上海環亞實業總公司訴上海市虹口區久樂大廈小區業主大會所有權糾紛上訴案

　　(20**)滬二中民二(民)終字第1908號

　　上訴人(原審被告)上海環亞實業總公司。

　　法定代表人張甲，總經理。

　　委托代理人陳賢智，上海市理誠律師事務所律師。

　　委托代理人陳皓，上海市理誠律師事務所律師。

　　被上訴人(原審原告)上海市虹口區久樂大廈小區業主大會。

　　法定代表人張乙，負責人。

　　委托代理人梁偉，上海市外灘律師事務所律師。

　　委托代理人張君毅，上海市外灘律師事務所律師。

　　上訴人上海環亞實業總公司因所有權糾紛一案，不服上海市虹口區人民法院(20**)虹民三(民)初字第833號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭,公開開庭審理了本案。上訴人上海環亞實業總公司(以下簡稱環亞公司)的委托代理人陳皓、被上訴人上海市虹口區久樂大廈小區業主大會(以下簡稱業主大會)的委托代理人張君毅到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　原審法院經審理查明，1995年8月5日，上海虹口商業房地產經營公司(案外人)作為甲方與環亞公司作為乙方簽訂了《拆遷補償協議書》，約定：乙方被拆遷的房屋及構筑物于中山北一路某號，經核定拆除的建筑面積為2,100平方米;經雙方協商，根據拆一還一原則，大樓建成后，1至2層約1,600平方米作為產權補償，地下室400平方米作為使用權補償歸還乙方。20**年1月5日，上海虹口商業房地產經營公司(案外人)作為甲方與環亞公司作為乙方簽訂了《關于交付中山北一路某號久樂大廈補償用房的協議》，約定：由甲方交付乙方的商場位于中山北一路某號的一層和二層，一層691.36平方米，二層910.39平方米;甲乙雙方共同辦理交付房屋的產證手續，直至手續完備;辦理產證的所需費用，由乙方自行負擔。20**年3月1日，環亞公司取得上海市中山北一路某號底層、二層房屋的產權，系爭房屋底層建筑面積691.36平方米，二層建筑面積910.39平方米。環亞公司未支付過系爭房屋的維修資金。

　　20**年9月15日，業主大會就是否向法院起訴環亞公司追討維修基金征求全體業主意見，表決結果為：應到業主80人(戶)，其中同意78人(戶)，棄權2人(戶)，該表決結果顯示超過二分之一以上業主均對起訴環亞公司表示同意，會議決定由業主大會代表業主提起相關訴訟?，F業主大會起訴至法院要求環亞公司向業主大會交納中山北一路某號久樂大廈底層、二層維修基金人民幣(以下幣種均為人民幣)62,227.99元。

　　原審審理中，業主大會表示環亞公司關于系爭房屋的拆遷補償協議系1995年簽訂的，故適用2000年12月31日之前的每平方米的建筑面積成本價1,198元來計算，故變更訴訟請求環亞公司向業主大會交納中山北一路某號久樂大廈底層、二層維修基金57,566.90元。環亞公司表示認可業主大會對于維修基金的計算方法，但因業主大會主體不符，且超過訴訟時效，故不同意業主大會的訴訟請求。雙方各執己見，無法調解。

　　原審法院經審理后認為，住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金?，F環亞公司未繳納維修資金，理應按照相關規定繳納。根據法律的規定業主大會有權依照法律、法規以及管理規約，主張權利。而繳納維修資金的義務系由法律、法規予以規定，系業主的法定義務，并非系業主大會與業主基于債權關系而形成的債務，故對于維修資金的催討不適用訴訟時效的規定。因此環亞公司關于業主大會不符合訴訟法中規定的訴訟主體及業主大會起訴已超過訴訟時效的辯稱意見，法院不予采信。業主大會收到環亞公司繳納的維修資金后應及時存入維修資金賬戶。

