對《北京市出臺業主共有資金制度》新政的想法
--各歸其位 各謀其政 促進行業和諧健康發展
北京市出臺業主共有資金制度，新辦法中規定：(一)物業服務資金;(二)住宅專項維修資金; (三)物業共用部分經營收益; (四)業主依據管理規約約定或者業主大會會議的決定分攤的費用;(五)業主大會的其他合法收入等5項資金將被匯攏成“業主共有資金”，由業主大會開設賬戶管理。業主的物業費將先繳納給業主大會，再由業主大會支付給物業服務公司其他管理人或者專業服務公司。對新政對行業的影響，現結合自身工作實踐，談幾點感想：
首先從經濟的角度來觀察一下，先來分解各項費用在制度出臺前后要面臨的主要變化和趨勢。
首先看(一)物業服務資金即現在的“物業費”，制度出臺前后這項費用最大的變化主要有這么幾點：1、以后不再需要物業服務企業面對單個業主來收取，改為業主大會收繳后按合同交給物業服務企業。物業服務企業即減少了收費環節的工作量，也減少了收費率低這個一直制約物業企業的老大難問題;這為物業服務企業和業主之間建立一道防火墻，有助于物業服務企業專注于專業-物業服務。2、保證了住宅小區100%的物業服務費收繳率，保障了物業服務企業的資金來源，從而更主要的是物業服務企業精力轉移到更好地做好服務工作上來，更專注于服務品質的提升，有利于行業朝正確的方向健康發展。3、有利于從根本上杜絕由于收費率低而導致的服務品質下降，服務品質下降造成更低的收費率這一行業魔咒。
(二)住宅專項維修資金的歸集和管理與原來的規定變化不是太大，但也作了更明確、更細致、更詳細和可操作性的規范和要求。對物業服務企業和業主來講，新辦法因為更透明、更直接、更便捷所以會更有利于專項維修資金的監督、管理、使用、續籌等工作。有利于物業服務企業在應急使用時的快速調撥，減少應急維修的審批手續，提高辦事效率，從而最大程度的減少應急維修時間，有利于提高服務效率，從而提升物業服務企業服務滿意度。
(三)物業共用部分經營收益制度出臺后是有一定影響的。從實務上來看這塊費用大多數的項目原來都屬于物業服務企業來運作和收取，往往都會作為彌補項目經營虧損的收入來源。新辦法實施后，明確歸集到業主共有資金里，對項目和物業公司的經營會產生較大的不利影響，這一項是下一步需要重點協調和探索的一個重要方面。因為多種經營活動在物業管理區域里開展會涉及很多需要業主(業主組織)與物業服務企業以及多種經營實施者來共同管理協調的事項：比如水電暖等能源的使用。而且會涉及物業服務秩序維護、工程維修、保潔園藝等多個方面的具體工作協調配合。還有另外一個直接的影響就是，這項費用明確歸屬于業主共有資金，那么物業服務企業原來用來彌補虧損的資金就只能通過提高物業服務收費單價來解決，所以必然會帶來物業服務費用的上調壓力。
(四)業主依據管理規約約定或者業主大會會議的決定分攤的費用，對業主來講相關費用因為是由業主組織來組織和實施籌*相對容易接受，所以會更有利于物業服務企業。至少不會帶來額外的工作壓力?？傮w來講，這一項對物業服務企業是有利的。
(五)業主大會的其他合法收入，是因為業主組織對業主共有公用部位處置處分經營管理而產生的收益，只要和共用部分經營收益一樣注意過程當中的操作處理，對物業服務企業不會有太大的影響。
總體來講，通過以上的觀察從經濟的角度來看，此項制度的實施對物業服務企業有利有弊，但是利大于弊。所以隨著此項制度的實施物業服務企業會騰出大量的人力物力由過去集中在收取物業服務費而專注于搞好管理和服務，從而會大大促進物業服務企業的規范良性發展。
其次，再從具體物業服務事務的組織管理的角度來做一下分析，此制度解決了一直困擾物業服務行業發展的所有者缺位問題，對于理順物業服務項目(物業服務區域)管理關系，明確業主和物業服務企業及相關方各方責任，起到很大的作用。奠定物業服務行業健康持續穩定發展的基石。
大家都知道 ，無論是名稱從物業管理企業變更為物業服務企業，還是把原來的物業管理企業保安稱作為物業服務企業秩序維護員，都是為了為給物業服務企業更準確的定位。但是一直以來這個問題都沒有理順。就像國有企業改革前，所有者缺位造成國企產權不清、責任不明一樣，長期以來物業服務行業也面臨著所有者缺位而造成的一系列弊端：少數物業服務企業自身定位不準確，經常以管理者自居，造成物業服務企業與業主矛盾沖突頻發。更有甚者直接造成肢體沖突 ，嚴重的破壞了行業形象。而業主方面也因為沒有形成合力，自說自話，各自為戰，不能形成共識，造成業主之間、業主與物業服務企業之間的矛盾沖突。
