怡家園全體業主，自20*1年11月，本屆業主委員會由業主大會選舉產生，至今工作已滿一年時間，總結業委會一年的工作內容形成本工作報告。

　　本報告主體內容包括：業委會20*2年度主要工作總結(量化物業管理監管;督促物業公司改善小區物業環境提高服務品質;改善小區綠化、安防、人防管理;建立業委會內部制度化管理等。);20*2年業委會財務報告;20*3年度業委會工作計劃。

　　一、量化物業管理監管：

　　本年度，業委會與物業公司經歷了從沖突到談判再到協商的過程，物業公司逐步接受了量化管理的方式，小區物業服務質量獲得了一定的改善量化管理方面施行了量化考評和財務審計。

　　1、年度考評：20*2年度1月份，業委會招募小區志愿者參與了對物業公司的年度考評，考評小組分為基礎檔案、設施設備維護管理、房屋管理、衛生、綠化、保安秩序等幾個專門小組依據物業合同和北京市物業服務一級標準進行評分，匯總之后考評得分為65.98分，依據合同屬基本合格，但需要改進相關問題。業委會要求物業公司在三個月內整改，提升物業服務滿意度。

　　2、物業走訪：業委會多次走訪望京實業總公司，反映小區物業管理的實際情況及業主們的要求，與總公司領導就小區的物業管理改善交流意見，將物業考評結果函告總公司，要求物業公司內強素質、外樹形象、轉變服務觀念、提升服務水平，以誠意用行動向廣大業主們兌現物業服務承諾?？偣境兄Z：從內部抓起改善服務，小區所有欠收的物業費用將全部用于小區運行與維護。

　　3、財務審計：本屆業委會對物業費用及前業委會費用進行審計。物業公司每年三月份公布上一年度的財務收支賬目，但是細項不詳。業委會提出審計以往物業費，經過與總公司交流意見，總公司領導認為：愿意以最大的誠意向全體業主展現物業公司的服務意愿。同意接受審計。業委會會議研究決定：考慮到審計費用的關系，只審計最近兩年的物業費賬目，同時審計小區公共收益歸屬業主的全部賬目。并向全體業主公布。以保護業主知情權。審計報告將公布在小區公告欄中，請業主觀看，如有業主需要有權到業委會查閱、復制審計報告。

　　二、改善小區物業環境，改善服務質量：

　　1、督促物業公司落實服務內容，分別完成了更換路燈、粉刷圍墻鐵藝刷漆維修、更換宣傳櫥窗、清潔垃圾桶和雨罩、清理衛生死角等環境治理工作。

　　2、敦促物業公司兌現20**年物業合同中的承諾，更換小區部分種植土，種植草坪。業委會邀請具有專業園林資格的業主作為監督員參與并監督了物業公司的綠化改造工程，對小區的綠化養護工作進行指導。

　　3、自20*1年起，小區污水管線開始出現坍塌，至今年上半年，已經發現至少四處污水管線坍塌。污水管線多在的小區道路和綠地下面-2.5米處，維修工程較大，不屬于物業公司日常零維修的范圍，應申請公共維修基金。物業公司向業委會發函要求申請公共維修基金維修污水管線。業委會多次與物業公司協商：小區已經進入10年以上的房齡，很多公共設施設備出現因使用壽命導致的損壞，今后維修量和維修費用將大幅上升，污水管線的坍塌就是明顯的信號。但是這個情況小區的廣大業主都不了解，在今年這個物業整改期內，建議物業總公司先行墊付維修資金，將小區欠繳物業費用收取后補充這部分資金。同時將維修情況公告，向廣大業主做宣傳，讓大家了解小區共用設施設備的情況。物業公司接受了業委會的意見，今年共維修污水管線4處，90米。

　　三、小區封閉管理：

　　在派出所、街道綜治辦的推動下，與物業公司共同研究小區治安環境治理方案，廣泛調研，從人防、技防、物防三個方面全面研究小區提升治安管理的方案。此項工作時間較長、困難較多，本次大會將以專題報告及表決，在這里不再贅述。

　　四、物業公司和合同簽訂

　　業委會與現物業公司優先洽談新的物業服務合同，從基本原則到具體實施細節，屆時將向業主大會專題匯報。

　　五、20*2年度美怡家園業委會開支報告表

　　美怡家園業委會20*2年度開支報告表

　　六、業委會20*3年的工作計劃：

　　1、 選聘或招聘物業服務企業，簽訂新的物業服務合同。

　　2、 加強小區業主自治組織的建設，修改《業主規約》和《業主大會議事規則》，建立業主代表制，各樓門自薦或推選或輪流擔當本單元業主代表，參與小區治理，特別是參與組織業主大會，參與新的物業合同的擬定與簽署，參與電梯大修、污水管線大修等工作。