　　原審法院據此作出判決：自判決生效之日起10日內，環亞公司應向業主大會繳納上海市中山北一路某號底層、二層房屋的維修資金57,566.90元。

　　原審判決后，上訴人環亞公司不服，向本院提起上訴稱：被上訴人不符合民事訴訟主體資格，不是常設組織機構，也無承擔民事責任的財產。業主大會享有要求侵權人停止侵害、排除妨礙、賠償損失的權利，但并無提起訴訟的權利。上訴人20**年獲得房地產權證，至被上訴人起訴亦有6年之久，被上訴人從未主張權利，其請求已超過訴訟時效，原審法院認為繳納維修基金是法定義務不適用時效制度是錯誤的。上訴人與小區其他業主各自有入口完全分離，不使用電梯等設備，其他物業服務也自行完成。故請求二審法院撤銷原審判決，改判駁回被上訴人的一審訴訟請求。

　　被上訴人業主大會答辯稱：被上訴人是適格主體，有權提起訴訟。上訴人作為業主未繳納維修基金，違反法定義務，侵害其他業主的權利，不應適用時效制度。故請求二審法院駁回上訴，維持原判。

　　本院經審理查明，原審查明事實屬實，本院予以確認。

　　本院認為，業主大會作為自治組織，管理全體業主的共有財產、共同事務，可以作為其他組織參加訴訟。業主大會具有社團性質，業主即是社團之社員，享有社員權，承擔社員義務，其權利義務包含多種性質。業主大會作為全體業主的共有財產管理者，對房屋共有部分的維修和改良具有法律規定的權利。維修基金是法律規定的業主應當繳納的款項，其用途就是對房屋共有部分的維修和改良。因此，業主大會要求作為小區業主之一的上訴人繳納維修基金，這一權利基于業主是業主大會的社員，基于業主大會是房屋共有部分的維修和改良的管理者而產生，故這一權利并非是單純的債權請求權，不是時效制度的客體，不應適用時效制度。綜上所述，原審認定事實清楚，判決并無不當。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費1,355.69元，由上訴人上海環亞實業總公司負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長 盧薇薇

　　代理審判員 陳文麗

　　代理審判員 成　皿

　　20**年09月21日

　　書　記　員 仇祉杰

篇2：業主建筑物區分所有權相關糾紛的淺析

　　業主建筑物區分所有權相關糾紛的淺析

　　業主的建筑物區分所有權是物權法第6章的內容。其第70條規定："業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。"依據本條的規定，業主的建筑物區分所有權，是指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

　　關于建筑物區分所有權的概念，理論上分別有一元論說、二元論說、三元論說三種觀點。其中，一元論說認為，建筑物區分所有權是在專有部分上成立的所有權。二元論說認為，建筑物區分所有權是專有部分所有權和共有部分持分權構成的一項權利。三元論說認為，建筑物區分所有權是由專有所有權、共有部分持分權和基于對建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權的總稱。三元論說反映了建筑物區分所有權的本質特征，為目前階段物權法理論研究中的主導性學說，被物權法所采用。

　　業主的建筑物區分所有權的性質為一種特殊的復合性不動產所有權，其是關于專有部分的專有權、共有部分的共有權以及因共有關系而產生的管理權三者的結合。此三者相互依賴、相互配合、相互制約，構成了不可分割的一個整體。其中，專有所有權指業主對專有部分享有的自由使用、收益及處分的權利。在建筑物區分所有權構成的三要素中，專有所有權具有主導性。共有所有權系指業主依據法律、合同以及業主公約，對建筑物的共有部分所共同享有的權利。共有所有權具有從屬性和不可分割性的法律特征。共同管理權，屬業主成員權的范疇，指業主基于一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的密切關系而形成的作為建筑物管理團體之一成員而享有的權利和承擔的義務。陳華彬：《物權法原理》，國家行政學院出版社1998年版，第326頁。如果說專有所有權和共有所有權是建筑物區分所有權的內部權利，那么成員權則構成它的外部權利。三者之區別在于，內部權利主要是基于財產共有而發生的關系，為建筑物區分所有權中之"物法性"因素；而作為外部權利的成員權不僅僅是單純的財產關系，更重要的是一種管理關系，因而構成建筑物區分所有權中之"人法性"因素。物權法對傳統三元論說予以改造的立法本意，在于通過對成員權本質特征的分析，突出其具有的人法(管理制度)因素，彰顯業主作為權利主體所享有的對區分所有建筑物共有部分的管理決策權利。本章將對業主的專有權和共有權進行講述，對于成員權將在業主部分講述。

