業委會參與小區管理的成功實踐：三方協議的服務模式

　　我們說了多少年的物業公司回歸本位，從一個管理者的位置回歸到一個對物的管理，對業主的服務，成為小區合同中的乙方。但在現實小區中，不僅是物業企業應擺對位置，小區中的各專業分包企業也有一個回歸本位，在業委會、業主的監督下展開工作的問題。

　　一個小區的管理是由各個專業分包公司來完成的，從物業費列支的項目中包括保安、保潔、電梯、園林綠化、污水清掏等項目，還有具有收益的公共區域廣告、有線無線網絡、停車、公共區域的出租、會所、幼兒園等項目。由于在大部分小區中各專業公司都是和物業公司簽訂專業分包合同，因此他們和物業公司的關系更為緊密，有的更是利益交換，不分彼此。

　　在這些專業公司眼里，只有物業公司，沒有業委會和業主大會。由于沒有合同關系，業委會對這些分包企業沒有直接管轄權，這就形成了一個怪異的現象。物業企業、專業分包公司都是靠業主交的物業費來生存的，但在專業分包公司眼里物業公司是他們的甲方，而真正的業主卻沒有話語權，在這當中問題最突出的就是保安公司。由于保安公司和物業公司存在合同關系，保安公司就認為是物業公司在養活他們，因此自然就成了‘物業的人’。在一些小區里，當業主和物業公司發生矛盾糾紛時，保安往往‘一邊倒’，充當了物業公司的‘保安’甚至是‘打手’或‘幫兇’，業主用物業費支付著保安的工資和各項費用，卻反過來維護物業公司的利益，這是很可笑又很可悲的現象。還有一點需要特別注意：一些小區出現物業糾紛或物業合同到期，物業公司在撤離時，往往同時撤掉保安、保潔、電梯維護等服務人員，這些工作崗位對于小區的正常運轉不可或缺，一旦撤離就會導致小區陷入癱瘓狀態，這牽涉到小區的安全和千百戶居民的正常生活。

　　如何改變這種怪現象，我在小區工作中是這樣做的：讓業委會參與到物業分包合同中，把物業公司和專業分包公司的雙方合同變成三方協議，即：業委會為甲方，物業公司為乙方，專業分包公司為丙方，甲方授權乙方與丙方簽訂物業服務合同，并對合同的執行進行監督。

　　這當中有兩個問題需要解決，一是簽訂三方協議的時機，二是簽訂三方協議的內容。簽訂三方協議的時機有如下節點：第一個節點是業委會新成立，也就是第一次和物業公司簽訂合同要堅持按照三方協議的方式簽訂合同，如果物業公司不接受三方協議的方式，就啟動物業招標程序，一是壓著物業公司就范，二是真不就范就和能接受三方協議方式的物業企業合作。第二個節點就是已經簽訂合同但合同到期需續簽，在續簽合同時把合同調整為三方協議。第三個節點是新換物業公司時，把三方協議作為招投標的條件，不同意此條款的不得入圍。特別條款是物業公司需向業委會繳納服務質量保證金，保證金的比例應在年物業費收入的2%-3%為宜。

　　如何簽訂三方協議，我們就以保安公司舉例：物業公司和業委會分別推薦保安公司，不宜多，初選后留2-3家進行考察。讓保安公司提供服務方案，方案中會依據流動崗、固定崗等崗位需求定編定員，確定保安員工人數。三方商討支付費用的標準、時間、違約責任等。如果小區檔次較高，物業費又能夠承擔，還可以約定保安人員的身高、年齡、學歷等。保安公司向物業公司或業委會繳納服務保證金，在保安公司達不到標準時予以扣罰。如果物業公司違約，業委會則在物業公司繳納的保證金中對物業公司進行扣罰，并用物業公司的保證金，對未發給保安公司的工資進行支付。三方協議的簽訂基本可以杜絕物業公司克扣保安工資，及保安公司‘吃空餉’的現象。由于業委會的參與，保證了保安員工工資的按時發放和保安的各項福利，對保安隊伍的穩定起到了很好的作用。

　　其他專業分包合同參考保安公司的模式，依據專業特點進行調整，但業委會授權、監督的權利不能變。

　　在多個小區采用或部分采用了三方協議的服務模式后，業委會、物業公司、專業分包公司的關系明確，責、權、利清晰，有利于持續合作，避免矛盾的產生。這種模式減少了物業公司與專業分包公司暗箱操作、利益沖突可能引發的矛盾，只要是真心為業主服務的物業公司，都愿意接受，更是得到了專業分包企業的歡迎。

　　齊建新：北京首一業主大會工作輔導中心常務理事

　　20**年3月26日

篇2：開封市居住小區管理辦法（試行）

　　開封市居住小區管理試行辦法

　　第一章 總則

　　第一條為規范我市居住小區的管理，提高管理和服務水平，為居民創造整潔、文明、安全、方便、舒適的居住環境，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《城市市容和環境衛生管理條例》、《物業管理條例》、《河南省〈城市市容和環境衛生管理條例〉實施辦法》等有關法律法規規章，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條本市城市規劃區內居住小區從事各種活動的單位和個人，均應遵守本辦法。

