正視小區業主組織建設問題

　　當下，物業管理問題依然是一個熱門的話題。

　　各種聲音，紛紛擾擾，混亂無序、莫衷一是。

　　由于利益主體的多元化以及參與主體的分散化，加上話題的覆蓋面和涉及度足夠的廣泛，似乎沒有一個權威和確定的聲音，也正是因為這樣的一種輿論氛圍，把本來就不清凈的氣氛擾得更加混亂。

　　頭疼醫頭，腳疼醫腳，甚至是皇上有病，太監吃藥，根本上絲毫無助于問題的厘清和解決。反而只會增加解決問題的難度延緩病程的長度深化業主的失落感。

　　物業管理，原本是一件十分簡潔、單純的，低附加值、以勞務為主的事情。為何現如今變成了百毒染身、不可救藥的“公害”行為。物業服務企業更多的像是被豢養的寵物貓，捉老鼠的技藝遠沒有撒嬌賣萌取得主人愉悅的技巧更容易獲得滿意的回報!但，您要是老餓著它，齜牙咧嘴，像小老虎一樣的嚇唬你也不是不可能。甚至伶牙俐齒、銳利敏捷的小爪爪也不是吃素的!現實中，這樣的例子滿眼皆是，不勝枚舉。

　　物業管理是什么?這樣一個基礎簡單的問題提出來，有多少業主甚至多少物業服務從業人員能夠完整準確的說清楚?!我對于這樣的一個問題上，社會能夠給出的答案，是持悲觀態度的。君不見現實已經生靈活現的擺在了面前：很多的紛爭，根子上是自說自話的自以為是!旁若無人的孤芳自賞!沾沾自喜的自鳴得意!

　　沒有對基本概念的厘清，沒有對基本法律的掌握，沒有對基本事實的認定，永遠不可能取得基本的共識和回歸到問題的本質。我們脫離了事情的本源，當然無法取得標本兼治的效果。又甚至連“標”都對錯了，有“的”放矢之后，只是人仰馬翻，并沒有主客兩安。主人們都在陶醉于小貓的大眼睛、俏眼神、萌姿勢、帥動作，有誰討論它捉鼠的英姿和吃鼠的饕餮。有人說，吃貓糧都吃飽了，還抓什么老鼠!可是，這是貓的錯嗎!

　　物業管理，僅僅是一種制度安排，一種市場選擇，一種解決方案。并不是全部!那么，為什么有那么多的毫不相干的事情，被裝在物業管理這樣一個筐子里面?

　　譬如：業委會的成立(首次業主大會會議的籌備)，它是業主們自己的事情，涉及到基層政府，涉及到公權力對于業主私權利組織的指導和協助關系;它屬于業主財產權利尤其是共同管理權行使的一種法定制度安排，它屬于業主的一種基本的財產權利，重要性和緊迫性與企業化的物業管理實務甚至物業管理事務遠遠不在一個層次上。物業管理或者物業管理權只是成立業主組織后的一種選擇和合約讓渡，并且取決于全體業主的共同決定，當然這種決定也一定是動態的和可變更的，并不是一成不變的。但是現實中，存在著非常多的對于業主財產權的侵犯和野蠻的剝奪、侵占。如果不能夠完善業主權利*同管理權的歸位、締約、共識、行使、知情、監督、撤銷等一系列基本權利，小區永遠會處于水深火熱、你搶我奪的混亂之中。

　　譬如：物業管理區域內公共收益的管理，那屬于業主成立組織之后，小區的內部事務，任何外人無權侵占?，F實中，物業服務企業普遍違法侵占的情形屬于民事侵權，受侵害者無視或者不予追究，其他任何人也沒有權利和義務主張。物業企業在物業服務合同約定的收入之外，在小區沒有任何的其他合法收入!現實中存在的各種名目的收入項目，遲早會面臨著非法占有的依法追索。那些屬于全體業主共有的共同利益，無法依靠單一的業主來行使所有權的權力主張，離開業主組織的組織、依授權主張并沒有其他可以實現的路徑。但現實中單一業主往往又糾結于此，并以此為由通過拒交物業費等形式不當維權，在小區里面形成死循環。其實，在沒有業主組織之前，這是一道無解的課題。

　　譬如，物業服務合同長期存在合同主體與執行主體的背離，甲方主體缺失、缺位、缺為，導致問題長期存在并始終無解!因為除非合同當事人合法解決，外人只能干著急!包括政府主管部門也不能隨便插手，行政權力“法無授權不可為”，它并不能任性的參與民事紛爭?，F實中大量的存在著業主到政府主管部門投訴的情況，除了屬于基本的合同約定或者法律規定的事項違規違法屬于有效投訴或者可以解決的問題之外，還有大量的復雜的民事糾紛，行政權力既無精力深度的介入也無能力合法、合理解決。單一業主，在大量的或者說絕大多數的物業服務合同關系中，處于非常尷尬的境地：只有繳費的義務，并沒有議價、異議甚至監督的權利!正是這樣一種普遍的、廣泛的現實存在，決定著小區里面紛爭陷入無底的深淵。