　　第一節 業主的專有權及其限制

　　建筑物區分所有權是指建筑物區分所有的專有權、共有權和成員權。區分建筑物作為一個整體物是由各彼此相對獨立又相互毗連的部分(單元)有機構成。各部分歸屬于不同的所有人(含占有人)所有(含占有)。建筑物區分所有權人對專有部分的權利是建筑物區分所有權中占主導地位的權利。但專有部分只是一幢建筑物相對獨立的部分，業主在行使專有部分使用權時也受到限制，業主在行使專有部分使用權時不得妨礙建筑物的正常行使和損害區分所有權人的共同利益。

　　一、業主的建筑物專有部分所有權概述

　　所謂專有部分，指在構造上能夠明確區分，具有排他性且可獨立使用的建筑物部分。一棟建筑物必須區分為數部分，而且被區分的各部分必須具備構造上的獨立性與利用上的獨立性，始可成立區分所有。一棟建筑物，若無構造上與利用上獨立性的專有部分，僅能成為單獨所有或共有，不得成立區分所有。因此專有部分，可以說是構成區分所有建筑物的基礎。于專有部分上成立的所有權即為專有所有權。專有部分領域的問題，有專有部分的范圍、專有部分的分類及專有部分的相互關系三個方面。

　?。ㄒ唬I主專有所有權的概念

　　專有所有權指區分所有權人對專有部分享有占有、使用、收益及處分的權利。通說認為，專有所有權的性質是一種空間所有權。

　　專有所有權的客體是建筑物的專有部分，亦即具有構造及使用上的獨立性的建筑空間。構造上的獨立性又稱物理上的獨立性，指某專有部分與建筑物的其他部分在外觀上能明顯分隔開來，形成獨立空間。使用上的獨立性又稱機能上的獨立性，指某專有部分具有能滿足區分所有權人一般生活目的的獨立機能，以能否單獨使用、有無獨立的經濟效用為判斷基準。

　　那么，在區分所有權中是否應當包括地基的使用權？毫無疑問，對建筑物區分所有權而言，不可能與地基使用權截然分開，因為房屋不是空中樓閣。但是，從我國的實際情況來看，地基的使用一般是包括在專有部分所有權之中的，買房人在購買房屋時，都已經確定了地基的使用權。從我國現行立法的規定來看，歷來將土地使用權和房屋所有權視為不可分割的整體。在這方面有兩個重要原則：一是所謂"地隨房走"原則，也就是說，房屋出讓，土地使用權也隨之移轉。二是所謂"房隨地走"原則，也就是認為土地使用權移轉，地上建筑物也要隨之移轉。1994年城市房地產管理法第31條回避了這種爭論，而籠統規定了"房地不可分割"的原則，物權法也沒有提及此問題。根據土地和房屋的權利不可分離的原則，一幢建筑物即使被區分為不同所有者所有，建筑物所有權與土地使用權仍然是不可分割地聯系在一起的。這意味著建筑物的區分所有人應當基于對建筑物的區分所有而享有對基地的使用權。所以，我們認為，在區分所有權的內容中，不必要再突出單獨的地基使用權。如果將地基使用權包括在區分所有權之中，這種物權的類型就更為復雜。