　　第三條市住房和城鄉建設局對全市居住小區實施統一監督管理，負責對全市物業服務企業的監督、管理，指導業主委員會的組建工作，協調相關職能部門共同做好居住小區管理工作。

　　城鄉規劃、城管、衛生、人防、園林綠化、環保、發展改革、公安、民政、工商、質監、消防等部門按照職責，共同做好居住小區管理工作。

　　第四條各區人民政府負責本行政區域內居住小區的統一管理工作。各區房地產行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮)、社區居委會在轄區政府的統一領導下，按照各自職責分工，具體負責本轄區內居住小區的綜合管理工 作。

　　第五條物業服務企業應當接受街道辦事處(鄉鎮)、社區和有關行政管理部門的監督、指導。

　　第二章 行為管理

　　第六條居住小區內的居民有權參與和監督居住小區的管理，并應當自覺履行各項義務，遵守居住小區管理的各項規定。

　　第七條居住小區內的房屋所有權人和房屋居住使用人應當按規定繳納服務費用，不得妨礙、阻撓服務和管理人員依法履行職責。

　　第八條居住小區內的單位和個人必須遵守以下規定：

　　(一)不得擅自改變房屋的規劃用途，不得擅自改變停車場(庫)等公共配套設施的使用性質;

　　(二)保持房屋及其他建筑物的完好、整潔和安全，不得損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構，不得破壞或者擅自改變房屋外觀;

　　(三)不得違法搭建建筑物、構筑物;

　　(四)不得損壞或者擅自占用、改建物業共用部分，不得損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

　　(五)不得擅自接引、拆除市政公用基礎設施，不得擅自在居住小區內占用和挖掘道路，不得損壞市政公用基礎設施;

　　(六)不得在公共用地、走廊、屋頂、樓梯內堆放雜物，不得在陽臺上砌墻;

　　(七)不得擅自擺攤設點、占道經營;

　　(八)不得制造超過規定標準的噪音、振動;

　　(九)不得侵占綠地、破綠種菜，不得毀壞綠化和綠化設施，不得在行道樹上釘釘、刻畫、拴繩或張貼、懸掛各種物品;

　　(十)不得擅自在居住小區內飼養家畜家禽;

　　(十一)自覺維護小區環境衛生，不得隨意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;

　　(十二)嚴禁存放易燃、易爆、有毒、有害、放射性或污染環境的危險物品以及違反安全規定的物品;

　　(十三)不得擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

　　(十四)不得在消防通道內堆放雜物、私拉亂扯，不得在樓道內為電動車充電，不得占用消防通道和消防設施;

　　(十五)維護小區道路通暢，不得隨意亂停車輛;

　　(十六)遵守法律、法規、規章的其他規定和居住小區管理制度。

　　第九條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　物業服務企業負責日常管理監護，發現損壞及時報修。

　　第十條居住小區內的庭院、綠化、景點、建筑小品及文化娛樂設施，由業主或物業服務企業負責日常管理，街道辦事處、社區居委會監管，嚴禁踐踏、損壞或改作他用。

　　第十一條居住小區內公廁管理、垃圾清運由環境衛生部門負責管理。樓內外環境衛生及庭院道路由小區居民物業服務企業負責保潔，街道辦事處、社區居委會實行分片包干，責任到人，屬地負責監督。垃圾應日產日清，確保小區環境衛生良好。

　　第十二條居住小區內的安全防范管理由物業服務公司或承擔小區實際管理的業主委員會自治組織、社區居委會負責，物業服務企業或其他管理主體密切配合，組織群眾性的聯防巡邏隊，輪流值班，巡邏護院、防火、防盜。

　　第十三條物業服務企業按有償服務的原則，按照

　　合同、協議約定向居住小區的單位和居民收取物業服務費。

　　第十四條物業服務企業應按物業管理服務合同的約定，承擔相應的責任和義務。

　　第三章 監督管理

　　第十五條住房城鄉建設部門加強對物業服務企業經營服務活動的監督管理。對實施物業服務的居住小區進行定期巡查，接受并處理小區居民對物業服務企業的投訴和建議。

　　第十六條城管部門加強居住小區內公廁及垃圾清運工作的監督管理。對居住小區內公廁的保潔和衛生加強日常管理，對居住小區的裝修垃圾、生活垃圾清運過程中的拋撒、滴漏等問題加強日常管理，發現問題及時督導相關責任單位做出整改。

　　第十七條城鄉規劃部門加強居住小區內違章建筑的監督管理，對居住小區進行定期巡查，對違章建筑依法進行查處，接受小區居民對違章建筑的投訴。

　　第十八條消防部門加強對居住小區消防安全工作的監督管理。對居住小區內的消防器材、消防設施進行定期檢查，確保居住小區消防安全。

　　第十九條衛生部門加強居住小區內病媒生物防制工作的監督指導。對居住小區內滅鼠、防蠅等工作進行檢查，發現問題及時督導相關責任單位做出整改。

　　第二十條各區政府應當加強對居住小區的日常監督，建立所屬房地產行政主管部門、公安派出所、街道辦事處、社區居(村)民委員會等部門各單位參加的聯席會議制度，協調處理居住小區物業管理重大事宜。