　　3、 選聘帶薪業委會專職工作人員，將業委會工作日?；?、專職化。

　　4、 加大社區宣傳，普及推廣物權法和物業管理知識。

　　5、 通過社區活動，建設社區精神文明。

　　6、 讓每位業主明晰物業維護費、公共收益的收支情況。

　　7、 適時組織開展電梯、污水管線的大修工作，推選產生樓門業主代表，參與組織業主自治管理，按照政府使用公共維修基金的相關規定，啟動業主決策程序，形成業主共同決定。

　　七、年度工作綜述

　　20*2年度是本屆業委會工作啟動的第一年，獲得了如上所述的一定成果，這與廣大業主參與和支持是分不開的。小區物業管理有了一定的改善，監管量化和財務審計工作獲得了推進，封閉化管理工作得到了推動。但是，經過一年的工作實踐，業委會也深感來自各方面的阻力和困難，使小區工作推進緩慢。

　　首先，業委會人員都是利用業余時間參與小區管理事務，時常感到力不從心。小區部分熱心業主幾年來無論是維權還是物業管理工作，都是義務為大家服務，給業委會以支持幫助和鼓勵。但是長此以往不可能建立起業主自治管理的法治化小區。真正形成管理體系，需要廣大業主更主動的維護自己的權益，參與公共事務管理，推進小區管理制度化建設。

　　其次，物業公司的管理水平和人員素質提升緩慢，特別是業主反映較大的保安人員素質，一直得不到改善，物業公司受人工費用大幅升高的限制，無法滿足優選人員的薪資保障，其資金運行中的困難直接制約了小區的服務品質。業委會呼吁廣大業主承擔義務維護權利，交納物業服務費同時監督物業公司的服務，讓物業費用在陽光下運行，受業主監督。形成良性運行機制。呼吁未繳費業主將所欠物業費投入到小區建設運行中。

　　在20*2年物業管理工作中最突出的隱患是安防管理、電梯故障率增高、室外污水管線多處坍塌。安防管理是一項人防、技防、物防相結合的綜合管理，小區封閉實行門禁卡出入、車場增設電子道閘影像記錄都是加強人員出入管理的技術手段，增設安防監控設施是在對不法分子起到震懾作用的同時又可以為警方破案提供有力線索。清河派出所及社區民警多次督促要增設安防設施。清河街道也同意在美怡小區增設監控點。但是，街道能為小區提供的監控點有限，據稱只有十幾個點，且安裝在東側主要出入口，監控信號傳送至街道的監控中心，并不在小區布網。小區內的大部分區域仍然是監控盲區。根據我們小區目前的資金狀況，業委會(代表業主大會)、物業公司、金泰公司(原煤四廠)共同出資完善小區封閉、門禁、道閘、室外監控等設備設施，使小區形成初步的技防系統，今后，隨著需求的提高和資金的充實再不斷擴展。(如：升級樓道對講門禁系統使之與外部門禁卡合二為一，樓門棟、電梯根據需要增設監控等)此外，在本次大會上，針對電梯大修、污水管線大修的問題物業公司發給業委會的兩份函件，將向全體業主公布送達，讓大家了解小區設施設施的運行狀況。在今年這兩項專題工作中希望廣大業主積極參與。

　　再次，開發商遺留了很多問題，業委會若面對這些問題，需要專業的機構和律師的參與。

　　八、 第二屆業委會20**-20**年開支情況

　　詳見審計報告中關于業委會經費使用的部分。

　　說明：第二屆業委會是20**年8月經小區業主大會選舉成立的，至20**年屆滿，因小區內無人報名參選業委會及20**年奧運會召開，政府要求業委會繼續工作，至20**年召開業主大會組織業委會換屆選舉，因對大會的組織和選舉辦法有異議，部分業主要求街道干預指導。直到20*1年3月街道指派居委會負責組織新一屆業主大會選舉第三屆業主委員會。第三屆業主委員會于20*1年11月成立。

　　九、 業委會委托中天銀會計師事務所有限責任公司對北京市望京美怡物業公司20**-20*1年度財務審計的報告(含20**-20**年業委會開支)。原文共計10頁，大會期間在公告欄內張貼，如業主有需要可到業委會查閱、抄錄、復制審計報告。