　　譬如，物業管理服務從來就沒有形成真正的市場關系。只有賣方，沒有買方的畸形事實現狀中，更多的是指腹為婚，更多的是媒妁之言，更多的是包辦婚姻。近些年，隨著業主組織的發展，小區的市場交換行為漸漸萌生，但是同時也有很多的被替換的物業企業拒絕承認甲方的選擇、拒不撤離服務場所、拒不交接現場和資料，哪里有一點點好說好散的氣魄，更遑論坦坦蕩蕩、痛痛快快的職業操守。當甲方不再把從一而終當做一種枷鎖，乙方的胡攪蠻纏能成為救命的稻草就是一個偽暗示，最終難以改變一別兩寬、各生歡喜的結局。當自由的輕松和愉悅被釋放和體驗之后，會有越來越多的包辦婚姻走向自由選擇。流動性一旦建立，基于市場的價格、競爭、服務都會煥發出久久被壓抑的活力，顯示出各自的精彩。

　　業主大會、業主委員會作為一項最最基本的法律制度安排，被政府輕視，被業主忽視，被物企漠視，被開發商無視，不能不說是一種弱視!什么時候政府、市場、社會開始重視業主大會、業主委員會制度，各方重新審視它的根本和基礎作用，不在敵視、仇視業主組織建設，蔑視一切不按照法律規定行事的行為，目視的才會是一個個安定團結溫馨和諧的小區。

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篇2：中國業主組織的發展

　　中國業主組織的發展

　　1991年，以“業主委員會”為名稱的中國的第一個業主的組織誕生了。準確的說，它還不是一個真正的業主組織，而是一個由政府、物業服務企業策劃和監控的、幾個業主組成的、以維護業主利益為目標的、業主群體中的一個委員會，一個“小組”。只不過冠以“業主”這兩個字而已。

　　而由于這個“小組”是自我籌集運轉所需預算資金或由物業服務企業提供資金，故其生存活動(維持運轉所需資金)就成了其第一重要的事情，而業主利益就成了第二業務。這種以“業主”名義產生的委員會或小組，由于其要為生存而謀錢，自然第一要務就是為錢而生存。自然就會把大量的精力花在“弄錢”上。早期這種業主的組織，自然都或多或少的向金錢低頭，向金錢的提供者低頭。

　　20**年，《物業管理條例》出臺，它第一提出了“業主大會”這個業主的幫會、協會組織概念。并且還把名稱為“業主委員會”的小組，定義在了“業主大會的執行機構”這一法律地位。準確的說，從這個時候起，業主們才有了真正是自己的組織--由全體業主組成的--業主大會。而早期那個以“業主”冠名的委員會，其實只是一個由幾個業主組成的，號稱維護業主利益的小組而已。

　　這個時候的業委會，其運轉所需的一切資金預算，都來自業主大會，即由業主大會會議決議來決定業委會的預算。業委會不再需要自己“謀錢”，不再需要向物業服務企業“彎腰”，頂多向業主大會彎腰，向全體業主彎腰。至此，一個由全體業主參加的，由全體業主分攤組織運轉成本的，由其執行機構業委會使用這些費用的一個完整的組織架構，便正式完成了，并且以法規的形式固定下來了!

　　20**年《物權法》出臺，它更從人大立法高度確立了業主組織--業主大會的法律地位。也根據中國大眾組織能力低下的現實，設計了當業主們不能組織起來的時候的決策機制--業主共同決定。但無論如何，一個建筑物或一個建筑區劃(物業管理區域)內的業主組織，不再是那個以“業主”二字冠名的“委員會”，而是業主大會。當然，一個人數眾多的協會類組織，選舉一個常設理事機構也是非常自然的。盡管20**年《物業管理條例》修改之后取消了對業委會“業主大會的執行機構”的限制，也并不是說業委會就可以代替業主大會做出決定。因為《物權法》規定：

　　第七十六條 下列事項由業主共同決定：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

　　(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　就是說，上述七項事項由業主共同決定，或由業主大會會議決定。除了上述七項事項和為了完成上述七項事項的其他具體行為，可以業委會來決定。這，就是業委會的真正法律地位--業主大會的常設理事機構。

　　立法，已經走在了社會習慣的前面：業主組織是全體業主參加的業主大會而不再是一個幾個人組成的以“業主”冠名的委員會。上海等城市都已對業主大會備案，建設部、民政部也正在醞釀出臺有關業主大會的部門規章。

　　盡管業主委員會的運轉直接反應出業主組織--業主大會的運轉水平，但業主組織還是業主大會。業主委員會，只是業主組織內部的一個特別機構而已。

　　我們有理由相信，中國業主組織的發展，必將是從獨立運轉的業主委員會，逐步轉向到花業主大會的錢、組織業主大會會議、產生業主共同決定、為業主大會做事的業主大會內部的公仆(理事、秘書)機構。完成這個理念、制度、操作轉型之日，就是中國業主組織發展走向成熟之時。

篇3：業主組織培訓--業主共同作主的核心理念要點

　　業主組織培訓資料(1)--業主共同作主的核心理念要點

　　業主相處-共同作主的核心理念要點

　　業主共同享有“共有權”和行使“共同管理權”