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　　確定專有部分的范圍也就是對專有所有權的客體進行量化。區分所有建筑物的專有部分是一立體構造物，具有一定平面的廣度與一定立體的厚度。其范圍究竟達到何處?亦即專有部分相互間，專有部分與共用部分間，專有部分與外部的境界壁如何劃分?在理論上有四種學說：

　　(1)空間說，又稱為共用部分說。依此說意見，專有部分僅限于天花板、地板及四周墻壁圍繞的空間而已，上下周圍之構造物均為共用部分。從而即使壁面內層粉刷部分亦屬共用部分。

　　(2)壁心說。依此說，專有部分之范圍可達到墻壁、地板、天花板構造物的中心線。換言之，墻壁縱面、地板、天花板橫面一半內側均為專有部分的范圍。

　　(3)墻面說。依此說，專有部分之范圍及于墻壁、地板、天花板內面粉刷之表層。換言之，墻壁、地板、天花板構造物內側表層粉刷以外屬于共用部分。

　　(4)折衷說。依此說，專有部分之范圍及于何處，應視內部區分所有人間的關系及外部第三人間的關系而采不同的標準。在內部關系上，基于維護共同關系及管理的需要，專有部分的范圍及于墻壁地板、天花板內面粉刷之表層，但與外部第三人的關系上，如專有部分之買賣、投?；蚣{稅等面積的計算，專有部分的范圍應及于構造物之中心線。戴東雄："從公寓大廈管理條例草案論建筑物區分所有大樓搭蓋屋頂建筑物及懸掛廣告牌之法律問題"，載《法令月刊》(臺灣)第45卷第12期。

　　物權法未對專有部分的范圍做出界定。從我國目前的交易實踐來看，采取的是"壁心說"。例如，建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第9條第2項規定："共有墻體的修繕(包括因結構需要而涉及的相鄰部位的修繕)，按兩側均分后，再由每側房屋所有人按份額比例分擔。"建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則(試行)》第7條也規定："商品房各套(單元)之間的分割墻以及外墻(包括山墻)，均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內面積"。

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　　專有權包括所有權的一切權能，區分所有權人作為專有所有權人所享的權利與一般所有權人所享受的權利相同。區分所有權人可在法律法規的限制范圍內，完整地享有對專有部分占有、使用、收益和處分的權利，并排除他人的干涉。盡管專有所有權在理論上與傳統物權法中的所有權并無本質區別，同樣享有占有、使用、收益、處分的權能。但是，由于建筑物的特殊屬性，此種所有權負擔更多的限制，如所有權人不得隨意變更房屋的使用目的，并且基于復雜的相鄰關系，所有權人負擔更多的容忍和協作義務。因為建筑區分所有人與他人已經形成共同生活關系，這種關系要求區分所有權的權利的行使不能有害于他人。這主要是基于區分所有*同生活等共同目的所決定的。所以，專有權人在享有和使用專有部分的時候應受到共同生活規則的限制。除了共同生活規則的限制之外，還應受相鄰關系與共有關系的限制，比如說幾戶共用的陽臺通常只能由相應的業主使用。在行使專有權過程中要承擔更多的義務，這些義務包括區分所有人不得因為行使專有部分的所有權而影響到建筑物的安全。行使自己的專有權不得侵害他人的利益，應當為他人行使權利提供必要的方便。區分所有人雖然能夠行使處分權，但此種處分權也受到嚴格的限制。因此不能用一般專有權的權能來調整業主的專有權。

　　二、業主的建筑物區分所有專有權的限制

　　建筑物區分所有權與其他的不動產所有權相比較，具有一些特殊性，呈現出權利主體身份的多重性，即業主作為權利主體集專有權、共有權與成員權三種權利于一體。因此，結合物權法中建筑物區分所有權原理和民法中相鄰關系原理考慮，建筑物區分所有權人有關權利的行使要受到一定條件的限制。業主在行使專有部分權利的同時，負有相應義務：行使專有部分所有權時，不得妨礙建筑物的正常行使和損害區分所有權人的共同利益；維護、修繕時不得妨礙其他建筑物的正常行使和損害區分所有權人的共同利益；維護、修繕時不得妨礙其他區分所有權人的安寧、安全、衛生及相鄰義務；應接受物業服務企業的檢查、檢修等。