篇2：四季度某花園小區物業管理情況匯報（業委會）

　　業委會四季度Z花園小區物業管理情況公告

　　尊敬的廣大業主們：

　　按照Z花園第三次業主大會決議，北京Z物業管理有限公司自20**年9月17日起已經接管本小區物業服務管理工作，迄今已經有兩個月，業委會的主要工作也已經隨之過渡到對現物業公司的監督上。為使廣大業主及時了解本小區的實際情況，今后業委會將定期將各方面情況向廣大業主通報，請廣大業主監督。

截止目前新老物業交接情況

一、

　　9月17日，原物業北京Z物業管理有限公司對小區地上部分(包括保安、保潔、電梯和綠地等)實行撤管，但拒絕依法交接小區的全部公共設施和資料。鑒于法律規定不許強制交接，北京Z物業管理有限公司采取了逐步接收的方法進行接收。

　　9月17日起，北京Z物業管理有限公司開始提供保安、保潔等服務。

　　10月15日，原物業騰退了占據的C、D座夾層的公攤面積。北京Z物業隨即解決了保安、保潔人員的住宿問題。

　　10月23日，原物業將供水系統及其資料移交;北京Z物業隨即對水箱進行清洗，并由防疫站進行了水質檢驗。因老物業未交回原來的合格證，致使新合格證尚未取回。

　　10月23日，原物業將電梯資料移交。隨即，北京Z物業開始電梯檢修。11月5日，北京Z物業取回了正在運行的8部電梯的檢測報告和合格證。

　　目前，原物業仍占據配電室、D座地下一層公攤面積未移交。

小區硬件設施改進情況

二、

　　Z物業公司接管后，為完成小區封閉管理的目標，按照合同約定墊付資金對小區的的部分設備、設施、道路等進行了更新改造，截止20**年11月28日，小區設施改造情況如下：

　　10月10日，不銹鋼伸縮門、大門崗亭安裝完畢，已投入使用。

　　10月15日，更換路樁完畢(原路樁被老物業拆走);

　　10月30日，監控系統地面部分已經布線完畢，地下車庫由于開發商不讓進地庫布線，至今不能安裝使用。目前電梯內監控系統已經開始試運行，小區地面監控系統于11月底啟用。

　　11月5日，目前在運的8部電梯合格證取回，停運的四部電梯正在維修。因一些關鍵配件難以尋找(當初購買電梯的廠家已經找不到，原物業是以現在停運的電梯的配件作為維護運行電梯的備件)，使電梯維修進程較慢，請大家諒解。為了保證大家的生命安全，請業主耐心等待，Z物業公司將盡快解決大家出行不便的問題。

　　截至目前，門禁系統基本安裝完畢，11月24日起地上部分開始使用，地下部分因開發商和原物業阻攔布線原因至今尚未啟用。

小區日常物業管理情況

三、

　　北京Z物業在進入小區最初的一個月中面臨諸多困難，如：老物業將地下一層的公共用水停掉，使新物業做保潔無水可用;把C座夾層的公共廁所鎖上(在小區共攤面積上)，讓新來的保安無處上廁所等;但是北京Z物業仍在逐步理順并改善物業服務：

　　? 小區保安：目前小區已經實行24小時保安服務，包括大門門崗、各樓座門崗24小時執勤，公共區域包括地下車庫24小時保安巡邏，中控室24小時值班等。Z物業投入保安人員共計50人。

　　? 小區保潔：目前小區共有14名保潔人員，對各樓層公共區域、設施、門口地面及一層不銹鋼裝飾物、路燈及其它公用設施、垃圾桶及周邊的墻面等進行每天兩次清潔。

　　? 設備設施維修：目前小區各類公共設施都已開展日常維護維修工作，電梯、水泵等都有專人值守。

　　? 各樓座防火通道目前已經清理完畢。

業委會工作情況

四、

　　1. 起訴原物業北京Z物業管理有限公司交接

　　北京Z物業管理有限公司于20**年9月17日自動撤管，但是繼續滯留小區，拒絕移交物業管理資料，并非法控制物業管理用房、配電室、水泵房等業主共有房屋和公共設施。20**年9月18日，經Z區信訪辦、Z區房屋管理局、Z區望京街道辦事處等機關協調，仍然拒絕撤離和移交。

　　按照物權法規定，業主對建筑物共有部位及公共設施具有共同管理權。北京市Z區Z花園小區業主大會選聘新的物業服務企業后，被告已經沒有資格滯留小區，并無權繼續占有小區業主共有的場所、場地以及其他公共設施。為維護全體業主的合法權益，業委會委托北京市仁和律師事務所對北京Z物業管理有限公司提起了如下訴訟：