這項制度必將更快催生業主組織-業主大會的誕生。行業人員都清楚原來給物業服務行業各方定位所作的一個形象描述：業主大會就像股東大會是物業管理區域的最高決策機構，決定物業管理區域的重大問題;業主委員會像董事會是物業管理區域的日常常設機構，落實業主大會決定、決議和決定物業管理區域日常事務;物業服務企業像總經理，負責執行業主大會、業主委員會有關物業管理和物業服務的決定、決策。業主大會作為物業管理區域的最高決策機構將會發揮它應有的作用，從而起到很好的緩沖帶和防火墻的作用，形成業主的合意，更加規范、快速、正確的做出決策，為物業服務企業日常的管理、服務工作指明方向。從而使物業服務企業的工作更具規范性和約束力。進而最大程度減少由于所有者與經營者定位模糊而導致的物業服務企業與單個業主之間的沖突。業主大會制度的建立和完善對物業服務行業的發展起著舉足輕重的重大作用。失去業主大會制度的支撐，物業服務行業就會迷失方向，沒有重心。
而這項制度是業主大會組織的催生婆，隨著這項制度的推行，必將極大地推動業主大會制度的落地。那時，業主和物業服務企業會各歸其位、各謀其政，和諧穩定的社區環境就指日可待了。
但同時也應當看到，由于相當長時期以來的文化環境影響 ，很多人習慣于被代表、被同意、即使業主大會已經建立，離成熟的運作還有相當長的路要走，對這一點要有充分的思想準備。不能過分的樂觀 。
再次，這項制度還將會促進物業管理行業物業服務定價、評估、招投標、監理等第三方以及秩序、園藝、保潔、維修專業公司的興起。物業服務作為一項專業的服務行業，有其自身的特點和規律，也具有一定的專業性和科學性。由于業主大會和業主委員會不一定具備物業服務專業知識和技能。這就要求在物業服務定價、物業服務企業招投標、物業服務日常的管理和管控中業主大會除了自身通過日常觀察和溝通之外，還必須也有必要借助第三方專業的力量來定期對上述各項工作以及物業服務的效果進行評估和管理。這都將為物業服務第三方的發展和興起提供客觀條件。同時也必將從另外一個角度促進物業服務行業更規范的發展 。
另外，這項制度還將會在一定程度上增加業主支出，出于對業主共有資金管理的需要，必須建立業主委員會和財務管理及監督管理制度和機構，就必然增加相關費用開支，除了較大樓盤可以通過公共部位的經營渠道取得收入來彌補之外，大多數的小區就會面臨考提高物業服務資金的途徑來解決這部分費用。而且面積越小的管理區域這方面的單價體現得越明顯。
同時，這項制度還將會在一定程度上促進物業職業經理人制度的產生和發展，前面提到對于管理面積5萬平米以下的小區，為應對管理費的大幅度調高，必將面臨著業主自治模式的大量使用，而業主及業主組織又不具備這方面的專業知識和資源，職業經理人隊伍會應運而生，業主自治聘請專業職業經理人打理具體事務將成為新的環境下應對物業服務資金上調、保證物業服務效果的很好地解決方案。
最后，由于物業服務行業涉及的范圍比任何一個行業都要廣泛和深刻，因而在物業服務理論和實踐上任何的進步和革新都有著非凡的影響和意義，我們要認真觀察和總結這一制度改新給行業帶來的變化，并及時完善和改進相關辦法，促進行業健康協調可持續的發展，進而營造出和諧穩定的居家生活環境，真正實現家和萬事興。
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篇2：北京市住宅區業主共有資金管理辦法(征求意見稿)
北京市住宅區業主共有資金管理暫行辦法(征求意見稿)
第一章總則
第一條【目的及依據】為了進一步理順本市住宅區物業管理活動中各方主體的法律關系，明確業主、業主大會、物業服務企業等各方主體的權利和義務，保證物業服務資金、物業共用部分經營收益等屬于業主共有資金的安全，根據《物權法》、《物業管理條例》、《北京市物業管理辦法》等法律、法規和規章，制定本暫行辦法。