　　各區分所有人對自己所屬專有部分的使用、收益或處分應受彼此間的強力約束，亦即專有部分相互間具有制約性關系。而表現區分所有權相互制約性的具體內容主要有二：一是禁止區分所有人實施違*同利益的行為；二是區分所有人彼此間對他人的專有部分于必要范圍內可以行使請求權。

　　物權法第71條規定，業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。由此可見，區分所有權人作為專有所有權人應承擔的義務，主要表現為對其專有部分的利用，不得妨礙建筑物的正常使用，危及建筑物的安全，并不得損害其他區分所有權人的個人利益及共同利益，具體包括：

　　1.按照專有部分的原使用目的或規約規定使用的義務

　　如在用于居住的住宅、公寓的專用部分經營餐飲業、娛樂服務業，違背了其使用目的，構成對專有部分的不當使用。如物權法關于"住改商"的規定第77條業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。就是如此，此內容將在后面論述。中國臺灣地區"公寓大廈管理條例"第5條規定："區分所有權人對一專有部分的利用，不得有妨礙建筑物的正常使用及違反區分所有權人共同利益的行為"。

　?。?）按照專有部分的原使用目的使用的義務。如吳某購買某小區的一套三居室的商品房，入住后發現該新落成小區的各種配套設施還不完善，特別是飯館缺少。于是將自己一百多平方米的房子改成小餐館，吳某的行為違背了專有部分原有使用目的，隨意改變其用途，是違法的行為。

　?。?）按照規約約定使用的義務。如對于在樓頂安裝太陽能熱水器，封閉自家陽臺，一般來說是允許的，但若是管理規約或者物業合同做出相應約定之后，則當事人應當嚴格遵守。20**年1月26日，白某購買位于北京市通州區的商品房一套。入住時，與物業公司簽訂了《物業管理協議》及《小區裝修管理規定》，在裝修規定中，雙方"約定未經物業公司同意，禁止在樓宇外墻上及樓頂露天平臺上安裝花架、防盜護欄、窗框、天線或遮篷等物件"。20**年12月白某與物業公司協商，要求在樓頂安裝太陽能熱水器，但雙方分歧較大，未能達成一致，后發生糾紛起訴至法院。通州區法院經審理認為，對裝修規定中"未經物業公司同意，禁止在樓宇外墻上及樓頂露天平臺上安裝花架、防盜護欄、窗框、天線或遮篷等物件"的條款應作擴張解釋，故判決駁回白某的訴訟請求?？梢?，對于有約定的，當事人應當嚴格遵守。

　　2.維護建筑物牢固安全和外觀美觀完整的義務

　　區分所有權人雖然可以對專有部分進行內部裝潢和適當改建，但不得因此危及整棟建筑物的安全或影響整棟建筑物的外觀，也不得妨礙其他區分所有權人的生活安寧、安全和衛生?！度鹗棵穹ǖ洹返?12條規定，樓層所有人有自由管理、利用并裝飾自己房間的權利，但不得妨礙其他樓層的所有人行使相同的權利，并不得以任何方式破壞建筑物的公用設備或影響其使用及外觀，如業主在家安裝大型浴缸影響到建筑物安全的行為就是被禁止的。

　　改變住宅性質房屋結構的行為更是明令禁止的，建設部頒布的20**年5月1日起施行的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第5條明確規定，住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：(1)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；(2)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房；(3)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；(4)損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；(5)其他影響建筑結構和使用安全的行為。該辦法所稱建筑主體，是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。所稱承重結構，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