　　被告的非法滯

　　留小區，已經構成對業主共同管理權的妨礙，被告應當立即撤離花園小區物業服務區域。被告違法繼續占有小區物業管理資料，已經構成對于業主對該資料共同共有權，依法應當返還。被告非法控制配電室、高壓水泵房等設施、設備以及電梯維修、維護資料，給業主的生活構成安全隱患，應當立即排除妨礙、消除危險。被告非法控制已經歸業主共有的地下車位和車庫，已經構成非法侵占，應當立即排除妨礙。

　　北京市Z區人民法院酒仙橋法庭依法m.airporthotelslisboa.com于20**年10月10日進行了調解。調解未成，業委會隨即正式立案起訴北京Z物業管理有限公司。北京市Z區人民法院酒仙橋法庭已經就本案于20**年11月24日開庭，案件正在審理中。

　　2. 督促北京Z物業管理有限公司按照合同約定履行物業服務

　　業委會在20**年10月和11月中，與北京Z物業召開了5次聯席會議，對保安、保潔、電梯維修、門禁、監控、地下車庫管理等各方面進行了協調溝通。

　　業委會對北京Z物業在老物業一直未正常交接情況下面臨的諸多困難表示理解，但認為Z物業目前的服務水平還有很多不盡如人意的地方，并在10月底依據合同條款要求Z物業更換了執行不力的物業項目經理。

　　目前，業委會對Z物業Z花園項目部從制度建設、財務預決算、物業服務執行等各方面都保持著監督，歡迎廣大業主也加入到監督的行列中來。

　　3. 加強自身建設，規范業委會工作

　　業主委員會作為廣大業主的利益代表，深知自身行使的是公權力，不但要對物業服務企業進行必要的監督，自身工作也應該接受廣大業主的監督。同時，業主委員會作為群眾自發的居民自治組織，其運作尚缺乏一套嚴密有效的制度。因此，作為Z花園第一屆業主委員會，我們把業委會自身的制度建設列為一項重要的工作;希望在本屆業委會卸任之前，我們能夠向業主大會提交一套運作成熟的業委會工作制度，使廣大業主將來能夠依靠制度而不是某個人的個人品質保證業委會工作的公正性和延續性，并以此監督業委會的工作。隨著本項工作的開展，我們會及時公示業委會制定的各項制度，歡迎大家監督。

　　北京市Z區Z花園小區業主委員會

　　20**年11月29日

　　抄送：北京市Z區望京街道辦事處

　　北京市Z區望京街道爽秋路居委會

篇3：小區業委會工作近況匯報

　　Z花園業主：

　　自六月份業委會開設固定的業主接待日以來，業委會認真聽取了廣大業主的意見和建議，并根據業主的要求對工作重點進行了及時的調整?，F應業主的要求將大家關心的事項及工作進展進行匯報：

　　1. 進行監督小區的物業服務：

　　為了使業主得到更好的服務，業委會的主要工作應當是監督并協助北京杏林物業管理有限責任公司改善對小區的物業管理和物業服務。業委會從本月開始將分期逐項監督杏林物業對小區的管理進行改進，每個月將重點改善一至兩項工作。根據大家的建議，六月份我們將重點關注小區的環境和綠化工作。希望廣大的業主積極建言，認真監督。

　　2. 改善有線電視信號，完成小區電視光纜改光纖的升級：

　　關于小區電視光纜改光纖升級問題，由于走線要通過地庫，遭到了開發商的阻攔，要待小區地下管理空間的管理權交接全部完成后，再盡快安排人員進行這項工作。請業主們理解并耐心等待!

　　3. 物業管理權交接的問題：

　　根據北京市第二中級人民法院的終審判決，小區原物業(北京盛昌鑫鼎物業管理有限公司)應在20**年3月底前全部撤離本小區，并依照法院判決內容移交地下車庫管理權及規劃的物業辦公用房和小區的配電室等相關管理設備。因原物業及開發商拒不執行終審判決，業委會已遞交強制執行書面申請。北京市朝陽區人民法院執行廳受理了強制執行的申請，主管法官已分別約見了業委會主任及原物業公司的負責人，并對原物業提出限期撤出要求，如到期不撤將開始強制執行的程序。

　　4. 小區公共維修基金的劃轉事宜

　　業委會正在積極的與北京市住房公積金管理中心朝陽分管處及北京市朝陽區房屋管理局聯系辦理小區公共維修基金的劃轉事宜。

　　5. 設立業主接待日

　　為了更好地與業主溝通，監督業委會的工作，督促杏林物業提高小區的物業服務水平，業委會自本月開始設立了業主接待日，歡迎廣大業主為改善小區環境，提高小區的居住品質，積極地提出您的寶貴意見和建議。

　　北京市朝陽區Z花園小區業主委員會

　　20**年06月18日