第二條【共用部分】本辦法所稱共用部分是指物業區域內業主專有部分以外，按照規定由業主共同管理的建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地。
第三條【業主共有資金】本辦法所稱業主共有資金是指物業管理區域內，由全體業主共同所有的資金。主要包括：
?。ㄒ唬┪飿I服務資金；
?。ǘ┳≌瑢ｍ椌S修資金；
?。ㄈ┪飿I共用部分經營收益；
?。ㄋ模I主依據管理規約約定或者業主大會會議的決定分攤的費用；
?。ㄎ澹I主大會的其他合法收入。
第四條【適用范圍】住宅區業主大會依法成立后，對物業管理區域內共用部分自行管理、委托物業服務企業或者其它管理人管理的，適用本辦法。
第二章業主共有資金和物業共用部分管理
第五條【共用部分管理權利主體】業主大會是物業管理區域內，全體業主對物業共用部分實施管理的業主自我管理組織。
業主應當及時向業主大會交納管理物業共用部分所需的物業服務資金和其它分攤費用。
第六條【管理合同締約主體】業主共同決定對共用部分委托物業服務企業或其它管理人實施管理的，應當由業主大會與物業服務企業或其它管理人簽訂書面合同。
業主共同決定對共用部分自行管理的，應當由業主大會與專業服務企業簽訂專業服務買賣合同。
第七條【管理規約約定】物業管理區域內的全體業主應當在管理規約中約定物業共用部分管理方式、業主大會的權利義務、業主與業主大會的法律關系、業主共有資金管理等內容。
第三章業主共有資金賬戶
第八條【共有資金賬戶的開立】住宅區業主大會成立并登記后，可以到銀行開立業主共有資金賬戶, 分類存儲業主共有資金。
第九條【物業服務資金】本辦法所稱物業服務資金是指由業主向業主大會交納的，用于支付住宅區內共用部分維修、養護、管理，環境衛生和秩序維護等相關費用的資金。
物業服務資金的交納和使用由管理規約和全體業主共同決定。管理規約未約定或者全體業主未決定的，可參照《北京市物業服務收費管理辦法（試行）》（京發改[20**]2662號）的有關規定。
第十條【專項維修資金】住宅專項維修資金用于支付住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造費用。
住宅專項維修資金的交存、使用和監督管理適用建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》和《北京市住宅專項維修資金管理辦法》的規定。
第十一條【物業共用部分經營收益和業主大會的其他合法收入】業主大會可以依據管理規約的約定或者業主共同決定，將物業共用部分經營收益和業主大會的其他合法收入納入業主共有資金賬戶，用于支付下列費用：
?。ㄒ唬?業主大會、業主委員會的辦公費用及人員工資、津貼、福利費用等；
?。ǘ?財務、審計、承接查驗、物業服務評估監理等費用；
?。ㄈI主共同決定支付的超出年度預算的支出；
?。ㄋ模?業主共同決定支付的其他合理費用。
第十二條【業主分攤費用】物業共用部分經營收益和業主大會的其他合法收入不足以支付第十一條所列費用的，不足部分由業主分攤，并存入業主共有資金賬戶。
業主分攤前款費用的比例，管理規約或業主大會決議有約定的，按照約定；沒有約定或約定不明確的，按照業主專有部分面積占專有部分面積總和的比例確定。
第四章業主共有資金交存
第十三條【資金交納】住宅區的業主應當按照管理規約的約定或者業主共同決定向業主大會交納物業服務資金和其他分攤費用。
業主可以按照管理規約的約定或者業主共同決定，定期將物業服務資金和其他分攤費用存入業主一卡通，由業主大會按照約定通過銀行從業主一卡通中劃轉。使用業主一卡通劃轉資金的，銀行、業主、業主大會應當簽訂書面合同。
第十四條【資金催繳】業主拖欠物業服務資金和其他分攤費用的，業主大會應當及時催繳。
業主拖欠專項維修資金的，由業主大會開戶銀行負責催繳。
全體業主應當在管理規約中確定業主拖欠物業服務資金、專項維修資金和其他分攤費用的追繳辦法，以及欠費業主名單公示、共同管理權利限制、收取滯納金等懲戒措施和具體實施主體。
第十五條【催繳措施】業主拖欠物業服務資金和其他分攤費用的，業主大會可以按照管理規約的約定，向欠費業主發出欠費繳納通知單，在住宅區顯著位置公示欠費業主名單、門牌號及