　　共同所有，同權享受

　　共同使用，合伙出錢

　　陽光運行，共同監督

　　放開建議，程序決定

　　意見表達，實名負責

　　多數決定，保護少數

　　一、共同所有，同權享受

　　小區里的：

　　樓棟地基屋面防水;花花草草樹木綠地;通道場地停車位;水泵窨井排水管道;業主們商議事情開會的會所，等等，這些實物財產，都是全體業主共同所有的;

　　所以，對共用部位：

　　“先使用業主就永遠使用”是行不通的;

　　獲得便利的人應該給其他業主公平補償。

　　二、共同使用，合伙出錢

　　以清掃、維修費用為例：

　　業主室內專歸一戶使用，室內維修水電消耗等，單戶業主出錢;

　　單元樓道，本單元業主使用，維修和用電消耗等，全單元分攤;

　　一幢樓共有共用，維修費用由整幢樓業主按單戶面積比例出錢;

　　全小區共用部分，維修費用由全體業主，按單戶面積比例出錢。

　　全小區共有的實物資產的使用維護--保潔、維修、綠化養護、保安，這些打理所干的活，是全體業主都一樣享受的服務，全體業主就要合伙出錢。

　　三、陽光運行，共同監督

　　城市住宅業主之間沒有親緣關系，沒有企事業單位的同事或上下級關系，沒有業務關系、沒有朋友關系，在完全陌生的情況下，要使用維護共同財產，所以，維系“信任”唯一的依靠就是公開透明、共同監督。

　　公開透明--必須要公開清晰的內容包括：

　　共有資產(實物資產和資金存量情況);

　　開支情況(維修資金和共有收益的開支;酬金制的費用開支);

　　收益情況(實物資產的使用收益和資金增值);

　　決策情況(業主大會決定、業委會等機構操作過程記錄)

　　共同監督--監督的依據與方式：

　　各項操作事務，決定與執行的運行依法共同制定明確的依據(議事規則、管理規約);

　　業主大會批準的業委會計劃和通過的預算;

　　任何一位業主都可以查詢、復制、抄錄的權利

　　四、放開建議，程序決定

　　業主們不同的喜好、生活習慣和對小區怎么管理才更方便、安全、更劃得來，會有很大差距，評價也會很不一樣，眾口難調，意見不一怎么辦?

　　放開建議而非壓制--每戶業主都有權建議，所以要相互聽取，而不是拒絕理睬或相互責罵

　　充分表達程序決定--七嘴八舌不同意見，經過充分表達，相互理解各個不同意見的利弊權衡，就可以依程序、按比例，匯集綜合建議，形成表決意見，投票做出決定

　　五、意見表達，實名負責

　　為了保證每個業主的建議權，又能避免情緒化對立，所以有必要采用實名的方式，讓每個提意見的業主盡量冷靜客觀，用事實和邏輯論證自己的建議;對自己的言論負責任。包括

　　在小區論壇網站、公告欄，向其他業主介紹自己的方案建議;

　　定期在小區進行議事討論;

　　提示避免相互辱罵，惡意譏諷，而是鼓勵業主提出自己認為更合理的建設性建議方案

　　六、多數決定，保護少數

　　業主之間存在著利益不一致，首先應該共同遵守約定的程序，執行法定比例的投票決定;

　　但，這種多數票的決定也不能侵犯少數人的正當權益，所以，也應該避免對少數人明顯不合情理的權益侵害。

　　--因共用部分缺乏維修對少數人利益造成損害，可能多數人決定，拒絕花錢維修解除侵害

　　例如頂樓業主遭受共用屋面漏雨的損失(如果屋面露天平臺在開發商銷售的時候就已經界定給的了頂樓業主，是專用權部分，那就不再屬于共用屋面)，頂樓以下的業主拒絕動用維修資金，那么，多數人的拒絕決定，就侵犯了少數業主權益，該頂樓業主就可以依法起訴共有權人侵犯了自己的權益。

　　--少數人無法從共用部分的運行開支或更新開支中受益，或收益較少的業主比例很小

　　例如，一樓業主無法從電梯運行中受益;多層無電梯的業主也不從高層電梯運行中收益，但是如果多層業主人數不足1/3的話，那么多數人決定的費用分攤方案就可能不合情理。粗糲這種利益矛盾，應采用情理之中的“收益-付費匹配原則”，不受益的不付費，少受益的少付費，多受益的多付費，這種比例 匹配的商討、約定合乎情理，對約定的表決再進入程序，就可以化解矛盾了。

　　--因共用部分需要對少數人利益造成損害，執行多數人決定，但對少數人應予合理補償

　　例如，落水管共用部分的維修，要施工的管道恰恰在一戶業主室內，施工后應恢復該戶裝修狀態，對該戶業主的配合應表示感謝，造成的損失也應合理補償(如影響一天的居住，就是一天的標間住宿費)。而該戶業主如果拒絕入戶維修，對其他業主造成損失，則要付出更大賠償。

　　以上六個要點，希望能讓合伙房東們，“六六大順”!(南京理工大學經濟學系 朱憲辰教授)