　　3.不得隨意變動、撤換、毀損專有部分中涉及共有的部分

　　如不得隨意變更通過專有部分、維持建筑物正常使用的各種管線。區分所有權人新設、拆除或變更通過專有部分的各種管線，均不得影響建筑物整體對管線布置的許可。區分所有權人因維護、修繕、改良其專有部分或設置管線，必須進入其他區分所有權人的專有部分，其他區分所有權人無正當理由不得拒絕。如某專有部分天花板漏水，其樓上專有部分的區分所有權人就必須允許樓下的區分所有權人，利用樓上的地板從事修理補漏。當然，基于公平正義及誠實信用原則，進入或使用他人專有部分，應當選擇妨礙、損害最小的處所及方法。區分所有權人進入或使用他人專有部分造成損害的，應補償因此產生的損害，此時其主觀有無過錯并不影響其責任承擔，因為他人專有部分的損害并非違法行為所致，故只要有損害后果發生，進入或使用他人專有部分的區分所有權人就應當適當補償。區分所有權人作為專有所有權人承擔的此項義務，如果從權利的角度來審視，有學者認為，這是區分所有權人作為專有所有權人所享有的相鄰使用權，"系指區分所有權人為保存其專有部分或共用部分，或于改良之必要范圍內，可以請求使用其他區分所有權人之專有部分或不屬于自己所有之共用部分"。

　　例如，北京市海淀區學清路城華園某業主因家中暖氣過熱而拆除了自家的暖氣片，后被本小區物業公司起訴，被法院判令恢復被其拆除的暖氣片，如逾期不履行則按每日十元承擔罰金。該業主入住時與該小區物業公司簽訂了物業管理公約及承諾書，并承諾不拆改供暖管道和設施，但是在居住過程中，因其居住的室內供暖溫度過高，其在20**年5月自行將室內的三組暖氣片拆除。被告辯稱其家中供暖后溫度過高，勝似"夏天"，而高溫不利于人體健康，其曾向物業公司提出關閉自家暖氣管道閥門的要求，但物業公司沒有實施。他不得以將房間內的暖氣片拆除，而其拆除暖氣片后室溫正常，可以保證過冬。法院經審理認為，被告作為該小區的業主，在入住時曾就物業公司的物業管理公約及各項物業管理規定簽署了承諾書，表示愿意遵守，并承諾不拆改供暖管道和設施。其因溫度過高而拆去暖氣片的行為違背了其在入住時所做的承諾，并且被告也沒有證據證明其家中供暖后的確切溫度。之所以拆除暖氣片后室溫適宜，是因為其與相鄰業主房間內的傳熱所致，侵害了其他業主的利益，該物業公司作為小區的物業管理單位有權要求被告恢復其室內的暖氣管線。但是在判決中也認定若周先生家中溫度確實過高，在其恢復暖氣片后，物業公司應盡快解決其居室的適溫問題，以便于其及家人在適宜環境中居住。

　　此外，從業主的角度看，業主應當遵守物業服務合同和管理規約的規定，不得妨害物業管理秩序。關于相鄰權，在建筑物區分所有制度中，是否應當規定相鄰關系，理論上有不同看法。有一種觀點認為，在建筑物區分所有的情況下，為調整相鄰或相近的不動產權利人之間的關系，應設獨立的不動產役權制度，輔之有關相鄰關系的法律規范。應當看到，在建筑物區分所有的情況下，各區分所有人之間的相鄰關系是客觀存在的，如因飼養寵物而妨害他人正常生活，修繕自己專有部分而影響鄰人專有部分的安全或給鄰人造成損害，因使用自己的專有部分或設施而散發出煤氣、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動等給鄰人造成妨害，這些都涉及相鄰關系問題，也應該適用有關相鄰權的一般規則來處理。另一方面，因為區分所有中的相鄰關系具有其復雜性，在不能完全適用相鄰關系一般規則解決的情況下，可以依據管理規約來處理。

