物業費交還業主管的法治意義

　　創新社會管理的當中，社區管理是引人注目的領域，而社區管理的關鍵就在于業主自治的落實程度如何。

　　市住建委前日公布《北京市住宅區業主共有資金管理暫行辦法(征求意見稿)》，將物業費、住宅專項維修資金等納入“業主共有資金”，交由業主大會賬戶管理。該“辦法”若能順利通過，意味著業主大會將取代物業公司，成為業主共有資金的直接管理者。

　　曾幾何時，物業公司在小區的存在，最主要的方式就是憑借與開發商的關系，先占為王。在未得到業主授權的情況下，物業公司自我加冕了小區管理權。諸如業主共有資金、小區廣告位的管理等，均由物業公司說了算，業主一入住小區就被迫接受既存的“管理者”。

　　這不是社區自治的應然狀態，也不符合《物權法》?！段餀喾ā吩跇I主和物業關系上，明確了業主大會和業主委員會的存在，并以“物業服務企業”替代了原有的“物業管理企業”。這是一次常識回歸，但要對固存的陳舊觀念進行糾偏還需時日。

　　簡言之，業主對所屬物業的管理屬于自物權(所有權)主張，這是典型的私權利范疇。

　　物業費、住宅專項維修資金、共用部分經營收益等，均為業主共有資金。這筆錢的所有權人是業主，業主對自有資金的管理，到整個小區公共領域的管理，與公民對私有財產的管理并無本質區別。不同的只是，前者由業主集體行使權利，后者由所有權人單獨行使權利。

　　創新社會管理當中，社區管理是引人注目的領域，而社區管理的關鍵就在于業主自治的落實程度如何。從社區自治看社會管理，其實每個社區都蘊藏著一個“法治模型”。業主通過業主大會和業委會實現對小區的管理，而物業公司的合法性只有兩個來源：一是業主大會的選定及委托;二是經業主大會授權后由業委會來選定及委托。有了業主的意志和選擇，才有業主對自選物業公司的認同。物業公司的全部權利來源于業主的授予，物業公司的定位只能是由業主產生、對業主負責，并向業主報告工作的服務機構。

　　在這樣的模式下，由業主大會管理業主共有資金不過是自然而然的事。陌生人社會是契約本位的社會，合意是契約的基礎。法規先行，有助于減少社區自治的阻力，但也要看到，業主自治不會自動實現，業主的自治能力也不是一天兩天就能成熟起來。對于這一新鮮事物，我們應保持足夠的耐心。

篇2：X山莊業主自管服務標準和物業費通告

　　某山莊關于業主自管服務標準和物業費的通告

　?。?0**年12月29日業委會會議通過，20**年1月2日提交茶話會

　　征求意見，20**年1月5起公示15天，20**年1月21日起執行）

　　20**年12月22日，業主委員會根據業主大會會議的表決結果和北京**物業管理有限公司以虛假材料投標、進駐山莊后30余項不履行合同約定及承諾，致使“大雜院”更“雜”，業主權益受損，90.9%的業主不滿意；為了維護廣大業主權益，創建美好家園，按照國家和北京市有關法規、雙方簽署的《合同》，決定與北京**物業管理有限公司解除物業服務合同。**在山莊的服務截止時間為20**年12月31日24時。

　　與北京**物業管理有限公司解除合同后，根據業主大會第三次會議關于“當與長城物業解除合同時由業委會負責山莊物業的管理與服務”的決議，從20**年1月1日0時起，由業主委員會負責山莊的物業管理與服務。業主委員會將舉業主之力，盡業主之能，集業主之智，聘請專業管理和服務人員，按照北京市優秀標準進行管理，開創一條業主自治、專業管理、和諧一家、服務自律的物業管理和服務新路。第一年爭取使zz山莊的物業在環境、安全、管理水平等方面達到市優物業管理標準。再通過兩年的專業化、規范化的管理與服務后，向有關主管單位申報北京市優秀住宅管理小區榮譽稱號，努力把山莊建成和諧舒暢、整潔亮麗、優美軒曠、自主法治的一流別墅社區。實現山莊業主共贏、山莊與周邊村鎮共贏、山莊與長城共輝煌。

　　從20**年起，zz山莊物業由業主自管，基本構架是：業主大會是決定者，業委會是業主大會的執行者，業主監督會是監督者，業委會聘請的物業管理與服務人員是服務者。如果把zz山莊物業比作奧林匹克運動會賽場，業主大會是組委會，業委會是教練，監督會是裁判，業委會聘請的總經理及工作人員是運動員。教練員、運動員、裁判員，各司其職、各負其責，共同為山莊物業奧林匹克創出佳績。關于業主監督會，正在醞釀組建中，大體設想是：監督會成員由各區業主推選，原則上每區一人，成員涵蓋律師、審計、管理等多個行業，計劃于20**年5月成立。

　　山莊物業的自主管理，需要在實踐中不斷探索，在探索中總結創新，形成完善的規章制度、新的管理和服務體制。在新的規章制度、新的服務標準出臺前執行原有的規章制度和標準。業委會在與長城物業簽約前制定了《zz山莊物業管理服務考核標準》，這個標準是按照北京市優秀標準參考其它小區制定的，基本上可作為今后的考核標準，監督會和全體業主將按照該標準對山莊的物業管理與服務進行考核和獎懲。

　　業主自管實現了業主主人的回歸，體現在兩各方面：一是物業管理與服務的工作人員的聘任權回歸到業委會，總經理由業委會直接聘任、保安人員由業委會聘任、客服保潔工程等人員由業委會決定；二是物業費的收繳和使用權回歸到業委會，物業費每一分錢的收支全部透明、全部用于物業服務，在魚缸中運行，所有業主都能看得清清楚楚，每月張榜公布，從而實現及時有效監督。

　　為了使山莊物業管理與服務正常進行，按照《管理規約》關于業主有享受服務的權利和按時交納物業服務費的義務。在規范服務和開展多種經營的基礎上，給業主帶來實實在在的實惠，逐年降低物業費，20**年的物業服務費每平方米比原來降低0.15元，標準為：公寓1.4元/平方米/月；別墅2.5元/平方米/月；公建部分另行商定。年終結算審計，按照實際發生額，多退少補。

　　物業費按月繳納，也可按季、按半年、按全年繳納。一個季度未繳將提醒，半年未繳將催繳，一年未繳將張榜公布。非特殊情況欠繳半年物業費，從第七個月的第一天起按照半年總物業費的日萬分之五加收滯納金。

　　為鼓勵先行繳費業主，對每年1月、2月份繳納全年物業費的業主實行優惠。具體辦法是：每年1月底前，繳納全年物業費的，優惠一個月；每年2月底前繳納全年物業費的，優惠半個月。

　?。ㄒ颉锻ǜ妗酚?0**年1月21日開始生效，20**年“對每年1月、2月份繳納全年物業費的業主實行優惠”時間后延20天。具體是：20**年2月20日前，繳納全年物業費的，優惠一個月；20**年3月

20日前繳納全年物業費的，優惠半個月。）

　　特此通告

　　zz山莊業主委員會

　　20**年1月21日