　　各區房地產行政主管部門應當加強對居住小區內物業管理工作進行監督、檢查，接受并處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。

　　街道辦事處、社區居(村)民委員會應當負責對業主大會的設立和業主委員會的選舉給予指導和協助工作，加強對業主大會和業主委員會日?；顒拥闹笇Ш捅O督工作;負責居住小區的社區管理、精神文明建設的組織實施，建立對轄區內居住小區的日常巡查制度，發現問題及時督導相關責任單位做出整改，重大問題及時向有關部門通報并配合調查處理。

　　第二十一條物業服務企業應當加強住宅小區的日常巡查，發現違法行為，應當當場制止，并及時報相關部門處理。

　　第四章 法律責任

　　第二十二條對影響居住小區環境衛生的不文明行為，違反城市市容和環境衛生管理有關規定的，由城市市容行政主管部門按照城市市容和環境衛生管理有關規定予以處理。

　　第二十三條對影響居住小區環境衛生的不文明行為，違反物業管理有關規定的，由城市房地產行政主管部門按照物業管理有關規定予以處理。

　　第二十四條違反治安管理、市政工程設施管理、環境保護、工商行政管理、道路交通管理等規定的，由有關部門按相關規定給予處理。

　　第二十五條對拒絕、阻礙行政執法人員依法執行公務的，由公安機關依法依規查處;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第二十六條對行政機關、街道辦公職人員違反本辦法規定，不履行職責，玩忽職守，以及監督不力的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五章 附則

　　第二十七條本辦法自發布之日起施行。

篇3：小區管理處半年工作總結

　　20**年4月份之前在品保部,在品保部這段時間,參觀了部份樓盤的物業管理,尤其在商品小區和物業管理當中深感我們物業公司管理的物業管理與其他物業公司的優缺點和差距。在商品小區的物業管理當中我們缺乏以下幾點的經驗,可以說小區物業管理經驗不夠豐富;第一,前期介入階段,我們物業公司在先期的工程人員配備上明顯不足,現場跟蹤上,物業管理人員缺乏相關工程技術的了解能力。

　　第二,先期物業管理宣傳上也沒有針對小區統一的口徑,客服在前段時間物業管理宣傳能力不夠。

　　第三,針對小區物業管理當中的部份規章制度在物業公司的資料中幾乎是空白,查不到經驗總結上匯總略顯不足。

　　第四,以后物業管理上在經營上,小區業委會成立上都沒有成形的或先期經驗可供參考,沒有自已小區物業管理特點。

　　第五,在培訓上尤其針對保安和工程維修上,沒有專門的人員培訓,而只是禮儀方面的培訓,像針對保安工作技能,工程維修人員的技能培訓都非常缺乏,沒有良好的利用公司人才資源對新接項目的基層工作人員的培訓。

　　20**年4月之后就任××管理處主任,××是一個商品高檔小區,座落在××市高新區內,地理位置環境優越,至到××后便進入前期介入階段;工作環境和生活環境是相當艱苦的,從基層工作人員的招聘,選拔,儲備上都是在困難中進行的,離整個物業公司的半年工作目標差距相當的情況下,沒有占用過多公司的財力,人力資源,獨自承擔工作生活上的困難和壓力。

　　20**年4月、5月主要工作內容在售樓處現場接待客戶,宣傳物業和物業管理與來訪客戶相處,了解他們對物業管理的思想動態,對將來交房后物業管理的工作起到工作經驗的積累,現場考察工地,對工地的隱蔽工程尤其是給排水的主管線的考察,對相關的池井進行實地測量,提出異意與甲方溝通效果不佳,甲方認為在圖紙設計上和現場施工上沒有錯誤,不會影響物業將來的使用和物業的管理。

　　第二個主要內容是人員招聘上和人員儲備上進展順利,沒有占用公司一份財力,人力資源儲備基本到位,但離工作需要人才目標還有差距,保安形象人員的儲備,工程維修人員的儲備尚有欠缺是下一步工作重點方向。

　　20**年6月主要工作內容是前期介入階段的重要環節,就是物業公司、開發商、施工單位三方對樓宇的驗收,經過一個星期的準備,一個星期的緊張驗收,初步基本結束,在初驗過程中全程跟蹤,動手檢測,將發現的問題詳細記錄通知整改。

　　下半年的工作重點是××項目部關鍵時刻,由于××地產公司提前了交房時間由原先的9月底提前到8月底,提前一個月交房時間,第一個首先的工作任務就是將一期的相關收入費用確定下來,這一點是工作重點的核心,需要公司出面協商解決,確定其他一些不確定因素需要和開發商洽談,確定下來,例如:水電管理產權的移交。第二個做好驗房交房準備工作;主要內容是1、工作人員的招聘上,保安維修加大選拔招聘力度,盡量快速的使用儲備到位;2、各種交房工作內容全部完善到位,資料齊全3、交房活動是否進行順利。