　　在物業使用過程中，存在著單一業主的所有權與全體業主的共有權的連接，在單一業主就專有部分的使用過程中，會出現個別業主的權利與全體業主整體權利的沖突，在此情況下，業主的個別權利要服從或不得影響業主整體權利的行使。對于業主就專有部分的使用，也有相關的法律法規進行規范，如相應的法規明確規定了業主在進行家庭居室裝飾裝修有違法行為的，就應當由業主委員會和物業服務企業予以制止、批評教育、責令限期改正，依照法律和依法制定的業主公約和共用部分使用規則等物業管理自治規則提請有關部門處理。如果造成損失的，違法業主應當賠償損失：

　?。?）在車輛、行人通行的戶外施工，不安置警示標志；

　?。?）在晚間居民正常的睡眠時間進行有噪音的房屋裝修施工；

　?。?）從樓上向地面或由垃圾道、下水道拋棄因裝飾、裝修居室而產生的廢棄物及其他物品；

　?。?）違規堆放、使用、清運易燃裝飾材料，家庭居室裝飾、裝修所形成的各種廢棄物，不按照有關部門指定的位置、方式和時間進行堆放和清運；

　?。?）破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層，以及水、暖、電、煤氣等配套設施；

　?。?）任意刨鑿頂板，不經常穿管直接埋設電線或者改線；

　?。?）隨意增加樓地面凈荷載，在室內砌墻或者超負荷吊頂、安裝大型燈具及吊扇；

　?。?）隨意在承重墻上穿洞，拆除連接陽臺門窗的墻體，擴大原有門窗尺寸或者另建門窗；

　?。?）其他影響相鄰居民正常生活、違反家庭裝飾、裝修法律規定的行為。

篇3：建筑物區分所有權糾紛案訴訟一審答辯狀

　　建筑物區分所有權糾紛案訴訟一審答辯狀

　　答辯人：A總（個人信息）

　　住址：**市**區**

　　被答辯人： z先生（個人信息）

　　住址：**縣**鎮**村**路

　　答辯人現針對本案本訴糾紛的法律性質問題進行答辯。答辯人認為，本訴并非相鄰通行糾紛，應屬就建筑物共有部分的物權侵權糾紛。

　　我國物權法第84條規定，“不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系”。

　　相鄰關系是指相互毗鄰的兩個以上不動產權利人在通行等方面根據法律規定產生的權利義務關系，相鄰關系是相鄰不動產的權利人行使其權利的一種延伸或限制。相鄰關系的成立要件至少應包括以下三個方面：第一，相鄰關系的主體為兩個或兩個以上的不動產所有權人、用益物權人或占有人；第二，相鄰關系的客體為不動產本身；第三，相鄰關系的內容應為對毗鄰各方各自行使物權的延伸或限制。

　　本案本訴中，Z先生于起訴材料中訴稱答辯人在門前安裝了凸出1平方米多的防盜不銹鋼柵欄設施，侵犯了其通行權，影響了Z先生的通行、增加了消防隱患、妨礙了裝修進度及物品搬運并給其造成了經濟損失。答辯人認為，即便Z先生所述屬實，答辯人“在門前安裝柵欄”，但該行為并非答辯人對自身房產專有部分所有權的行使，應屬對建筑物的共有部分的使用。而依照我國物權法第70條、第83條，以及《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第3、15條的規定，建筑物區分所有權人對共有部分無權自行處置。既然如此，本案本訴糾紛作為相鄰關系的前提并不存在，本案本訴部分非屬相鄰通行關系，應屬建筑物共有部分的物權侵權糾紛，Z先生之相鄰權未受侵犯。

　　本案本訴部分中Z先生提出的理由無法支持其訴求。因此，貴院可駁回ZZ于本訴中之訴訟請求。

　　此致

　　**市**區人民法院

　　答辯人：A總

　　20年 月日