欠費金額。
欠費繳納通知單應當以書面形式作出。一般包含欠費金額、繳費期限、滯納金計算方法、繳費帳戶、繳費方法、相關后果等內容。
第十六條【滯納金】業主大會可以依照管理規約的約定，向拖欠物業服務資金和其他分攤費用的業主收取滯納金。
業主大會向欠費業主收取的滯納金歸全體業主共有。
第十七條【業主共同管理權利限制】業主大會可以根據管理規約的約定或者業主大會會議的決定,限制欠費業主行使下列共同管理權利：
?。ㄒ唬┍贿x舉為業主委員會委員；
?。ǘI主大會會議的表決權；
?。ㄈI主大會認為應當限制的其它共同管理權利。
第十八條【欠費債務轉移】業主拖欠物業服務資金、專項維修資金和其他分攤費用的，轉讓物業時應當與業主大會結清。
房屋買受人與房屋出賣人可以在房屋買賣合同中約定房屋出賣人欠交物業服務資金、專項維修資金和分攤費用向房屋買受人的債務轉移。
房屋買受人在購買業主出賣的房屋時，可以向業主大會索取相關費用已結清的書面確認文件。房屋買受人向業主大會索取房屋出賣人相關費用已結清的書面確認文件的，業主大會應當提供。
第十九條【欠費起訴】業主拖欠物業服務資金和其他分攤費用的，業主大會可以向人民法院提起訴訟。
第五章業主共有資金管理
第二十條【財務管理】業主大會應當按照國家相關法規、政策的有關規定，建立專門的業主共有資金財務管理制度，保證資金安全。
業主大會應當建立業主共有資金財務檔案，并指定專人保管。管理人員變更的，應當及時移交保管的財務檔案。
第二十一條【財務人員】業主大會應當按照國家相關法規、政策的規定和管理規約的約定，聘請專門的財務管理人員管理資金。
第二十二條【收益管理】物業管理區域內物業共用部分經營收益和業主大會的其他合法收入，應當由業主大會財務管理人員按照管理規約的約定或者業主共同決定存入業主共有資金賬戶，嚴禁任何人截留、私分、私存或挪作他用。
第二十三條【擔保和經營】業主大會不得向任何單位及個人借款或為任何第三方提供擔保，或者未經業主共同決定利用業主共有資金對外投資。
第二十四條【年度預算、決算】業主大會應當建立業主共有資金年度預算、決算制度。業主大會可以授權業主委員會或委托專業機構起草年度預算、決算方案，由業主大會會議審議后確定。
業主共有資金應當嚴格按照年度預算使用。在會計年度終結時，業主共有資金節余部分，自動結轉到下一年度；物業管理區域內發生超出業主共有資金年度預算的支出時，應當及時召開業主大會會議作出決議。
第二十五條【資金使用監督】業主大會可以按照業主大會議事規則和管理規約的約定，設立專門機構監督業主共有資金的使用。監督機構負責審查下列事項：
?。ㄒ唬┦欠癜茨甓阮A算使用業主共有資金；
?。ǘ┦褂脴I主共有資金是否符合相應程序；
?。ㄈ┏鲱A算使用業主共有資金，是否經業主大會會議決議；
?。ㄋ模I主共有資金使用中其他需要審查的事項。
業主大會未設立監督機構的，可以推選業主代表履行前款職責。
第二十六條【年度公示】業主大會應當定期與業主共有資金開戶銀行核對本住宅區業主共有資金帳目，并于每年一季度向業主公示下列情況：
?。ㄒ唬I主共有資金交存、使用、增值受益和結存的數額；
?。ǘ┌l生列支的項目、費用和分攤情況；
?。ㄈI主分戶帳（業主一卡通）中業主共有資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
?。ㄋ模┢渌嘘P業主共有資金使用和管理的情況。
業主對公示情況提出質詢時，業主大會工作人員應當及時答復。
業主對公示情況有異議的，可以要求復核或者委托專業機構進行審計。
第二十七條【資金查詢】業主共有資金的開戶銀行應當建立住宅區共有資金查詢制度，接受業主大會、業主對其分戶帳（業主一卡通）中住宅區業主共有資金使用、增值收益和帳面余額的查詢。
第二十八條【業主大會法律責任】業主大會及其工作人員不得侵占、挪用本物業管理區域業主共有資金；侵占業主共有資金的，應當依法承擔法律責任。受侵害的業主可以依法向人民法院提起訴訟。
第六章附則
第二十九條【參照執行】非住宅區物業共用部分和業主共有資金的管理參照本辦法。
第三十條【實施時間】本辦法自20**年 月日起施行。